ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6633/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6633/ o ceně nemovitosti I. bytové jednotky č. 359/6 v k.ú. Žacléř, obec Žacléř, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech domů a pozemcích II. řadové garáže na stp. čk. 943 v k.ú. Žacléř, obec Žacléř, okres Trutnov, včetně pozemku Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 463/12-40 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku okresu Trutnov f) částečná dokumentace Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne , na základě obeslání účastníkům. Zúčastnil se otec povinného. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. I. Bytová jednotka č. 359/6 v k.ú. Žacléř 1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 2072, katastrální území Žacléř, obec Žacléř, Okresní úřad Trutnov.

3 -3- Vlastník: podílové spoluvlastnictví Kovačík Jaroslav, narozen Kovačík Viktor, narozen ½ ½ 2. Podíl na společných částech domů a pozemcích je zapsán v listu vlastnictví č. 1378, katastrální území Žacléř, obec Žacléř, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Kovačík Jaroslav, narozen Kovačík Viktor, narozen / Z projektové dokumentace vyplývá vybudování budovy v letech , před lety zaveden plyn a provedeno etážové topení. Před 5-6 lety v rámci revitalizace obnovena krytina (bonský šindel), zateplena fasáda, nové domovní dveře, obnoveny okna - plastová. V oceňovaném bytu před 10 lety modernizována koupelna (nový sprchový kout, keramické obklady), zčásti kuchyň. 4. Výčet oceňovaných součástí: a) Bytová jednotka č. 359/6 b) Podíl na společných částech domů a pozemcích ve výši 6065/126922

4 -4-5. Popis: Nemovitost se nalézá ve střední části města s počtem obyvatel 3 523, přímo přístupna z ulice J.A.Komenského, v přímé vzdálenosti od objektu občanské vybavenosti a zastávky autobusu. Jde o sídlištní zástavbu z let , ve stabilizovaném území, plně zainvestovaném, na nepatrně svažitém pozemku přivráceném k východu. a) Bytová jednotka č. 359/6 Budova o třech sekcích, o třech nadzemních podlažích a suterénu, s nevyužitou půdou. Obsahuje celkem 18 bytů, z toho v sekci čp bytů, oceňovaný byt se nalézá ve 3.NP, jde o byt 1+2 s příslušenstvím, bez výtahu. Dispoziční řešení: Vchod přímý ze společné chodby a schodiště, byt obsahuje chodbu, kuchyň, dva pokoje, sociální příslušenství, komoru, dále část sklepa. Konstrukční řešení: Objekt je klasicky zděný z cihel v tl. 45 cm, s hydroizolací, strop s vodorovnými podhledy, střecha valbová, krytina bonský šindel, fasáda zateplená, schody teracové, okna plastová, podlahy teraco a parkety v bytech, dveře hladké, kuchyň s běžným vybavením a plynovým sporákem. Koupelna se sprchovým koutem, vytápěním etážovým, kotel plynový, včetně ohřevu TÚV. Technický stav: Celkový technický stav přiměřený stáří a realizovaným úpravám, čímž byla prodloužena životnost budovy. Byt je mimo obnovy oken a modernizace koupelny v původním stavu, budova revitalizována. Výměry Kuchyň Pokoj Pokoj Předsíň Koupelna WC Komora Celkem m2 19,10 m2 14,90 m2 9,60 m2 3,40 m2 1,30 m2 1,80 m2 60,60 m2

5 -5- b) Pozemky č.parcely Výměra v m 2 stp. čk stp. čk stp. čk Celkem 723 II. Řadová garáž na stp. čk. 943 v k.ú. Žacléř 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 555, katastrální území Žacléř, obec Žacléř, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Kovačík Jaroslav, narozen Kovačík Viktor, narozen ½ ½ 2. Z projektové dokumentace vyplývá vybudování garáže v roce 1971, v letech provedena oprava, bez zásadních vlivů do konstrukce. Před 4 lety údajně obnovena krytina. 3. Výčet oceňovaných součástí: a) Řadová garáž na stp. čk. 943 b) Stavební pozemek

6 -6-4. Popis: Garáž je vybudována v okrajové části města, po pravé straně příjezdové silnice od Trutnova, na téměř rovinaté parcele, přístupna přes veřejný pozemek. a) Řadová garáž na stp. čk. 943 Jde o řadovou, střední garáž. Stavba přízemní obdélníkového půdorysu, s plochou střechou, nepodsklepenou, obsahuje jedno stání pro osobní vozidlo. Stavba vyzděna z tvárnic v tl. 30 cm, omítky vápenocementové, strop dřevěný trámový, se sololitovým podhledem, střecha plochá, krytina plechová. Podlaha betonová, narušena, vrata rámová, dvoukřídlová plechová, zavedeno el. osvětlení, okno jednoduché. Technický stav vykazuje závažnou závadu ve statickém narušení, patrny trhliny až o šíři 15 mm, v části přední strany u zárubní a dále ve střední části (příčky). Dále narušen pohled stropu. Výměry Zastavěná plocha: 3,80x5,80 = 22,04 m2 Obestavěný prostor: 22,04x2,35 = 51,79 m3 b) Pozemek Pozemek pod garáží je rovinatý, dobře přístupný. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk

7 -7- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.

8 -8- a/ výpočet výchozí ceny za 1 m 2 podlahové plochy Stavba KSD ZC Kč/ m2 Byt č. 359/6 Garáž na stp. čk K TP K V K I Výchozí cena Kč/m2 0,88 0,85 0,82 0,80 0,72 0, kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Byt č. 359/6 Garáž na stp. čk. 943 Podlahová plocha m Výchozí cena Kč/m Reprodukční Cena v Kč % opotř Časová cena v Kč Pozn.: Ceny obsahují i společné části budov a pozemků, včetně součástí a příslušenství garáží. Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č a 1378 v k.ú. Žacléř činí zaokrouhleně ,- Kč. Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 555 v k.ú. Žacléř činí zaokrouhleně ,- Kč.

9 -9- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti. V lokalitě města Žacléř, v prostoru sídliště a přilehlých ulic, v území s úplnou občanskou vybaveností, se dle dostupných informací získaných jednak z mé vlastní databáze jako majitele První krkonošské realitní kanceláře v Trutnově a dále skupiny odhadců majetku okresu Trutnov, realizovaly v posledních 2 letech prodeje obdobných bytů včetně podílu na pozemcích a budovách, v průměrné výši 9 850,- Kč/m2 podlahové plochy. Výpočet: m2 x 9 850,- Kč/m2 = ,- Kč V lokalitě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou. V případě garáže se obchodují dle databáze obdobné stavby za cenu ,- Kč, včetně stavebních pozemků, v průměrných rozměrech, stavu, stáří. Vzhledem ke statickému narušení (viz. foto) snížena cena o 25 % na ,- Kč, nutná oprava a zabezpečení (včetně ceny pozemku). Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č a 1378 v k.ú. Žacléř činí zaokrouhleně ,- Kč. Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 555 v k.ú. Žacléř činí zaokrouhleně ,- Kč.

10 -10- Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k převisu nabídek nad poptávkou v lokalitě, nízkému zájmu klientů o koupi bytů a garáží v lokalitě, s přihlédnutím k přetrvávající realitní a ekonomické krizi se všemi důsledky, stanovuji porovnávací cenu za cenu obvyklou. Obvyklá cena bytové jednotky č. 359/6 včetně podílu na společných částech budov a pozemcích činí ,- Kč, ideální ½ nemovitosti činí ,- Kč. Obvyklá cena řadové garáže na stp. čk. 943 včetně pozemku činí ,- Kč, ideální ½ nemovitosti činí ,- Kč. Pozn.: V LV č je zapsáno m.j. Omezení vlastnického práva pro Hypoteční banku, a.s. Zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč z roku V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6633/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

11 -11-