ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6593/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6593/ nemovitosti A. spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/5 pozemkových parcel zapsaných v LV č v k.ú. Oblanov, obec Trutnov, okres Trutnov B. spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/15 pozemkové parcely zapsané v LV č v k.ú. Oblanov, obec Trutnov, okres Trutnov Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 74/12-31 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 16 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.

2 -2- V Trutnově dne A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) databáze vlastní a odhadců majetku okresu Trutnov f) územní plán města Trutnova Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. A. LV č v k.ú. Oblanov 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1527, katastrální území Oblanov, obec Trutnov,

3 -3- Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Cerenková Ivana 3/20 Karlovsky Galina 1/5 Přibyl Antonín 3/10 Štipka Robert 1/5 Žemličková Eva 3/20 2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 45/1 zahrada b) Pp. čk. 48 zahrada c) Pp. čk. 320 ostatní plocha d) Pp. čk. 565 orná půda e) Pp. čk. 582 orná půda f) Pp. čk. 584 ostatní plocha g) Pp. čk. 585 orná půda h) Pp. čk. 614 orná půda i) Pp. čk. 641 TTP j) Pp. čk. 642 orná půda B. LV č v k.ú. Oblanov 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1532, katastrální území Oblanov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Cerenková Ivana 1/20 ČR Pozemkový fond 1/3 Karlovsky Galina 1/15 Mikešová Zdenka 1/3 Přibyl Antonín 1/10 Štipka Robert 1/15 Žemličková Eva 1/20

4 -4-2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 586 orná půda 3. Popis: Pozemky jsou situovány v převažující části v nezastavěné části města, od města Trutnova vzdáleny přibližně 2 km, v místní obytné zastavěné části Oblanov, pp. čk. 45/1, pp. čk. 48, pp. čk. 320 jsou situovány v zastavěné okrajové části. Pp. čk. 584 je veřejnou komunikací, se živičným povrchem. Pp. čk. 586 není v terénu patrna, jde o část honu zemědělské půdy. Ostatní pozemky jsou zemědělsky využívané. Pro město Trutnov je schválen Územní plán, dle tohoto dokumentu není území ve kterém se nacházejí (mimo parcely v zastavěné části + pp. čk. 565) určeno k jakékoliv zástavbě. Pp. čk. 565 je dle ÚP výhledově určena k zástavbě rodinnými domy. pp. čk. 45/1 a pp. čk. 48 Jde o navazující parcely k obytným objektům, na okraji zastavěné části, převážně zanedbány, posuzuji je za funkční celky v zastavitelném území. Jsou nepatrně svažité, přivráceny k severu, přístupny přes sousední (cizí) pozemky. pp. čk. 320 Jde o zpevněnou komunikaci v zastavěné části Oblanova, zřejmě užívanou vlastníky přilehlých nemovitostí, nikoliv veřejností. pp. čk. 565 Jde o zemědělskou plochu mezi zahradami (pp. čk. 45/1 a 48) a veřejnou komunikací do rekreačního střediska Dolce. Dle ÚP určena k zástavbě rodinnými domy, není dosud zainvestovaná. Přes parcelu prochází VN, je přibližně z 20 % omezeno její využití. pp. čk. 614, pp. čk. 642 a pp. čk. 641 Jde o zemědělské pozemky, v terénu patrny jejich hranice, od lokality zvané U lípy, podél cesty do východní části osady Dolce. Pozemky jsou mírně svažité, přivrácené k východu. Jsou zemědělsky obdělávané, v honu. pp. čk. 582, pp. čk. 585 a pp. čk. 586 Jde o zemědělské pozemky, v terénu nejsou patrny jejich hranice, jsou v honu, po pravé straně (západně) od veřejné zpevněné komunikace k Severce. Pozemky jsou nepatrně svažité. pp. čk. 584 veřejná komunikace Jde o část veřejné komunikace k Severce, v posledním roce opatřen nákladem Města Trutnova živičný povrch (není předmětem ocenění).

5 -5- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Nákladový způsob dle vyhlášky č. 387/2011 Sb. 1. LV č Pp. čk. 45/ Ocenění ( 32 odst. 2) Město: Trutnov Základní cena dle 28 odst. 1 písm. i) činí 400,00 Kč/m 2

6 -6- Parcela Výměra Kč/m 2 Základní cena pp. čk. 45/1 964 m 2 400, ,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití ve městech dle odst.1 písm.g),i) 25 % ,00 Kč ,00 Kč Koeficient K i (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost K p (příloha č. 39, Trutnov, sl.11) x 0,877 Cena dle 28 odst ,67 Kč Koeficient dle 32 odst. 2 x 0,40 Zjištěná cena - pp. čk. 45/ ,47 Kč 1.2 Pp. čk Ocenění ( 32 odst. 2) Město: Trutnov Základní cena dle 28 odst. 1 písm. i) činí 400,00 Kč/m 2 Parcela Výměra Kč/m 2 Základní cena pp. čk m 2 400, ,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití ve městech dle odst.1 písm.g),i) 25 % ,00 Kč ,00 Kč Koeficient K i (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost K p (příloha č. 39, Trutnov, sl.11) x 0,877 Cena dle 28 odst ,97 Kč Koeficient dle 32 odst. 2 x 0,40 Zjištěná cena - pp. čk ,59 Kč 1.3 Pp. čk Ocenění ( 32 odst. 2) Město: Trutnov Základní cena dle 28 odst. 1 písm. i) činí 400,00 Kč/m 2

7 -7- Parcela Výměra Kč/m 2 Základní cena pp. čk m 2 400, ,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití ve městech dle odst.1 písm.g),i) 25 % 5.400,00 Kč ,00 Kč Koeficient K i (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost K p (příloha č. 39, Trutnov, sl.11) x 0,877 Cena dle 28 odst ,25 Kč Koeficient dle 32 odst. 2 x 0,40 Zjištěná cena - pp. čk ,30 Kč 1.4 Pp. čk Ocenění ( 32 odst. 1) Město: Trutnov Základní cena dle 28 odst. 1 písm. i) činí 400,00 Kč/m 2 Parcela Výměra Kč/m 2 Základní cena pp. čk m 2 400, ,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití ve městech dle odst.1 písm.g),i) 25 % ,00 Kč ,00 Kč Koeficient K i (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost K p (příloha č. 39, Trutnov, sl.11) x 0,877 Cena dle 28 odst ,76 Kč Koeficient dle 32 odst. 1 x 0,30 Zjištěná cena - pp. čk ,13 Kč 1.5 Pp. čk Ocenění ( 29)

8 -8- Parcela Výměra BPEJ Kč/m 2 Základní cena pp. čk m , ,20 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 23): Obce tis. - území obce 160 % 4.542,72 Kč 7.381,92 Kč Koeficient prodejnosti K p (příloha č. 39) x 1,000 Zjištěná cena - pp. čk ,92 Kč 1.6 Pp. čk Ocenění ( 29) Parcela Výměra BPEJ Kč/m 2 Základní cena pp. čk m , ,28 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 23): Obce tis. - území obce 160 % 5.173,25 Kč 8.406,53 Kč Koeficient prodejnosti K p (příloha č. 39) x 1,000 Zjištěná cena - pp. čk ,53 Kč 1.7 Pp. čk Ocenění ( 29) Parcela Výměra BPEJ Kč/m 2 Základní cena část pp. čk m , ,84 Kč část pp. čk m , ,37 Kč Základní cena celkem ,21 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 23): Obce tis. - území obce 160 % ,14 Kč ,35 Kč Koeficient prodejnosti K p (příloha č. 39) x 1,000 Zjištěná cena - pp. čk ,35 Kč

9 Pp. čk Ocenění ( 29) Parcela Výměra BPEJ Kč/m 2 Základní cena část pp. čk m ,56 400,16 Kč část pp. čk m , ,54 Kč Základní cena celkem ,70 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 23): Obce tis. - území obce 160 % ,52 Kč ,22 Kč Koeficient prodejnosti K p (příloha č. 39) x 1,000 Zjištěná cena - pp. čk ,22 Kč 1.9 Pp. čk Ocenění ( 29) Parcela Výměra BPEJ Kč/m 2 Základní cena pp. čk m , ,94 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 23): Obce tis. - území obce 160 % ,10 Kč ,04 Kč Koeficient prodejnosti K p (příloha č. 39) x 1,000 Zjištěná cena - pp. čk ,04 Kč 1.10 Pp. čk Ocenění ( 28 odst. 6) Město: Trutnov Základní cena dle 28 odst. 1 písm. i) činí 400,00 Kč/m 2

10 -10- Parcela Výměra Kč/m 2 Základní cena pp. čk m 2 400, ,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): V nezastavěném území obce -30 % ,00 Kč ,00 Kč Koeficient K i (příloha č. 38, CZ-CC 211) x 2,274 Prodejnost K p (příloha č. 39, Trutnov, sl.9) x 0,670 Zjištěná cena - pp. čk ,87 Kč 1.11 Rekapitulace 1.1 Pp. čk. 45/ ,47 Kč 1.2 Pp. čk ,59 Kč 1.3 Pp. čk ,30 Kč 1.4 Pp. čk ,13 Kč 1.5 Pp. čk ,92 Kč 1.6 Pp. čk ,53 Kč 1.7 Pp. čk ,35 Kč 1.8 Pp. čk ,22 Kč 1.9 Pp. čk ,04 Kč 1.10 Pp. čk ,87 Kč Zjištěná cena celkem ,42 Kč 2. LV č Pp. čk Ocenění ( 29) Parcela Výměra BPEJ Kč/m 2 Základní cena pp. čk m , ,74 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 23): Obce tis. - území obce 160 % 4.970,78 Kč 8.077,52 Kč Koeficient prodejnosti K p (příloha č. 39) x 1,000 Zjištěná cena - pp. čk ,52 Kč

11 Rekapitulace 2.1 Pp. čk ,52 Kč Zjištěná cena celkem 8.077,52 Kč 3. Rekapitulace 1. LV č ,42 Kč 2. LV č ,52 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr ,00 Kč 1. LV č ideální 1/ ,88 Kč 2. LV č ideální 1/15 538,50 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr ,00 Kč Pozn.: Uvedené ceny nejsou pro obvyklé ceny adekvátní, vycházejí z údajů nereálných pro prodej.

12 -12- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti v tomto případě pozemky v zastavěné části města a pozemky zemědělské. Pro porovnání převzaty údaje ze zrealizovaných nemovitostí v posledních 2 letech, jak vyplývá jednak z mé databáze a dále databáze odhadců majetku okresu Trutnov. Z hlediska účelovosti jsou pozemky rozděleny následovně: a) pozemky v okrajové, zastavěné části města (50 % pro nepřístupnost) 120,- Kč b) pozemky výhledově zastavitelné 150,- Kč c) pozemky zemědělské 12,50 Kč d) pozemky veřejné komunikace 150,- Kč Výpočet: LV č v k.ú. Oblanov pp. čk. 45/1 964 m2 x 120,- Kč ,- Kč pp. čk m2 x 120,- Kč ,- Kč pp. čk m2 x 240,- Kč ,- Kč pp. čk m2 x 150,- Kč ,- Kč pp. čk m2 x 12.50,- Kč 6 500,- Kč pp. čk m2 x 12.50,- Kč 9 600,- Kč pp. čk m2 x 12.50,- Kč ,- Kč pp. čk m2 x 12.50,- Kč ,- Kč pp. čk m2 x 12.50,- Kč ,- Kč pp. čk m2 x 150,- Kč ,- Kč celkem ,- Kč z toho ideální 1/ ,- Kč LV č v k.ú. Oblanov pp. čk m2 x 12.50,- Kč 7 112,- Kč

13 -13- z toho ideální 1/15 474,- Kč Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Ve všech realizovaných prodejích se jednalo o převody bez závazků a břemen, tj. volných ke dni převodu, bez omezení ke dni převodu. V současné době je poptávka klientů o podobné nemovitosti, tj. pozemky nezainvestované a pozemky zemědělské, velmi nízká, zvláště není zájem o koupi podílů na nemovitostech. Nemovitost je zatížena omezením vlastnického práva dle části C Výpisu z katastru nemovitostí, tj. exekučními příkazy, vůči více spoluvlastníkům. Pp. čk. 565 určena pro výstavbu dle ÚP je navíc zčásti omezena v užívání elektrickým VN vedením, snižuje její využití. Závěr V současném období probíhající ekonomické a realitní krize se ceny pozemků tohoto druhu sice udržují ve stálé cenové hladině, nelze očekávat pozitivní zvrat, k jejich převodu dochází velmi zřídka. Nelze předpokládat vyšší zájem o oceňované pozemky ze strany cizích subjektů, neboť je více spolumajitelů, z nichž je část rovněž zatížena exekučními příkazy. Cena zjištěná dle cenového předpisu není adekvátní trhu, nelze s ní uvažovat pro prodej. Vzhledem ke všem aspektům stanovuji obvyklou cenu ve výši porovnávací hodnoty, sníženou přiměřeně na 70 % (spoluvlastnictví).

14 -14- Výpočet: LV č v k.ú. Oblanov x 0,70 = ,- Kč z toho ideální 1/5 činí ,- Kč, zaokrouhleně ,- Kč LV č v k.ú. Oblanov x 0,70 = 4 978,- Kč z toho ideální 1/15 činí 332,- Kč, zaokrouhleně 330,- Kč V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6593/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

15 -15- pp. čk. 565 pp. čk. 582 pp. čk. 584 pp. čk. 585

16 -16- pp. čk. 614 pp. čk. 642