ZNALECKÝ POSUDEK. č. 7070/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7070/ o ceně nemovitosti pozemkové parcely čk. 14/1, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 131 v k.ú. Hadrava, obec Chudenín, okres Klatovy Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 040Ex 1083/06-44 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) zjištěné údaje na stavebním úřadu g) realitní servery a údaje místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Povinný byl požádán o součinnost doporučeným dopisem dne , na požadavek nereagoval. Místní šetření bylo uskutečněno dne Při místním šetření zjištěny mnou poznatky o situaci na trhu v obci a zainvestovanost. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 131, katastrální území Hadrava, obec Chudenín, okres Klatovy.

3 -3- Vlastník: společné jmění manželů Křesťan Zdeněk, narozen a Mária, narozena Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 14/1 ostatní plocha o výměře 929 m2 3. Popis: Pozemek se nalézá na jižním okraji osady, která je vzdálena 2 km od obce Chudenín, jejíž je součástí. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace, téměř rovinatý, jde o rozptýlenou obytnou zástavbu. Jde o pozemek zainvestovaný, s možností napojení na dostupné inženýrské sítě (el. síť, vodovod, ČOV), autobusová zastávka, obchod v místě není, obec má 589 obyvatel, státní hranice s Německem přibližně 10 km. Na pozemku se nalézají náletové listnaté keře a stromy bez tržní ceny. Pro svoji polohu s možností zástavby považována za stavební parcelu pro stavbu rodinného domu.

4 -4- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty V tomto případě vyhodnoceno jako nejvýhodnější ocenění dle platného cenového předpisu, tj. vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Chudenín Katastrální území: Hadrava Počet obyvatel: 589 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 180,00 Kč/m 2

5 -5- Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 225,31 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu -. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní -. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,736 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci III -0,05

6 -6-6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,05 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,929 Koeficient pp = IT * IP = 0, i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 +Σ Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,736 Index polohy pozemku IP = 0,929 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,736 * 1,000 * 0,929 = 0,684 6

7 -7- Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst ,31 0,684 0, ,29 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 ostatní plocha 14/1 929,00 123, ,41 Stavební pozemek - celkem 929,00 m ,41 Pozemek - zjištěná cena = ,41 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek ,41 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,41 Kč Celkem ,41 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení : ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 131 v k.ú. Hadrava činí zaokrouhleně ,- Kč. slovy: Jednostočtrnácttisícpětsetčtyřicet Kč

8 -8- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase dvojím způsobem. a) dle zjištěných informací u místních realitních kanceláří, kde ceny pozemků vhodných pro výstavby, dosud nezainvestovaných činí v lokalitě průměrně 180,- Kč/m2. b) dle realitních serverů S-reality dle nabízených současných zakázek níže uvedených, zprůměrovaných a v závěru upraveny cena koeficientem 0.80 představující skutečné ceny v poměru na nabídky. Lokalita Cena (Kč/m2) Výměra v m2 Index polohy Průměrná cena v Kč/m2 Chudenín , Skelná Huť Chudenín Svatá Kateřina , Janovice nad , Úhlavou Janovice nad , Úhlavou Z toho vyplývá průměrná cena 254,- Kč/m2. Prodejnost činí 0.80, tj. 203,- Kč/m2. Aritmetický průměr srovnávacích hodnot činí 191,- Kč/m2. Výpočet: 929 m2 x 191,- Kč/m2 = ,- Kč Srovnávací hodnota pozemku zapsaného v LV č. 131 v k.ú. Hadrava činí zaokrouhleně ,- Kč.

9 -9- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě převis nabídek nad poptávkou, zatížení dosavadní nemovitosti exekucemi, následný prodej předpokládám dražbou předpokládám obvyklou cenu ve výši porovnávací ceny upravené indexem 0.90, tj ,- Kč. Návrh obvyklé ceny pozemku zapsaného v LV č. 131 v k.ú. Hadrava činí zaokrouhleně ,- Kč. Slovy: Stopadesátdevěttisícsedmsetkorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne

10 -10- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne , čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7070/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

11 -11-