ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 12/08/130. Exekutorský úřad Brno Město, exekutor JUDr.Karel Urban Minská Brno k č.j.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12/08/130 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 375 ve Velké Kraši včetně všech součástí a příslušenství. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Brno Město, exekutor JUDr.Karel Urban Minská Brno k č.j. 97EX 4990/11-48 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle standardních metod stanovení ceny obvyklé Oceněno ke dni: 15.srpna 2012 Posudek vypracoval: Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289/ Jeseník Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran textu, kopii výpisu z KN, kopii katastrální mapy a fotodokumentaci. V Jeseníku, dne 15.srpna 2012

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je umístěn na okraji obce Velká Kraš, místní části Fojtova Kraš, u místní komunikace v zástavbě rodinných domů. Dům je zděný se sedlovou střechou, je částečně podsklepen, má dvě nadzemní podlaží a velký půdní prostor. Jedná se o bývalý mlýn s obytnou částí a hospodářským zázemím. Dům je napojen na vlastní studnu, kanalizace je napojena na vlastní žumpu, dům je napojen na veřejné rozvody NN. Přístup a příjezd je jednak přímo z místní zpevněné komunikace a také ze státní komunikace. Dle sdělení KÚ Jeseník byl dům postaven okolo roku 1892, na domě je zanedbána záchovná údržba, před cca 18 lety byla provedena modernizace rodinného domu (zřízeno ÚT, zřízeno sociální zařízení, opraveny rozvody inženýrských sítí, do hlavních nosných konstrukcí však zasahováno nebylo. K domu náleží objekt bývalé mlýnice, tato je ve zhoršeném technickém stavu, je s ní však ve věcné hodnotě uvažováno. Naopak stodola, je v havarijním technickém stavu a není zohledněna ve věcné hodnotě. Při místním šetření nebyl znalec vpuštěn do objektu, proběhla jen prohlídka exteriéru. Dle sdělení vlastníka však interiéry od roku 2006, kdy jsem prováděl ocenění pro bankovní účely, zůstaly v původním stavu. 1.2 Podklady pro vypracování posudku objednávka ocenění, výpis z KN, kopie katastrální mapy, prohlídka nemovitosti ze dne , ověření stáří u KÚ Jeseník, vlastní tržní ocenění č. 20/06/2006 ze dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 88, pro k.ú. Fojtova Kraš, obec Velká Kraš zapsán Nováková Vlasta Velká Krač č.p Předmětem ocenění jsou 1) Objekt bývalého mlýna 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 3) Pozemky - 2 -

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ, VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY : Dle katalogů ÚRS Praha nelze nalézt srovnatelný objekt, neboť oceňovaná budova je specifická. Jako věcná hodnota bude použita věcná hodnota stanovená podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od bez použití koef. prodejnosti. Je proveden pouze výpočet věcné hodnoty hlavní stavby, mlýna a pozemků, ostatní objekty a trvalé porosty mají minimální hodnotu a nejsou dominantní ve věcné hodnotě. 2.1 Objekt bývalého mlýna Oceněno podle 3, přílohy č.3 vyhlášky Popis Jedná se o zděný objekt, vnitřní konstrukce jsou dřevěné, stropy trámové, krov sedlový. krytý břidlicí, nejsou zde inž. sítě ani zařizovací předměty. Omítky jsou vápenné podlahy dřevěné, dveře náplňové. Objekt je značně poškozený, zatéká do něj, dochází i k devastaci nosných konstrukcí Charakteristika stavby CZCC: SKP: Typ podle účelu užití: K - Skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Spodní stavba 15,45*12,15*2,80+8,50*6,60*2,80 = m 3 Vrchní stavba 15,45*12,15*6,30+8,50*6,60*6,30 = m 3 Zastřešení 15,45*12,15*4,20*0,50+8,45*6,60* 3,30*0,50 = m Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.PP 15,45*12,15+8,50*6, m m 2.90 m 1.NP 243, m m 2.60 m 2.NP 243, m m 2.30 m - 3 -

4 Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.60 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Úpravy vnitřních povrchů podstandard % Schody podstandard % Dveře podstandard % Vrata podstandard % Povrchy podlah podstandard % Elektroinstalace chybí % * Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 120 let a životnosti 140 let činí základní opotřebení stavby %. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85% Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.468,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.80 / 2.60 m PV) >= 0.60 x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x

5 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x (Kp z přílohy č.39 = , korekce * ) Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.946,41 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,66 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,66 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč ,56 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,10 Objekt bývalého mlýna Cena celkem Kč ,- 2.2 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky Popis Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč. konstrukce Provedení % dokonč

6 základy z prostého betonu 100 střešní krytina břidlice, eternit 100 izol. proti zem. vlhk. s izolací vodorovnou 100 obvodové stěny zděné 60 cm 100 sv. nosné konstrukce zděné 100 vnější úpr. povrchů omítka vápenná 100 poškozená stropy dřevěné trámové 100 vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 krov sedlový 100 schodiště kamenné 100 Popis vybavení Provedení % % Provedení dokonč. dokonč. okna dřevěná kastlová 100 rozvod vody studené a teplé 100 dveře hladké lakované a náplňové 100 rozvod plynu ne 100 podlahy obyt. místn. dřevotříska a koberce 100 zdroj teplé vody el. boiler 100 podlahy nebyt. místn. keramic. dlažba+teras.dlažba 100 vybav. kuchyně el. sporák 100 vytápění ústřední na tuhá paliva 100 vybav. koupelny vana, sprcha, umyvadlo 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 vybav. WC kombi WC 100 Výčet místností 1. PP 1. NP II. NP chodba 8,40 m 2 chodba se schodištěm 29,16 m 2 chodba se schodištěm 8,20 m 2 sklep 4,80 m 2 WC + koupelna 7,59 m 2 pokoj 15,80 m 2 sklep 10,20 m 2 chodba 4,20 m 2 pokoj 17,63 m 2 sklep 19,80 m 2 kuchyně 15,36 m 2 pokoj 25.,5 m 2 m 2 pokoj 15,60 m 2 kuchyně 5,22 m 2 m 2 pokoj 32,00 m 2 koupelna +WC 4,86 m 2 m 2 pokoj 16,50 m 2 chodba 2,00 m 2 m 2 pokoj 16,50 m 2 kuchyně 11,60 m 2 m 2 jídelna 7,48 m 2 koupelna 2,50 m 2 m 2 kotelna 25,16 m 2 WC 1,4 m 2 m 2 m 2 pokoj 17,34 m 2 m 2 m 2 m 2 Celkem 43,20 m 2 Celkem 169,55 m 2 Celkem 112,05 m 2 Podlahová plocha celkem: 324,80 m Charakteristika stavby CZCC: SKP: Typ: B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 3,15*5,40*2,10+5,70*3,40*2,10+ 4,85*3,64*2,10+1,15*8,10*2,10 = m 3 Vrchní stavba 11,90*14,40*4,00+7,15*4,00*4,00+ 2,70*6,95*4,00+11,90*14,40*2,85 = m 3 Zastřešení 11,90*14,40*0,50*4,80 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl - 6 -

7 Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Stropy podstandard % Krytiny střech podstandard % Klempířské konstrukce podstandard % Fasádní omítky podstandard % Vnější obklady chybí % * Instalace plynu chybí % * Vybavení kuchyní chybí % *1.852 nadstandard % Ostatní chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 120 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 80% Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.975,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x (Kp z přílohy č.39 = , korekce * ) Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.557,41 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,74 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,74 Snížení ceny za opotřebení 80% - Kč ,79 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,95 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. Cena celkem Kč ,

8 2.3 Pozemky Oceněno srovnávací metodou Popis Jedná se o pozemek parc.č. st. 5/1, zast. plocha a nádvoří, o výměře 3203 a pozemek parc.č. st. 5/2, zast. plocha a nádvoří, o výměře 82m 2. Dále se jedná o pozemek parc.č. 19/1, zahrada, o výměře 1532m 2. Pozemky lze napojit na veřejné rozvody NN, je přístupný z místní zpevněné komunikace. Nachází se na okraji obce Výměra pozemků Výměra pozemku = m Výpočet ceny pozemku Základní cena za m 2 pozemku = Kč 40,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Pozemky Cena celkem Kč ,

9 3. REKAPITULACE VĚCNÉ HODNOTY 1) Objekt bývalého mlýna Kč ,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. Kč ,- 3) Pozemky Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmilionpětsetsedmdesátšesttisícšestsetdeset Kč 4. VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY : Výpočet není proveden, neboť s pronájmy rodinných domů se na Jesenicku běžně neobchoduje. Výnosová hodnota by tedy byla neobjektivní, zkreslená. 5. ZÁVĚR : a) srovnání metodou srovnávací Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců v okrese Jeseník. V současné době je na obdobném segmentu trhu poptávka menší než nabídka. Např. zemědělská usedlost č.p. 21 která byla srovnatelná polohou, velikostí a vybaveností, se ve stejné obci prodala v 04/2012 přes realitní kancelář REMAX za ,- Kč- Na základě vlastní databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitostí a po použití korekčních koeficientů a na základě provedených prodejů v obcích okresu Jeseník do 1 tis. obyvatel, činí hodnota stanovení porovnáním ,- Kč b) věcná břemena, zástavy a jiné závazky Na oceňovaných nemovitostech nejsou zřízená věcná břemena, zástavy ve prospěch věřitelů, předkupní práva a exekuce nejsou na základě objednávky brány v potaz. Dům je postaven v souladu se schváleným ÚP, radonové riziko je nízké. Obec Velká Kraš byla v roce 2009 zasažena povodněmi, oceňovaný objekt se však v inundačním území nenachází

10 c) stanovení ceny obvyklé s přihlédnutím k předchozím výsledkům Vzhledem k tomu faktu, že na objektu je zanedbána údržba, je morálně a technicky zastaralý a vyžaduje celkovou rekonstrukci v současné době je značně zanedbána údržba, vzhledem k umístění v pohraniční obci Velká Kraš s vysokou nezaměstnaností a špatnou dopravní dostupností k jeho možnému způsobu využití i možnosti rozvoje, vzhledem ke vztahu poptávky a nabídky, stanovuji také vzhledem k výše uvedeným skutečnostem cenu obvyklou blízkou k hodnotě stanovené porovnáním, neboť tato cena v sobě nese jak hodnotou výnosovou a odráží se v ní i hodnota věcná a de facto tato cena akceptuje trh a to celku: ,- Kč Slovy : Šestsettisíckorun českých Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (se zástavou Volksbank CZ a.s. se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná její aktuální hodnotu, stejně tak i se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, která v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) Výsledná cena obvyklá 0,- Kč 0,- Kč ,- Kč V Jeseníku, dne 15.srpna vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 12/08/130. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289/ Jeseník