Znalecký posudek. č

Transkript

1 Znalecký posudek č Předmětem ocenění je: rodinný dům č.p. 422, s příslušenstvím a pozemky č. 402 a 403, v katastrálním území Vysočany, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Monika Ejfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz 115 EX 484/ Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí Posudek obsahuje 38 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Vysočany, Praha 9. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Vysočany, Praha 9 je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních 2

3 koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 422 U Vysočanského pivovaru Praha 9 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 9 Katastrální území: Vysočany 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Baziky. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 24 ze dne Kopie katastrální mapy 3

4 Usnesení č. 115 Ex 484/12-036, ze dne Exekuční příkaz č. 115 Ex 484/12-015, ze dne Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné od bývalého vlastníka nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 34, ze dne Vlastník: BLACK SYSTEM s. r. o., U Vysočanského pivovaru 422, Vysočany, Praha 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 422, s příslušenstvím a pozemky č. 402 a 403, v katastrálním území Vysočany, obec Praha, Hlavní město Praha. Dům je postavený na mírně svažitém pozemku směrem k jihu, v zástavbě obdobných rodinných domů z třicátých let minulého století. Dům je dispozičně řešen jako objekt o dvou nadzemních podlažích, v celém půdorysu podsklepený, se zastřešením. Dům je krytý valbovou střechou, s pálenou krytinou, klempířské konstrukce PZ, okna plastová, fasáda břizolit, dveře svlakové, podlahy betonové, dlažby a PVC, vytápění ústřední s kotlem na plyn, teplá voda el. boiler, I když majitel v devadesátých letech provedl menší rekonstrukci domu, která se týkala výměny oken za plastová, rozvod el. enrgie v CU, klempířské konstrukce PZ, fasáda proveden břizolit a krov přeložena krytina a výměna laťování, tak dnes celý objekt je zanedbaný neudržovaný. 4

5 Jednotlivá podlaží jsou řešena tak, v každém nadzemním podlaží je samostatná bytová jednotka v tomto rozložení: I. PP 3 místnosti, chodba a garáž s vjezdem ze zahrady. I. NPByt v přízemí: 3x pokoj, koupelna, WC, spíž, kuchyň a chodba II. NP Byt v patře: 3x pokoj, koupelna, WC, spíž, kuchyň a chodba Zastřešení: Půdní prostor, 1x místnost, WC Součástí ocenění jsou i drobné venkovní úpravy, trvalé porosty, pozemky dle L.V. č. 34, a věcné břemeno užívání na dobu existence zajišťovaných pohledávek dle článku V. smlouvy. Oprávněný z věcného břemene je firma Trim Group a. s., Křenova 438/7, povinnost k parcelám č. 402, 403 a stavba č.p VB zřízeno na dobu existence zajišťovaných pohledávek, tedy na dobu rozhodně delší než 5 let, rovná se pětinásobku ročního užitku 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 422 b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm b 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm 5

6 b 3 ) Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi b 4 ) Pilíř zděný z obyč. cihel b 5 ) Plynová přípojka do DN 40 b 6 ) Podezdívka z cihel tl. do 30cm, výšky do 60 cm b 7 ) Plot z kovových profilů, kovové sloupky b 8 ) Vrátka ocelová plechová b 9 ) Vrata ocelová plechová c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty d) Pozemky d 1 ) Stavební pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 6

7 1.1. Hlavní stavby 1.1a) Rodinný dům č.p. 422 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11 stanovena na: -30,00 % Zdůvodnění: mimo jiné, morálně zastaralé vybavení, exekuce a věcné břemeno Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,2040 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,5428 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I. Podzemní podlaží 11,15*10,10+5,80*1,20 = 119,58 I. Nadzemní podlaží 10,0*11,0+1,20*5,79+1,20*2,70 = 120,19 II. Nadzemní podlaží 10,0*11,0 = 110,00 Zastřešení 10,0*11,0 = 110,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha I. Podzemní podlaží 119,58 m 2 2,82 m 7

8 I. Nadzemní podlaží 120,19 m 2 3,40 m II. Nadzemní podlaží 110,00 m 2 3,40 m Zastřešení 110,00 m 2 1,80 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Podzemní podlaží (11,15*10,10+5,80*1,20)*(2,82) = 337,20 m 3 I. Nadzemní podlaží (10,0*11,0+1,20*5,79+1,20*2,70)*(3,40) = 408,64 m 3 II. Nadzemní podlaží (10,0*11,0)*(3,40) = 374,00 m 3 Zastřešení (10,0*11,0)*(1,80) = 198,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Podzemní podlaží PP 337,20 m 3 I. Nadzemní podlaží NP 408,64 m 3 II. Nadzemní podlaží NP 374,00 m 3 Zastřešení Z 198,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 317,84 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 4, ,46 1,98 2. Zdivo: S 24, ,00 24,30 3. Stropy: S 9, ,00 9,30 4. Střecha: S 4, ,00 4,20 5. Krytina: S 3, ,00 3,00 6. Klempířské konstrukce: S 0, ,00 0,70 7. Vnitřní omítky: S 6, ,00 6,40 8. Fasádní omítky: S 3, ,00 3,30 8

9 9. Vnější obklady: S 0, ,00 0, Vnitřní obklady: S 2, ,00 2, Schody: S 3, ,00 3, Dveře: S 3, ,00 3, Okna: S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností: S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1, ,00 1, Vytápění: S 4, ,00 4, Elektroinstalace: S 4, ,00 4, Bleskosvod: S 0, ,00 0, Rozvod vody: S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody: S 1, ,00 1, Instalace plynu: S 0, ,00 0, Kanalizace: S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně: S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení: S 5, ,00 5, Záchod: S 0, ,00 0, Ostatní: C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,68 Koeficient vybavení K 4 : 0,9468 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy: P 4,30 100,00 0,46 1,98 2, ,33 1, Zdivo: S 24,30 100,00 1,00 24,30 25, ,17 17, Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 9, ,45 7, Střecha: S 4,20 70,00 1,00 2,94 3, ,00 2, Střecha: S 4,20 30,00 1,00 1,26 1, ,22 0, Krytina: S 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,32 2, Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0, ,50 0, Vnitřní omítky: S 6,40 100,00 1,00 6,40 6, ,32 6, Fasádní omítky: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,74 2, Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,32 0, Vnitřní obklady: S 2,40 100,00 1,00 2,40 2, ,32 2, Schody: S 3,90 100,00 1,00 3,90 4, ,00 3, Dveře: S 3,40 100,00 1,00 3,40 3, ,32 3,3861 9

10 13. Okna: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5, ,00 2, Podlahy obytných místností: S 2,30 100,00 1,00 2,30 2, ,32 2, Podlahy ostatních místností: S 1,40 100,00 1,00 1,40 1, ,32 1, Vytápění: S 4,20 100,00 1,00 4,20 4, ,50 3, Elektroinstalace: S 4,00 100,00 1,00 4,00 4, ,37 1, Bleskosvod: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,32 0, Rozvod vody: S 2,80 100,00 1,00 2,80 2, ,32 2, Zdroj teplé vody: S 1,60 100,00 1,00 1,60 1, ,33 1, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,67 0, Kanalizace: S 2,90 100,00 1,00 2,90 3, ,32 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,32 0, Vnitřní vybavení: S 5,00 100,00 1,00 5,00 5, ,32 4, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,32 0,3961 Opotřebení: 76,6377 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9468 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5428 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 7 147,14 Plná cena: 1 317,84 m 3 * 7 147,14 Kč/m 3 = ,98 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 76,6377 % Úprava ceny za opotřebení ,71 Kč = ,27 Kč 10

11 Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,27 Kč 1.2. Příslušenství 1.2a) Přípojka vody DN 25 mm Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Přípojka vody DN 25 mm Délka: 4,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,00 m * 340,- Kč / m = 1 360,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5428 Plná cena: = 5 823,79 Kč 11

12 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 60 = 75,000 % ,84 Kč = 1 455,95 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Přípojka vody DN 25 mm - zjištěná cena = 1 455,95Kč 1.2b) Přípojka kanalizace DN 150 mm Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Přípojka kanalizace DN 150 mm Délka: 4,50 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2223 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,50 m * 1 180,- Kč / m = 5 310,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3140 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5428 Plná cena: = ,29 Kč 12

13 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 % ,68 Kč = 8 530,61 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena = 8 530,61Kč 1.2c) Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi Délka: 4,50 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2224 Ocenění: = 630,- Kč Základní cena (dle příl. č. 11): 4,50 m * 140,- Kč / m Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5428 Plná cena: = 2 605,64 Kč 13

14 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 50 = 30,000 % - 781,69 Kč Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi - zjištěná cena = 1 823,95Kč 1.2d) Pilíř zděný z obyč. cihel Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Pilíř zděný z obyčejných cihel Výměra: 1,20*0,3*0,80 = 0,29 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2224 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 0,29 m 3 * 2 810,- Kč / m 3 = 814,90 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5428 Plná cena: = 3 370,38 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 60 = 25,000 % - 842,60 Kč Pilíř zděný z obyč. cihel - zjištěná cena = 2 527,78Kč 14

15 1.2e) Plynová přípojka do DN 40 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 4.1. Plynová přípojka do DN 40 Délka: 4,50 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2221 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,50 m * 305,- Kč / m = 1 372,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2950 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5428 Plná cena: = 5 831,58 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 40 = 50,000 % ,79 Kč = 2 915,79 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Plynová přípojka do DN 40 - zjištěná cena = 2 915,79Kč 15

16 1.2f) Podezdívka z cihel tl. do 30cm, výšky do 60 cm Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Podezdívka cihelná tl. do 30 cm, výška do 60 cm, omítka nebo spárování Délka: 11,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 11,00 m * 1 300,- Kč / m = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5428 Plná cena: = ,17 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 18 / 45 = 40,000 % ,67 Kč Podezdívka z cihel tl. do 30cm, výšky do 60 cm - zjištěná cena = ,50Kč 1.2g) Plot z kovových profilů, kovové sloupky Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Plot z kovových profilů, zděné nebo kovové 16

17 sloupky Výměra: 11,0*1,0 = 11,00 m 2 pohledové plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 11,00 m 2 * 840,- Kč / m 2 = 9 240,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5428 Plná cena: = ,69 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 30 = 50,000 % ,35 Kč = ,35 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Plot z kovových profilů, kovové sloupky - zjištěná cena = ,35Kč 1.2h) Vrátka ocelová plechová Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

18 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 600,- Kč / ks = 1 600,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5428 Plná cena: = 6 356,83 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 18 / 30 = 60,000 % ,10 Kč = 2 542,73 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Vrátka ocelová plechová - zjištěná cena = 2 542,73Kč 1.2i) Vrata ocelová plechová Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

19 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč / ks = 3 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5428 Plná cena: = ,17 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 18 / 30 = 60,000 % ,10 Kč = 5 880,07 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Vrata ocelová plechová - zjištěná cena = 5 880,07Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění: 2a) Stavební pozemky Ostatní stavební pozemky: Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa Zastavěná plocha , , ,- 27 cenová mapa Zahrada , , ,- Ostatní stavební pozemky - celkem ,- = ,- Kč 19

20 Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Stavební pozemky - zjištěná cena = ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 75 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = ,00 Trvalé porosty - celkem: ,- Kč = ,- Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Trvalé porosty - zjištěná cena ,- Kč C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1a) Rodinný dům č.p ,- Kč 20

21 1.2. Příslušenství 1.2a) Přípojka vody DN 25 mm 1.2b) Přípojka kanalizace DN 150 mm 1.2c) Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi 1.2d) Pilíř zděný z obyč. cihel 1.2e) Plynová přípojka do DN f) Podezdívka z cihel tl. do 30cm, výšky do 60 cm 1.2g) Plot z kovových profilů, kovové sloupky 1.2h) Vrátka ocelová plechová 1.2i) Vrata ocelová plechová 1. Ocenění staveb celkem 5 823,80 Kč ,30 Kč 2 605,60 Kč 3 370,40 Kč 5 831,60 Kč ,20 Kč ,70 Kč 6 356,80 Kč ,20 Kč ,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2a) Stavební pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem ,- Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč 21

22 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1a) Rodinný dům č.p Příslušenství 1.2a) Přípojka vody DN 25 mm 1.2b) Přípojka kanalizace DN 150 mm 1.2c) Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi 1.2d) Pilíř zděný z obyč. cihel 1.2e) Plynová přípojka do DN f) Podezdívka z cihel tl. do 30cm, výšky do 60 cm 1.2g) Plot z kovových profilů, kovové sloupky 1.2h) Vrátka ocelová plechová 1.2i) Vrata ocelová plechová ,30 Kč 1 456,- Kč 8 530,60 Kč 1 824,- Kč 2 527,80 Kč 2 915,80 Kč ,50 Kč ,40 Kč 2 542,70 Kč 5 880,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2a) Stavební pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem ,- Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Čtyřimilionytřistatřicetjednatisícjednostoosmdesát Kč 22

23 Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 422 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 11,15*10,10+5,80*1,20 = 119,57 m 2 I. Nadzemní podlaží: 10,0*11,0+1,20*5,79+1,20*2,70 = 120,19 m 2 II. Nadzemní podlaží: 10,0*11,0 = 110,00 m 2 Zastřešení: 10,0*11,0 = 110,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 119,57 m 2 2,82 m I. Nadzemní podlaží: 120,19 m 2 3,40 m II. Nadzemní podlaží: 110,00 m 2 3,40 m Zastřešení: 110,00 m 2 1,80 m Jednotkové množství: Jednotka: m3 I. Podzemní (11,15*10,10+5,80*1,20)*(2,82) = 337,20 m3 podlaží: I. Nadzemní (10,0*11,0+1,20*5,79+1,20*2,70)*(3,40) = 408,64 m3 podlaží: II. Nadzemní (10,0*11,0)*(3,40) = 374,00 m3 podlaží: Zastřešení: (10,0*11,0)*(1,80) = 198,00 m3 Jednotkové množství celkem: = 1 317,84 m3 Ocenění: Základní cena: 5 882,- Kč/m3 23

24 1 317,84 m3 * 5 882,- Kč/m3 = ,88 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 76,638 % ,05 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,83 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 422 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 422 Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, dům rodinný, 150 m² Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH Adresa: Pod Krocínkou, Vysočany Datum aktualizace: ID zakázky:

25 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Plocha užitná: 150 m 2 Plocha pozemku: 165 m 2 Terasa: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Prodej rodinného domu, Praha 9 Vysočany, ul. Pod Krocínkou 26/772. Dům má tři byty: 1) 1+1 v přízemí, 2) 1+1 v 1.patře, 3) garsoniéra s terasou ve druhém patře. Dům je plně podsklepený, plocha pozemku 165 m2. Stav domu: před rekonstrukcí a modernizací. Napojení domu na inženýrské sítě: elektřina, plyn, voda, kanalizace. Prodej, dům rodinný, 80 m² Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Praha 9 Datum aktualizace: Včera ID zakázky: N00995 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí 25

26 Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obytná Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 80 m 2 Plocha užitná: 80 m 2 Plocha podlahová: 80 m 2 Plocha pozemku: 591 m 2 Sklep: 24 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD Komunikace: Asfaltová Popis: Nabízíme k prodeji starší rodinný dům v Praze 9, Hrdlořezy. Dům se nachází na pozemku o celkové výměře 591m2. Užitná plocha domu činí 80m2. Na pozemek je přivedena elektřina, vodovod, možnost připojení kanalizace a plynu. Samotný dům je určen ke kompletní rekonstrukci, nebo demolici. Hezké prostředí v zeleni s výbornou dopravní dostupností do centra. Prodej, dům rodinný, 118 m² Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Nad Krocínkou, Prosek Datum aktualizace: ID zakázky: Stav: Rezervováno 26

27 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Rohový Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 88 m 2 Plocha užitná: 118 m 2 Plocha podlahová: 118 m 2 Plocha pozemku: 432 m 2 Plocha zahrady: 321 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Nabízíme prodej rohového řadového domu se zahradou v ulici Nad Krocínkou, Praha 9, Prosek. Pozemek se zahradou 321m2, zastavěná plocha 88m2, užitná 118m2 na 3 patrech. V domě se nacházejí v současnosti 2 bytové jednotky, půda a suterénní prostor se vstupem na zahradu s menším zahradním domkem v havarijním stavu. Rekonstrukce nutná. Možno vytvořit jedno nebo dvou generační rodinný dům nebo na investici s možností až 4 bytových jednotek a rozšíření zastavěné plochy až po zahradní domek a přestavby půdního prostoru. Dům se nachází v klidné vilkové čtvrti pouhé 3 min chůze od stanice metra Prosek a obchodního centra. Parkování možno na ulici před domem nebo po úpravách na pozemku. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] ,- Kč 1,00 1,00 0,95 1,00 0,50 1,00 1, , ,- Kč 0,90 1,05 1,00 1,00 0,40 1,00 1, , ,- Kč 1,02 1,02 1,00 0,80 0,45 1,00 1, ,33 27

28 Součet: ,71 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: ,24 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: ,38 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,33 Kč/jedn. Základní cena: ,24 Kč 1,00 á ,24 Kč/ = ,24 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,24 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 422 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 422 Jednotka: m3 Jednotkové množství: I. Podzemní podlaží: (11,15*10,10+5,80*1,20)*(2,82) = 337,20 jedn. I. Nadzemní podlaží: (10,0*11,0+1,20*5,79+1,20*2,70)*(3,40) = 408,64 jedn. II. Nadzemní podlaží: (10,0*11,0)*(3,40) = 374,00 jedn. Zastřešení: (10,0*11,0)*(1,80) = 198,00 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 1 317,84 jedn. 28

29 Podlaží: I. Podzemní podlaží zp = 119,57 m 2 výška = 2,82 m I. Nadzemní podlaží zp = 120,19 m 2 výška = 3,40 m II. Nadzemní podlaží zp = 110,00 m 2 výška = 3,40 m Zastřešení zp = 110,00 m 2 výška = 1,80 m Ocenění: Základní cena: 5 882,- Kč/jedn ,84 m 3 á 5 882,- Kč/m 3 = ,88 Kč Věcná hodnota nemovitosti: = ,88 Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,264 C B = 0,277 C C = 0,290 C D = 0,303 C E = 0,316 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 1,320 Orientace ke světovým stranám: C 5 1,450 Konfigurace terénu: E 3 0,948 Poloha vzhledem k centru obce: D 5 1,515 Převládající zástavba: E 5 1,580 Inženýrské sítě: C 5 1,450 Doprava: E 5 1,580 Obchod a služby: E 5 1,580 Školství: E 5 1,580 29

30 Zdravotnictví: E 5 1,580 Kultura, sport, ubytování: E 5 1,580 Úřady: E 2 0,632 Pracovní možnosti: D 5 1,515 Životní prostředí: D 5 1,515 Přírodní lokalita: C 5 1,450 Změna v zástavbě: C 5 1,450 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,290 Typ stavby: C 5 1,450 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,264 Obyvatelstvo: D 5 1,515 Názor znalce: B 5 1, ,629 Koeficient k = 27,629 / 92 = 0,3003 Korekce ceny * 0,3003 Rodinný dům č.p výsledná cena = ,92 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 422 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky Pozemky oceněné dle cenové mapy. 30

31 Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha , , ,- Zahrada , , ,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem , ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Stavební pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky Pozemky oceněné metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 402 výměra: 128 m 2 Název: zahrada parcelní číslo: 403 výměra: 302 m 2 Výměra pozemků celkem = 430 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: ,88 Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 128 m 2 31

32 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 5 Intenzita využití pozemku: Třída 5 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 5 Obytný sektor: Třída 5 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 7 Průměrná třída polohy: 5,40 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 5,40 Podíl ceny stavebního pozemku: 19,60 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( ,88 Kč * 19,60 %) / (100,0-19,60 %) = ,66 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,66 Kč / (3 * 128 m 2 ) = 4 921,04 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 4 921,04 Kč/m 2 * 384 m 2 = ,66 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 4 921,04 Kč/m 2 * 0,15 = 738,16 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 738,16 Kč/m 2 * 46,00 m 2 = ,36 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 4 473,57 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: ,02 Kč Stavební pozemky - výsledná cena = ,02 Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Indexová metoda 32

33 a) Pozemkya 1 ) Stavební pozemky Výchozí cena: = 2 250,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,50 C - typ polohy: * 1,30 D - územní připravenost, infrastruktura: * 1,10 E - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 4 826,25 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 4 826,25 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č m 2 zahrada p.č m 2 Výměra stavebních pozemků: 430 m 2 430,00 m 2 á 4 826,25 Kč/m 2 = ,50 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,50 Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Metoda cenových map a) Pozemkya 1 ) Stavební pozemky Pozemky oceněné dle cenových map zastavěná plocha p.č m 2 á 4 720,- Kč/m 2 = ,- Kč zahrada p.č m 2 á 4 720,- Kč/m 2 = ,- Kč 33

34 Pozemky oceněné dle cenových map - celkem = ,- Kč Stavební pozemky - výsledná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemkya 1 ) Stavební pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Reál 4 600, ,00 1,00 1, , ,- / 1,000 Oceňované pozemky: zastavěná plocha p.č m 2 zahrada p.č m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 430 m 2 430,00 m 2 á 4 600,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Stavební pozemky - výsledná cena = ,- Kč 34

35 Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 35

36 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Cena metodou tříd polohy: Cena indexovou metodou: Porovnávací cena pozemků: Cena určená z cenových map: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: třimilionydevětsettisíc Kč 36

37 Nemovitosti jsou zatíženy věcným břemenem spočívajícím v užívání na dobu existence pohledávek Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: a 1 ) VB - užívání na dobu existence pohledávek Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu. Obvyklé nájemné: Stavby celkem: Jednotková cena: ,- Kč/m 2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: ,- Kč/m 2 * 3,40 % = ,- Kč/rok Pozemky celkem: Jednotková cena: ,- Kč/m 2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: ,- Kč/m 2 * 5,00 % = ,- Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: ,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100,00 % ,- Kč/rok * 100,00 % = ,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,- Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let ,- Kč * 5 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí: ,- Kč Věcné břemeno váznoucí na nemovitosti snižuje hodnotu nemovitosti a proto se od hodnoty nemovitosti odečítá. zaokrouhleno: ,00 Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: třimilionysedmdesátsedmtisíckč 37

38 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne Jiří K o p e c k ý Meinlinova P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: Mobil: odhadynemo@volny.cz 38