Odhad tržní hodnoty č. 2247

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 03178/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 03178/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 16 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Dolní Studénky,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění odhad obvyklé ceny jednotky č. 601/8 (byt) v budově domě (ul. Na Rybníčku) č.p. 601/18,LV 6680 a LV 3522 nacházející se na pozemku parc. č. 436, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 1230/10000, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, pro obec Opava, katastrální území Opava-Předměstí, na listu vlastnictví č a 3522, pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk dle č.j. USN 065 Ex 3178/ ze dne Informace o nemovitosti Nemovitost - bytová jednotka č.. jednotky č. 601/8 (byt) v budově domě (ul. Na Rybníčku) č.p. 601/18,LV 6680 a LV 3522 nacházející se na pozemku parc. č. 436, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 1230/10000, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, pro obec Opava, katastrální území Opava-Předměstí, na listu vlastnictví č a Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka nemovitosti Relevantní údaje byly získány z dokladů poskytnutých vlastníkem (kupní smlouva).. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Ex úřadu Šumperk, JUDr. Jiří Petruň - soudní exekutor č.j. 065 Ex 03178/ ze dne LV 6680 a 3522 k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava - snímek KM k.lv 6680 a 3522 k.ú. k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí Ceské republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb a vyhlášky číslo 387/2011 Sb. - Kupní smlouva ze dne Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI - obecná metodika oceňování nemovitostí - údaje: RK, IRI, internet - údaje ČSÚ pro rok fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - informace o tržním nájemném Opava Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Obec: Opava Katastrální území: Opava-Předměstí (711578) List vlastnictví číslo: 6680 Vlastník: Společné jmění manželů Šoltis Jakub Šoltisová Ludmila Na Rybníčku 601/18, Opava, Předměstí (Opava), List vlastnictví číslo: 3522 Vlastníci: 1. Kadaňka Jiří Podíl: 1 387/ Černá cesta 203, Slavkov, Kolářová Eva PhDr. Podíl: 1 230/ Na rybníčku 601/18, Opava, Předměstí, Lehnertová Ludmila MUDr. Podíl: 1 357/ Na rybníčku 601/18, Opava, Předměstí, Společné jmění manželů Podíl: 1 230/ Šoltis Jakub Šoltisová Ludmila Na Rybníčku 601/18, Opava, Předměstí (Opava), Trbulová Libuše Podíl: 1 413/ Na rybníčku 601/18, Opava, Předměstí, Uvíra Michal Podíl: 788/ Holasická 1171/26, Opava, Kateřinky, Společné jmění manželů Podíl: 1 191/ Válek Lubomír Válková Marie Na Rybníčku 601/18, Opava, Předměstí (Opava), Společné jmění manželů Podíl: 351/2 500 Vovk Oleksandr ArtD. Vovková Katarína Na rybníčku 601/18, Opava, Předměstí,

4 4 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, pro obec Opava, katastrální území Opava-Předměstí, na listu vlastnictví č a 3522 souhlasí se skutečností 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava pro obec Opava, katastrální území Opava- Předměstí a dále byly poskytnuty vlastníkem nemovitosti.. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí.. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací vlastníky bytové jednotky 601/8 není oceňovaná pronajímána.a je užívána vlastníky bytové jednotky. nemovitost Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných

5 5 okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota THU) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti dle technicko hospodářských ukazatelů V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH nemovitosti byla převzata z realitních serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Údaje pro stanovení nájemného vychází ze statistických údajů publikovaných Ministerstvem pro místní rozvoj - mapa nájemného. Zde bylo nájemné určeno z posudků soudního znalce a publikováno na uvedených stránkách ministerstva. Z toho vyplývá, že pro obec Opava publikované nájemné je v rozmezí 75,1-94,2 Kč/m 2. Tyto údaje platí pro běžnou polohu. Oceňovaná nemovitost je téměř v centru území obce a zde znalec zvýšil procentuální vyjádření polohy o + 30 %. Komentář MMR ČR k určení výše nájemného: Zjištění výše nájmu ve standardním nájemním bytě v dané lokalitě soudním znalcem. Standardní byt pro určenou obec odpovídá nejčetněji se vyskytujícímu, typickému nájemnímu bytu v obci. Jeho určení je úkolem znalce, který zpracovává pro účel mapy nájemného posudek o výši obvyklého nájemného. Znalec při určení standardního bytu vychází z dostupných údajů ze Sčítání lidu domů a bytů a dále z ověření těchto skutečností na místním trhu nebo ve spolupráci s jednotlivými obcemi a městy.

6 6 Popis bytové jednotky Trh s nemovitostmi: Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka - V současné době je velký převis všech typů nemovitostí na trhu s nemovitostmi a jsou nabízeny bytové jednotky ve všech částech města. Poloha nemovitosti Situování bytového domu č.p. 601/18 je v ulici Na Rybníčku, které tvoří urbanizované území příměstského typu s bytovými domy a rodinnými domy s parky a kompletní infrastrukturou. V blízkosti jsou budovy slezské univerzity. Vzhledem k charakteru části města, je zde minimální doprava, jenž tvoří téměř výhradně obslužná doprava vlastníků nemovitostí. Konstrukce a vybavení nemovitosti: Standardně vybavená bytová jednotka s velmi dobrou údržbou. Podlahy PVC nebo keramické. vybavení kuchyňskou linkou s plynovým sporákem. vytápění plynovým kotlem, který slouží i jako zdroj teplé vody. Vybavení kuchyně, koupelny, splachovacího WC standardní. Pozemky: Parcela číslo 436 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 328 m 2 Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč 8. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Byt c) Byt 1) Bytová jednotka 601/8

7 7 B. Odhad obvyklé ceny bytové jednotky 601/8 Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Opava 2 Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky pozemek parcela č. 436 výměra 328 m 2 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Byt c) Byt 1) Bytová jednotka 601/8 Bytová jednotka 601/8 situovaná v III. NP bez výtahu, je standardním způsobem vybavená (býv. 1 kategorie). K dispozici zázemí vnitrobloku. Ocenění Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Opava. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska % 2,000

8 8 účelu užití stavby Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,595 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a , 5 458, ,78 nádvoří Pozemky zjištěná cena: ,78 Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene: = 0, Kč Byt c) Byt c.1) Vyhláška 387/2011 Sb. c.1.1) Bytová jednotka 601/8 25 Podlahové plochy bytu (PP): pokoj 26,56 m 2 pokoj + 16,57 m 2 kuchyně + 10,59 m 2 předsíň + 9,46 m 2 koupelna + 4,26 m 2 WC + 1,04 m 2 komora + 3,19 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 71,67 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Opava Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka - V současné době je velký převis všech typů nemovitostí na trhu s nemovitostmi a jsou nabízeny bytové jednotky ve všech obcích oblasti

9 9 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Situování bytového domu č.p. 601/18 je v ulici Na Rybníčku, které tvoří urbanizované území příměstského typu s parky a kompletní infrastrukturou. V blízkosti jsou budovy slezské univerzity. Vzhledem k charakteru části města, je zde minimální doprava, jenž tvoří téměř výhradně obslužná doprava vlastníků nemovitostí. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Standardně vybavená bytová jednotka s velmi dobrou údržbou. Podlahy PVC nebo keramické. vybavení kuchyňskou linkou s plynovým sporákem. vytápění plynovým kotlem, ktery slouží i jako zdroj teplé vody. Vybavení kuchyně, kouperlny, splachovacího WC standardní. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00

10 10 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu 1,25 * * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,945 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,000 0,945 = 0,851 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,851 = ,87 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 71, ,87 = ,49 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = ,78 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,92 Kč ,92 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,41 Kč Bytová jednotka 601/8 zjištěná cena: ,41 Kč c.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. c.2.1) Bytová jednotka 601/8 25 Podlahové plochy bytu (PP): pokoj 26,56 m 2 pokoj + 16,57 m 2 kuchyně + 10,59 m 2 předsíň + 9,46 m 2 koupelna + 4,26 m 2 WC + 1,04 m 2 komora + 3,19 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 71,67 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Opava Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2

11 11 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka - V současné době je velký převis všech typů nemovitostí na trhu s nemovitostmi a jsou nabízeny bytové jednotky ve všech obcích oblasti Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 0,00 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Situování bytového domu č.p. 601/18 je v ulici Na Rybníčku, které tvoří urbanizované území příměstského typu s parky a kompletní infrastrukturou. V blízkosti jsou budovy slezské univerzity. Vzhledem k charakteru části města, je zde minimální doprava, jenž tvoří téměř výhradně obslužná doprava vlastníků nemovitostí. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Standardně vybavená bytová jednotka s velmi dobrou údržbou. Podlahy PVC nebo keramické. vybavení kuchyňskou linkou s plynovým sporákem. vytápění plynovým kotlem, ktery slouží i jako zdroj teplé vody. Vybavení kuchyně, kouperlny, splachovacího WC standardní. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00

12 12 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu 1,25 * * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,945 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,000 0,945 = 0,851 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,851 = ,87 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 71, ,87 = ,49 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 0, Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 0, Kč + 0, Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,49 Kč Bytová jednotka 601/8 zjištěná cena: ,49 Kč c.3) Výnosová hodnota c.3.1) Bytová jednotka 601/8 Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m 2 71,67 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy podl plocha 1 401,40 Kč 71,67 m 2 Kč/rok ,34 c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč 0, Uvedení do pronajímatelného stavu Kč 0, Jednorázové náklady celkem N J Kč 0, d) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Kč ,49

13 13 Časová cena C Kč ,49 Náklady na provoz RC 0,05 % Kč/rok 660,90 Náklady na údržbu RC 0,20 % Kč/rok 2 643,60 Pojištění RC 0,02 % Kč/rok 264,36 Výpočet amortizace: Úroková míra pro amortizaci i A 0,0300 Další předpokládaná T roků 50 životnost Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou životnost C i A (1+ i A ) T 1 Kč/rok ,41 Roční náklady celkem N R Kč/rok ,27 Čisté výnosy V = VC N R Kč/rok ,07 e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i 0,0700 Výnosová hodnota V / i N J Kč ,

14 14 C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech by mohl činit % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi a s daty Ministerstva pro místní rozvoj, konkrétně se stránkami mapy nájemného. Realitní trh pro Opavu (Opavsko) má v nabídce dostatek bytových jednotek. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům. Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu bytu. Ze statistiky realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny bytu: 24 % lokalita 24 % velikost bytu

15 15 14 % druh vlastnictví 10 % stav domu a použité stavební materiály 9 % umístění bytu v domě 6 % stav bytu a jeho vybavení 5 % doprava a parkování 3 % okolí domu a výhled z bytu 3 % dispozice a orientace bytu 2 % služby v místě Také zde v tomto konkrétním ocenění bylo vzato v úvahu, že byt je situován v místě, kde je poměrně malý provoz motorových vozidel, je zde oddělena plocha nádvoří od komunikace a v blízkosti jsou jak místa pro odpočinkové aktivity (zázemí parků) tak docházková vzdálenost do centra obce. Bytový dům je ve stavu, kdy nebude nutné v nejbližší budoucnosti investovat do rekonstrukce společných prostor. Byt není vhodný pro seniory, není zde výtajh a bytová jednotka je situována ve III. NP Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Hodnota věcných břemen obecná ,78 Kč 0, Kč Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu , Kč Věcná hodnota bytů podle vyhlášky , Kč Výnosová hodnota , Kč Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty , Kč vážený průměr dle Naegeliho , Kč Odhad obvyklé ceny bytu , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstěpadesáttřitisícedvěstě Kč

16 16 D. Seznam příloh 1. LV 6680 k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava 2. LV 3522 k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava 3. Km k LV LV 6680 a 3522 k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava 4. liupní smlouva 5. mapy místa 6. Fotopříloha pořízená znalcem