Znalecký posudek č. 2011/293

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2011/293 O ceně nemovitosti: Bytové jednotky č. 2235/1, 2235/2, 2235/5, v bytovém domě č.p na pozemku, parcele č. 2162/35, v katastrálním území Opava-Předměstí, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský, včetně příslušných podílů ke společným částem domu ve výši 2312/10000, 1613/10000 a 686/ Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00633/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Při provedené prohlídce nebyl povinný a vlastník nemovitostí přítomen. Povinný byl ze strany zpracovatele posudku informován doporučeným dopisem o termínu konání místního šetření, tento dopis si však nepřevzal ani nevyzvednul v době jeho uložení na poštovním úřadě. Vzhledem k tomu, že zpracovateli posudku o ceně nemovitostí byla umožněna uživatelem pouze prohlídka jednotky č. 2235/2, je za účelem ocenění ostatních jednotek uvažováno, že tyto se nacházejí ve stejném stavu a vybavení jako tato jednotka č. 2235/2. Kraj: Obec: 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00633/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Opava-Předměstí, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Opava-Předměstí, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Opava 9-3/24. Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví uzavřená dne dle ust. 141 a následujících OZ a dle 5 zákona o vlastnictví bytů mezi Martinem Střelcem, bytem Opava, Vančurova 2235/40, a Ing.Milanem Vítkem, bytem Opava, Mostní 930/117. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Moravskoslezský Opava Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Katastrální území: Opava-Předměstí (711578) List vlastnictví číslo: Vlastník: Vítek Milan Ing. Edvarda Beneše 988/22, Opava, Kateřinky, List vlastnictví číslo: 4932 Vlastníci: 1. Šišková Eva Podíl: 1 369/ Doloplazy 44, Doloplazy, Vítek Milan Ing. Podíl: 8 631/ Edvarda Beneše 988/22, Opava, Kateřinky, List vlastnictví číslo: 3618 Vlastník: Statutární město Opava Horní náměstí 382/69, Opava, Město, Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou bytové jednotky č. 2235/1, 2235/2, 2235/5, v bytovém domě č.p nacházejícím se na parcele č. 2162/35 v katastrálním území Opava-Předměstí Statutárního města Opavy, v okrese Opava, kraj Moravskoslezský, včetně příslušných podílů na společných částech domu. Bytové jednotky č. 2234/1, 2235/2, 2235/5, jsou zapsány ve prospěch vlastníka na LV č pro katastrální území Opava - Předměstí, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Budova č.p je zapsána ve prospěch vlastníků na LV č pro katastrální území Opava - Předměstí, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Pozemek, parcela č. 2162/35 je zapsána ve prospěch vlastníka na LV č pro katastrální území Opava - Předměstí, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Bytový dům č.p v katastrálním území Opava-Předměstí se nachází na ulici Vančurova. Jedná se o lokalitu v okrajové části zastavěného území města, zastavěnou především staršími objekty užívanými pro potřeby hromadného bydlení, objekty užívanými pro potřeby individuálního by\dlení i objekty lehkého nerušivého průmyslu a objekty sloužícími ke skladování a manipulaci. Dům je samostatně stojícím objektem zděné konstrukce o jednom podzemním podlaží, dvou nadzemních podlažích, se šikmým sedlovým krovem, při čemž prostor obestavěný střešní konstrukcí je využit na podkroví. Podzemní podlaží je tvořeno pouze místnostmi, sklepy, příslušejícími k bytovým jednotkám č. 2235/1 a 2235/2, nacházejícími se v 1. nadzemním podlaží domu. V 1. NP se nachází jednotky č. 2235/1 a 2235/2, ve 2.NP se nachází jednotky č. 2235/3 a 2235/4, ve 3. NP, které již je podkrovím, se nachází jednotka č. 2235/5, dále jednotka 2235/6 (jedná se o byt o dvou podlažích při čemž 2.podlaží bytu je v Dohodě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví označeno jako 4. nadzemní podlaží bytového domu), a dále nebytová jednotka (samostatný sklad se sociálním zařízením) č. 2235/7, ve 4.NP, v prostoru nad jednotkou č. 2235/7, se nachází nebytová jednotka (samostatný sklad) č. 2235/8.

4 4 Objekt bytového domu je užíván asi od roku 1942 a ke dni ocenění se z převážné části nachází v původním, značně opotřebeném stavu. V nedávné minulosti byla nově provedena vnější fasáda objektu a výměna původních dřevěných oken za okna plastová. V budově je proveden rozvod elektrické energie, rozvod studené vody, rozvod zemního plynu a rozvod vnitřní kanalizace ze všech hygienických vybavení. Případné úpravy a nezbytné opravy v bytech užívaných (jednotky č. 2235/2, 2235/4, 2235/5, 2235/6) jsou prováděny na náklady uživatelů těchto jednotek. Část jednotek v domě (2235/1, 2235/3, 2235/7, 2235/8) není ke dni ocenění užívána. 6. Obsah posudku Oddíl 1 Byt a) Byt 1) Byt č. 2235/1v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu b) Ocenění porovnávací metodou Oddíl 2 Byt a) Byt 1) Byt č.2235/2 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu b) Ocenění porovnávací metodou Oddíl 3 Byt a) Byt 1) Byt č.2235/5 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu b) Ocenění porovnávací metodou

5 5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Opava 2 Oddíl 1 Popisy objektů a) Byt 1) Byt č. 2235/1v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu Bytová jednotka č. 2235/1 se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu č.p v katastrálním území Opava-Předměstí. Jednotka je tvořena třemi obytnými místnostmi, kuchyní, koupelnou, WC, předsíní, dvěma spížemi, zimní zahradou (lodžií), sklepem. Celková podlahová plocha jednotky je 136,80 m 2 (při čemž podlahová plocha sklepů činí 69,10 m 2 ). Jednotka není (zřejmě) ke dni ocenění užívána. Vzhledem ke skutečnosti, že zpracovateli posudku nebyla umožněna prohlídka a zaměření jednotky, je pro účely ocenění uvažováno, že její stav a vybavení odpovídá stavu a vybavenosti jednotky č. 2235/2 do níž měl zpracovatel posudku umožněn přístup. Je uvažováno, že jednotka je vytápěna lokálně, elektrickými přímotopy, v jednotce je proveden pouze rozvod studené vody, zdrojem teplé vody je pouze ohřívač na tuhá paliva v koupelně, je proveden rozvod elektrické energie,rozvod zemního plynu a dále vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC. Koupelna je vybavena umývadlem a vanou, splachovací záchod je standardní, kuchyně je vybavena plynovým sporákem. Stavebně technický stav jednotky vyžaduje za účelem jejího dalšího užívání provedení celkové rekonstrukce. Cena nemovitosti je výrazně negativně ovlivněna činností problematických skupin obyvatelstva nacházejících se v blízkém okolí. Podíl na společných částech domu náležející k jednotce činí 2312/10000.

6 6 Oddíl 2 Popisy objektů a) Byt 1) Byt č.2235/2 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu Bytová jednotka č. 2235/2 se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu č.p v katastrálním území Opava-Předměstí. Jednotka je tvořena čtyřmi obytnými místnostmi, kuchyní, koupelnou, WC, předsíní, spíží, zimní zahradou (upraveno na koupelnu), dvěma sklepy. Celková podlahová plocha jednotky je 94,45 m 2 (při čemž podlahová plocha sklepů činí 16,56 m 2 ). Jednotka je ke dni ocenění užívána. Jednotka je vytápěna lokálně, kamny na tuhá paliva, v jednotce je proveden pouze rozvod studené vody, zdrojem teplé vody je elektrický boiler ve vlastnictví uživatele bytu, je proveden rozvod elektrické energie, rozvod zemního plynu a dále vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC. Koupelna je vybavena umývadlem a vanou ve vlastnictví uživatele bytu, splachovací záchod je standardní, kuchyně je vybavena plynovým sporákem. Stavebně technický stav jednotky vyžaduje za účelem jejího dalšího užívání provedení celkové rekonstrukce. Cena nemovitosti je výrazně negativně ovlivněna činností problematických skupin obyvatelstva nacházejících se v blízkém okolí. Podíl na společných částech domu náležející k jednotce činí 1613/ Oddíl 3 Popisy objektů a) Byt 1) Byt č.2235/5 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu Bytová jednotka č. 2235/5 se nachází ve 3. nadzemním podlaží (podkroví) bytového domu č.p v katastrálním území Opava-Předměstí. Jednotka je tvořena obytnou místností, kuchyní, koupelnou s WC, předsíní. Celková podlahová plocha jednotky je 40,58 m 2. Jednotka je ke dni ocenění užívána. Zpracovatel posudku neměl možnost prohlídky a zaměření jednotky. Za účelem ocenění je uvažováno, že jednotka je vytápěna lokálně, zřejmě plynovým topidlem, v jednotce je proveden rozvod studené i teplé vidy, zdrojem teplé vody je elektrický boiler, je proveden rozvod elektrické energie, rozvod zemního plynu a vnitřní kanalizace z kuchyně a koupelny společné s WC. Koupelna je vybavena umývadlem a sprchovým koutem, záchod je standardní splachovací. Kuchyně je vybavena plynovým sporákem. Stavebně technický stav jednotky vyžaduje za účelem jejího dalšího užívání provedení rozsáhlé opravy a rekonstrukce. Cena nemovitosti je výrazně negativně ovlivněna činností problematických skupin obyvatelstva nacházejících se v blízkém okolí. Podíl na společných částech domu náležející k jednotce činí 686/10000.

7 7 Ocenění nemovitosti povinného Oddíl 1 a) Byt a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Byt č. 2235/1v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu 25 Podlahové plochy bytu (PP): pokoj 16,20 m 2 pokoj + 10,40 m 2 pokoj + 16,50 m 2 kuchyně + 8,20 m 2 koupelna + 3,50 m 2 WC + 1,90 m 2 předsíň + 6,30 m 2 spíž A + 1,15 m 2 spíž B + 1,15 m 2 zimní zahrada + 2,40 m 2 sklep 2235/1/S + 69,10 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 136,80 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Opava Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 0,05 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Cena nemovitosti je výrazně negativně ovlivněna činností problematických skupin obyvatelstva nacházejících se v blízkém okolí.

8 8 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez 0,03 prostředí výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo 0,40 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): i=1 0,570 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Krytérium snižujícím cenu - zdrojem teplé vody je pouze ohřívač na tuhá paliva. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn 0,02 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,10 10 Stavebně-technický stav V. Byt ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,280 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 0,570 0,280 = 0,152 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,152 = 2 907, Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 136, , = ,60 Kč Byt č. 2235/1v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu zjištěná cena: ,60 Kč

9 9 b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena bytu se zjistí cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými byty, bytovými jednotkami, v dané, případně urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno, nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka, nebo zjištěn převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti (především z ohledem na stavebně technický stav a vybavení jednotky), je pro potřebu stanovení její porovnávací hodnoty uvažováno, že tato by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné podle platného cenového předpisu. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: , Kč Množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = , Kč Oddíl 2 a) Byt a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Byt č.2235/2 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu 25 Podlahové plochy bytu (PP): pokoj 15,40 m 2 pokoj + 9,40 m 2 pokoj + 9,50 m 2 pokoj + 16,74 m 2 kuchyně + 8,55 m 2 koupelna + 3,50 m 2 WC + 2,00 m 2 předsíň + 8,50 m 2 spíž + 2,60 m 2 zimní zahrada (koupelna) + 2,70 m 2 sklep 2235/2/S/A + 10,80 m 2 sklep 2235/2/S/B + 5,76 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 95,45 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Opava

10 10 Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 0,05 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Cena nemovitosti je výrazně negativně ovlivněna činností problematických skupin obyvatelstva nacházejících se v blízkém okolí. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní prostředí II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 0,03 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 0,40 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,570 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00

11 11 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu I. Lokální na tuhá paliva 0,10 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav V. Byt ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,283 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 0,570 0,283 = 0,153 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,153 = 2 926,13 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 95, ,13 = ,11 Kč Byt č.2235/2 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu zjištěná cena: ,11 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena bytu se zjistí cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými byty, bytovými jednotkami, v dané, případně urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno, nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka, nebo zjištěn převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti (především z ohledem na stavebně technický stav a vybavení jednotky), je pro potřebu stanovení její porovnávací hodnoty uvažováno, že tato by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné podle platného cenového předpisu. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: , Kč Množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = , Kč

12 12 Oddíl 3 a) Byt a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Byt č.2235/5 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu 25 Podlahové plochy bytu (PP): pokoj 19,33 m 2 kuchyně + 11,55 m 2 koupelna+wc + 2,90 m 2 předsíň + 6,80 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 40,58 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Opava Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 0,05 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Cena nemovitosti je výrazně negativně ovlivněna činností problematických skupin obyvatelstva nacházejících se v blízkém okolí. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní prostředí II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 0,03 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti II. Omezené 0,00

13 13 6 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo 0,40 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): i=1 0,570 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor 0,03 užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn 0,02 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,487 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 0,570 0,487 = 0,264 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,264 = 5 049, Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 40, , = ,42 Kč Byt č.2235/5 v k.ú. Opava-Předměstí včetně podílu ke společným částem domu zjištěná cena: ,42 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena bytu se zjistí cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými byty, bytovými jednotkami, v dané, případně urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno, nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka, nebo zjištěn převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti

14 14 (především z ohledem na stavebně technický stav a vybavení jednotky), je pro potřebu stanovení její porovnávací hodnoty uvažováno, že tato by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné podle platného cenového předpisu. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: , Kč Množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = , Kč

15 15 C. Rekapitulace Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: osmsetosmdesáttřitisíce Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Ing. Milan Vítek Edvarda Beneše 988/ Opava Ing. Milan Vítek Edvarda Beneše 988/ Opava Jednotka č. 2235/1 Jednotka č. 2235/2 Jednotka č. 2235/5 Jednotka č. 2235/7 Nařízení exekuce Usnesení č. 29 Nc-1515/ Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 102EX-633/2009-N Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Milan Vlha (29Nc-1515/2009) ze dne Jednotka č. 2235/8 Jednotka 2235/4 Zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč pro Mgr. Patru Dvořáčkovou, Gragorova 2584/14, Ostrava, Moravská Ostrava. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky ke 18.12,2009. Ing. Milan Vítek Edvarda Beneše 988/ Opava Jednotka č. 2235/1 Jednotka č. 2235/2 Jednotka č. 2235/3 Jednotka č. 2235/4 Jednotka č. 2235/5 Jednotka č. 2235/7 Jednotka č. 2235/8 Ing. Milan Vítek Edvarda Beneše 988/ Opava Jednotka č. 2235/1 Jednotka č. 2235/2 Jednotka č. 2235/3 Jednotka č. 2235/4 Jednotka č. 2235/5 Jednotka č. 2235/7 Jednotka č. 2235/8 Nařízení exekuce Usnesení č. 26 EXE-166/ Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 065 Ex-03568/ Exekutorského úřadu Šumperk, JUDr. Jiří Petruň (22EXE-224/ ) ze dne Nařízení exekuce Usnesení č. 34 EXE-642/ Okresního soudu v Opavě o nařízení exekuce ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 081 EX-08509/ M Exekutorského úřadu Prahavýchod, JUDr. Marcel Smékal (34EXE-642/ ) ze dne

16 16 Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

17 17 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/293 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 259/11 podle připojené likvidace.

18 18 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Opava-Předměstí, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Opava-Předměstí, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Opava 9-3/24. Nepřevzatá zásilka - informace o termínu místního šetření. Fotodokumentace.