Odhad tržní hodnoty č. 2177

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: č.j. USN 065 Ex 02682/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti č.j. USN 0635 Ex 02682/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 10 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění odhad obvyklé ceny jednotky č. 33/4 (byt) v budově domě č.p. 33, LV 533 nacházející se na pozemku parc. č. st 169, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 6823/27205, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod, pro obec Šlapanov, katastrální území Šlapanov, na listu vlastnictví č. 376, pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk dle č.j. USN 065 Ex 02682/ Odhad obvyklé ceny není určen pro potřeby finančního úřadu. 2. Informace o nemovitosti Nemovitost - bytová jednotka č. 33/4 (byt) v budově domě č.p. 33, LV 533 nacházející se na pozemku parc. č. st 169, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 6823/27205, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod, pro obec Šlapanov, katastrální území Šlapanov, na listu vlastnictví č Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka jednotky za přítomnosti vlastníka podílu na bytovém domě. Relevantní údaje byly získány z Prohlášení vlastníka budovy a jiného vlastníka podílu na společných částech domu. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Ex úřadu Šumperk, JUDR. JUDr. Jiří Petruň - soudní exekutor č.j. 065 Ex 02682/ ze dne LV 533 a 376 k.ú. Šlapanov, obec Šlapanov - snímek KM k.lv 533 a 376 k.ú. Šlapanov, obec Šlapanov (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - Prohlášení vlastníka k bytu 33/4 - Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI - obecná metodika oceňování nemovitostí - údaje: RK, IRI, internet Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 - údaje ČSÚ pro rok fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Šlapanov Katastrální území: Šlapanov (762822) List vlastnictví číslo: 533 Vlastník: Chromý Petr /4807 Šlapanov 33, Šlapanov, Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod, pro obec Šlapanov, katastrální území Šlapanov, na listu vlastnictví č. 533 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka je situována v centru obce Šlapanov. Jde o urbanizované území s obytnými a bytovými domy příměstského a vesnického typu s infrastrukturou a s občanskou vybaveností odpovídající středně velké obce. Vzhledem k situování bytového domu mimo rušné komunikaci není okolí zatíženo zvýšeným hlukem a exhalacemi. Situování bytového domu je v docházkové vzdálenosti do do centra obce Šlapanov. Možnosti privátního parkování - ano. Konstrukce bytového domu, dle vnějších znaků odpovídá výstavbě koncem 60 let. Vlastní bytový dům je dle vnější fyzické prohlídky udržovaný. T.č. není třeba provádět žádnou zásadní údržbu. 8. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 376 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Byt c) Byt 1) Bytová jednotka 33/4

4 4 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Havlíčkův Brod Počet obyvatel: do obyvatel Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 376 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny jiná práva a závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota závad je tedy 0,00 Kč Byt c) Byt 1) Bytová jednotka 33/4 Vlasatní 3 pokojová bytová jednotku je v 1NP v bytovém domě cihelné konstrukce. Celkem obsahující 4 bytové jednotky. Bytový dům podsklepený na p.č.st.169 k.ú. Šlapanov. Byt ve středu obce s přístupem z místní komunikace. Pořízen v roce 1969,v současné době nezateplen s plastovými dvojitými okny a novými dveřmi. Byt je ve velmi dobrém stavu, vymalovaný s plovoucími podlahami zcela volný k možnému ihned nastěhování. Na nemovitosti a pozemku nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota závad je tedy 0,00 Kč Ocenění Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 70, Kč.

5 5 Cena je určena podle písm. j): ZC = C p 2,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 787 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 20 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 40 % Úprava celkem: + 60 % 1,600 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,154 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,857 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 227, ,29 nádvoří Pozemky na LV číslo 376 zjištěná cena: ,29 Kč b) Věcné břemeno 18 zákona č. 151/97 Sb. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny jiná práva a závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota závad je tedy 0,00 Kč Hodnota věcného břemene: = 0, Kč Byt c) Byt c.1) Vyhláška 364/2010 Sb. c.1.1) Bytová jednotka 33/4 25 Podlahové plochy bytu (PP): kuchyň 5,25 m 2 Pokoj ,81 m 2 Pokoj ,75 m 2 Pokoj ,28 m 2 předsíň + 5,66 m 2 komora + 1,59 m 2 spíž + 1,55 m 2 koupelna + 2,93 m 2

6 6 WC + 0,88 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 61,70 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Vysočina Obec: Šlapanov Počet obyvatel: 787 Indexovaná prům. cena (IPC): 9 244, Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Dostatek bytů všech cenových kategorií způsobil, že poptávka je výrazně nižší než nabídka. V nabídce realitních kanceláří v oblasti je dostatek bytů. Největší poptávka je po bytech menších rozměrů, avšak i u ostatních větších bytů je situace na trhu s nemovitostmi dobrá nabídek je poměrně slušné množství. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Situování bytového domu je v docházkové vzdálenosti do centra obce Šlapanov Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000 i=1

7 7 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Rozměry a vybavení bytové jednotky byly převzaty z prohlášení vlastníka budovy, které poskytl Katastr nemovitostí vedený Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod pro obec Šlapanov. Vybavení bytu je dáno v prohlášení vlastníka budovy. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu 1,25 * * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 1,100 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,000 1,100 = 0,990 Cena upravená (CU = IPC I): 9 244, 0,990 = 9 151,56 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 61, ,56 = ,25 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = ,29 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 9 981,64 Kč ,64 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,89 Kč Bytová jednotka 33/4 zjištěná cena: ,89 Kč c.2) Výnosová hodnota c.2.1) Bytová jednotka 33/4 Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m 2 61,70 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC):

8 8 Obytné plochy ZP 1 100,00 Kč 61,70 m 2 Kč/rok , c) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Kč ,25 Časová cena C Kč ,18 Náklady na provoz RC 0,10 % Kč/rok 564,65 Náklady na údržbu Kč/rok 260,58 Pojištění RC 0,01 % Kč/rok 56,47 Výpočet amortizace: Úroková míra pro amortizaci i A 0,0300 Další předpokládaná životnost roků 80 Omezit životnost na T roků 30 maximum 30 let Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou životnost C i A (1+ i A ) T 1 Kč/rok ,13 Roční náklady celkem N R Kč/rok ,83 Čisté výnosy V = VC N R Kč/rok ,17 d) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i 0,0700 Výnosová hodnota V / i Kč ,

9 9 C. Rekapitulace Jak vyplynulo z analýzy realitních kanceláří a komerčních bank z ke konci roku 2010 byl průměrný meziroční pokles ceny bytů -7,1 %. Pokles cenové hladiny byl zaznamenán u starších bytů v celé ČR v průměru 9,4 %. Krize nebyly jedinou příčinou poklesu poptávky. Cena bytů se před několika lety odtrhla od trendu růstu průměrných příjmů a stoupala příliš rychle. Splasknutí této bubliny došlo bez ohledu na vývoj celkové hospodářské situace a přispělo k hlubšímu propadu realitního trhu. Mezi další faktory patřilo omezování poskytování hypoték a určité předzásobení trhu v letech Z analýz RK a komerčních bank vyplývá předpoklad dalšího poklesu cen panelových bytů. Panelové byty byly projektovány s životností zhruba let a jejich životnost začíná pomalu končit. U bytů v bytových domech z konstrukčních materiálů cihelných, je pokles cen však minimální. vyplývá to i z faktu, že pokud není poloha bytového domu vysloveně nevýhodná s orientací hlavních místností na S, tak není potřeba zpravidla dalšího zateplení bytového domu. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi. Hodnoty byly aproximovány na danou PP. V posledním období došlo s nárůstem volných bytových jednotek k výraznému snížení tržních nájmů, a také ke snížení developerských cen nových bytových jednotek. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Hodnota věcných břemen ,29 Kč 0, Kč Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu , Kč Výnosová hodnota , Kč Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty , Kč vážený průměr dle Naegeliho , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: šestsetsedmdesátdevěttisícsedmsetdvacet Kč

10 10 D. Seznam příloh 1. LV 533 k.ú. Šlapanov, obec Šlapanov 2. KM k LV 533 k.ú. Šlapanov, obec Šlapanov 3. Prohlášení vlastníka budovy týkající se bytové jednotky 33/4 4. mapy místa 5. Fotopříloha pořízená znalcem

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32