ZNALECKÝ POSUDEK číslo 5041-031-15 NEMOVITOST: Rodinný dům s nebytovými prosory Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Zákupy, k.ú. Zákupy Adresa nemovitosti: Nádražní 282, 471 23 Zákupy Vlastníci stavby a Vlasta Drábková, Děčínská 243, 471 07 Žandov, vlastnictví: podílové, vlastnický pozemku: podíl: 1 / 6 SJM Vladimír Černý a Vlasta Černá, Nádražní 282, 471 23 Zákupy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Lubomír Drábek, Nádražní 282, 471 23 Zákupy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Šárka Firmanová, Řepčická 945, 251 68 Všedobrovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Kamil Kuneš, Sluneční 2482, 470 01 Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Ing. Jaroslav Škorpil Lázeňský vrch 163, 471 63 Staré Splavy IČ: 43206433 telefon: 602534647 e-mail: jskorpil@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad ceny obvyklé pro insolvenční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Podíl o velikosti 1/2 900 000 Kč Datum místního šetření: 28.11.2014 Platnost ceny ke dni : 28.2.2015 Počet stran: 18 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 Ve Starých Splavech, dne 28.2.2015 Ing. Jaroslav Škorpil
ZP 4474-074/13 list č. 2 NÁLEZ Přehled podkladů: Informace z katastru nemovitostí LV 850 k.ú. Zákupy Snímek katastrální mapy Informace z realitního trhu Výsledky místního šetření a měření Místopis Město Zákupy patří k vyhledávaným lokalitám, což dokazuje nárůst obyvatel za poslední léta. Leží 7 km od České Lípy a je též na železniční trati Česká Lípa Liberec. Dosažitelnost České Lípy autem 5 minut, dosažitelnost krajského města autem 45 minut. Základní škola, sportoviště, policie, zdravotní středisko, sídlo středně velkých firem, turisticky zajímavé místo - zámek. Oceňovaná nemovitost se nachází v ulici Nádražní, naproti nádraží ČD SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 2279 silnice v majetku Libereckého kraje Celkový popis: Jedná se o samostatně stojící dům, podsklepený, patrový se sklonitou střechou a využitým podkrovím pro obytné účely. V katastru nemovitostí je zapsán jako občanská vybavenost, ale splňuje kriteria rodinného domu. V přízemí je nebytový prostor - restaurace, v patře 2 byty, v podkroví 1 byt. Pozemky sestávají ze zastavěné plochy a zahrady Silné stránky Dobrý dosah České Lípy Slabé stránky Sousedství frekventované komunikace.
ZP 4474-074/13 list č. 3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Rizika nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na částech nemovitosti vázne exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské, prohlášení konkursu, rozhodnutí o úpadku a zástavní právo smluvní. Cena obvyklá je stanovena bez vlivu těchto omezení. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Rizika nezjištěna. OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 282 1.2 Kolna 2. Ocenění pozemků 2.1 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací hodnota
ZP 4474-074/13 list č. 4 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 282 Popis: Samostatně stojící dům, podsklepený, patrový se sedlovou střechou a částečně využitým podkrovím pro obytné účely. Stáří cca 80 let. Za svoji životnost byl běžně udržován a částečně modernizován.v přízemí nebytový prostor, v 2.NP a podkroví byty. Popis jednotlivých konstrukčních prvků je zřejmý z oddílu vybavení. Dispozice: 1.PP - kotelna, 4 x sklad 1.NP - vstup, lokál, salonek, kuchyně, sklad, WC M, WC Ž, zadní vstup 2.NP - byty 3+1 a 1+1 s příslušenstvím Podkroví - byt 2+kk s příslušenstvím, půda Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ CH Svislá nosná konstrukce: železobetonová montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 14,55*10,30+0,45*4,90 = 152,07 1.NP 14,55*10,30+0,45*4,90+3,3*8,1+1,75*3,10 = 184,22 2.NP 14,55*10,30+0,45*4,90+3,3*8,10 = 178,80 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 152,07 m 2 2,50 m 1.NP 184,22 m 2 4,50 m 2.NP 178,80 m 2 3,00 m
ZP 4474-074/13 list č. 5 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (14,55*10,30+0,45*4,90)*(2,50) = 380,18 m 3 1.NP (14,55*10,30+0,45*4,90+3,3*8,1+1,75*3,10)*(4, = 829,01 m 3 50) 2.NP (14,55*10,30+0,45*4,90+3,3*8,10)*(3,00) = 536,40 m 3 zastřešení 14,55*10,30*3,50/2+4,0*3,10*3,0+10 = 309,46 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 380,18 m 3 1.NP NP 829,01 m 3 2.NP NP 536,40 m 3 zastřešení Z 309,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 055,05 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy polospalné a nespalné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 100 8. Fasádní omítky vápenné S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody standardní konstrukce P 100 12. Dveře dřevěné S 100 13. Okna dřevěná, zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností dlažby, koberce, lino S 100 15. Podlahy ostatních místností dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody studená a teplá C 100 20. Zdroj teplé vody bojler C 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace odkanalizováno S 100 23. Vybavení kuchyně běžný sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací P 100 26. Ostatní rozvod antén S 100 Část [%]
ZP 4474-074/13 list č. 6 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody P 1,00 100 0,46 0,46 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody C 3,20 100 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod P 0,30 100 0,46 0,14 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 93,20 Koeficient vybavení K 4 : 0,9320 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 390,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9320 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 316,37 Plná cena: 2 055,05 m 3 * 5 316,37 Kč/m 3 = 10 925 406,17 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 130 = 61,538 % - 6 723 276,45 Kč Dům č.p. 282 - zjištěná cena = 4 202 129,72 Kč
ZP 4474-074/13 list č. 7 1.2 Kolna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] Kolna 4,15*10,45 = 43,37 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Kolna 43,37 m 2 4,50 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Kolna (4,15*10,45)*(4,50) = 195,15 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Kolna NP 195,15 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 195,15 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000
ZP 4474-074/13 list č. 8 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 2 616,25 Plná cena: 195,15 m 3 * 2 616,25 Kč/m 3 = 510 561,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 85 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 85 = 94,118 % - 480 529,98 Kč Kolna - zjištěná cena = 30 031,21 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o zastavěnou plochu, jejíž součástí je objekt č.p.282 a vedlejší stavba. Nezastavěná část slouží jako manipulační plocha a dále zahrada. Pozemky jsou rovinné. Cena stavebních pozemků osciluje v současné době okolo 400 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 2234 704 400 281 600 nádvoří zahrada 2235 341 400 136 400 Celková výměra pozemků 1 045 Hodnota pozemků celkem 418 000
ZP 4474-074/13 list č. 9 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. Provozní prostory 1.NP restaurace 120 900 9 000 108 000 7,00 2. Obytné prostory 2. a 3. NP 175 1 200 17 500 210 000 6,00 Celkový výnos za rok: 318 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 295 Reprodukční cena RC Kč 11 435 967 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro 1 078 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 318 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 302 100 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 2 000 Pojištění 0,04 % * RC Kč/rok 4 574 Opravy a údržba 1,50 % * RC Kč/rok 171 540 Správa nemovitosti 0,10 % * RC Kč/rok 11 436 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 189 550 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 112 550 Míra kapitalizace % 6,34 Výnosová hodnota Cv Kč 1 775 237
ZP 4474-074/13 list č. 10 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací hodnota Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 375,00 m 2 Obestavěný prostor: 2 250,20 m 3 Zastavěná plocha: 558,47 m 2 Plocha pozemku: 1 045,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Rodinný dům s nebytovými prostory Budova v řadové zástavbě. Částečně podsklepená, 3 nadzemní podlaží, 2 stavebně propojené přístavby ve dvorním traktu. Objekt z roku 1932. Za svoji životnost byl pouze běžně udržován a částečně modernizován. Penzion s restaurací Patrový zděný objekt, bývalá zemědělská usedlost, sklonitá střecha, v přízemí restaurace, v patře 2 byty a hostinské pokoje Restaurace s byty Samostatně stojící patrový objekt, v přízemí restaurace, v patře byt, v podkroví ubytovací prostory. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům s nebytovými prostory Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,15 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,15 Zdůvodnění koeficientu K c : Oceňovaný menší, v lepším stavu. Kupní cena Celkový koef. K C 1,60 Upravená j. cena Kč/m 2 4 745 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 489,00 m 2 1 394 m 2 1 450 000 Kč 2 965 Kč/m 2
ZP 4474-074/13 list č. 11 Název: Penzion s reataurací Lokalita Blíževedly Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Porovnávaný lepší stav, nabídková cena. Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 5 149 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 584,00 m 2 1 372 m 2 3 750 000 Kč 6 421 Kč/m 2 Název: Restaurace s byty Lokalita Brniště Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Porovnávaný lepší stav, nabídková cena. Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m 2 4 785 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 405,00 m 2 1 200 m 2 2 980 000 Kč 7 358 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 745 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 893 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 5 149 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 4 893 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 375,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 834 875 Kč
ZP 4474-074/13 list č. 12 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 282 4 202 130,00 Kč 1.2 Kolna 30 031,00 Kč 4 232 161,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 418 000,00 Kč 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota 1 775 237,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací hodnota 1 834 875,00 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Oceňovaná nemovitost je podíl o velikosti 1/2 pozemkové parcely č. 2234, jejíž součástí je stavba č.p.282 s a příslušenstvím a další pozemek č. 2235, v katastrálním území Zákupy, obec Zákupy, dle LV 850. Jsem názoru, že nemovitost lze charakterizovat z hlediska prodeje za obchodovatelnou. Současná tržní hodnota nemovitosti - obvyklá cena je stanovena kombinací nákladové, výnosové a porovnávací metody a tržní ceně v dané lokalitě s přihlédnutím, že oceňovaný je podíl o velikosti ½. Potvrzuji platnost ceny k 28. 2.2015 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Oceňovaný podíl 1/2 1 834 900 Kč 1 775 200 Kč 4 650 161 Kč 418 000 Kč Obvyklá cena 1800 000 Kč 900 000 Kč Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem předsedy krajského soudu v Ústí n. Labem ze dne 5.12.1996 č.j. Spr 5896/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5041-031-15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 031-15. Ve Starých Splavech 28.2.2015 Ing. Jaroslav Škorpil Lázeňský vrch 163 471 63 Staré Splavy
ZP 4474-074/13 list č. 13 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 850 1 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 3
SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY ZP 4474-074/13 list č. 14
ZP 4474-074/13 list č. 15 MAPA OBLASTI Situace širších vztahů Poloha v obci Poloha v ulici
FOTODOKUMENTACE ZP 4474-074/13 list č. 16
RESTAURACE ZP 4474-074/13 list č. 17
BYT ZP 4474-074/13 list č. 18