ODBORNÝ POSUDEK č. 2287/101/13 o obvyklé ceně nemovitosti objektu bydlení č.p. 38 na st.p.č. 25, se st.p.č. 25, včetně všech součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Ostředek, okres Benešov ke dni 16.8.2013 Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Taťána Macková, soudní exekutor Exekutorského úřadu Ústí nad Orlicí se sídlem nám. J. M. Marků 92, 563 01 Lanškroun sp. zn. 047 EX 166/09 Účel znaleckého posudku: - stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora sp. zn. 047 EX 166/09-22 ze dne 12.10.2009 - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých práv a závad, které dražbou nezaniknou Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR číslo 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a číslo 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.8.2013, posudek vypracoval : Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl telefon: 461 612 788, 461 612 789 e-mail: Junger@lit.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh, celkem 17 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Litomyšli dne 16.8.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství ke dni 16.8.2013, a to nemovitosti objektu bydlení č.p. 38 na st.p.č. 25, se st.p.č. 25, včetně všech součástí a příslušenství, umístěné v katastrálním území Ostředek a obci Ostředek, okres Benešov, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov na LV č. 318. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: objekt bydlení č.p. 38 Adresa nemovitosti: 257 24 Ostředek Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Ostředek Katastrální území: Ostředek Počet obyvatel: 363 Průměrná cena st. pozemků : 35.00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 16.8.2013. Povinný se neomluvil, nedostavil a neumožnil zaměření nemovitosti. Znalec provedl prohlídku v rozsahu v němž je to možné bez zpřístupnění nemovitosti a vyšel ze zjištění, která zde učinil. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov list vlastnictví č.: 318 okres : Benešov obec : Ostředek katastrální území : Ostředek Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 St. 25 zastavěná plocha a nádvoří 446 Stavby Část obce, č. budovy způsob využití Na parcele Ostředek, č.p.38 bydlení st. 25 2
4.4. Usnesení sp. zn. 047 EX 166/09 55 ze dne 4.7.2013 4.5. Exekuční příkaz sp. zn. 047 EX 166/09 22 ze dne 12.10.2009 4.6. Mapy pořízené z internetu 4.7. Fotografická dokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje 5.1. Vlastník : LV č. 318 SJM Macháček František a Macháčková Jitka č.p. 38, Ke Kateřinkám 1395/6, 14900 Praha Chodov 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Obvyklá cena je stanovena k datu 16.8.2013, kdy byla navštívena nemovitost. Povinný se neomluvil, nedostavil, neumožnil prohlídku a zaměření. Obvyklou cenou se pro účely zákona číslo 151/1997 Sb. ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Povinný byl vyzván, aby poskytl znalci součinnost potřebnou k ohodnocení nemovitosti. Zejména umožnil zaměření nemovitostí, předložil veškerou potřebnou dokumentaci, oznámil, zda a kdo má k nemovitostem předkupní práva, nájemní práva a zda se k nemovitostem váží věcná břemena. Při neoznámení výše uvedených skutečností povinný odpovídá za škodu tím způsobenou. Věcné břemeno není na LV č. 318 zapsáno. Dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. 3
Dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím věci jsou například vedlejší stavby a venkovní úpravy. Předmětem tohoto ocenění je nemovitost objektu bydlení č.p. 38 na st.p.č. 25, se st.p.č. 25, včetně všech součástí a příslušenství, umístěné v katastrálním území Ostředek a obci Ostředek, okres Benešov, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov na LV č. 318. Na místě samém bylo zjištěno, že se jedná o starší rodinný dům cca v centru obce Ostředek. Stanovení ceny obvyklé Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, 4
dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Předmětem tohoto ocenění je nemovitost objektu bydlení č.p. 38 na st.p.č. 25, se st.p.č. 25, včetně všech součástí a příslušenství, umístěné v katastrálním území Ostředek a obci Ostředek, okres Benešov, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov na LV č. 318. Klady nemovitosti : - Bez výrazných kladů Zápory nemovitosti : - Nezjištěný technický stav - Ukázka cenové hladiny nemovitostí v dané lokalitě zdroj internet : 1 Prodej chalupy v obci Votice před rekonstrukcí ( viz. příloha ) Nabízená cena nemovitosti: 950 000,00 Kč Nabízený objekt má větší pozemky. Jedná se o srovnatelnou nemovitost pouze z hlediska polohy, technický stav nelze hodnotit. 2 Prodej chalupy v obci Kondrac ( viz. příloha ) Nabízená cena nemovitosti: 490.000,00 Kč Nabízený objekt má větší pozemky. Jedná se o srovnatelnou nemovitost pouze z hlediska polohy, technický stav nelze hodnotit. Obvyklá (tržní) cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo konstatováno, že v dané lokalitě je nabídka v rovnováze s poptávkou, s ohledem na výše uvedené skutečnosti je obvyklá cena nemovitosti objektu bydlení č.p. 38 na st.p.č. 25, se st.p.č. 25, včetně všech součástí a příslušenství, umístěné v katastrálním území Ostředek a obci Ostředek, okres Benešov, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov na LV č. 318 : 600.000,00 Kč slovy : Šestsettisíc Korun českých 5
E. Cena práv a závad s nemovitostí spojených Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 318 není zapsáno věcné břemeno. F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou K nemovitosti se neváže závada dle 336a, odst. 2 o.s.ř., která dražbou nezanikne. V Litomyšli dne 16.8.2013 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl 6
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Ústí nad Orlicí, J. M. Marků 92, 563 01 Lanškroun Sp. zn. 047 EX 166/09 Likvidace k odbornému posudku číslo 2287/101/13 o obvyklé ceně nemovitosti objektu bydlení č.p. 38 na st.p.č. 25, se st.p.č. 25, včetně všech součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Ostředek, okres Benešov ke dni 16.8.2013 Na základě Vyhlášky číslo 37/1967 Sb., Vyhlášky číslo 425/1991 Sb.,Vyhlášky číslo 77/1993 Sb. a Vyhlášky č. 432/2002 Sb. Vám účtuji za propočet ocenění : studium podkladů, zaměření... 4,00 hod. * 300,00 Kč/hod. zpracování znaleckého posudku, čistopis, konzultace... 8,00 hod. * 350,00 Kč/hod........ 4 000,00 Kč Další nutné náklady k vypracování ocenění : Za dopravu na místo ocenění vozidlem Ford S Max 4E3 1479 Vám účtuji dle Vyhlášky číslo 119/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( Lit. Ostředek a zpět ) ((6,20 l/100 km x 36,50 Kč/l) + 3,60 Kč) x 404 km =... Kč 2369,00 - ostatní, kopie, desky 100,00 Kč Celkem Kč 2469,00 Cena zaokrouhleně : - znalečné 4000,00 Kč - náklady spojené s oceněním 2469,00 Kč Celkem 6469,00 Kč DPH 21,00 % 1358,49 Kč Celkem vč. DPH 7827,49 Kč Cena ocenění činí ke dni 16.8.2013 : 7 827,00 Kč Slovy : Sedmtisícosmsetdvacetsedm Korun českých Bankovní spojení : KB Litomyšl č.ú.: 347049-591/0100 Datum zdan. plnění : 16.8.2013 Znalec je plátcem DPH Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl ----------------------------------------------------- znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí 7