DODATEK č.1 KE ZNALECKÉMU POSUDKU číslo 1643-118/14 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. St. 33/1 jehož součástí je stavba bydlení č.p. 7. Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Český Krumlov, obec Rožmitál na Šumavě, k.ú. Čeřín Adresa nemovité věci: Jistebník 7, 382 92 Rožmitál na Šumavě Vlastník stavby: Jaroslav Bohdal, Srnín 51, 38101, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jaroslav Bohdal, Srnín 51, 38101, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Adresa objednatele: Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSCB 26 INS 3286/2014 Počet stran: 6 stran Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 20.9.2015 Ing. Tomáš Volek
Účel dodatku Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 60, k.ú. Čeřín, ve vlastnictví pana Jaroslava Bohdala. Jedná se o pozemek parc.č. St. 33/1, jehož součástí je stavba bydlení (rodinný dům) č.p. 7 včetně všech součástí a příslušenství. Dodatek ke znaleckému posudku č. 1643-118/14 byl vyžádán za účelem aktualizace obvyklé ceny těchto nemovitostí. Původní tex, místopis a popis nemovitosti uvedený ve znaleckém posudku č. 1643-118/14 zůstává beze změn. Nově je provedeno ocenění porovnávací metodou, se zohledněním stavebně technického stavu a rozestavěnosti nemovitosti. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, absenci pozemkového zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná. Rodinný dům č.p. 7 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 244,55 m 2 Obestavěný prostor: 950,18 m 3 Zastavěná plocha: 168,09 m 2 Plocha pozemku: 531,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. - 2 -
Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Název: č.1 Nabízíme Vám prodej prostorného, dvoupodlažního rodinného domu 4+1 s užitnou plochou 200 m2, jenž se nachází v malebné šumavské obci Čeřín-Jistebník. K částečně zrekonstruovanému, nepodsklepenému domu náleží rovinatý, oplocený pozemek o celkové ploše 1381 m2, z čehož je 292 m2 zastavěná plocha a nádvoří. Vytápění je zajištěno kombinovaně tuhými palivy a elektřinou. Jako zdroj vody je využívána vlastní studna o hloubce 42 m, pro odpadní vody pak septik, elektro přípojka je na 220/380 V. Dva ze čtyř pokojů jsou velmi prostorné je možno je dále dělit. K dispozici jsou 2 koupelny se 2 WC a sprchovými kouty, komora a technická místnost. Prostorná kuchyně je vybavena sporákem, myčkou, lednicí a digestoří. Na podlahách je dlažba a dřevo. Půdní prostor není využíván, po úpravách naskýtá potenciál dalšího rozšíření a příp. dvougeneračního bydlení. Nábytek je možno kompletně přenechat novému majiteli a může být součástí kupní ceny. V docházkové vzdálenosti je restaurace, Vltava a půjčovna lodí. 15 min. autem do Českého Krumlova, 25 min. na Lipno, nedaleko je rovněž lyžařská destinace Kramolín. Obchod s potravinami je vzdálen 5 min., dále 15 min. je Tesco a Lidl. Ihned volné k nastěhování. *pozn.: nemovitost byla před rokem nabízena za 3.995.000,-Kč* Lokalita Jistebník, Rožmitál na Šumavě - Čeřín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/rozmital-nasumave-cerin-jistebnik/1607877468#img=0&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 11 504 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m 2 1 381 m 2 2 990 000 Kč 14 950 Kč/m 2 Název: č.2 Prodej autentické chalupy v Rožmitále na Šumavě Prodej autentické chalupy v Rožmitále na Šumavě. Jedná se o původní hospodářské stavení z r. 1705 upravené a vybavené pro rekreační účely. Objekt je vybaven rozvody teplé vody, elektřiny, 3x splachovací WC, 2x koupelna, sprcha, vana. Obytná část má 3 ložnice, společenskou místnost a kuchyň s jídelnou. V interiéru zachovány původní pece a krby. Součástí nemovitosti je původní hospodářské zázemí tvořící uzavřený dvůr. Parkování u objektu. Vhodné pro rekreaci: koupání 100 m, řeka Vltava 3 km, Rožmberk 6 km, houby, borůvky, cyklistika. V obci hospoda, obchod, pošta. - 3 -
Lokalita Rožmitál na Šumavě, okres Český Krumlov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/rozmital-nasumave--/1422549084#img=21&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně horší; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m 2 10 247 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 260,00 m 2 1 405 m 2 2 990 000 Kč 11 500 Kč/m 2 Název: č.3 Prodej rodinného domu o dispozici 4+1 s velkou zahradou, který se nachází v klidné lokalitě nedaleko Českého Krumlova. Velmi prostorný dům kde jsou zrestaurovaná všechna okna, nové plovoucí podlahy, nové topení - vytápění krbovými kamny s výměníkem. Možnost internetu. Nemovitost vhodná k trvalému bydlení nebo rekreaci. Doporučujeme prohlídku. Lokalita Rožmitál na Šumavě - Čeřín, okres Český Krumlov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,93 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chalupa/rozmital-nasumave-cerin-/3521929308#img=0&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší objekt; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - horší; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 5 363 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 1 400 m 2 890 000 Kč 5 933 Kč/m 2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. - 4 -
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v poměrně širokém rozmezí 5.363,- Kč/m 2 až 11.504,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost v budoucím stavu po kompletním dokončení navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 9.038,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 363 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 9 038 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 11 504 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 9 038 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 244,55 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 2 210 243,- Kč úprava na rozestavěnost * 0,54 = 1 193 531,22 Výsledná porovnávací hodnota 1 193 531 Kč - 5 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 33/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 7 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Čeřín, obec Rožmitál na Šumavě, okres Český Krumlov vše zapsáno na LV č. 60, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 20.9.2015, po zaokrouhlení na: 1 190 000,- Kč Slovy: jedenmilionstodevadesáttisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 20.9.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Původní znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1643-118/14 znaleckého deníku. - 6 -