Znalecký posudek č. 13/03/62 O ceně nemovitosti - objektu č.p. 20 - rod. dům, příslušející k části obce Hradec-Nová Ves, na pozemku p.č. St. 88/1, včetně pozemku p.č. St. 88/1 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 6/1 - zahrada, p.č. 10/2 - orná půda a p.č. 11/1 - trvalý travní porost, vše v k.ú. Hradec u Jeseníka, obec Hradec-Nová Ves, okres Jeseník. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Antonín Dohnal soudní exekutor, Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník IČ: 41069684 Určení obvyklé ceny nemovitostí ke stanovení nejnižšího podání. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) Sadová 882/2, 790 01 Jeseník e-mail: info@ozkbest.cz www.ozkbest.cz Posudek obsahuje 21 stran a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 9. 3. 2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 24. 1. 2013 vydané Exekutorským úřadem Jeseník, JUDr. Antonín Dohnal, č.j. 014 EX 3392/10-27, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitostí: - pozemek parcelní číslo St. 88/1, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parcelní číslo 6/1, druh: zahrada - pozemek parcelní číslo 10/2, druh: orná půda - pozemek parcelní číslo 11/1, druh: trvalý travní porost - stavba (budova) číslo popisné 20 stojící na pozemku parc. č. St. 88/1 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, pro obec Hradec-Nová Ves, katastrální území Hradec u Jeseníka, na listu vlastnictví č. 179. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitostí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o objekt č.p. 20 - rod. dům, příslušející k části obce Hradec-Nová Ves, na pozemku p.č. St. 88/1, včetně pozemku p.č. St. 88/1 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 6/1 - zahrada, p.č. 10/2 - orná půda a p.č. 11/1 - trvalý travní porost, vše v k.ú. Hradec u Jeseníka, obec Hradec-Nová Ves, okres Jeseník, vše zapsané na LV č. 179. Předmět ocenění je situovaný na adrese č.p. 20, 790 84 Hradec-Nová Ves. Rodinný dům se nachází v okrajové, částečně zastavěné části obce Hradec-Nová Ves, jako pravá část dvojdomku. Dle informací ČSÚ má obec Hradec-Nová Ves 338 obyvatel, občanská vybavenost v obci Hradec-Nová Ves je neúplná. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22. 2. 2013 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho spolupracovníka a povinného pana Václava Nábělka. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j. 014 EX 3392/10-27, ze dne 24. 1. 2013. Výpis z katastru nemovitostí č. 179, vyhotovený objednavatelem dne 24. 1. 2013. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz 2
Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘÍ BeST s.r.o., dne 22. 2. 2013. Rozhodnutí o dědictví D 1192/1991 Usnesení Okresního soudu v Šumperku ze dne 14. 8. 1996, právní moc dne 14. 9. 1996. Mapy širších vztahů I a II. Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 22. 2. 2013. 5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Olomoucký Okres: Jeseník Obec: Hradec-Nová Ves Katastrální území: Hradec u Jeseníka (646857) List vlastnictví číslo: 179 Vlastník: Nábělek Václav Hradec-Nová Ves 20, 790 84 6. Dokumentace a skutečnost Předložené podklady souhlasí se skutečností. Nabývací titul nebyl předložen. Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovitosti k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, podsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva, s možnosti využití podkroví, sedlová střecha je kryta plechovou krytinou. Rodinný dům je půdorysného tvaru obdélníka. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka z roku 1910. V průběhu životnosti nebyla na rodinném domu prováděna rekonstrukce. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový technický stav lze ke dni ocenění uvažovat jako zhoršený. Údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako zanedbanou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. 3
Dispoziční řešení rodinného domu: I. podzemní podlaží - chodba, 2x chlév I. nadzemní podlaží - chodba, kuchyně, pokoj, suché WC V místě jsou omezené možnosti parkování. Pozemky se nachází ve sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po nezpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 6/2 - zahrada, který je ve vlastnictví jiného subjektu, právně není přístup zajištěn. Rodinný dům je napojen na elektro a vlastní studnu. Dle sdělení povinného, informací ČSÚ je v obci Hradec-Nová Ves dále možnost napojení na tyto inženýrské sítě: obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Na obytnou část rodinného domu, při její spodní, levé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní, částečně dřevěná a plechová vedlejší stavba s pultovou střechou krytou vlnitým plechem. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích, zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Objekt č.p. 20 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 179 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno užívání d) Ocenění porovnávací metodou 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Jeseník Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Objekt č.p. 20 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 179 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno užívání Jedná se o ocenění věcného břemene užívání, které bylo zřízeno listinou: Rozhodnutí o dědictví D 1192/1991 Usnesení Okresního soudu v Šumperku ze dne 14. 8. 1996, právní moc dne 14. 9. 1996. Věcné břemeno užívání bylo zřízeno ve prospěch: Anežka Nábělková, č.p. 20, 790 84 Hradec-Nová Ves. Rozsah věcného břemene užívání je patrný z výše uvedené listiny, která je součástí tohoto znaleckého posudku. Dle zákona č. 151/1997 Sb. se právo odpovídající věcnému břemenu oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva (nejvýše však pěti lety). Nelze-li celkovou výši užitku zjistit ze smlouvy, či z jiných dokumentů pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklého nájemného. V dané lokalitě se běžně srovnatelné nemovitosti nepronajímají. Oceňovaná nemovitost je podstandardně vybavena, nemá kompletní sociální vybavení, neodpovídá požadavkům standardního bydlení. Výše měsíčního užitku je stanoveno dle odborného odhadu ve výši 1 000,- Kč/měsíc. 5
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Objekt č.p. 20 - rod. dům 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Koeficient prodejnosti: 0,742 (Rodinné domy) Podlaží: Název Zastavěná plocha I. PP 15,67 8,99 = 140,87 m 2 I. NP 15,67 8,99 = 140,87 m 2 Součet: = 281,74 m 2 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 15,67 8,99 2,82 = 397,26 m 3 Vrchní stavba 15,67 8,99 4,50 = 633,93 m 3 Zastřešení 15,67 8,99 3,26 0,5 = 229,62 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 260,81 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy kamenné bez izolací 5,40 % Podstandardní 2. Zdivo kamenné, zděné 23,40 % Standardní 3. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem 9,10 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová 5,40 % Standardní 5. Krytina plechová 3,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody) 0,80 % Podstandardní 7. Vnitřní omítky vápenné hladké (z části) 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké (z části) 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady kamenné 0,50 % Standardní 10. Vnitřní obklady 2,20 % Nevyskytuje se 11. Schody dřevěné s dřevěnými stupni (do podkroví), betonové 2,30 % Standardní (do suterénu) 12. Dveře dřevěné náplňové 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná kastlová 5,10 % Podstandardní 6
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 14. Podlahy obytných místností dřevěné 2,10 % Podstandardní 15. Podlahy ostatních místností betonové, dřevěné 1,30 % Podstandardní 16. Vytápění lokální vytápění kamny na tuhá paliva 5,30 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 240/400V 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studená 2,90 % Podstandardní 20. Zdroj teplé vody 1,70 % Nevyskytuje se 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace 2,70 % Nevyskytuje se 23. Vybavení kuchyně kuchyňská linka, dřez, sporák plynový (na 0,50 % Podstandardní bombu) 24. Vnitřní vybavení 4,30 % Nevyskytuje se 25. Záchod suché WC přístupné z obytné části 0,30 % Podstandardní 26. Ostatní 4,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 5,40 % 0,0292 6. Klempířské konstrukce 0,54 0,80 % 0,0043 10. Vnitřní obklady 0,54 1,852 2,20 % 0,0220 13. Okna 0,54 5,10 % 0,0275 14. Podlahy obytných místností 0,54 2,10 % 0,0113 15. Podlahy ostatních místností 0,54 1,30 % 0,0070 16. Vytápění 0,54 5,30 % 0,0286 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 19. Rozvod vody 0,54 2,90 % 0,0157 20. Zdroj teplé vody 0,54 1,852 1,70 % 0,0170 21. Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 22. Kanalizace 0,54 1,852 2,70 % 0,0270 23. Vybavení kuchyně 0,54 0,50 % 0,0027 24. Vnitřní vybavení 0,54 1,852 4,30 % 0,0430 25. Záchod 0,54 0,30 % 0,0016 26. Ostatní 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7121 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1460 Koeficient prodejnosti K p : 0,7420 Základní jednotková cena upravená: = 2 306,33 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 260,81 m 3 2 306,33 Kč/m 3 = 2 907 843,93 Kč 7
Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy podstandardní 103 / (103 + 47) 100 = 68,667 % 68,667 % 5,40 % 0,46 / 0,7121 + 2,395 % 2. Zdivo standardní 103 / (103 + 37) 100 = 73,571 % 73,571 % 23,40 % / 0,7121 + 24,176 % 3. Stropy standardní 103 / (103 + 27) 100 = 79,231 % 79,231 % 9,10 % / 0,7121 + 10,125 % 4. Střecha standardní 103 / (103 + 17) 100 = 85,833 % 85,833 % 5,40 % / 0,7121 + 6,509 % 5. Krytina standardní 60 / (60 + 20) 100 = 75,000 % 75,000 % 3,30 % / 0,7121 + 3,476 % 6. Klempířské konstrukce podstandardní 70 / (70 + 10) 100 = 87,500 % 87,500 % 0,80 % 0,46 / 0,7121 + 0,452 % 7. Vnitřní omítky standardní 70 / (70 + 10) 100 = 87,500 % 87,500 % 6,10 % / 0,7121 + 7,495 % 8. Fasádní omítky standardní 50 / (50 + 10) 100 = 83,333 % 83,333 % 2,80 % / 0,7121 + 3,277 % 9. Vnější obklady standardní 40 / (40 + 10) 100 = 80,000 % 80,000 % 0,50 % / 0,7121 + 0,562 % 11. Schody standardní 103 / (103 + 27) 100 = 79,231 % 79,231 % 2,30 % / 0,7121 + 2,559 % 12. Dveře standardní 70 / (70 + 10) 100 = 87,500 % 87,500 % 3,20 % / 0,7121 + 3,932 % 13. Okna podstandardní 70 / (70 + 10) 100 = 87,500 % 87,500 % 5,10 % 0,46 / 0,7121 + 2,883 % 14. Podlahy obytných místností podstandardní 70 / (70 + 10) 100 = 87,500 % 87,500 % 2,10 % 0,46 / 0,7121 + 1,187 % 15. Podlahy ostatních místností podstandardní 70 / (70 + 10) 100 = 87,500 % 87,500 % 1,30 % 0,46 / 0,7121 + 0,735 % 16. Vytápění podstandardní 40 / (40 + 10) 100 = 80,000 % 80,000 % 5,30 % 0,46 / 0,7121 + 2,739 % 17. Elektroinstalace standardní 40 / (40 + 10) 100 = 80,000 % 80,000 % 4,20 % / 0,7121 + 4,718 % 8
19. Rozvod vody podstandardní 40 / (40 + 10) 100 = 80,000 % 80,000 % 2,90 % 0,46 / 0,7121 + 1,499 % 23. Vybavení kuchyně podstandardní 25 / (25 + 5) 100 = 83,333 % 83,333 % 0,50 % 0,46 / 0,7121 + 0,269 % 25. Záchod podstandardní 50 / (50 + 10) 100 = 83,333 % 83,333 % 0,30 % 0,46 / 0,7121 + 0,161 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 79,159 % Odpočet opotřebení: 2 907 843,93 Kč 79,159 % 2 301 820,18 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 606 023,75 Kč Objekt č.p. 20 - rod. dům zjištěná cena: a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.2.1) Objekt č.p. 20 - rod. dům 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Obestavěný prostor: 1 260,81 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,8000 606 023,75 Kč Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1460 Základní jednotková cena upravená: = 3 108,27 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 260,81 m 3 3 108,27 Kč/m 3 = 3 918 937,90 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy podstandardní 103 / (103 + 47) 100 = 68,667 % 68,667 % 5,40 % 0,46 / 0,7121 + 2,395 % 2. Zdivo standardní 103 / (103 + 37) 100 = 73,571 % 9
73,571 % 23,40 % / 0,7121 + 24,176 % 3. Stropy standardní 103 / (103 + 27) 100 = 79,231 % 79,231 % 9,10 % / 0,7121 + 10,125 % 4. Střecha standardní 103 / (103 + 17) 100 = 85,833 % 85,833 % 5,40 % / 0,7121 + 6,509 % 5. Krytina standardní 60 / (60 + 20) 100 = 75,000 % 75,000 % 3,30 % / 0,7121 + 3,476 % 6. Klempířské konstrukce podstandardní 70 / (70 + 10) 100 = 87,500 % 87,500 % 0,80 % 0,46 / 0,7121 + 0,452 % 7. Vnitřní omítky standardní 70 / (70 + 10) 100 = 87,500 % 87,500 % 6,10 % / 0,7121 + 7,495 % 8. Fasádní omítky standardní 50 / (50 + 10) 100 = 83,333 % 83,333 % 2,80 % / 0,7121 + 3,277 % 9. Vnější obklady standardní 40 / (40 + 10) 100 = 80,000 % 80,000 % 0,50 % / 0,7121 + 0,562 % 11. Schody standardní 103 / (103 + 27) 100 = 79,231 % 79,231 % 2,30 % / 0,7121 + 2,559 % 12. Dveře standardní 70 / (70 + 10) 100 = 87,500 % 87,500 % 3,20 % / 0,7121 + 3,932 % 13. Okna podstandardní 70 / (70 + 10) 100 = 87,500 % 87,500 % 5,10 % 0,46 / 0,7121 + 2,883 % 14. Podlahy obytných místností podstandardní 70 / (70 + 10) 100 = 87,500 % 87,500 % 2,10 % 0,46 / 0,7121 + 1,187 % 15. Podlahy ostatních místností podstandardní 70 / (70 + 10) 100 = 87,500 % 87,500 % 1,30 % 0,46 / 0,7121 + 0,735 % 16. Vytápění podstandardní 40 / (40 + 10) 100 = 80,000 % 80,000 % 5,30 % 0,46 / 0,7121 + 2,739 % 17. Elektroinstalace standardní 40 / (40 + 10) 100 = 80,000 % 80,000 % 4,20 % / 0,7121 + 4,718 % 19. Rozvod vody podstandardní 40 / (40 + 10) 100 = 80,000 % 80,000 % 2,90 % 0,46 / 0,7121 + 1,499 % 23. Vybavení kuchyně podstandardní 25 / (25 + 5) 100 = 83,333 % 83,333 % 0,50 % 0,46 / 0,7121 + 0,269 % 25. Záchod podstandardní 10
50 / (50 + 10) 100 = 83,333 % 83,333 % 0,30 % 0,46 / 0,7121 + 0,161 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 79,159 % Odpočet opotřebení: 3 918 937,90 Kč 79,159 % 3 102 192,05 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 816 745,85 Kč Objekt č.p. 20 - rod. dům zjištěná cena: b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. 816 745,85 Kč b.1.1) Pozemky na LV číslo 179 28, 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 338 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,742 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st. 88/1 195 35, 61,3048 11 954,44 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,742 Koeficient úpravy dle 28 odst. 5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zahrada 6/1 426 35, 24,5219 10 446,33 32 odst. 2 Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,742 Koeficient úpravy dle 32 odst. 2: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] 11
Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] orná půda 10/2 2 089 35, 24,5219 51 226,25 trvalý travní porost 11/1 1 417 35, 24,5219 34 747,53 Součet: 3 506 85 973,78 Součet cen všech typů pozemků: = 108 374,55 Kč Pozemky na LV číslo 179 zjištěná cena: b.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. 108 374,55 Kč b.2.1) Pozemky na LV číslo 179 28, 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 338 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st. 88/1 195 35, 82,6210 16 111,10 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient úpravy dle 28 odst. 5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zahrada 6/1 426 35, 33,0484 14 078,62 32 odst. 2 Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient úpravy dle 32 odst. 2: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] orná půda 10/2 2 089 35, 33,0484 69 038,11 trvalý travní porost 11/1 1 417 35, 33,0484 46 829,58 Součet: 3 506 115 867,69 12
Součet cen všech typů pozemků: = 146 057,41 Kč Pozemky na LV číslo 179 zjištěná cena: 146 057,41 Kč c) Věcná břemena c.1) Cenový předpis c.1.1) Věcné břemeno užívání 18 zákona č. 151/97 Sb. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 12 000, Kč Doba trvání břemene (n): 5 roků Hodnota věcného břemene: U n 60 000, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 60 000, Kč d) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitostech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitost a s touto je pak porovnávána nemovitost oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitostí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovitosti. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitostí obchodních, jen o něco méně u nemovitostí obytných a poměrně málo u nemovitostí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi 13
blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovitosti bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD Stará Červená Voda, okres Jeseník Samostatně stojící rodinný dům o dispozičním řešení 4+1. Jedná se o nepodsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 121 m 2, obytná je 120 m 2. V přízemí se nachází zádveří, chodba, dřevěné schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou, samostatná toaleta a komora. V podkroví je chodba a dva pokoje. O vytápění se starají kamna na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. Plyn je zaveden. K domu náleží hospodářská budova, sklad, sklípek a zahrada s ovocnými stromy o rozloze 1 214 m 2. Celá nemovitost je oplocena. Nabídková CENA: 315 000,- Kč 2) RD Velké Kunětice, okres Jeseník Rodinný dům o vnitřní dispozici 4+1. K domu náleží zahrada a vedlejší stavba. Nemovitost se nachází na polosamotě, na klidném místě. V okolí lesy a stráně. Dům částečně podsklepen. V přízemí koupelna, kuchyň a dva pokoje, v prvním patře dva pokoje, komory a půda. Lokální topení na tuhá paliva, studna, septik, suché WC. Nemovitost je přístupná po nezpevněné komunikaci. Zastavěná plocha 195 m 2, pozemek o celkové výměře 630 m 2. Nabídková CENA: 350 000,- Kč 3) RD Supíkovice, okres Jeseník Polovina objektu rodinného domu s bytovou jednotkou 2+1. Jedná se o nepodsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou taškami a eternitem, zastavěná plocha činí 229 m 2. Bytová jednotka s vlastním vstupem. V přízemí se nachází chodba, dřevěné schodiště, kuchyň, obývací pokoj, koupelna s vanou, samostatná toaleta a komora. V patře je chodba, jeden pokoj, jedna místnost vhodná jako pracovna a půdní prostor. O vytápění se starají elektrické přímotopy. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. Plyn je zaveden. Za domem je zahrada. Celá nemovitost je oplocena. V obci je obchod, škola a pošta, ostatní občanská vybavenost se nachází v 8 km vzdáleném okresním městě Jeseník. Nabídková CENA: 369 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD Stará Červená Voda, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 315 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,10 K údržby a stavebně-technického stavu: K vybavení : 1,10 K výměry pozemku : 0,95 K polohový : 1,00 14
K přístupu : 1,20 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 207 600,14 Kč Váha (V): 1,0 2) RD Velké Kunětice, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 350 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,10 K údržby a stavebně-technického stavu: K vybavení : 1,05 K výměry pozemku : 0,90 K polohový : 1,00 K přístupu : 1,20 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 255 076,01 Kč Váha (V): 1,0 3) RD Supíkovice, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 369 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,15 K údržby a stavebně-technického stavu: K vybavení : 1,10 K výměry pozemku : 0,90 K polohový : 1,00 K přístupu : 1,20 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 245 538,39 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K stavební konstrukce K údržby a stavebně-technického stavu K vybavení K výměry pozemku K polohový K přístupu K objektivizační ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: 207 600,14 Kč 236 071,51 Kč 255 076,01 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: 235 000, Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = 235 000, Kč 15
C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Věcná hodnota - (též "substanční hodnota", dle právního názvosloví "časová cena") - jde o reprodukční cenu stavby včetně pozemku, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tento nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění (bez koeficientu prodejnosti K p ). Obdobou této ceny je v zákoně číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku, tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem. Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitostí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. 16
Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovitosti. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitostí. Pozitiva oceňovaných nemovitostí: 1) v obci Hradec-Nová Ves je možnost napojení na kompletní IS 2) možnost rozšíření obytných prostor do podkroví rodinného domu Negativa oceňovaných nemovitostí: 1) neúplná občanská vybavenost obce Hradec-Nová Ves 2) v místě jsou omezené možnosti parkování 3) přístup k rodinnému domu je po nezpevněné komunikaci, po pozemcích jiných vlastníků, právně není přístup zajištěn 4) zanedbaná údržba rodinného domu 5) odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu 17
Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitostí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (se Zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky pro Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná její aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (Věcné břemeno užívání) Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem 0,- Kč 60 000,- Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 235 000, Kč (bez zohlednění váznoucích věcných břemen) Cena slovy: dvěstětřicetpěttisíc Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 175 000, Kč (se zohledněním váznoucích věcných břemen) Cena slovy: stosedmdesátpěttisíc Kč 606 020, Kč 108 370, Kč 60 000, Kč 654 390, Kč 816 750, Kč 146 060, Kč 962 810, Kč 235 000, Kč Věcné břemeno braní vody, jež je evidováno v oddíle B1 aktuálního výpisu z katastru nemovitostí č. 179, pro k.ú. Hradec u Jeseníka, obec Hradec-Nová Ves, okres Jeseník, bylo zřízeno ve prospěch předmětu ocenění. Toto věcné břemeno je zohledněno ve výsledné hodnotě. 18
Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Odpovědná osoba: V Jeseníku, dne 9. 3. 2013 Ivo Trsťan, soudní znalec...... ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec 19
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13/03/62 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec 20
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Usnesení Okresního soudu v Šumperku Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Mapy širších vztahů I a II 21
Fotodokumentace stránka č. 1
stránka č. 2
E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M
E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M
E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M