Exekutorský úřad Jeseník

Transkript

1 Znalecký posudek č. 12/12/210 O ceně nemovitosti - objektu č.p rod. dům, příslušející k části obce Ryžoviště, na pozemku p.č. St. 86, objektu bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. St. 85, včetně pozemků p.č. St zastavěná plocha a nádvoří a p.č. St zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č zahrada, p.č. 329/1 - zahrada a p.č. 1787/26 - ostatní plocha, vše v k.ú. Ryžoviště, obec Ryžoviště, okres Bruntál. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Antonín Dohnal soudní exekutor, Otakara Březiny Jeseník IČ: Určení obvyklé ceny nemovitostí ke stanovení nejnižšího podání. Oceňovací a znalecká kancelář BEST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) Sadová 882/2, Jeseník info@ozkbest.cz Posudek obsahuje 24 stran a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu Oceňovací a znalecké kanceláře BEST s.r.o.. V Jeseníku, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Jeseník, JUDr. Antonín Dohnal, č.j. 014 EX 5462/06-19, byla pověřena Oceňovací a znalecká kancelář BEST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitostí: - pozemek parcelní číslo St. 85, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parcelní číslo St. 86, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parcelní číslo 218, druh: zahrada - pozemek parcelní číslo 329/1, druh: zahrada - pozemek parcelní číslo 1787/26, druh: ostatní plocha - stavba (budova) číslo popisné 40 stojící na pozemku parc. č. St stavba (budova) - garáž stojící na pozemku parc. č. St. 85 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, pro obec Ryžoviště, katastrální území Ryžoviště, na listu vlastnictví č Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitostí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o objekt č.p rod. dům, příslušející k části obce Ryžoviště, na pozemku p.č. St. 86, objekt bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. St. 85, včetně pozemků p.č. St zastavěná plocha a nádvoří a p.č. St zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č zahrada, p.č. 329/1 - zahrada a p.č. 1787/26 - ostatní plocha, vše v k.ú. Ryžoviště, obec Ryžoviště, okres Bruntál, vše zapsané na LV č Rodinný dům je situovaný na adrese Generála Svobody 40, Ryžoviště. Rodinný dům se nachází v zastavěné, centrální části obce Ryžoviště, jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má obec Ryžoviště 658 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Ryžoviště nachází pošta a zdravotní zařízení. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníka. Místní šetření bylo provedeno bez účasti povinného pana Lukáše Martináta, a to i přes skutečnost, že mu bylo zasláno vyrozumění s termínem ohledání. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Bližší informace týkající se oceňovaných nemovitostí byly sděleny sousedkou paní Jančíkovou z rodinného domu č.p. 190 a bývalým uživatelem oceňovaných nemovitostí panem Šiškou z Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: , 2

3 rodinného domu č.p Prvky, především vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní a to v části Objekty - vybavení. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j. 014 EX 5462/06-19, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č. 438, vyhotovený objednavatelem dne Náhled katastrální mapy, vyhotovený Oceňovací a znaleckou kanceláří BEST s.r.o., dne Mapy širších vztahů I a II. Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Ryžoviště Katastrální území: Ryžoviště (744751) List vlastnictví číslo: 438 Vlastník: Martinát Lukáš Nerudova 338, Břidličná, Dokumentace a skutečnost Nabývací titul nebyl předložen. Znalecký posudek č. 3/2009 vyhotovený Znaleckou kanceláři Assets Consulting, znalcem panem Václavem Kroftem, který poskytl objednavatel tohoto znaleckého posudku. Náhled územního plánu obce Ryžoviště, poskytnutý starostkou obce paní Evou Lašákovou. Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovitosti k užívání třetí osobou. 3

4 7. Celkový popis nemovitosti I) Rodinný dům č.p. 40 s příslušenstvím Jedná se o zděný, částečně podsklepený (z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitostí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit) rodinný dům s jedním nadzemním podlažím s možností využití podkroví, sedlová střecha je kryta eternitovými šablonami. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníků místního šetření je cca 100 roků. V průběhu své životnosti bylo provedeno ústřední vytápění rodinného domu pomocí kotle na tuhá paliva. Opotřebení je uvažováno odborným odhadem opotřebení při výši odhadnutého opotřebení 80%. Celkový technický stav lze ke dni ocenění uvažovat jako mírně zhoršený. Údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako zanedbanou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: Vnitřní dispozice rodinného domu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Parkování je možné na veřejné komunikaci před rodinným domem. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1787/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Ryžoviště, nám. Míru 105, Ryžoviště, Rodinný dům je napojen na žumpu na vyvážení. Dle sdělení účastníků místního šetření, informací ČSÚ je v obci Ryžoviště možné napojení na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod a plynové vedení. Na obytnou část rodinného domu, při horní, pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní, hospodářská vedlejší stavba (původní chlév umístěný mezi rodinným domem a stodolou). Za rodinným domem (pohled z přístupové komunikace), na pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří je situována přízemní stodola ze smíšeného zdiva, sedlová střecha kryta standardní krytinou. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových rámech a v ocelových sloupcích včetně částečné kamenné podezdívky, oplocení - dřevěné (dřevěné desky), ocelová vrátka s výplní ocelového pletiva, zpevněná plocha). Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. II) Objekt bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří a pozemek p.č. 329/1 - zahrada Při místním šetření bylo zjištěno, že na pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří je situováno torzo obvodových svislých konstrukcí objektu bez čp/če - garáže. Evidenční stav staveb evidovaných ve výpisu z katastru nemovitostí, list vlastnictví číslo 438 neodpovídá skutečnostem zjištěných při místním šetření, proto není objekt bez čp/če - garáž administrativně oceněn. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. Jedná se o ocenění nemovitostí - pozemků p.č. St zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 329/1 - zahrada, vše v k.ú. Ryžoviště, obec Ryžoviště, okres Bruntál, které jsou situovány v zastavěné, centrální části obce Ryžoviště. Pozemky jsou situovány v sklonitém terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1787/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Ryžoviště, nám. Míru 105, Ryžoviště, 793 4

5 56. Dle sdělení účastníků místního šetření, informací ČSÚ je v obci Ryžoviště možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod a plynové vedení. Na pozemcích jsou situovány venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích včetně částečné kamenné podezdívky) a dále se na pozemcích nacházejí porosty plevelného a náletového charakteru. Dle platného územního plánu obce Rýžoviště jsou oceňované pozemky zahrnuty v následujících plochách: - p.č. St zastavěná plocha a nádvoří - urbanizované území - čistě obytná území - p.č. 329/1 - zahrada - návrh na výstavbu rodinných domů - neurbanizované území - výrazná krajinotvorná a sídlištní zeleň Územní plán obce Ryžoviště nabyl platnosti dne Tyto informace byly poskytnuty starostkou obce Ryžoviště paní Evou Lašákovou. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Objekt č.p rod. dům 2) Stodola b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo část I 2) Pozemky na LV číslo část II c) Ocenění porovnávací metodou 5

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Bruntál Počet obyvatel: do obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Objekt č.p rod. dům 2) Stodola b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo část I 2) Pozemky na LV číslo část II Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Objekt č.p rod. dům 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Koeficient prodejnosti: 0,745 (Rodinné domy) Podlaží: I. NP Zastavěná plocha: 12,80 16,21+1,70 3,60 = 213,61 m 2 6

7 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 12,80 16,21 2,98+1,70 3,60 2,40 = 633,00 m 3 Zasřešení 12,80 16,21 4,80 0,5 = 497,97 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 130,97 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené bez izolací 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo zděné 21,20 % Standardní 3. Stropy s rovným podhledem 7,90 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová 7,30 % Standardní 5. Krytina eternitové šablony 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké (z části) 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody betonové, dřevěné 1,00 % Standardní 12. Dveře 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná kastlová 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností betonové, PVC 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností betonové 1,00 % Podstandardní 16. Vytápění ústřední vytápění kotlem na tuhá paliva 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 240/400V 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studená i teplá 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně kamna na tuhá paliva 0,50 % Podstandardní 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Standardní 25. Záchod splachovací WC 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 8,20 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0, Podlahy ostatních místností 0,54 1,00 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Vybavení kuchyně 0,54 0,50 % 0,0027 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9316 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9316 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1550 7

8 Koeficient prodejnosti K p : 0,7450 Základní jednotková cena upravená: = 2 911,30 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 130,97 m ,30 Kč/m 3 = ,96 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: ,96 Kč 80,000 % ,37 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,59 Kč Objekt č.p rod. dům zjištěná cena: a.1.2) Stodola ,59 Kč Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů Koeficient změny ceny stavby: 2,183 Koeficient prodejnosti: 0,280 (Zemědělství) Podlaží: I. NP Výška: 3,25 m Zastavěná plocha: 9,16 17,65 = 161,67 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,25 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 161,67 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 9,16 17,65 3,25 = 525,44 m 3 Zastřešení 9,16 17,65 4,45 0,5 = 359,72 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 885,16 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací smíšené bez izolací 13,10 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce smíšené (z části) 30,40 % Podstandardní 3. Stropy dřevěné trámy 13,80 % Podstandardní 4. Krov, střecha vaznicová sedlová 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava vnitřních povrchů 3,90 % Nevyskytuje se 8. Úprava vnějších povrchů vápenné hladké (z části) 2,70 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře 2,40 % Nevyskytuje se 8

9 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 12. Vrata dřevěná 3,00 % Standardní 13. Okna dřevěná jednoduchá 3,40 % Standardní 14. Povrchy podlah hliněné 3,00 % Podstandardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 6,10 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,40 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 13,10 % 0, Svislé konstrukce 0,54 30,40 % 0, Stropy 0,54 13,80 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,70 % 0, Úprava vnitřních povrchů 0,54 1,852 3,90 % 0, Schody 0,54 1,852 1,80 % 0, Dveře 0,54 1,852 2,40 % 0, Povrchy podlah 0,54 3,00 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,5824 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 115, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9608 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9462 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1830 Koeficient prodejnosti K p : 0,2800 Základní jednotková cena upravená: = 750,43 Kč/m 3 Základní cena upravená: 885,16 m 3 750,43 Kč/m 3 = ,62 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: ,62 Kč 80,000 % ,50 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,12 Kč 9

10 Stodola zjištěná cena: ,12 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Objekt č.p rod. dům ,96 Kč 2) Stodola ,62 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,58 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Objekt č.p rod. dům ,59 Kč 2) Stodola ,12 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,71 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.2.1) Objekt č.p rod. dům 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Obestavěný prostor: 1 130,97 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,9316 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9316 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1550 Základní jednotková cena upravená: = 3 907,79 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 130,97 m ,79 Kč/m 3 = ,26 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: ,26 Kč 80,000 % ,61 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,65 Kč Objekt č.p rod. dům zjištěná cena: ,65 Kč 10

11 a.2.2) Stodola 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů Koeficient změny ceny stavby: 2,183 Průměrná výška podlaží (PVP): 3,25 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 161,67 m 2 Obestavěný prostor: 885,16 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 115, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9608 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9462 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1830 Základní jednotková cena upravená: = 2 680,12 Kč/m 3 Základní cena upravená: 885,16 m ,12 Kč/m 3 = ,02 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: ,02 Kč 80,000 % ,02 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = , Kč Stodola zjištěná cena: , Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Objekt č.p rod. dům ,26 Kč 2) Stodola ,02 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,28 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Objekt č.p rod. dům ,65 Kč 2) Stodola , Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,65 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč 11

12 b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo část I 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 658 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,183 Koeficient prodejnosti K p : (Zemědělství) 0,280 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 22, ,54 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,183 Koeficient prodejnosti K p : (Zemědělství) 0,280 Koeficient úpravy dle 28 odst. 5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zahrada , * 20, , ostatní plocha 1787/ , * 20, , Součet: , *) cena byla upravena na 20 Kč/m 2 podle 28 odst. 9 Součet cen všech typů pozemků: = ,54 Kč Pozemky na LV číslo část I zjištěná cena: ,54 Kč b.1.2) Pozemky na LV číslo část II 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 658 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří 12

13 Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,183 Koeficient prodejnosti K p : (Zemědělství) 0,280 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 22, ,20 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,183 Koeficient prodejnosti K p : (Zemědělství) 0,280 Koeficient úpravy dle 28 odst. 5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zahrada 329/ , 20,0000 * , *) cena byla upravena na 20 Kč/m 2 podle 28 odst. 9 Součet cen všech typů pozemků: = ,20 Kč Pozemky na LV číslo část II zjištěná cena: ,20 Kč Ceny pozemků: 1) Pozemky na LV číslo část I ,54 Kč 2) Pozemky na LV číslo část II ,20 Kč Cena pozemků činí celkem: ,74 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč b.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. b.2.1) Pozemky na LV číslo část I 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 658 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 13

14 Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,183 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 78, ,68 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,183 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zahrada , 31, ,78 ostatní plocha 1787/ , 31, ,10 Součet: ,88 Součet cen všech typů pozemků: = ,56 Kč Pozemky na LV číslo část I zjištěná cena: ,56 Kč b.2.2) Pozemky na LV číslo část II 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 658 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,183 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 78, ,70 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 14

15 Koeficient změny cen staveb K i : 2,183 Koeficient úpravy dle 28 odst. 5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zahrada 329/ , 31, ,33 Součet cen všech typů pozemků: = ,03 Kč Pozemky na LV číslo část II zjištěná cena: ,03 Kč Ceny pozemků: 1) Pozemky na LV číslo část I ,56 Kč 2) Pozemky na LV číslo část II ,03 Kč Cena pozemků činí celkem: ,59 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitostech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitost a s touto je pak porovnávána nemovitost oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitostí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovitosti. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitostí obchodních, jen o něco méně u nemovitostí obytných a poměrně málo u nemovitostí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovitosti bude mít samozřejmě i technický stav. 15

16 Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD ul. Generála Svobody, Ryžoviště, okres Bruntál Rodinný dům o dispozičním řešení 4+1. Dům se nachází v centrální části zastavěného území obce, ve vzdálenosti asi 100 metrů od náměstí se sídlem Obecního úřadu Rýžoviště a dále také s objekty občanské vybavenosti. Nemovitost je přístupná po zpevněné komunikaci. Je napojená na rozvod elektrické energie, veřejný vodovod a rozvod zemního plynu. V místě nelze provést napojení na veřejnou kanalizaci. Nemovitost je částečně podsklepená. Součástí domu je dvůr s kůlnou a zahradou. Na rozhraní pozemku se nachází veškeré inženýrské sítě (voda, plyn, elektřina). Stáří domu je 70 let. Nabídková CENA: ,- Kč 2) RD ul. Rýmařovská, Ryžoviště, okres Bruntál Samostatně stojící rodinný dům o velikosti 3+1 a 1+1 se zahradou. Dům je cihlový, částečně podsklepený. V přízemí se nachází bytová jednotka o dispozičním řešení 3+1 s koupelnou a WC, v patře je pokoj s kuchyní, koupelnou a WC. Možnost zbudování dalších pokojů v podkroví. Dům je napojen na veřejný vodovod i kanalizaci, elektřina 220/380V. Ústřední topení na tuhá paliva, přípojka plynu na pozemku. Dům se nachází v centrální části obce, ve vzdálenosti asi 100 metrů od náměstí se sídlem Obecního úřadu Rýžoviště a s objekty občanské vybavenosti obce. V obci je škola, školka, lékař, nákupní středisko, restaurace, spojení zajišťuje autobusová linka. Místo k trvalému bydlení i k rekreaci. Nabídková CENA: ,- Kč 3) RD Břidličná, okres Bruntál Samostatně stojící rodinný dům o dispozici 3+1 v klidné části v centru města Břidličná. Jedná se o nepodsklepenou stavbu z cihel a kamene se sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 423 m 2, obytná je 100 m 2. Dům je vhodný k rekonstrukci. V přízemí se nachází chodba, schodiště, kotelna, sklad na tuhá paliva a další prostory vhodné ke skladování nebo rekonstrukci na obytnou plochu. V patře je chodba, kuchyň, tři prostorné obytné místnosti, koupelna s vanou, toaleta a komora. V podkroví je prostorná půda s možností rekonstrukce na další obytnou plochu. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží samostatně stojící budova využívaná jako garáž a neudržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 126 m 2. Celá nemovitost je oplocena. V blízkosti domu se nachází základní občanská vybavenost. Nabídková CENA: ,- Kč 4) RD Lomnice, okres Bruntál Rodinný dům o velikosti 3+1. Dům je přízemní v původním stavu. Vytápění objektu je ústřední na tuhá paliva, odpady jsou svedeny do žumpy, voda je z vlastní studny. Části domu je hospodářská část a stodola. Pozemek je o velikosti 680 m 2 (zahrada). Dům je vhodný k trvalému bydlení i k rekreaci. Nabídková CENA: ,- Kč 16

17 5) RD Janovice-Rýmařov, okres Bruntál Samostatně stojící rodinný dům 2+1 v centru obce Janovice v blízkosti Janovického zámku spadající pod město Rýmařov. Jedná se o cihlovou nemovitost se sedlovou střechou, zastavěná plocha činí 140 m 2, obytná je 90 m 2. V přízemí se nachází chodba, schodiště na půdu, kuchyň, dva samostatné pokoje a toaleta. V podkroví je půda vhodná k rekonstrukci na obytnou plochu (krovy, trámy i bednění jsou v dobrém stavu). Celý dům je podsklepený, zde se nachází kotelna, sklad na tuhá paliva a skladovací prostory. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici z vlastní studny (vodovod je na hranici pozemku), odpady jsou svedeny do septiku (možnost napojení na obecní kanalizaci). K domu náleží zahrada o rozloze 220 m 2 s okrasnými dřevinami. Celá nemovitost je oplocena. Dům je svou polohou vhodný jak k trvalému bydlení, tak také k rekreaci. Z obce Janovice je dobrá dopravní dostupnost do měst Šumperk a Bruntál. Občanská vybavenost se nachází v těsné blízkosti. Nabídková CENA: ,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD ul. Generála Svobody, Ryžoviště, okres Bruntál Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu: K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,90 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,30 Kč Váha (V): 1,0 2) RD ul. Rýmařovská, Ryžoviště, okres Bruntál Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu: K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,95 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,56 Kč Váha (V): 1,0 3) RD Břidličná, okres Bruntál Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu: K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,95 17

18 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,98 Kč Váha (V): 1,0 4) RD Lomnice, okres Bruntál Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,10 K údržby a stavebně-technického stavu: K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,76 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Janovice-Rýmařov, okres Bruntál Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,05 K údržby a stavebně-technického stavu: K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,55 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K stavební konstrukce K údržby a stavebně-technického stavu K vybavení K výměry pozemku K polohový K objektivizační ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: ,98 Kč ,63 Kč ,55 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: , Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = , Kč 18

19 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvlášťního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Věcná hodnota - (též "substanční hodnota", dle právního názvosloví "časová cena") - jde o reprodukční cenu stavby včetně pozemku, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tento nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění (bez koeficientu prodejnosti K p ). Obdobou této ceny je v zákoně číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku, tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem. Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitostí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v 19

20 některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovitosti. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitostí. Pozitiva oceňovaných nemovitostí: 1) možnost rozšíření obytných prostor do podkroví rodinného domu Negativa oceňovaných nemovitostí: 1) zanedbaná údržba rodinného domu 2) v obci Ryžoviště není možné napojení na hloubkovou kanalizaci 3) nebyla umožněna vnitřní prohlídka rodinného domu 4) evidenční stav objektu bez čp/če - garáž, evidovaného ve výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 438 neodpovídá skutečnostem zjištěných při místním šetření 5) odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu I) Rodinný dům č.p. 40 s příslušenstvím Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitostí a po použití korekčních koeficientů. II) Objekt bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří a pozemek p.č. 329/1 - zahrada Na základě databáze uskutečněných prodejů, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitostí se v současné době srovnatelné nemovitosti (pozemky) prodávají za ceny v rozmezí od 60,- Kč do 100,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti, odhadujeme obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 60,- Kč/m 2. Celková hodnota předmětu ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč. Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: , ,- = ,- Kč 20

21 Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (se Zástavním právem smluvním a se Zástavním právem exekutorským (3x) se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: , Kč Cena slovy: čtyřistasedmdesáttisíc Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 21

22 Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne Oceňovací a znalecká kancelář BEST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, jednatel (soudní znalec) 22

23 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12/12/210 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec 23

24 E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace - I) Rodinný dům č.p. 40 s příslušenstvím Fotodokumentace - II) Objekt bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří a pozemek p.č. 329/1 - zahrada Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Mapy širších vztahů I a II 24

25 M E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or Fotodokumentace - I) Rodinný dům č.p. 40 s příslušenstvím stránka č. 1

26 Fotodokumentace - II) Objekt bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří a pozemek p.č. 329/1 - zahrada stránka č. 2

27 E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M

28 E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M