- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 4067-663/2017 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 1487/312, umístěné v domě č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a spoluvlastnického podílu ve výši 898/54807 na společných částech domu č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a garáže č. 1488/62, umístěné v domě č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a spoluvlastnického podílu ve výši 59/18269 na společných částech domu č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7, a spoluvlastnického podílu ve výši 1075/54807 na pozemcích p.č. 166/1, 166/9 a 166/10 vše v katastrálním území Braník, obec Praha, okres Hlavní město Praha (LV 4890 a LV 2421) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00630/17 Podle stavu ke dni 17. 10. 2017 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 1. 11. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 1487/312 a garáž č. 1488/62 Adresa nemovité věci: Podolská 1487/8a, 147 00 Praha 4 - Braník Okres: Hlavní město Praha Obec: Praha Katastrální území: Braník 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 17. 10. 2017 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinná, ani přes výzvu zaslanou soudním exekutorem, neumožnila znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4890 pro k.ú. Braník ze dne 3. 10. 2017. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00630/17-048 o ustanovení znalce ze dne 3.10. 2017. Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 4890 zapsán: Vostrá Monika, Podolská 1487/8a, Braník, 14700 Praha 4 Jako spoluvlastník nemovité věci je v KN na LV č. 2421 zapsán: Vostrá Monika, Podolská 1487/8a, Braník, 14700 Praha 4 podíl 1075/54807 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Vostrá Monika Zástavní právo smluvní Dále je na LV č. 4890 v části D Jiné zápisy uvedeno:
- 3 - Podán návrh na zřízení exekutorského zástavního práva, podáno dne 16.5.2017, oprávnění pro Schorek Dalibor. Povinnost k jednotce č. 1487/312 a jednotce č. 1488/62. blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v Hlavním městě Praha, části Braník, při ul. Podolská, poblíž Vávrovy vyhlídky, cca 350 m jižně od zastávky tram Dvorce. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného a individuálního bydlení a občanské vybavenosti. V hlavním městě Praha je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Byt je umístěn cca 8 km od centra města. Přístup k nemovité věci je z pozemku parc.č. 2933 (ve vlastnictví Hlavního města Praha). Stavba se nachází v památkově chráněném území. Nemovitá věc je tvořena: bytovou jednotkou č. 1487/312, umístěnou v domě č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a spoluvlastnickým podílem ve výši 898/54807 na společných částech domu č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a garáží č. 1488/62, umístěnou v domě č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a spoluvlastnickým podílem ve výši 59/18269 na společných částech domu č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7, dále spoluvlastnickým podílem ve výši 1075/54807 na pozemcích p.č. 166/1, 166/9 a 166/10. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění ve vyhledávané lokalitě k bydlení s dobrou dostupností občanské vybavenosti - dům v dobrém technickém stavu - předmětem prodeje je bytová jednotka s garáží Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č. 1487/312 Oceňovaný byt o velikosti 4+1 se nachází v bytovém domě č.p. 1927, 1928, 1929 v 2. NP z 5.NP s výtahem. Dům je v užívání od roku 1996 (z Prohlášení vlastníka, kdy byl zapsán vlastnický vklad do KN). Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází má 5 NP a 1 PP s výtahem. Dům se nachází v dobrém technickém stavu. Okna plastová. Vytápění bytu předpokládám ústřední, centrální. Celková plocha bytu je cca 89,8 m 2 bez příslušenství (sklep 2,20 m 2 a lodžie 8,2 m 2 a 4 m 2 ). Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní vybavení. Dle prohlášení vlastníka se jednotka skládá ze 4 pokojů (11,30 m 2, 12,40 m 2, 18,80 m 2 a 12,40 m 2 ), kuchyně (19,30 m 2 ), koupelny (4,50 m 2 ), WC (0,90 m 2 ) a předsíně (8,00 m 2 ). Vybavení jednotky tvoří kuchyňská linka, sporák, vestavné skříně, vana, umyvadlo a WC. Společnými prostorami domu jsou chodby, prádelna, sušárny, kočárkárny, sklad. B) garáž č. 1488/62 Garáž se nachází v 1.PP bytového domu. Celková užitná plocha činí 17,70 m 2.
- 5 - K vlastnictví bytové jednotky č. 1487/312, umístěné v domě č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 898/54807 na společných částech domu č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a k vlastnictví garáže č. 1488/62, umístěné v domě č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 59/18269 na společných částech domu č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7, a spoluvlastnický podíl ve výši 1075/54807 na pozemcích p.č. 166/1, 166/9 a 166/10, vše v k.ú. Braník, obci Praha a okresu Hlavní město Praha.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v Praze běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 4 800 tis. až 6 200 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient (příslušenství - balkon, lodžie, výtah, podlaží, apod.) výsledná cena za m2 byt č.1 Vorařská, Praha 4 5 925 000 0,85 82 61 418 0,90 0,95 1,00 1,05 55 138 byt č.2 Silurská, Praha 5 5 980 000 0,85 81 62 753 1,00 1,00 1,00 1,00 62 753 byt č.3 A.Staška, Praha-Krč 6 000 000 0,85 84 60 714 1,05 1,00 1,00 1,00 63 750 byt č.4 Dvorecká 824, Praha 4 6 200 000 1,00 86 72 093 1,00 1,05 1,00 1,00 75 698 byt č.5 V Podhájí, Praha 4 4 800 000 1,05 81 62 222 1,00 1,00 1,00 1,00 62 222 Na Vrstvách 95, Praha byt č.6 4 5 890 000 1,05 91 67 962 1,00 1,05 1,00 1,00 71 360 průměrná indexovaná hodnota 65 153 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 89,8 65 153 5 850 774 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 5 850 774,- Kč 5 850 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 5 850 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje cenu bytové jednotky č. 1487/312, umístěné v domě č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a spoluvlastnického podílu ve výši 898/54807 na společných částech domu č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a pozemcích parc.č. 166/2,
- 7-166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7, a cenu garáže č. 1488/62, umístěné v domě č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a spoluvlastnického podílu ve výši 59/18269 na společných částech domu č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7, a dále a spoluvlastnický podíl ve výši 1075/54807 na pozemcích p.č. 166/1, 166/9 a 166/10, vše katastrální území Braník, obec Praha, okres Hlavní město Praha (LV 4890) a činí 5 850 000,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 1487/312, umístěné v domě č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a spoluvlastnického podílu ve výši 898/54807 na společných částech domu č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7, a garáže č. 1488/62, umístěné v domě č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a spoluvlastnického podílu ve výši 59/18269 na společných částech domu č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7, a spoluvlastnického podílu ve výši 1075/54807 na pozemcích p.č. 166/1, 166/9 a 166/10, katastrální území Braník, obec Praha, okres Hlavní město Praha (LV 4890), je stanovena ke dni 17. 10. 2017. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 5 850 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace Cena obvyklá nemovité věci - bytové jednotky č. 1487/312, umístěné v domě č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a spoluvlastnického podílu ve výši 898/54807 na společných částech domu č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7, a garáže č. 1488/62, umístěné v domě č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a spoluvlastnického podílu ve výši 59/18269 na společných částech domu č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490 na pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7 a pozemcích parc.č. 166/2, 166/3, 166/4, 166/5, 166/6, 166/7, a spoluvlastnického podílu ve výši 1075/54807 na pozemcích p.č. 166/1, 166/9 a 166/10, katastrální území Braník, obec Praha, okres Hlavní město Praha (LV 4890), činí Slovy: pět-milionů-osm-set-padesát-tisíc-korun-českých 5 850 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 1. 11. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4067-663/2017 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 1485, 1486, 1487, 1488, 1489, 1490
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1, ul. Vorařská, Praha 4 - Modřany Cena: 5 925 000,- Kč Užitná plocha: 82 m 2 Byt 3+kk ve 4. patře novostavby z roku 2009 s výtahem - rezidenční areál Park Belárie, v klidném prostředí na břehu Vltavy. K bytu náleží garáž v suterénu domu. Byt je užívaný od roku 2011. V bytě se nachází obývací pokoj s kuch. koutem 36,3 m2, orientovaný na východ a sever, má vkusně řešenou kuchyňskou linku s vestavěnými spotřebiči a barovým ostrůvkem. Obě ložnice 14,9 a 14,1 m2 mají výhodný čtvercový půdorys a jsou orientovány na sever. Koupelna 4,3 m2 je s vanou, toaleta 1,6 m2 je zvlášť. Chodba 7,5 m2 je vkusně vybavená nábytkem. V bytě je dále praktická šatna 3,1 m2 s regálovým systémem. Podlahy v obytných místnostech a chodbě jsou laminátové plovoucí, v koupelně a WC jsou dlažby. Garáž je klasická, uzavřená dálkově ovládanými vraty, je nadstandardně velká, s regály. Zdroj: sreality.cz, říjen 2017 Nemovitá věc č. 2 Byt 3+kk, ul. Silurská, Praha 5 - Hlubočepy Cena: 5 980 000,- Kč Užitná plocha: 81 m 2 Byt 3+kk v Silurské ulici čp. 1175/8 v Praze Hlubočepy. Byt v osobním vlastnictví + terasa 34 m2 se nachází ve 4. NP zděného bytového komplexu Barrandov Hills. K bytu patří vlastní sklepní kóje a jedno parkovací stání v 1. PP hned vedle výtahu. Byt je ve velmi dobrém stavu, plovoucí podlahy, bezpečnostní vchodové dveře, plastová okna, vestavěné skříně, kuchyňská linka se spotřebiči zn. Electrolux. Dispozice bytu: předsíň, obývací pokoj + kk, pokoj, pokoj, koupelna, samostatné WC. Z obývacího pokoje přímý vstup na prostornou terasu. Zdroj: sreality.cz, říjen 2017 Nemovitá věc č. 3 Byt 3+1, ul. A.Staška, Praha-Krč Cena: 6 000 000,- Kč Užitná plocha: 84 m 2 Byt 3+1/L, 84m2 s garáží pro 2 auta (50m2) v atraktivní lokalitě Budějovická Praha 4. Byt je situovaný do zvýšeného přízemí 3 patrového cihlového domu se vstupem a možností využívání malé předzahrádky v zadním traktu domu. Uzamykatelná garáž pro auta je přímo pod objektem, vjezdem z boční strany domu a přístupem přes dům. Byt je možné užívat jako bezbariérový. Na pozemku domu malé dětské hřiště s pískovištěm a klouzačkami. Dům je zateplen, nová střecha, vstupní portály. Byt má vlastní nový plynový kotel. Zdroj: sreality.cz, říjen 2017
- 13 - Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1, ul. Dvorecká 824, Praha 4 - Podolí Realizovaná cena: 6 200 000,- Kč Užitná plocha: 86 m 2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví, vč. garáže ve stejné lokalitě. Zdroj: databáze znalce, realizovaná převod 6/2017 Nemovitá věc č. 5 Byt 3+1, V Podhájí 830, Praha 4 - Podolí Realizovaná cena: 4 800 000,- Kč Užitná plocha: 81 m 2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví, vč. garážového stání. Byt ve stejné lokalitě. Zdroj: databáze znalce, realizovaná převod 2/2016 Nemovitá věc č. 6 Byt 3+1, ul. Na Vrstvách 95, Praha- Podolí Realizovaná cena: 5 890 000,- Kč Užitná plocha: 91 m 2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví, vč. garáže, ve stejné lokalitě. Zdroj: databáze znalce, realizovaná převod 11/2016