- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3726-322/2017 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci pozemku parc.č. 2891/6, jehož součástí je garáž bez čp/če, katastrální území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná (LV č. 1349) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00167/17 Podle stavu ke dni 27. 4. 2017 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 22. 5. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Garáž bez čp/če ul. Rajčula Karviná Orlová Poruba u Orlové 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 27. 4. 2017 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný se v exekutorem oznámeném termínu nedostavil a neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1349 pro k.ú. Poruba u Orlové ze dne 11. 4. 2017. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00167/17-090 o ustanovení znalce ze dne 12.4.2017. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1349 zapsán: Valenteje Rudolf, Fryštátská 72/1, Fryštát, 73301 Karviná Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Valenteje Rudolf Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Karviná, ve městě Orlová, v místní části Poruba u Orlové, v garážovišti, při ul. Rajčula. Vzdálenost k zastávce bus Poruba, samoobsluha je cca 700 m. Okolní zástavbu tvoří objekty garáží a hromadného bydlení. Přístup ke garáži je z pozemku parc.č. 2891/1, který je ve vlastnictví Města Orlová.
- 3 - Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 2891/6, jehož součástí je garáž bez čp/če,, včetně součástí a příslušenství. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v lokalitě s dobrou dostupností MHD Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci garáže - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Jedná se o řadovou vnitřní garáž (5. zleva). Přízemní, s pultovou střechou. Základy betonové. Nosné konstrukce zděné. Střecha je pultová s krytinou živičnou. Podlaha betonová. Fasádní omítky břizolitové. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vrata plechová. Garáž se nachází v průměrném stavu, s předpokladem dalších investic na její opravy a údržbu. Zastavěná plocha garáže činí 21 m 2.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje se stavbami garáží. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovitosti se nabízí anebo zobchodovaly garáže v rozmezí cca 25 tis. 70 tis., dle velikosti, umístění v lokalitě, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané garáže lokalita cena realizovaná korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky výměra v m2 redukovaná cena za m2 Objektivizační koeficient výsledná cena za m2 garáž č.1 Rajčula 45 000 1,00 21 2 143 1,00 2 143 garáž č.2 Rajčula 25 000 1,00 23 1 087 1,00 1 087 garáž č.3 Rajčula 50 000 1,00 19 2 632 1,00 2 632 garáž č.4 Poruba 70 000 0,90 28 2 250 1,00 2 250 garáž č.5 Rajčula 58 000 0,90 19 2 747 1,00 2 747 průměrná indexovaná hodnota 2 172 Výměra garáže v m2 průměrná indexovaná hodnota cena garáže zjištěná srovnáváním 21 2 172 45 607 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním: Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 45 607,- Kč 45 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. 2891/6, jehož součástí je garáž bez čp/če, katastrální území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná (LV č. 1349), je stanovena ke dni 27. 4. 2017. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou nemovitých věcí k datu ocenění ve výši 45 000,- Kč.
- 6 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci - pozemku parc.č. 2891/6, jehož součástí je garáž bez čp/če, katastrální území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná (LV č. 1349), činí 45 000,- Kč Slovy: čtyřicet-pět-tisíc-korun-českých 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 22. 5. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3726-322/2017 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 8 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 9 -
- 10 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Garáž, ul. Rajčula, Poruba u Orlové Realizovaná cena: 45 000,- Kč Plocha: 21 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na vlastním pozemku. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 2/2017 Nemovitá věc č. 2 Garáž, ul. Rajčula, Poruba u Orlové Realizovaná cena: 25 000,- Kč Plocha: 23 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na vlastním pozemku. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 10/2016 Nemovitá věc č. 3 Garáž, ul. Rajčula, Poruba u Orlové Realizovaná cena: 50 000,- Kč Plocha: 19 m 2 Garáž ve stejné lokalitě na vlastním pozemku. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 9/2016 Nemovitá věc č. 4 Garáž, Orlová - Poruba Cena: 70 000,- Kč Plocha: 28 m 2 Řadová garáž v osobním vlastnictví o zastavěné ploše 28 m2 v Orlové - část Poruba. Garáž se nachází v klidné, ovšem ne opuštěné lokalitě. Její stav je dobrý, nutná pouze rekonstrukce střešní krytiny. Zdroj: sreality.cz, květen 2017 Nemovitá věc č. 5 Garáž, zl. Rajčula, Orlová-Poruba Cena: 58 000,- Kč Plocha: 19 m 2 Garáž o výměře 19m2. V dobrém stavu. Zdroj: sreality.cz, květen 2017