ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1537/2017 NEMOVITÁ VĚC: spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/5 na nemovité věci - pozemku parc.č. 696/24 včetně příslušenství, zapsaného na LV č. 894 a obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/5 na nemovitých věcech - pozemcích parc.č. 696/1, 696/2, 696/3, 696/21, 696/26 včetně příslušenství zapsaných na LV č. 316, vše v katastrálním území Karpentná, obecc Třinec, okres Frýdek-Místek na Katastrálním úřadě pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Třinec. OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Frýdek-Místek, RČ/IČO: 04517121, JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Adresa objednavatele: Farní 23, 73801 Frýdek-Místek ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Marcel Grygar Na Svobodě 109/11, 747 94 Dobroslavice ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení sp. zn. 143 EX 00449/17 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 56 000 Kč Datum místního šetření: 12.6.2017 Stav ke dni : 12. 6. 2017 Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele nemovitých věcí Počet stran: 25 stran Počet příloh: 14 Počet vyhotovení: 2 V Dobroslavicích, dne 16. 6. 2017 Ing. Marcel Grygar
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem je vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/5 na nemovité věci - pozemku parc.č. 696/24 včetně příslušenství, zapsaného na LV č. 894 a obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/5 na nemovitých věcech - pozemcích parc.č. 696/1, 696/2, 696/3, 696/21, 696/26 včetně příslušenství zapsaných na LV č. 316, vše v katastrálním území Karpentná, obecc Třinec, okres Frýdek-Místek na Katastrálním úřadě pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Třinec. Znalec neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Znalec dále vychází z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracování ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění bylo provedeno za účelem zjištění obvyklé hodnoty nemovité věci. Základní pojmy a metody ocenění Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - věcí nemovitých: Obvyklá cena je definována v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., platného od 1.1.2014, kde je v 2 tohoto zákona definování, že cena obvyklá vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Definice obvyklé ceny dle zákona č. 151/1997 Sb., ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 340/2013 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., zákona č. 344/2013 Sb. a zákona č. 228/2014 Sb. 2, Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota - 2 -
přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, uvádí ve svém 492, lze li vyjádřit hodnotu věci v penězích, je to její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, pokud není něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: I. metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). II. metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. III. metoda porovnávací (tržní, srovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. S věcmi nemovitými tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných věcí nemovitých lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody porovnávací. Stanovení ceny věcí nemovitých metodou porovnávací: Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje jsou starší než 1 rok. Za delší dobu by údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá (prodejní) cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. Přehled podkladů Výpis z KN pro k.ú. Karpentná, LV č. 894 a 316 ze dne 26.5.2017, Katastrální mapa pořízená z internetu, Ortofotomapa pořízená z internetu, - 3 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, LL.M., se sídlem Frýdek-Místek, Farní 23, PSČ 738 01, č.j. 143 EX 00449/17-281, Skutečnosti a výměry zjištěné na místě. Místopis Třinec je město v okrese Frýdek-Místek v Moravskoslezském kraji, 32 km jihovýchodně od Ostravy, na území historického Těšínského Slezska. Třincem protéká z jihu na sever řeka Olše, která od svého výtoku z města tvoří hranici s Polskem. Po Jablunkovu je Třinec druhým nejvýchodnějším městem celého Česka. Trvale zde žije necelých 36.000 obyvatel. Ve městě je komplexní občanská vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno autobusovou i železniční dopravou. Karpentná je část města Třinec. Nachází se na jihovýchodě Třince. Oceňované pozemky jsou umístěny v jihozápadní části katastrálního území. Z pohledu oceňovaných nemovitých věcí se jedná o umístění ovlivňující cenu obvyklou průměrně. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Znalci nebyl dne 12.6.2017 při místním šetření umožněn vstup na oceňované pozemky, a proto zhotovitel posudku vycházel ze všech veřejných podkladů, které mohl získat z veřejných zdrojů. Na LV č. 316 jsou evidovány pozemky parc.č.: 696/1 - lesní pozemek, 696/2 - lesní pozemek, 696/3 - lesní pozemek 696/21 - lesní pozemek, - 4 -
Tyto pozemky tvoří jednotný celek nepravidelného tvaru. Pozemek parc.č. 696/26 - trvalý travní porost - je od výše uvedených oddělen pozemkem parc.č. 696/24, který je zapsán na LVč. 894 a je rovněž předmětem ocenění. Na LV č. 894 je evidován pozemek 696/24 - ostatní plocha - ostatní komunikace. Přístup k oceňovaným nemovitým věcem z veřejné komunikace není právně zajištěn. Silné stránky Kladně působící vlivy na cenu obvyklou nebyly nalezeny. Slabé stránky Negativně ovlivňuje cenu obvyklou právně nezajištěný přístup z veřejné komunikace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Komentář: Na LV č. 316 ze dne 26.5.2017 pro k.ú. Karpentná jsou v části C (omezení vlastnického práva) evidována: zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce. Tato omezení vlastnického práva dražbou zaniknou. Na LV č. 894 ze dne 26.5.2017 pro k.ú. Karpentná jsou v části C (omezení vlastnického práva) evidována: zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, - 5 -
nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce. Tato omezení vlastnického práva dražbou zaniknou. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Znalci není známa skutečnost, že by oceňované nemovité věci byly předmětem nájemního vztahu. OBSAH 894 1. Porovnávací hodnota 1.1. Pozemky: ostatní plocha - ostatní komunikace 316 1. Porovnávací hodnota 1.1. Pozemky: lesní pozemky a trvalý travní porost OCENĚNÍ 894 1. Pozemky: ostatní plocha - ostatní komunikace Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 402,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 15 Kč/m 2 Výměra pozemku 402,00m 3 Výsledná porovnávací hodnota 6 030 Kč 316 1. Pozemky: lesní pozemky a trvalý travní porost Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 18 073,00 m 2-6 -
Srovnatelné nemovité věci: Název: Prodej lesa 56784 m2 Lokalita: Frýdek-Místek - Skalice, okres Frýdek-Místek Popis: Nabízíme k prodeji soubor několika lesních pozemků, které se nachází v k.ú. Skalice u Frýdku-Místku, KP Frýdek-Místek. Pozemek: 56 784,00 m 2 Užitná plocha: 56 784,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena [Kč] Výměra pozemku [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Celkový koef. KC Zdroj: www.sreality.cz Upr. jedn. cena [Kč/m 2 ] 511 056 56 784 9 0,90 8 Název: Prodej lesa 3 003 m2 Lokalita: Stonava, okres Karviná Popis: Nabízíme k prodeji pozemek (podle LV) ostatní plocha 3003 m2 v obci Stonava u Karviné, pozemek je částečně zalesněn + mokřady. Ihned k dispozici. Pozemek: 3 003,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena [Kč] Výměra pozemku [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Celkový koef. KC Zdroj: www.sreality.cz Upr. jedn. cena [Kč/m 2 ] 42 042 3 003 14 0,90 13-7 -
Název: Prodej lesa 14 242 m2 Lokalita: Dětmarovice, okres Karviná Popis: Nabízíme k prodeji soubor pozemků o celkové výměře 14 242 m2, které se nachází v okolí obce Dětmarovice - okres Karviná. Dle katastru nemovitostí se jedná převážně o lesní pozemky. Některé z pozemků jsou přístupné po obecní komunikaci. Pozemek: 14 242,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena [Kč] Výměra pozemku [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Celkový koef. KC Zdroj: www.sreality.cz Upr. jedn. cena [Kč/m 2 ] 356 050 14 242 25 0,90 23 Název: Prodej lesa 7 006 m2 Lokalita: Karviná, okres Karviná Popis: Prodej pozemku o výměře 7006 m2 v katastru obce Staré Město u Karviné. Jedná se o lesní pozemek. Pozemek: 7 006,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena [Kč] Výměra pozemku [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Celkový koef. KC Zdroj: www.sreality.cz Upr. jedn. cena [Kč/m 2 ] 252 216 7 006 36 0,90 32-8 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena 8 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 19 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 32 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 19 Kč/m 2 Výměra pozemku 18 073,00m 3 Výsledná porovnávací hodnota 894 1. Porovnávací hodnota 316 REKAPITULACE OCENĚNÍ 343 387 Kč 1.1. Pozemky: ostatní plocha - ostatní komunikace 6 030,- Kč 1. Porovnávací hodnota 894 - Obvyklá cena 6 030 Kč slovy: Šesttisíctřicet Kč 1.1. Pozemky: lesní pozemky a trvalý travní porost 343 387,- Kč 316 - Obvyklá cena 343 387 Kč slovy: Třistačtyřicettřitisíctřistaosmdesátsedm Kč Porovnávací hodnota 349 417 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Vyhodnocení jednotlivých práv a závad: Nebylo zjištěno, že by na oceňovaných věcech nemovitých byla k datu ocenění uzavřena nájemní smlouva ani jiná práva, která nejsou zanesena v katastru nemovitostí a zásadním způsobem by ovlivňovala cenu obvyklou. Omezení vlastnických práv: - 9 -
omezení vlastnických práv, evidována na LV č. 316 a 894 ze dne 26.5.2017 pro k.ú. Karpentná, dražbou zaniknou. omezení vlastnických práv, evidována na LV č. 316 a 894 ze dne 26.5.2017 pro k.ú. Karpentná, dražbou zaniknou. Obvyklá cena 56 000 Kč slovy: Padesátšesttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.8 Závěr Šetřením znalce provedeným pro případ tohoto ocenění bylo zjištěno, že v lokalitě s oceňovanými nemovitými věcmi je poptávka po srovnatelných pozemcích průměrná. Bylo zjištěno, že lesní pozemky jsou v lokalitě obchodovány v cenách okolo 10,- Kč za m 2 pozemku v závislosti na velikosti pozemku a jeho umístění v lokalitě. Porovnávací hodnota ve výši 350.000,- Kč, odpovídá jednotkové ceně ve výši 19,- Kč za 1 m2 výměry pozemků evidovaných na LV č. 316 (tj. 18.073 m 2 ), a 15,- Kč za 1 m 2 výměry pozemku evidované na LV č. 894 (tj. 402 m 2 ), což potvrzují ceny v databázi znalce. S ohledem na úkol znaleckého posudku ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/5 nemovitých věcí, byla v souladu se zavedenými postupy, provedena korekce snížením ceny o 20%, tzn. o 70.000,- Kč. Výsledná cena oceňovaného spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/5 je 56.000,- Kč. V Dobroslavicích 16. 6. 2017 Ing. Marcel Grygar Na Svobodě 109/11 747 94 Dobroslavice Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7. 3. 2000, č.j. Spr 1305/2000 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1537/2017 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 316 a 894 9 Kopie katastrální mapy 2 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení soudního znalce 2-11 -