ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5794/2017 NEMOVITÁ VĚC: Komerční areál Slezské univerzity v Opavě ul. Gustawa Morcinka 1112 na vlastních pozemcích a pozemků parc.č. 3261 a parc.č. 3262, k.ú. Karvináměsto Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Karviná, k.ú. Karviná-město Adresa nemovité věci: Gustawa Morcinka 1112/2, 735 06 Karviná OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Slezská univerzita v Opavě Na Rybníčku 6262/1, 746 01 Opava ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad ceny obvyklé pro posouzení prodejní ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 5 900 000 Kč Datum místního šetření: 9.3.2017 Stav ke dni : 9.3.2017 Za přítomnosti: Ing. Valchové - zástupce vlastníka Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení zůstává v archivu znaleckého ústavu. V Praze, dne 21.3.2017
Znalecký úkol NÁLEZ Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase komerčního areálu Slezské univerzity v Opavě ul. Gustawa Morcinka 1112 na vlastních pozemcích a pozemků parc.č. 3261 a parc.č. 3262, k.ú. Karviná-město, obec Karviná, Moravskoslezský kraj. Znalecký posudek je vypracován na žádost objednatele a bude použitý jako podklad za účelem stanovení prodejní ceny. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 4701, k.ú. Karviná-město, obec Karviná, ze dne 31.12.2016 - snímek katastrální mapy pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná pořízený dálkovým nahlížením do KN - kopie půdorysů objektů - pasport budovy - číselník místností - kopie kolaudačních rozhodnutí 5 ks - odhad obvyklé ceny č. OC 01/2013 ze dne 14.6.2013 vypracovaný Ing. Ivo Klusem - ekonomické podklady předložené vlastníkem, přehled nájemníků a nájemní smlouvy nájemce PODA - kopie územního plánu statutárního města Karviná - skutečnosti zjištěné a zaměřené při místním šetření - informace z realitních serverů - fotografie při místním šetření Vlastnické a evidenční údaje Dle listu vlastnictví č. 4701, k.ú. Karviná-město, obec Karviná ze dne 31.12.2016 oddíl A vlastník, jiný oprávněný: Vlastnické právo Sideline s.r.o., Mezibranská 1579/4, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 24745316 oddíl B - nemovitosti: POZEMKY - pozemek parc.č. 3261 o výměře 13982 m 2, ostatní plocha, zeleň - pozemek parc.č. 3262 o výměře 2085 m 2, zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba: obč. vybvavenost Nové Město č.p. 1112, stavba stojí na pozemku parc.č. 3262 oddíl B1 - jiná práva: - věcné břemeno chůze a jízdy ze dne 1.7.1997, právní účinky vkladu ke dni 14.7.1997, pro pozemek parc.č. 3262, povinnost pozemek parc.č. 3200/1, dle smlouvy o věcném břemeni V3 1463/1997, Z-1000852/1997-803 - věcné břemeno chůze a jízdy ze dne 4.6.1997, právní účinky vkladu ke dni 18.6.1997, pro pozemek parc.č. 3262, povinnost pozemek parc.č. 3145/21, dle smlouvy o věcném břemeni V3 1254/1997, Z-1000895/1997-803 oddíl C - omezení vlastnického práva: - věcné břemeno (podle listiny) právo umístit a provozovat rozvodné tepelné zařízení právo vstupovat a vjíždět v souvislosti se zařízením, provozem, údržbou, opravami, změnami, - 2 -
odstraňováním havárií a likvidací rozvodného tepelného zařízení ( k části pozemku dle GP 4067-684/2007) pro Veolia Energie ČR, a.s., Ostrava, IČ 45193410, povinnost pro parcelu č. 3261 a č. 3262, dle smlouvy o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 3.11.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 14.11.2008, V-5436/2008-803 - věcné břemeno (podle listiny), umístění a provozování podzemního vedení komunikační sítě, právo chůze a jízdy za účelem zajišťování provozu, údržby a oprav, případné rekonstrukce a odstranění vedení komunikační sítě (k části pozemku dle G.P.5139-838/2013) pro PODA a.s., Ostrava, IČ 25816179, dle smlouvy o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 15.7.2014 právní účinky zápisu ke dni 31.7.2014, zápis proveden dne 27.8.2014 V-4816/2014-803 Celkový popis Předmětem ocenění je komerční komplex tří vzájemně propojených budov, garáže a spojovacího krčku, který je tvořen hlavní budovou A, spojovacím krčkem D, tělocvičnou B, objektem knihovny (mateřské školy) C a garáží F, podíl tělocvičny je spojovací chodba E. Areál byl dle poskytnutých informací postaven cca v roce 1950. Komerční areál se nachází v severní části města Karviná, městská část Nové Město, v ulici Gustawa Morcinka, s přístupem z třídy Osvobození či z ulice Fučíkova. Jedná se o lokalitu smíšené bytové a komerční obslužné zástavby s dobrou dopravní dostupností do centra a s kompletní občansko-obchodní infrastrukturou v dostupné vzdálenosti. Pozemky jsou napojené na elektro, vodovod, kanalizaci, plyn a dálkové topení. Předmět ocenění se nachází dle územního plánu statutárního města Karviná v území funkčního využití ploch U-O - zóna občanské vybavenosti, č.1 - zařízení školství pro děti a mládež. Stavebně technický stav předmětu ocenění je dobrý až mírně zhoršený, s provedenou výměnou oken a instalací měření a regulace vytápění, s opotřebením odpovídající stář a pouze nezbytné údržbě. Dokumentace a skutečnost Vzhledem k tomu, že se zástupcem vlastníka byla provedena prohlídka pronajímatelných prostor a že byla předložena částečná stavební dokumentace zástupcem vlastníka a další podklady, byly veškeré výpočty uskutečněny z hodnot a skutečností ze stavební dokumentace, z poskytnutého podkladu a kontrolních hodnot naměřených při místním šetření a z kontrolních hodnot naměřených a zjištěných při místním šetření. Současně byl posouzen stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Vzhledem k tomu, že objekt byl postupně opravován a později také rekonstruován a tím došlo k prodloužené životnosti některých konstrukčních prvků, byla pro objektivní posouzení další životnosti a stupně opotřebení objektu použita analytická metoda. 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Budova A s krčkem D 1.2. Budova B tělocvična s chodbou E 1.3. Budova C knihovna 1.4. Budova F garáž OBSAH - 3 -
2. Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. Venkovní úpravy 3. Hodnota pozemků 3.1. Pozemky 4. Výnosová hodnota 4.1. Komerční areál č.p. 1112 OCENĚNÍ Základní pojmy, metody a způsob ocenění Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají ne cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V zákonu o oceňování majetku je tato cena nazvána cenou obvyklou. Zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku vychází obvykle z následujících metod: - Metoda zjištění věcné hodnoty - Metoda porovnávací - Metoda výnosová - Metoda střední hodnoty váženého průměru dle Naegeliho Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku byly použity tyto metody: Metoda zjištění věcné hodnoty: je založena na principu pojetí náhrady. Teoretickým základem při oceňování nemovitého majetku je tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten platit za tento majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Při ocenění touto metodou se zjišťují hodnoty zastavěné plochy, obestavěného prostoru objektů, průměrné ceny za příslušnou měrnou jednotku, skutečné opotřebení. Věcná hodnota, ve výsledku potom odpovídá nákladům, které je zapotřebí vynaložit na pořízení průměrně opotřebovaného majetku stejného stáří, obdobných vlastností a přiměřené intenzity užívání. Metoda výnosová: teoretickým základem oceňování výnosovou metodou je tvrzení, že hodnota majetku je rovna současné hodnotě očekávaných čistých výnosů z tohoto majetku plynoucích a to v průběhu období, po které bude majetek vlastněn. Jedná se o vztah mezi tokem čistých peněžních příjmů a cenou. Případný investor nemá ve skutečnosti zájem nakupovat hmotnou podstatu, ale zajištěný tok čistých příjmů. Tento tok příjmů může být odvozen buď ze současného využití oceňovaného majetku, nebo dopočtem předpokládaného využití dalších pronajímatelných ploch. Do nákladů jsou zahrnuty výdaje na pojištění, daňové poplatky a jiné provozní náklady. Metoda porovnávací: je založena na porovnání nemovitosti na základě srovnání s jinými nemovitostmi obdobného charakteru a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami při zohlednění různých aspektů jednotlivých nemovitostí. Vzhledem k tomu, že není možné vyhledat dostatečný počet srovnatelných komerčních objektů pro školství realizovaných prodejem či v nabídce na prodej nebyla porovnávací metoda použita, neboť by nebyla porovnávací hodnota dostatečně objektivní. - 4 -
1. Věcná hodnota staveb 1.1. Budova A s krčkem D Jedná se o hlavní budovu A, která je z větší části podsklepená a má 4 NP a navazující krček - budova D, který je částečně podsklepený a má 1 NP. Dle poskytnutých informací byl objekt zkolaudován v roce 1952. Objekt je provozně propojený přes spojovací krček s objektem B. Objekt je nepravidelného půdorysu na parcele č. 3262. Z hlediska konstrukčního se jedná o montovanou železobetonovou sloupovou konstrukci. Základy jsou betonové s ne zcela funkční izolací. Obvodový plášť je z panelů a zděný, příčky jsou zděné. Stropní konstrukce jsou ŽB, střecha mírné sedlo a střešní krytinou asfaltových pasů a z pozinkovaných plechů, nad aulou a nad krčkem hydrofólie. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Vnitřní omítky hladké štukové, vnější fasáda vápenocemntové a břízolitové, poškozené. Podlaha je pokryta keramickou dlažbou, teraco a PVC. Okna jsou plastová, dveře jsou ploché dřevěné plné či prosklené v ocelových zárubních. Vytápění a ohřev vody je centrální z výměníku umístěném v 1.PP. Objekt je napojen na elektro, kanalizaci, vodovod, plyn a dálkové vytápění. Součástí objektu je EZS, PC síť, schodišťový hydrant, malý nákladní výtah z 1.PP do 1.NP a ICR (individuální regulace vytápění). Stavebně technický stav je dobrý až mírně zhoršený, s provedenou výměnou oken a instalací měření a regulace vytápění, s opotřebením odpovídající stáří a pouze nezbytné údržbě. Dispoziční členění: 1.PP: kotelna, sklady, pomocné prostory pro bývalou kuchyň, chodba, sklep pod jevištěm 1.NP: vstup se zádveřím, šatna, původně byt školníka, chodba, 2x vnitřní schodiště, učebny, kanceláře nájemců, sklady, sociální zařízení, aula 2 NP až 4.NP: chodba, učebny, kanceláře, kabinety, sociální zařízení Závady vizuálně zjištěné znalcem: - poškozená vnější omítka na mnoha místech - zvýšené opotřebení povrchů podlah - zvýšená vlhkost v podzemním podlaží - nelze pronajmout Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: C. školy,univerzity a budovy pro výzkum Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1263 Výpočet jednotlivých ploch Plocha [m 2 ] 1.PP 49,85*10,50+4,05*2,14+3,14*3,00+10,85*(6,66+7,77 = 740,54 )/2+11,50*10,50 1.NP 54,15*10,50+7,95*1,25+16,10*(10,89+14,30)/2+2*(4 = 1 166,84,05*2,17+3,14*3,00+10,85*(6,66+7,77)/2)+(14,55+1 2,05)/2*5,40+11,50*10,5 2.NP 54,15*10,50+7,90*1,40 = 579,64 3.NP 54,15*10,50+7,90*1,40 = 579,64 4.NP 54,15*10,50+7,90*1,40 = 579,64-5 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.PP 740,54 m 2 2,70 m 1 999,46 1.NP 1 166,84 m 2 3,50 m 4 083,94 2.NP 579,64 m 2 3,80 m 2 202,63 3.NP 579,64 m 2 3,80 m 2 202,63 4.NP 579,64 m 2 3,45 m 1 999,76 Součet 3 646,30 m 2 12 488,42 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 12 488,42 / 3 646,30 = 3,42 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 3 646,30 / 5 = 729,26 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor 1.PP (49,85*10,50+4,05*2,14+3,14*3,00+10,85*(6,66 = 2 177,98 m 3 +7,77)/2+11,50*10,50)*(2,70+0,10)+(10,80*7,80 *1,24) 1.NP (54,15*10,50+7,95*1,25+2*(4,05*2,17+3,14*3,0 = 4 422,60 m 3 0+10,85*(6,66+7,77)/2)+(14,55+12,05)/2*5,40+1 1,50*10,5)*(3,50) +(16,10*(10,89+14,30)/2*5,17) 2.NP (54,15*10,50+7,90*1,40)*(3,80) = 2 202,61 m 3 3.NP (54,15*10,50+7,90*1,40)*(3,80) = 2 202,61 m 3 4.NP (54,15*10,50+7,90*1,40)*(3,45) = 1 999,74 m 3 zastřešení (54,15*10,50+7,90*1,40)*(1,00/2) = 289,82 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 2 177,98 m 3 1.NP NP 4 422,60 m 3 2.NP NP 2 202,61 m 3 3.NP NP 2 202,61 m 3 4.NP NP 1 999,74 m 3 zastřešení Z 289,82 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 13 295,36 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 7,30 100 1,00 7,30-6 -
2. Svislé konstrukce S 19,20 100 1,00 19,20 3. Stropy S 11,10 100 1,00 11,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 3,10 100 1,00 3,10 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 14. Povrchy podlah S 2,20 100 1,00 2,20 15. Vytápění S 4,10 100 1,00 4,10 16. Elektroinstalace S 5,00 100 1,00 5,00 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 2,20 100 1,00 2,20 19. Vnitřní kanalizace S 2,10 100 1,00 2,10 20. Vnitřní plynovod S 0,30 100 1,00 0,30 21. Ohřev teplé vody S 1,60 100 1,00 1,60 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,40 100 1,00 3,40 24. Výtahy P 1,00 100 0,46 0,46 25. Ostatní S 6,20 100 1,00 6,20 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,47 Koeficient vybavení K4: 1,0047 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,26 65 175 37,14 2,6964 2. Svislé konstrukce S 19,20 100,00 1,00 19,20 19,11 65 140 46,43 8,8728 3. Stropy S 11,10 100,00 1,00 11,10 11,04 65 140 46,43 5,1259 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,17 65 110 59,09 3,6459 5. Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,09 7 60 11,67 0,2439 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,60 7 50 14,00 0,0840 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 6,87 65 80 81,25 5,5819 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,09 65 70 92,86 2,8694 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,79 37 40 92,50 1,6558 10. Schody S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,09 65 140 46,43 1,4347 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,19 65 75 86,67 2,7648 13. Okna N 5,20 100,00 1,54 8,01 7,97 7 65 10,77 0,8584 14. Povrchy podlah S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,19 37 50 74,00 1,6206 15. Vytápění S 4,10 50,00 1,00 2,05 2,04 6 35 17,14 0,3497 15. Vytápění S 4,10 50,00 1,00 2,05 2,04 65 80 81,25 1,6575 16. Elektroinstalace S 5,00 100,00 1,00 5,00 4,98 18 40 45,00 2,2410 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,30 7 40 17,50 0,0525-7 -
18. Vnitřní vodovod S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,19 18 40 45,00 0,9855 19. Vnitřní kanalizace S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,09 18 50 36,00 0,7524 20. Vnitřní plynovod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,30 18 40 45,00 0,1350 21. Ohřev teplé vody S 1,60 100,00 1,00 1,60 1,59 6 30 20,00 0,3180 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,38 6 40 15,00 0,5070 24. Výtahy P 1,00 100,00 0,46 0,46 0,46 65 70 92,86 0,4272 25. Ostatní S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,17 37 50 74,00 4,5658 Opotřebení: 49,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 538,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9930 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9291 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9140 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0047 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0950 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 955,22 Plná cena: 13 295,36 m 3 * 4 955,22 Kč/m 3 = 65 881 433,78 Kč Koeficient opotřebení: (1-49,4 % /100) * 0,506 Budova A s krčkem D - zjištěná cena = 33 336 005,49 Kč 1.2. Budova B tělocvična s chodbou E Jedná se o přízemní nepodsklepený objekt B - tělocvičnu s přístavbou spojovací chodby E. Dle dostupných informací kolaudačního rozhodnutí byl objekt postaven jako celý areál v roce 1952. Objekt je provozně propojený přes spojovací krček s objektem A a spojovací chodbou s objektem C. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. 3262. Z hlediska konstrukčního se jedná o montovanou železobetonovou sloupovou konstrukci. Základy jsou betonové s funkční izolací. Obvodový plášť je z keramických či sendvičových ŽB panelů a vyzdívky. Krov železobetonový, střecha mírné sedlo, střešní krytina pozinkovaný plech. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech, bleskosvod osazen. Podlaha dřevěné parkety na hranici životnosti. Okna jsou plastová. Dveře jsou ploché dřevěné v ocelových zárubních. Vytápění a ohřev vody je centrální z výměníku umístěném v 1.PP objektu A. Objekt je napojen na elektro. Stavebně technický stav je dobrý až mírně zhoršený, s provedenou výměnou oken a instalací měření a regulace vytápění, s opotřebením odpovídající stáří a pouze nezbytné údržbě. Dispoziční členění: 1.NP : chodba, tělocvična Závady vizuálně zjištěné znalcem: - zvýšené opotřebení podlahy na hranici životnosti - poškozená vnější omítka na mnoha místech - 8 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: C. školy,univerzity a budovy pro výzkum Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1263 Přístavby, nástavby a vestavby Název Chodba Popis Výpočet jednotlivých ploch Plocha [m 2 ] 1.NP 22,65*13,45 = 304,64 1.NP 22,65*2,30+9,50*3,80 = 88,20 Zastavěné plochy a výšky podlaží Přístavby Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP Původní část 304,64 m 2 5,50 m 1 675,52 1.NP Chodba 88,20 m 2 2,00 m 176,40 Součet 392,84 m 2 1 851,92 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 1 851,92 / 392,84 = 4,71 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 392,84 / 2 = 196,42 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor 1.NP (22,65*13,45)*(5,50) = 1 675,53 m 3 1.NP (22,65*2,30+9,50*3,80)*(2,00) = 176,39 m 3 zastřešení (22,65*13,45)*(1,50/2)+(22,65*2,30+9,50*3,80)* (0,30/2) = 241,71 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Přístavby Typ Obestavěný prostor 1.NP Původní část NP 1 675,53 m 3 1.NP Chodba NP 176,39 m 3 zastřešení Původní část Z 241,71 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 093,63 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 7,30 100 1,00 7,30-9 -
2. Svislé konstrukce S 19,20 100 1,00 19,20 3. Stropy S 11,10 100 1,00 11,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické C 1,80 100 0,00 0,00 10. Schody C 3,10 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 2,20 100 1,00 2,20 15. Vytápění S 4,10 100 1,00 4,10 16. Elektroinstalace S 5,00 100 1,00 5,00 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod C 2,20 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 2,10 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod C 0,30 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 1,60 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 3,40 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,00 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 6,20 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 73,69 Koeficient vybavení K4: 0,7369 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 7,30 100,00 1,00 7,30 9,91 65 175 37,14 3,6806 2. Svislé konstrukce S 19,20 100,00 1,00 19,20 26,06 65 140 46,43 12,0997 3. Stropy S 11,10 100,00 1,00 11,10 15,06 65 140 46,43 6,9924 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 8,41 65 110 59,09 4,9695 5. Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,85 37 60 61,67 1,7576 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,81 37 55 67,27 0,5449 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 9,36 37 65 56,92 5,3277 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,21 65 70 92,86 3,9094 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,34 65 70 92,86 4,0301 13. Okna P 5,20 100,00 0,46 2,39 3,24 7 60 11,67 0,3781 14. Povrchy podlah S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,99 65 70 92,86 2,7765 15. Vytápění S 4,10 100,00 1,00 4,10 5,56 65 70 92,86 5,1630 16. Elektroinstalace S 5,00 100,00 1,00 5,00 6,79 37 40 92,50 6,2808 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,41 37 40 92,50 0,3792 Opotřebení: 58,3 % Ocenění - 10 -
Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 538,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9930 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9536 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7459 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7369 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0950 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 044,20 Plná cena: 2 093,63 m 3 * 3 044,20 Kč/m 3 = 6 373 428,45 Kč Koeficient opotřebení: (1-58,3 % /100) * 0,417 Budova B tělocvična s chodbou E - zjištěná cena = 2 657 719,66 Kč 1.3. Budova C knihovna Jedná se o nepodsklepenou budovu C (knihovnu či mateřskou školu), která má 2 NP. Dle poskytnutých informací byl objekt postaven v roce 1960. Objekt je provozně propojený přes spojovací chodbu a krček s objektem A. V roce 1996 proběhla rekolaudace na mateřskou školu. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. 3262. Z hlediska konstrukčního se jedná o zděnou konstrukci. Základy jsou betonové s funkční izolací. Stropní konstrukce jsou ŽB, střecha pultová a střešní krytina asfaltové pasy. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Vnitřní omítky hladké štukové, vnější fasáda břízolitová, poškozené. Podlaha je pokryta keramickou dlažbou a PVC. Okna jsou plastová, dveře jsou ploché dřevěné plné či prosklené v ocelových zárubních. Vytápění je centrální z výměníku umístěném v 1.PP objektu A, pro ohřev vody instalován el. bojer, v současné době nefunkční. Objekt je napojen na elektro, kanalizaci, vodovod a centrální vytápění. Stavebně technický stav je dobrý až mírně zhoršený, s provedenou výměnou oken, s opotřebením odpovídající stáří a pouze nezbytné údržbě. Dispoziční členění: 1.NP: vstup se zádveřím, chodba, schodiště, šatny, sociální zařízení, herna, kanceláře, kuchyňka 2 NP: chodba, učebny, kanceláře, sociální zařízení Závady vizuálně zjištěné znalcem: - poškozená vnější omítka - zvýšené opotřebení povrchů podlah - nefunkční ohřev TUV Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: C. školy,univerzity a budovy pro výzkum Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1263 Výpočet jednotlivých ploch Plocha [m 2 ] 1.NP 36,90*9,15 = 337,64 2.NP 36,90*9,15 = 337,64-11 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 337,64 m 2 3,60 m 1 215,50 2.NP 337,64 m 2 3,60 m 1 215,50 Součet 675,28 m 2 2 431,00 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 2 431,00 / 675,28 = 3,60 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 675,28 / 2 = 337,64 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor 1.NP (36,90*9,15)*(3,60+0,10) = 1 249,25 m 3 2.NP (36,90*9,15)*(3,60+0,03) = 1 225,62 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 1 249,25 m 3 2.NP NP 1 225,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 474,87 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 7,30 100 1,00 7,30 2. Svislé konstrukce S 19,20 100 1,00 19,20 3. Stropy S 11,10 100 1,00 11,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 3,10 100 1,00 3,10 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 2,20 100 1,00 2,20 15. Vytápění S 4,10 100 1,00 4,10 16. Elektroinstalace S 5,00 100 1,00 5,00-12 -
17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 2,20 100 1,00 2,20 19. Vnitřní kanalizace S 2,10 100 1,00 2,10 20. Vnitřní plynovod S 0,30 100 1,00 0,30 21. Ohřev teplé vody S 1,60 100 1,00 1,60 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,40 100 1,00 3,40 24. Výtahy C 1,00 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 6,20 100 1,00 6,20 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 97,20 Koeficient vybavení K4: 0,9720 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 13 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,51 57 175 32,57 2,4460 2. Svislé konstrukce S 19,20 100,00 1,00 19,20 19,75 57 140 40,71 8,0402 3. Stropy S 11,10 100,00 1,00 11,10 11,42 57 140 40,71 4,6491 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,38 57 110 51,82 3,3061 5. Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,16 57 60 95,00 2,0520 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,62 37 57 64,91 0,4024 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,10 37 65 56,92 4,0413 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,19 57 57 100,00 3,1900 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,85 37 57 64,91 1,2008 10. Schody S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,19 57 140 40,71 1,2986 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,29 57 65 87,69 2,8850 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,35 7 60 11,67 0,6243 14. Povrchy podlah S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,26 37 50 74,00 1,6724 15. Vytápění S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,22 57 60 95,00 4,0090 16. Elektroinstalace S 5,00 100,00 1,00 5,00 5,14 37 40 92,50 4,7545 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,31 37 50 74,00 0,2294 18. Vnitřní vodovod S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,26 37 40 92,50 2,0905 19. Vnitřní kanalizace S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,16 37 40 92,50 1,9980 20. Vnitřní plynovod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,31 37 40 92,50 0,2868 21. Ohřev teplé vody S 1,60 100,00 1,00 1,60 1,65 37 40 92,50 1,5262 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,50 37 40 92,50 3,2375 25. Ostatní S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,38 37 50 74,00 4,7212 Opotřebení: 58,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 538,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9395 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8833 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9720 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0950
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 430,02 Plná cena: 2 474,87 m 3 * 4 430,02 Kč/m 3 = 10 963 723,60 Kč Koeficient opotřebení: (1-58,7 % /100) * 0,413 Budova C knihovna - zjištěná cena = 4 528 017,85 Kč 1.4. Budova F garáž Jedná se o přízemní nepodsklepený objekt F - garáž. Dle poskytnutých informací byl objekt postaven spolu s objektem C v roce 1960. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. 3262. Z hlediska konstrukčního se jedná o zděnou konstrukci. Základy jsou betonové s funkční izolací. Stropní konstrukce jsou ŽB, střecha pultová a střešní krytina a klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky hladké štukové, vnější fasáda hladká, poškozená. Podlaha hrubá betonová, okna kovové jednoduché, dveře dřevěné laťované, vrata kovová. Do objektu je zavedeno pouze elektro. Stavebně technický stav je zhoršený, se zvýšeným opotřebením a prováděné pouze nezbytné údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: R. garáže Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1242 Výpočet jednotlivých ploch Plocha [m 2 ] 1.NP 8,60*8,50+3,25*0,35 = 74,24 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 74,24 m 2 2,40 m 178,18 Součet 74,24 m 2 178,18 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 178,18 / 74,24 = 2,40 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 74,24 / 1 = 74,24 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor 1.NP (8,60*8,50+3,25*0,35)*(2,40) = 178,17 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 178,17 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 178,17 m 3-14 -
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 10,90 100 1,00 10,90 2. Svislé konstrukce S 25,80 100 1,00 25,80 3. Stropy C 12,00 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 6,30 100 1,00 6,30 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,30 100 1,00 4,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,00 100 1,00 3,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 2,20 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,30 100 1,00 2,30 12. Vrata S 2,70 100 1,00 2,70 13. Okna S 3,30 100 1,00 3,30 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 1,20 100 1,00 1,20 16. Elektroinstalace S 7,20 100 1,00 7,20 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 2,20 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 1,90 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 2,00 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,80 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 73,10 Koeficient vybavení K4: 0,7310 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 460,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0089 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1750 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7310 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1380 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 707,65 Plná cena: 178,17 m 3 * 4 707,65 Kč/m 3 = 838 762,- Kč - 15 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 57 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 57 / 65 = 87,7 % Koeficient opotřebení: (1-87,7 % / 100) * 0,123 Budova F garáž - zjištěná cena = 103 167,73 Kč 2. Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. Venkovní úpravy Jedná se o venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem, které tvoří přípojky IS- elektro, vodovod, kanalizace, plynovod, zpevněné plochy asfaltové, zpevněné plochy dlážděné, oplocení s vraty a vrátky. Závady vizuálně zjištěné znalcem: - asfaltové povrchy zpevněných ploch s opotřebením na či za hranicí životnosti - oplocení s opotřebením na hranicí životnosti Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Počet: 1,00 35.1. Jiné - počet Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/] = 4 900 000,- Základní cena upravená cena [Kč/] = 4 900 000,- Plná cena: 1,00 * 4 900 000,- Kč/ = 4 900 000,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 37 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 37 / 50 = 74,0 % Koeficient opotřebení: (1-74,0 % / 100) * 0,260 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 1 274 000,- Kč - 16 -
3. Hodnota pozemků 3.1. Pozemky Srovnávací indexová metoda Jedná se o rovinné pozemky zastavěné objekty oceňovaného areálu, dále zpevněnými plochami uvnitř areálu, příjezdovými a přístupovými plochami a také tvořící okolní zeleň. Pozemky jsou oceněny porovnáním nabídkových cen z realitních serverů sreality.cz komerčních pozemků. Cenová mapa pozemků města Karviná byla v roce 2012 ukončena. Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] U Státní hranice, Karviná - Ráj A:0,80, B:1,50, C:1,20, D:1,30, E:1,00, F:1,00 400, 1,87 213,90 Svatopluka Čecha, Karviná A:0,80, B:1,50, C:1,20, D:1,30, E:1,00, F:1,00 600, 1,87 320,86 Karviná - Ráj A:0,80, B:1,50, C:1,20, D:1,30, E:1,00, F:1,00 477, 1,87 255,08 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 263,28 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: 0,90 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 50 000 až 100 000 1,20 D obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy 1,30 E územní připravenost, infrastruktura: dobrá 1,00 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou 1,00 Celkový index * 2,11 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 554,47 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] ostatní plocha 3261 13 982 zastavěná plocha a nádvoří 3262 2 085 Celková výměra oceňovaných pozemků 16 067 m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] 16 067 m 2 * 554,47 Kč/m 2 = 8 908 669,49 Výsledná cena = 8 908 669,49 Kč - 17 -
4. Výnosová hodnota 4.1. Komerční areál č.p. 1112 Pro stanovení výnosové hodnoty byly předloženy vlastníkem ekonomické údaje o výnosech z pronajatých prostor a částečné provozní náklady. Vzhledem ke sdělení, že největší nájemce, Úřad práce, ukončí nájem do léta 2017, a proto ani střední odborná škola dále nebude pronajímané prostory využívat, je ve výpočtu uvažováno, že tyto prostory jsou volné a výnosy za volné prostory je tedy nutné pro výpočet výnosové hodnoty dopočítat dle obvyklého nájemného v místě. Nákladové hodnoty byly dopočteny dle obvyklých parametrů k srovnatelnému souboru nemovitostí. Pro objektivní dopočet očekávaných výnosů dle obvyklého nájemného v místě z pronájmu jsem vycházel z nabídek komerčních prostor na realitních serverech, z aktuálního nájemného areálu dle nájemních smluv a umístění areálu na okrajové části města. V nabídce realitních serverů pro oblast Karviná-Nové Město jsou nabídky pronájmu kancelářských prostor v intervalu 80,-Kč/m 2 /měsíc - 156,-Kč/m 2 /měsíc (960,-Kč/m 2 /rok - 1872,-Kč/m 2 /rok) a skladových prostor o v intervalu 26,- Kč/m 2 /měsíc - 55,-Kč/m 2 /měsíc (3150,-Kč/m 2 /rok - 660,-Kč/m 2 /rok). Na základě parametrů pronajímatelných ploch a nabídce v převisu nad poptávkou odhaduji nájemné ve spodní úrovni: - u kancelářských prostor či učeben 90,-Kč/ m 2 /měsíc, (1080,-Kč/m2/rok) - u skladových prostor 40,-Kč/ m 2 /měsíc, (480,-Kč/m2/rok) - u komerčních ploch pro tělovýchovu 50,-Kč/ m 2 /měsíc, (600,-Kč/m2/rok) - u parkovacích stání 500,-Kč/ park.stání/měsíc, (6.000,-Kč/park.stání/rok) - u bytu 4 500,-Kč/ byt/měsíc, (54.000,-Kč/byt/rok) Rozdělní ploch dle budov a využití ubytování kancelář, učebna sklady garáž tělocvičny Budova A ostatní-chodby,schody, hygien.zař, kuchyňka, tech.m. celkem 1.PP 274,65 244,27 518,92 1.NP 101,53 278,88 105,27 421,29 906,97 2.NP 267,77 188,29 456,06 3.NP 300,15 193,15 493,30 4.NP 299,83 191,10 490,93 celkem 101,53 1 146,63 379,92 0,00 0,00 1 238,10 2 866,18 Spojovací krček D 1.PP 49,80 49,8 1.NP 23,17 80,87 104,04 celkem 0 0 72,97 0 0 80,87 153,84 Budova B tělocvična 1.NP 262,99 262,99 celkem 0 0 0 0 262,99 0 262,99 Budova C 1.NP 154,65 8,12 112,38 275,15 2.NP 172,53 4,32 99,42 276,27 celkem 0 327,18 12,44 0 0 211,8 551,42 Garáž F 1.NP 8,10 43,99 7,9 59,99 celkem 0 0 8,10 43,99 0 7,9 59,99 Celkem 101,53 1 473,81 473,43 43,99 262,99 1 538,67 3 894,42-18 -
Pronajaté místnosti jsou pouze pro společnosti PODA, výměra jejich pronajatých prostor byla odečtena od celkové kapacity objektu C, to znamená k dopočtu výnosu z nájemného je celková plocha kanceláří snížena. Dále vzhledem ke svému technickému stavu neuvažuji o pronájmu značně vlhkých prostor v 1.PP budovy A. Plochy k dopočtu ubytování kancelář, učebna sklady garáž tělocvičny Budova A ostatní-chodby,schody, hygien.zař, kuchyňka, tech.m. celkem 1.PP 0,00 0,00 0,00 1.NP 101,53 278,88 105,27 0,00 485,68 2.NP 267,77 0,00 267,77 3.NP 300,15 0,00 300,15 4.NP 299,83 0,00 299,83 celkem 101,53 1 146,63 105,27 0,00 0,00 0,00 1 353,43 Spojovací krček D 1.PP 49,80 49,8 1.NP 23,17 0 23,17 celkem 0 0 72,97 0 0 0 72,97 Budova B tělocvična 1.NP 262,99 262,99 celkem 0 0 0 0 262,99 0 262,99 Budova C 1.NP 134,25 8,12 0 142,37 2.NP 172,53 4,32 0 176,85 celkem 0 306,78 12,44 0 0 0 319,22 Garáž F 1.NP 8,10 43,99 0 52,09 celkem 0 0 8,10 43,99 0 0 52,09 Celkem 101,53 1 453,41 198,78 43,99 262,99 0,00 2 060,70 Vzhledem k výraznému převisu nabídky nad poptávkou pronajímatelných kancelářských ploch, převisu nabídky nad poptávkou výukových ploch z titulu snižování počtu obyvatel v místě odstěhováním do oblastí lepších pracovních příležitostí a také velké nepronajaté plochy areálu k pronajmutí (cca 1 500 m 2 ) byl, pro objektivní posouzení očekávaného výnosu s ohledem na riziko zajištění pronájmu všech možných pronajímatelných prostor, výnos z pronájmu snížen o 50 % zohledňující případné riziko výpadku předpokládaného očekávaného výnosu z pronájmu možných pronajímatelných ploch. Je počítáno s dosahovaným procentem pronajmutí prostor 50 %. Dále s ohledem objektivního posouzení očekávaného výnosu z pohledu analýzy trhu s nemovitostmi s ohledem nabídky a poptávky segmentu trhu s nemovitostmi pro převažující využití prostor - pro školství byla obecně užívaná míra kapitalizace pro tyto nemovitosti ve výši 8 %, zvýšena o 5 % na 13 %, která, jak se domnívám, vystihuje současnou situaci trhu s komerčními nemovitostmi pro školství v místě a pokrývá tím případná rizika s dosažením předpokládaného očekávaného výnosu či prodeje. - 19 -
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Obytné prostory 1.NP byt 4 500 54 000 13,00 budova A 2.Kancelářské 1.NP budova A 279 1 080 25 099 301 190 13,00 prostory DOPOČET 3.Skladovací 1.NP budova A 105 480 4 211 50 530 13,00 prostory DOPOČET 4.Kancelářské 2.NP budova A 268 1 080 24 099 289 192 13,00 prostory DOPOČET 5.Kancelářské 3.NP budova A 300 1 080 27 014 324 162 13,00 prostory DOPOČET 6.Kancelářské 4.NP budova A 300 1 080 26 985 323 816 13,00 prostory DOPOČET 7.Skladovací 1.PP krček D 50 480 1 992 23 904 13,00 prostory DOPOČET 8.Skladovací 1.NP krček D 23 480 927 11 122 13,00 prostory DOPOČET 9.Ostatní prostory 1.NP tělocvična 263 600 13 150 157 794 13,00 B DOPOČET 10.Kancelářské 1.NP budova C 134 1 080 12 083 144 990 13,00 prostory DOPOČET 11.Skladovací 1.NP budova C 8 480 325 3 898 13,00 prostory DOPOČET 12.Kancelářské 2.NP budova C 173 1 080 15 528 186 332 13,00 prostory DOPOČET 13.Skladovací 2.NP budova C 4 480 173 2 074 13,00 prostory DOPOČET 14.Kancelářské 1.NP PODA 20 490 833 10 000 13,00 prostory 15.Ostatní prostory 1.NP garáže F 52 480 2 084 25 003 13,00 16.Ostatní prostory parkovací stání 6 000 72 000 13,00 12x u tělocvičny 17.Ostatní prostory parkovací stání 24x u budovy A 12 000 144 000 13,00 Celkový výnos za rok: 2 124 006-20 -
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 1 980 Reprodukční cena RC Kč 84 057 348 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro 1 073 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 2 124 006 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 50 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 1 062 003 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 17 500 Pojištění 0,04 % * RC Kč/rok 33 623 Opravy a údržba Kč/rok 120 000 Správa nemovitosti 0,15 % * RC Kč/rok 126 086 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 297 209 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 764 794 Míra kapitalizace % 13,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 5 883 031 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Budova A s krčkem D 33 336 005,50 Kč 1.2. Budova B tělocvična s chodbou E 2 657 719,70 Kč 1.3. Budova C knihovna 4 528 017,90 Kč 1.4. Budova F garáž 103 167,70 Kč Věcná hodnota staveb - celkem: 40 624 910,80 Kč 2. Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. Venkovní úpravy 1 274 000,- Kč 3. Hodnota pozemků 3.1. Pozemky 8 908 669,50 Kč 4. Výnosová hodnota 4.1. Komerční areál č.p. 1112 5 883 030,80 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku 5 883 031 Kč 50 807 580 Kč 8 908 669 Kč Obvyklá cena 5 900 000 Kč slovy: Pětmilionůdevětsettisíc Kč - 21 -
Závěrečná analýza dílčích hodnot pro odhad ceny obvyklé Oceňovaný areál lze využit dle platného územního plánu pouze jako občanská vybavenost - zařízení školství pro děti a mládež. Vybavení objektů výuky v oceňovaném areálu odpovídá standardu směrnic vyučování, a proto lze využívat oceňovaný areál dle současného užívání ve smyslu platného územního plánu. Jakékoliv jiné využití areálu jako celku vyžaduje vysoké investiční náklady a změna územního plánu je v současnosti velmi vzdálená. Současný stavebně technický stav areálu odpovídá stáří výstavby a zvýšenému opotřebení některých prvků krátkodobé životnosti. Před 7 roky byly vyměněny okna za plastová, rekonstruovány některé sociálky. Ostatní prvky krátkodobé životnosti, které jsou na hranici životnosti, vyžadují nutnost investic na výměnu těchto prvků zvýšeného opotřebení, modernizace standardu vybavení a zvýšení tepelně technických vlastností budov zateplením fasády obvodových zdí s cílem snížení nákladů na vytápění. V místě je výrazný převis nabídky pronájmu kancelářských prostor a rovněž i převis objektů výuky školských zařízení. Rozsáhlou plochu nezastavěného pozemku je možné využít dle platného územního plánu pouze na výstavbu staveb občanské vybavenosti - zařízení školství pro děti a mládež, kterých je v této lokalitě ve výrazném převisu. Při posouzením jednotlivých dílčích hodnot je zřejmé, že věcná hodnota je pro odhad ceny obvyklé hodnotou o stavu objektu z pohledu stáří, parametrů prostor a standardu vybavení a to vzhledem ke stavebně technickému stavu s nutností investic do oprav a modernizace hodnotou důležitou jako doplňující. Výnosová hodnota je hodnotou vycházející z očekávaného užitku a nabídky a poptávky trhu s nemovitostmi a vzhledem k tomu, že se jedná o komerční objekty, je pro odhad ceny obvyklé hodnotou nejvíce vystihující možnosti objektu. Vzhledem k tomu, že se jedná v celém rozsahu o komerční objekty, jejichž hodnota a využití je výrazně ovlivněno nabídkou a poptávkou trhu s nemovitostmi odhaduji cenu obvyklou vycházející z výnosové hodnoty, ve které se promítají povyšující i ponižující parametry. - 22 -
Stanovisko znalce Při odhadu výsledné obvyklé ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka pronájmu či prodeje nemovitostí administrativních a výukových prostor v této lokalitě je v převisu, poptávka je nízká - jedná se o lokalitu se zvýšenou nezaměstnaností a s úbytkem počtu obyvatel odstěhováním do míst za lepší pracovní příležitostí a tudíž o lokalitu s nízkou poptávkou b) parametry povyšující cenu - napojení areálu na veškeré IS - dobrá dopravní dostupnost do centra města s kompletní občanskoobchodní infrastrukturou c) parametry ponižující cenu - stavebně technický stav dobrý až zanedbaný se zvýšeným opotřebením některých konstrukčních prvků s nutností investic do oprav a modernizace standardu vybavení - velká nepronajatá plocha (cca 1 500 m 2 ) se zvýšeným rizikem nepronajmutí všech prostor Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů odhaduji ke dni 9.3.2017 cenu obvyklou předmětu ocenění ve výši 5.900.000,-Kč. V Praze 21.3.2017 Znalecká doložka Obvyklá cena: 5.900 000,- Kč MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5794/2017 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. - 23 -
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a připravila podklady pod poř. č. 80/17. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1) výpis z katastru nemovitostí LV č. 4701, k.ú. Karviná-město, obec Karviná ze dne 31.12.2016 2) snímek katastrální mapy pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, obec Krnov 3) schéma označení oceňovaných objektů v areálu 4) fotopříloha - 24 -