Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2294 / 12-02 / 2017 Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Účel ocenění Určení obvyklé ceny nemovitosti pro účel insolvenčního řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 203/3, LV č. 3189, s podílem na společných částech domu a pozemku 602/5560, budova je sjednocena s parcelou v KN na pozemcích: pozemek parc.č. 2611, LV č. 3161, podíl 602/5560 pozemek parc.č. 2612, LV č. 3161, podíl 602/5560 pozemek parc.č. 2614/6, LV č. 3161, podíl 602/5560 další pozemky: pozemek parc.č. 2614/4, LV č. 3161, podíl 602/5560 Adresa Kraj Vysočina Město Třešť Počet obyvatel 5791 Kat. území Třešť Ulice Dr.Richtra č.p. 203 Část obce dle LV Třešť Objednatel odhadu Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova č.p. 1716 č.o. 2b 140 78 Praha 4 Vlastnictví Bytová jednotka Fišar Petr - Třešť, Dr.Richtra 203/31 Fišarová Jana - Třešť, Dr. Richtra 203/31 Zpracováno pro Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Tel. E-mail IČ 29414873 DIČ CZ29414873 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 14.3.2017 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 13.3.2017 0604 14900 Praha 11 Prohlídka dne 13.3.2017 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 9 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 53.15 m 2 9000 Kč/m 2 478400 Kč SJM Obvyklá cena - současný stav 480 000 Kč Čtyřistaosmdesát tisíc Kč - 1 -
Komentář k ceně Místní šetření bylo provedeno dne 13.3.2017 za přítomnosti insolvenčního dlužníka. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o atypickou bytovou jednotku 1+1 ve třípodlažním domě se dvěma sekcemi Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory: - parkování na pozemku - možnost napojení na všechny základní inženýrské sítě - možnost etážového vytápění záporné faktory: - technický stav bytu - málo atraktivní lokalita v rámci obce - přímé sousedství průjezdní komunikace Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Vyhodnocení rizik REET ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č.3189 na nemovitosti vázne : - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Fišar Petr - rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Fišarová Jana - zahájení exekuce - Fišar Petr - zahájení exekuce - Fišarová Jana - zástavní právo smluvní - Fišarová Jana ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV ANO ANO Dle LV č.3189 na nemovitosti vázne : - zástavní právo smluvní - Fišarová Jana Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží nezjištěno Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) při hlavní průjezdní komunikaci Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo - 2 -
ANO ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Dle LV č.3189 na nemovitosti vázne : - zahájení exekuce - Fišar Petr - zahájení exekuce - Fišarová Jana Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem ANO Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Dle LV č.3189 na nemovitosti vázne : - zákaz zcizení a zatížení Jiné riziko Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3189, vyhotovil dálkový přístup do KN 4.11.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Třešť. Fotodokumentace. Datum předání kompletních podkladů 13.3.2017 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3189, vyhotovil dálkovým přístupem do KN 4.11.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Třešť. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Třešť se nachází v okrese Jihlava, kraji Vysočina. Je situované cca 13 km jihozápadně od Jihlavy, cca 11 km severovýchodně od města Telč. Podle Lexikonu měst a obcí má město 5785 obyvatel. Jedná se o sídlo s pověřeným obecním úřadem. Ve městě je rozšířená občanská a technická vybavenost (městský úřad, policie, pošta, základní škola, mateřská školka, poliklinika, obchody, pohostinství, sportoviště). Veškerá další občanská vybavenost se nachází v nedaleké Jihlavě. Městem prochází komunikace nižších tříd. Je dostupné linkovými autobusy a železnicí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Předmětný bytový dům je situovaný v severní části města, na příjezdové komunikaci od Jihlavy, na hranici obytné zástavby a lokality občanské vybavenosti, v rušné průjezdní ulici Dr.Richtra. V sousedství se nachází přírodní koupaliště a zámecký park se zámkem. Centrum města a zastávka linkových autobusů jsou vzdálené cca 500m, stanice železnice cca 800m. Parkování v ulici je omezené, je možnost vjezdu na nádvoří. Informace o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící podsklepený dvoupodlažní zděný bytový dům se dvěma sekcemi č.p.203 a 204, s - 3 -
podkrovím v části polovalbové střechy. Je postavený na pozemcích p.č.st.2611 a 2612. Pozemek p.č.2614/6 je zastavěný přízemní protáhlou zděnou budovou bez čp/če rozdělenou na malé, samostatně přístupné místnosti ve vlastnictví majitelů bytů, bez přívodu inženýrských sítí, se spoluvlastnickým podílem na budově. Pozemek p.č.2614/4 obklopuje všechny zastavěné pozemky, tvoří zatravněné a částečně zpevněné nádvoří s možností parkování automobilů. Vše na LV č.3161. Pozemky nejsou oplocené, jsou mírně jihozápadně skloněné, přístupné z veřejné obecní komunikace. Dům je napojen na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Je přímo přístupný z chodníku veřejné komunikace a dále předloženými schody z nádvoří. V 1.PP jsou společné prostory a sklepní kóje. V nadzemních podlažích jsou bytové jednotky přístupné z dvouramenného přímo osvětleného schodiště. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.203/3 (LV č.3189) s příslušenstvím o velikosti 1+1 ve 2.NP, s laťkovou sklepní kójí v 1.PP, dále samostatně přístupnou místností v objektu na pozemku p.č.2614/6, která slouží jako sklad paliva. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p.203 a 204, budovy na pozemku p.č.2614/6, pozemcích p.č.2611, 2612, 2614/4 a 2614/6 (LV č.3161) ve výši 602/5560. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Bytová jednotka se nachází ve 2.NP na pravé straně podesty schodiště. Je orientovaná dvoustranně do ulice a zeleně nádvoří. Ze schodiště se vstupuje do malé předsíně. Z ní se vchází do koupelny, WC a dále do kuchyně (orientovaná do nádvoří). Kuchyně je průchozí do obývacího pokoje (orientovaný do ulice), který je částečně předělený nábytkem. Do bytu není přivedena přípojka plynu. Je vytápěný ÚT s kotlem na tuhá paliva, umístěným v předsíni. Je převážně v původním technickém stavu. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 1210/29 Město Třešť ostatní plocha ostatní komunikace parc.č. 4569/1 Město Třešť ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ne Orientace oken severovýchod, jihozápad Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný - zhoršený Stáří stavby [roky] 62 Bytový dům byl dán do užívání v roce 1955 jako ubytovna pro zaměstnance zemědělského družstva. Je v průměrném, omezeně udržovaném technickém stavu. Základy jsou bez izolace. Projevuje se vzlínání vlhkosti na obvodových stěnách suterénu, omítka opadává. Opotřebení domu odpovídá stáří a běžnému užívání při omezené údržbě. Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 60 Jednotka je převážně v původním technickém stavu, prvky krátkodobé životnosti jsou výrazně opotřebované běžným užíváním. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová s izolačním dvojsklem 2007 Krytina poplastovaný trapézový plech 2008 Klempířské konstrukce výměna 2008 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z betonu izolace proti zemní bez izolací vlhkosti svislé nosné konstrukce zděné stropy dřevěné trámové s podhledem, komunikač.prost.betonové krov polovalbový střešní krytina pozinkovaný plech s povrch. úpravou obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 60 cm vnější úpr. povrchů omítka z břizolitu vnitřní úpr. stěn vápenná omítka, tapety, schodiště dvouramenné, teracové stupně keram.obklad okna plastová s dvojsklem dveře lakované i prosklené, vstupní protipožární podlahy obytných místn. textilní krytina na dřevěných deskách podlahy nebytových keramická dlažba, PVC místn. - 4 -
vytápění etážové s kotlem na tuhá paliva elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu je přiveden do domu zdroj teplé vody bojler Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák elektrický se sklokeram.deskou Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 21.90 m 2 1.0 21.90 m 2 kuchyně 12.90 m 2 1.0 12.90 m 2 předsíň 5.70 m 2 1.0 5.70 m 2 koupelna 4.00 m 2 1.0 4.00 m 2 WC 1.60 m 2 1.0 1.60 m 2 sklep v 1.PP 7.30 m 2 0.5 3.65 m 2 kolna v samostatném objektu 6.80 m 2 0.5 3.40 m 2 Součet ploch za podlaží 60.20 m 2 53.15 m 2-5 -
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 12.3.2017 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 57.0 m 2 Cena za nemovitost 675000 Kč 11800 Kč/m 2 Redukce ceny 40 % Redukovaná cena 405 000 Kč 7 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+1, sklep+komora 22 m2, OV, 2 parkovací místa Cena včetně provize. Lokalita : v domě, téměř totožný byt Vytápění : ÚT kotel na tuhá paliva Technický stav : původní, před rozsáhlou modernizací Vyhodnocení : obdobný technický stav jednotky - 6 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 01/2017 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 74.0 m 2 Cena za nemovitost 1200000 Kč 16200 Kč/m 2 Redukce ceny 40 % Redukovaná cena 720 000 Kč 9 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1/B, OV, garáž Cena včetně provize. Lokalita : ul.luční, širší sousedství Vytápění : ÚT plynový kotel Technický stav : původní, před modernizací Vyhodnocení : lepší technický stav jednotky 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 08/2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 51.2 m 2 Cena za nemovitost 700000 Kč 13700 Kč/m 2 Redukce ceny 30 % Redukovaná cena 490 000 Kč 9 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+1, sklep+komora, OV, 2 parkovací místa Cena včetně provize. Lokalita : v sousedním domě, téměř totožný byt Vytápění : ÚT plynový kotel Technický stav : po modernizaci Vyhodnocení : lepší technický stav jednotky Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 7100-9700 Kč/m 2 405000-720000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 9 000 Kč/m 2-7 -
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. Ve městě je k předmětnému datu poměrně omezený trh bytů. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí tj.12 000-16 000 Kč/m2, podle lokality, polohy v domě, technického stavu. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 7 500-10 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je směřována doprostřed rozpětí. Cena za m2 podlahové plochy bytu 9 000,- Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou insolvenčního dlužníka Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2294-02 znaleckého deníku - 8 -
Fotodokumentace pohled do ulice uliční průčelí domu č.p.203 a 204 pohled z nádvoří kolny na pozemku p.č.2414/6 pozemek ostatní plochy p.č.2414/4 přístup do bytu - 9 -
Fotodokumentace obývací pokoj kuchyně předsín s kotlem koupelna WC sklepní kóje - 10 -
- 11 - Fotodokumentace - mapy
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -