Znalecký posudek č. 3642-1063/2016 Objednatel: PROKONZULTA, a. s. Křenová 26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu a pozemků v obci Dolní Město v okrese Havlíčkův Brod pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 14.11.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 21.11.2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 111, obec Dolní Město, kat. území Dolní Město, okres Havlíčkův Brod, a pozemků parc. č. st. 118, st. 122, 1713/4 pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa: Dolní Město č. p. 111 Kraj: Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Katastrální území: Dolní Město Obec: Dolní Město 3. Zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 14.11.2016 za přítomnosti pana Macka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 14.11.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 14.11.2016 panem Mackem - Znalecký posudek z roku 2005, zpracoval Jedlička Zdeněk 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Macko Milan, č. p. 111, 58233 Dolní Město Vlastnické údaje k datu ocenění: Macko Milan, č. p. 111, 58233 Dolní Město Nemovitosti: - pozemek parc. č. st. 122 v druhu zastavěná plocha a nádvoří o výměře 283 m 2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 111 - pozemek parc. č. st. 118 v druhu zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití zbořeniště o výměře 225 m 2 - pozemek parc. č. 1713/4 v druhu zahrada o výměře 14 m 2 vše zapsané na LV č. 607 katastrální území Dolní Město, okres Havlíčkův Brod. 2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 111, obec Dolní Město, kat. území Dolní Město, okres Havlíčkův Brod a pozemky parc. č. st. 118, st. 122, 1713/4 pro účely dražby. Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, bez podzemního podlaží, s podkrovím a půdou. Konstrukce domu je smíšená z pálených cihel, tvárnic a kamene, základy domu jsou smíšené izolované. Tloušťka zdiva je 45-60 cm. Stropy domu jsou betonové, klenuté. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je sedlová, krytinu tvoří plech. Klempířské prvky jsou plechové. Dům byl postaven přibližně před 85 lety. Dispozice rodinného domu je 4+kk. Popis místností rodinného domu dle podlaží: 1. NP - veranda, pokoj s kuchyňským koutem, 2x pokoj, koupelna s wc, kotelna, schodiště podkroví - schodiště, pokoj, půda vhodná pro vestavbu pokoje Při západní stěně domu se dle informací nachází pod terénem kamenný sklípek o výměře zhruba 4*1,5m, vchod do sklípku býval z kotelny, který byl v minulosti zazděn a sklípek není přístupný. Okna v domě jsou plastová s dvojsklem a dřevěná. Okna obytných místností domu jsou orientována na jihovýchodní stranu. Koupelna je společná s toaletou vybavena klasickou vanou, WC je klasické splachovací. Interiérové dveře v domě jsou plné, shrnovací, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení domu: běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Dům je připojen k elektrické síti - 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod není zaveden. Vytápění v rodinném domě zajišťuje kotel na tuhá paliva, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. V obytných místnostech je laminátová plovoucí podlaha, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni je laminátová plovoucí podlaha a v ostatních místnostech tvoří podlahu keramická dlažba. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce z větší části bez viditelných vad, v přízemní části domu jsou však na západní stěně viditelné stopy po vlhkosti odpadávající omítka, z venkovní strany je v této části dům umístěn v terénu a zemina přiléhá k této stěně a dále je viditelná mírná vlhkost v rohu ve verandě při venkovní stěně. Fasáda rodinného domu je narušená v západní části, v jižní části chybí je započato se zateplením štítové stěny, z východní části je fasáda opravena. Střešní plechová krytina rodinného domu je v dobrém stavu. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v části bezvadném stavu v části vyžadující rekonstrukci či výměnu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený rodinný dům s průběžnou údržbou, vyžadující menší stavební úpravy. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě okrasných dřevin. 3
Spolu s rodinným domem jsou předmětem ocenění i tyto venkovní stavby: zděná kůlna a stodola Samotný pozemek je rovinatý, ohraničený smíšeným plotem z pletiva, plechu a zděných zídek. Přístup k domu je po strmější zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází v západní části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. V místě je dostupná základní škola, obchod, lékař, městský úřad. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je autobusová zastávka. Parkovací možnosti jsou přímo na pozemku rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové. V místě není zvýšená kriminalita. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Omezení vlastnického práva: - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Macko Milan - Zahájení exekuce - Macko Milan - Zástavní právo smluvní vzhledem k účelu ocenění nejsou tato omezení zohledňována. Tabulkový popis Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: samostatný rodinný dům Počet nadzemních podlaží : 1 + podkroví a půda Počet podzemních podlaží : / Dům byl postaven v roce : přibližně před 85 lety Rok rekonstrukce RD: průběžně nová štítová stěna, ústřední vytápění s kotlem na tuhá Rozsah rekonstrukce RD: paliva, výměna podlahových krytin, výměna části oken za plastová, rozvody elektroinstalace, nové obkladové palubky v podkroví Základy : smíšené izolované Konstrukce : smíšená konstrukce z pálených cihel, tvárnic a kamene Tloušťka zdiva: 45-60 cm Stropy : betonové, klenuté Střecha : sedlová Krytina střechy : plechová Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Typ oken v domě : plechové vápenocementové vápenocementové plastová a dřevěná 4
Orientace oken obytných místností : orientace obytných místností na jihovýchodní stranu Vybavení koupelny : klasická vana Toaleta : klasická splachovací toaleta Vstupní dveře : dřevěné bez bezpečnostních prvků Typ zárubní: ocelové Vnitřní dveře : plné, shrnovací Osvětlovací technika : běžné osvětlovací prvky - lustry Klimatizace : ne Pohybový alarm a kamerový systém : ne Vestavěné skříně : ne Kuchyňská linka : ano, bez vestavěných spotřebičů Dispozice rodinného domu : 4+kk 1. NP - veranda, pokoj s kuchyňským koutem, 2x Popis místností podle pokoj, koupelna s wc, kotelna, schodiště podlaží: podkroví - schodiště, pokoj, půda Elektřina : připojení k rozvodné síti, 220 V Vodovod : připojení k obecnímu vodovodu Svod splašek : připojení k obecní kanalizaci Plynovod : ne Řešení vytápění v domě : ústřední, kotel na tuhá paliva Topná tělesa : závěsné radiátory Řešení ohřevu vody v domě : bojler v obytných místnostech - laminátová plovoucí, v Podlahy v domě : koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - laminátová plovoucí, v ostatních místnostech - keramická dlažba Popis stavu rodinného domu : standardní rodinný dům vyžadující menší stavební úpravy Vady rodinného domu : vady zdiva při západní stěně vlhkost, narušená fasáda, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken bez viditelných vad Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu : okrasné dřeviny zděná kůlna a stodola rovinatý smíšený plot z pletiva, vlnitého plechu a zděných zídek přístup po strmější zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci : rodinný dům se nachází v západní části obce dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchody, Vybavenost : dostupnost škol - v místě je dostupná mateřská a základní škola (1.-5. ročník), dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti 5
kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : Spojení a parkovací možnosti: blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - zastávka autobusových spojů, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové Věcná břemena Další informace: Sousedé a kriminalita : kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny omezení vlastnického práva: - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Macko Milan - Zahájení exekuce - Macko Milan - Zástavní právo smluvní vzhledem k účelu ocenění nejsou tato omezení zohledňována Rodinný dům 1. NP: ((9,7+3+0,45*2)*(5,7+0,3))*(2,90)= 236,64 m 3 Veranda (5,4*2,5)*(2,90) = 39,15 m 3 Podkroví:((9,7+3+0,45*2)*(5,7+0,3))*(2,80)= 228,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 504,27 m 3 Výpočet obestavěného prostoru: Zděná kůlna Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP ((6,4+0,6*2)*5,9)*(3,30) = 147,97 m 3 Zastřešení ((6,4+0,6*2)*5,9)*(1,40) = 62,78 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 210,75 m 3 Stodola Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (14,4*5)*(4,30) = 309,60 m 3 Zastřešení (14,4*5)*(1,10) = 79,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 388,80 m 3 6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 14.11.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 14.11.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocny indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 780,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, I 1,00 vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová III 0,90 zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 215,00 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka II 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 5 8
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité III -0,05 věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000 II -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - I -0,01 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,990 11 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 111 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 85 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 136,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: (9,7+3+0,45*2)*(5,7+0,3) = 81,60 m 2 Veranda 5,4*2,5 = 13,50 m 2 Podkroví: (9,7+3+0,45*2)*(5,7+0,3) = 81,60 m 2 9
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 81,60 m 2 2,90 m Veranda 13,50 m 2 2,90 m Podkroví: 81,60 m 2 2,80 m Obestavěný prostor 1. NP: ((9,7+3+0,45*2)*(5,7+0,3))*(2,90) = 236,64 m 3 Veranda (5,4*2,5)*(2,90) = 39,15 m 3 Podkroví: ((9,7+3+0,45*2)*(5,7+0,3))*(2,80) = 228,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 504,27 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 95,10 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 176,70 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,86 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na IV 0,04 veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších II 0,00 staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 II 0,00 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: s = 1-0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,551 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,990 10
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 136,- Kč/m 3 * 0,551 = 625,94 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 504,27 m 3 * 625,94 Kč/m 3 * 1,000 * 0,990= 312 486,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 312 486,34 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zděná kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (6,4+0,6*2)*5,9 = 44,84 Zastřešení (6,4+0,6*2)*5,9 = 44,84 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška 1.NP 44,84 m 2 3,30 m Zastřešení 44,84 m 2 1,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP ((6,4+0,6*2)*5,9)*(3,30) = 147,97 m 3 Zastřešení ((6,4+0,6*2)*5,9)*(1,40) = 62,78 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 147,97 m 3 Zastřešení Z 62,78 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 210,75 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 11
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 8,20 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 67,07 Koeficient vybavení K4: 0,6707 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6707 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 400,42 Plná cena: 210,75 m 3 * 1 400,42 Kč/m 3 = 295 138,52 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 130 = 76,9 % Koeficient opotřebení: (1-76,9 % / 100) * 0,231 Nákladová cena stavby CSN = 68 177,- Kč Koeficient pp * 0,990 Cena stavby CS = 67 495,23 Kč Zděná kůlna - zjištěná cena = 67 495,23 Kč 1.2.2. Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 12
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 14,4*5 = 72,00 Zastřešení 14,4*5 = 72,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška 1.NP 72,00 m 2 4,30 m Zastřešení 72,00 m 2 1,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (14,4*5)*(4,30) = 309,60 m 3 Zastřešení (14,4*5)*(1,10) = 79,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 309,60 m 3 Zastřešení Z 79,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 388,80 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 8,20 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 61,27 Koeficient vybavení K4: 0,6127 13
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6127 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 279,32 Plná cena: 388,80 m 3 * 1 279,32 Kč/m 3 = 497 399,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 130 = 76,9 % Koeficient opotřebení: (1-76,9 % / 100) * 0,231 Nákladová cena stavby CSN = 114 899,31 Kč Koeficient pp * 0,990 Cena stavby CS = 113 750,32 Kč Stodola - zjištěná cena = 113 750,32 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky parc. č. st. 122, st. 118 a 1713/4 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,990 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace IV 0,00 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 6 14
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,990 = 0,990 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 215,- 0,990 212,85 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 118 225,00 212,85 47 891,25 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 122 283,00 212,85 60 236,55 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1713/4 14,00 212,85 2 979,90 Stavební pozemky - celkem 522,00 111 107,70 Ocenění porostů na pozemcích Okrasné dřeviny Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] 40 roků 1,00 ks Jehličnaté stromy II 18 610,- odhad 18 610,- 18 610,- 15 roků 1,00 ks Jehličnaté keře II 1 280,- 1 280,- 1 280,- Součet: 19 890,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 0,800 Celkem - okrasné rostliny = 11 934,- Kč Okrasné dřeviny - zjištěná cena = 11 934,- Kč Cena porostů celkem = 11 934,- Kč Pozemky - celkem + 111 107,70 Kč Pozemky parc. č. st. 122, st. 118 a 1713/4 - zjištěná cena = 123 041,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 616 773,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 616 770,- Kč 15
II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 111, obec Dolní Město, kat. území Dolní Město, okres Havlíčkův Brod, a parc. č. 118, 122, 1713/4 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) č. Lokalita - K1 rozměry - K2 pozemek stav - K4 další vlastnosti - K5 Rodinný dům, Dolní Město č.p. 111 dvě nadzemní podlaží, UP cca 110 m2 522 m2 dobrý inženýrské sítě - elektřina, vodovod, kanalizace; zděná kůlna a stodola 1 Rodinný dům, Dolní Město dvě nadzemní podlaží, UP cca 150 m2 626 m2 obdobný inženýrské sítě - elektřina, vodovod, kanalizace; kůlna a stodola 2 Rodinný dům, Dolní Město dvě nadzemní podlaží, UP cca 150 m2 438 m2 mírně lepší inženýrské sítě - elektřina, voda (obecní studeň), přípojka vodovodu na pozemku; sklep 3 Rodinný dům, Lipnice nad Sázavou dvě nadzemní podlaží, UP cca 90 m2 256 m2 horší inženýrské sítě - elektřina, vodovod, septik, přípojka plynu na pozemku; garáž, sklep č Cena požadovaná Redukce na pramen Cena po redukci K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K4 - stav K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena odvozená ze srovnávacího 1 890 000 0,95 845 500 1 1,15 1,05 0,97 1 1 1,1712 721 863 2 899 000 0,95 854 050 1 1,15 0,95 1,05 0,96 1 1,1012 775 535 4 439 000 0,95 417 050 1 0,93 0,85 0,8 1 1 0,6324 659 472 Celkem průměr 718 957 Minimum 659 472 Maximum 775 535 Směrodatná výběrová odchylka - s 58 086 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 660 870 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 777 043 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek K4 - Koeficient úpravy na konstrukci objektu K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody 718 957,- Kč Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 720 000,-- Kč 16
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 616 770,-- Kč 720 000,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: 700 000,-- Kč Slovy: Sedmsettisíckorunčeských V Praze, dne 21.11.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Petra Zimmermannová D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3642-1063/2016 znaleckého deníku. 17
E. Přílohy Výpisy z el. verze KN 18
19
Fotodokumentace Rodinný dům č.p. 111 20
Rodinný dům pohled z východu, vpravo kůlna Kuchyňský kout Koupelna s wc 21
Pokoj Schodiště Pokoj v podkroví Stodola 22
Srovnávané nemovitosti Rodinný dům č. 1 23
Rodinný dům č. 2 24
Rodinný dům č. 3 25