OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY Část 8, íl 2, Kapitola 1, str. 1 8/2.1 LEASINGOVÉ FINANCOVÁNÍ Leasingové financování je stabilním a stále se výrazně rozvíjejícím segmentem českého finančního trhu. Především firmám umožňuje realizaci investičních záměrů, snadnější řízení likvidity, daňovou optimalizaci a outsorcing obslužných činností. Využívají ho však i malé a střední podniky, drobní podnikatelé a i drobní spotřebitelé občané. Leasing je pronájem movitých věcí (investičního zařízení, předmětů dlouhodobé spotřeby a jiných předmětů) i nemovitostí uživateli za sjednané nájemné na určitou dobu. Pronajímatel dává nájemci (uživateli) právo užívat předmět náhradou za platbu stanovených leasingových splátek po sjednané časové období. Leasing Leasing představuje určitý druh financování. Mezi výrobce např. investičního zboží a subjekt, který tuto investici potřebuje, přitom vstupuje specializovaná leasingová společnost. Tato leasingová společnost získá a financuje dané zboží a pronajímá je klientovi. Leasingová smlouva kromě platebních podmínek obsahuje podmínky, které řeší zejména (u finančního leasingu): převod pronajímaného objektu do vlastnictví nájemce (uživatele) a výši zůstatkové hodnoty, prodlení či odklad v úhradě splátek, předání a provoz předmětu (nájemce má povinnost vytvořit náležité podmínky převzetí pronajímaného předmětu, pečlivého a odborného zacházení s ním, úhrady veškerých nákladů spojených s provozem a údržbou), možnost dalšího pronájmu nájemcem třetí osobě, předčasné zrušení smlouvy (při zdržení či odkladu plateb, likvidace podniku, zastavení provozu). Nedílnou součástí leasingových smluv je předávací protokol a splátkový plán. Leasingové splátky zahrnují amortizaci pronajatého předmětu (morální a fyzické opotřebení), úroky vypočtené na základě úrokové sazby, která je po dobu trvání smlouvy zpravidla neměnná, dále náklady na servis, zprostředkovatelskou odměnu, ziskovou přirážku, případně jiné položky. Tyto položky jsou spojeny v nájemném. Leasingová smlouva! Leasingové splátky
Část 8, íl 2, Kapitola 1, str. 2 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY Nájemné je placeno absolutní částkou, bývá však vyjádřeno procentní sazbou z kupní ceny pronajímaného předmětu za určité období Výhody leasingu Nevýhody leasingu Přednosti spojené s leasingem vyplývají zejména ze skutečnosti, že pronajatý předmět není ve vlastnictví nájemce: je tím ulehčeno rozhodování o náhradě potřebné investice z ryze ekonomických důvodů nebo v důsledku technického rozvoje. To by jinak bylo z důvodů nutných zvláštních odpisů zůstatkové účetní hodnoty ke škodě podniku co nejdéle odsouváno, nájemci skýtá mimo jiné stabilní základnu pro finanční kalkulace; účtování celých leasingových splátek do nákladů snižuje základ pro zdanění zisku (u úvěrů jsou daňově uznatelnou položkou pouze úroky); předmět pronájmu se nezahrnuje do účetní bilance nájemce, formality související s uzavřením leasingové smlouvy jsou v porovnání s jinými formami financování jednodušší, což umožňuje rychlejší a pružnější rozhodování. K nevýhodám leasingu patří poměrně vysoké nájemné, které ve svém souhrnu značně převyšuje kupní cenu pronajatého předmětu (úroková sazba je obvykle podstatně vyšší u leasingu než u bankovních úvěrů). OPERATIVNÍ, FINANČNÍ A ZPĚTNÝ LEASING Při finančním leasingu dochází k pronájmu investičních předmětů prostřednictvím leasingové společnosti. Při leasingu výrobce dochází k pronájmu prostřednictvím společnosti spojené s výrobcem. Výrobci touto cestou využívají možnosti podpory odbytu. FINANČNÍ LEASING Finanční leasing Finanční leasing je charakterizován jako pronájem na stanovenou dobu s následujícím převodem vlastnických práv na nájemce při ukončení pronájmu. Objektem finančního leasingu jsou předměty movité i nemovité, například stroje, zařízení, automobily, letadla, půda, budovy, někdy i celé podniky, tj. nemovitosti, jejich zařízení a další hospodářské prostředky. Z hlediska užití jde o předměty spotřební a investiční. Finanční leasingové obchody zahrnují převážně střednědobé a dlouhodobé pronájmy objektů. OPERATIVNÍ (OPERAČNÍ) LEASING (někdy leasing výrobce) Operativní leasing Operativní leasing je charakterizován přímým vztahem mezi pronajímatelem, jímž je zpravidla výrobce, a nájemcem. Pronajímatel předá
OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY Část 8, íl 2, Kapitola 1, str. 3 leasingový předmět do užívání nájemci, nájemce platí pronajímateli dohodnuté nájemné a po ukončení nájmu vrací pronajatý předmět zpět pronajímateli. Předměty operativního leasingu bývají např. počítače, rozmnožovací technika, telefonní stanice, dopravní prostředky, stavební mechanizmy, kontejnery i nemovitosti. Operační leasing je převážně krátkodobý, může však být i střednědobý nebo dlouhodobý (u nemovitostí). Operativní leasing je buď vypověditelný, kdy majitel i nájemce pronajatého předmětu mají právo smlouvu vypovědět bez trestných poplatků, anebo platí na dobu určitou. Pronajímatel udržuje pronajatý předmět, tj. provádí běžné opravy a servis, zařizuje pojištění. Je odpovědný za závady pronajímaného předmětu. V případě, že závady neodstraní, nájemce není povinen platit splátky. Po skončení nájemní smlouvy je nájemce povinen vrátit pronajatý předmět pronajímateli. Po morálním či fyzickém opotřebení je pronajímatel povinen předmět vyměnit. Pronajímatel zůstává z právního a hospodářského hlediska vlastníkem předmětu po celou dobu platnosti leasingové smlouvy. Vede jej ve svém účetnictví, provádí odpisy a vykazuje v účetní rozvaze. ZPĚTNÝ LEASING (také leasback) Zpětný leasing je charakterizován jako odkup klientem pořízeného předmětu leasingovou společností, pronájem tohoto předmětu leasingovou společností jako pronajímatelem klientovi-nájemci na stanovenou dobu s následným převodem vlastnických práv (zpětným prodejem) pronajímaného předmětu na nájemce. Zpětný leasing Objektem zpětného leasingu jsou předměty movité, ale především nemovité. Z hlediska užití jde výhradně o předměty investiční, nikoliv spotřební. Zpětné leasingové obchody zahrnují převážně dlouhodobé pronájmy objektů (např. administrativní budovy firem). VÝVOJ LEASINGU NEMOVITOSTÍ NA TRHU V ČR Leasing v České republice patří mezi nejrozvinutější ze všech postkomunistických zemí Evropy a v r. 2007 představoval u členů Asociace leasingových a finančních společností (ČLFA) 135 miliard Kč objemu leasingových obchodů. Jedná se jak o pronájem movitých věcí, který jednoznačně převyšuje (v celkovém objemu přes 123 miliard Kč do r. 2007) formou finančního i operativního leasingu, tak o pronájem nemovitostí v objemu 11,9 miliardy Kč v r. 2007. V polovině prvního desetiletí se však objevuje zesilující trend financování spotřebitelskými úvěry a splátkovými prodeji. Leasing v ČR
Část 8, íl 2, Kapitola 1, str. 4 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY K významnému posunu v procesu snižování rizika leasingového podnikání došlo využíváním úvěrových registrů s negativními i pozitivními informacemi o klientech, zejména propojením bankovního BRKI a nebankovního registru klientských informací NRKI v roce 2006. alší databází s negativními klientskými informacemi, sloužící leasingovým společnostem je registr Solus. Řada leasingových společností využívá napojení na bankovní subjekty (někdy v roli dceřinných společností na mateřskou banku) a zdokonaluje tak svůj pohled na bonitu klienta, žadatele o úvěrové, leasingové a jiné finanční produkty. Počet leasingových společností působících na českém trhu není přesně znám, ale jen Česká asociace leasingových a finančních společností (ČLFA) jich zahrnuje 70 (v roce 2007). To je způsobeno tím, že leasingová činnost neprochází obdobným licenčním řízením tak, jak je tomu u bank, pojišťoven, stavebních spořitelen, penzijních fondů a jiných finančních institucí. Postavení jednotlivých leasingových společností na trhu se výrazně liší podle jednotlivých typů leasingu. Mezi nejvýznamnější společnosti českého leasingového trhu však trvale patří ČSOB Leasing, UniCredit Leasing (dříve CAC Leasing), VB Leasing a ŠkoFIN. Leasing nemovitostí Objemově v ČR méně významný leasing nemovitostí, je ve svém růstu neblaze omezován legislativními úpravami, kterými jsou: dvojí daň z převodu nemovitostí dlouhá doba odepisování nemovitostí Rekordní hodnoty dosáhl leasing nemovitostí v roce 2005, pak následoval mírný pokles a v roce 2007 opět mírný růst. V roce 2007 předaly leasingové společnosti ČLFA do užívání 145 budov v pořizovací hodnotě 11,9 mld. Kč (30 budov do operativního leasingu). Z hlediska struktury typu leasovaných nemovitostí převažují dlouhodobě obchodní plochy a průmyslové objekty. Na leasingu nemovitostí se v roce 2007 největší měrou podílely subjekty uvedené v následující tabulce.
OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY Část 8, íl 2, Kapitola 1, str. 5 Tabulka 1: Vybrané ukazatele leasingového financování nemovitostí k 31. 12. 2007 LEASINGOVÁ SPOLEČNOST/ ukazatel Vstupní dluh v mil. Kč Souhrn pořizovacích cen leasovaných nemovitostí v mil. Kč IMMORENT ČR 4186 4745 Raiffeisen Leasing 2171 2406 Immoconsult Czechia 1610 1613 UniCredit Leasing CZ 1289 1289 IMPULS Leasing Austria 533 533 ING Lease (C.R.) 531 531 Pramen: le TOP finance speciálu měsíčníku Bankovnictví a týdeníku Ekonom Přehled Finančního a kapitálového trhu v ČR 2007, zpracovala O. Šeflová, 2008 o roku 2007 bylo v ČR financováno prostřednictvím leasingu celkem 554 nemovitostí (z toho 203 v operativním leasingu).
Část 8, íl 2, Kapitola 1, str. 6 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY