Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, 350 02 Cheb znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 4.008 o stanovení ceny v místě a čase obvyklé nemovitosti bytu (bytové jednotky) č. 5/9 v bytovém domě čp. 5, 6 Rovná, postaveném na pozemku st.p. 118 k.ú. Rovná u Sokolova, spolu s pozemkem st.p. 118 k.ú. Rovná u Sokolova, obec Rovná, okres Sokolov, Karlovarský kraj, ČR. Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Cheb Mgr. David Koncz 26. dubna 10 350 02 Cheb (č.j. 074 Ex 18069/10-007) Účel posudku: zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé (dle zák.č. 151/97 Sb.) pro účely exekučního řízení. V Chebu dne 14.12.2012
- 2 - Posudek obsahuje stran/y/ textu včetně obálky a předává se ve 2 vyhotoveních. A/ S i t u a c e - prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny znalcem osobně dne 12.12.2012 bez účasti povinného, neboť ten se v místě již delší dobu nezdržuje. Místo jeho pobytu je neznámé a byt je již delší dobu neobydlen. Podklady pro ocenění: - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti, informace sousedů - informace objednatele ocenění - usnesení EÚ Cheb čj. 074 Ex 18069/10-007 ze 27.11.2012 o ustanovení znalce - kopie výpisu z katastru nemovitostí (LV č. 83 pro k.ú. Rovná u Sokolova) z 27.11.2012 - informace o stavbě čp. 5, 6 Rovná ze 6.12.2012 (z internetu) - kopie katastrální mapy v měřítku 1: 500, 1:2000, 1:5000, 1:10000 ze 6.12.2012 ( z internetu) - údaje a informace o cenách nemovitostí a nájemném (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) - nabídky realitních kanceláří Předmět ocenění: bytová jednotka, stavební pozemek B/ N á l e z - vlastník: SJM Ferko Dezider a Ferková Božena Prešov 422 Slovensko r.č. 76 11 24/9151 78 55 09/9153 spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku: 795/22847 (tj. 3,479 %) z celku - povinný: Ferko Dezider Rovná čp. 5 357 65 Rovná nar. 24.11.1976 (LV č. 83 pro k.ú. Rovná u Sokolova) za účasti manželky Ferkové Boženy nar. 9.5.1978 - oprávněný: Česká pojišťovna a.s., Spálená 75/16 113 04 Praha 1 IČ: 45 27 29 56
- 3 - Stručný popis nemovitosti Předmětem ocenění je byt (bytová jednotka) č. 5/9 v bytovém domě čp. 5, 6 Rovná, postaveném na pozemku st.p. 118 k.ú. Rovná u Sokolova, spolu s pozemkem st.p. 118 k.ú. Rovná u Sokolova, obec Rovná, okres Sokolov, Karlovarský kraj, ČR. Jedná se o samostatně stojící bytový dům s příslušenstvím a pozemkem, situovaný v centru obce Rovná. Objekt je přístupný z obousměrné zpevněné komunikace. Okolní zástavbu tvoří panelové bytové domy, rodinné domy a objekty občanské vybavenosti. Obec Rovná je situována v CHKO Slavkovský les, a to ve vzdálenosti 11 km jižně od Sokolova. Poté, co byla obec po 2. světové válce zahrnuta do výcvikového prostoru a zcela zničena, byla obnovena roku 1969 panelovou výstavbou jako vzorová socialistická vesnice bez historických památek, v 90 tých letech 20. století dosídlena volyňskými Čechy. V obci je škola a školka, pošta a základní občanská vybavenost. Do obce zajíždí autobus. Dům je typový, nepodsklepený, s osmi nadzemními podlažími, zastřešený plochou střechou. Je napojen na veřejné a distribuční rozvody elektro, vody, kanalizace, plynu a rozvody tepla a TUV. Bytový dům čp. 5, 6 Rovná se st.p. 118 k.ú. Rovná u Sokolova je veden na LV č. 69 pro k.ú. Rovná u Sokolova, má celkem 42 jednotek a uvádí, že parcely jsou v podílovém spoluvlastnictví 46 subjektů. Spoluvlastnický podíl oceňovaného bytu č. 5/9 na společných částech domu čp. 5, 6 Rovná u Sokolova a na pozemku st.p. 118 k.ú. Rovná u Sokolova činí 795/22847 (tj. 3,480%) z celku. Oceňovaný byt č. 5/9 je situován ve 4.NP (3. patro) vpravo a má dispoziční skladbu 1 + 3 o celkové ploše 79 m2. Je vytápěn z centrálního zdroje, vč. dodávky TUV. Je standardně vybaven. Koupelna a WC ve standardním prefabrikovaném instalačním jádru, vybaveném standardními zařizovacími předměty vana, umyvadlo a WC. Keramické obklady pouze v kuchyni. V kuchyni standardní kuchyňská linka s plynovým sporákem. Podlahy tvořeny standardními podlahovými krytinami, jako PVC, textilní povlaky a parketové vlysy, okna původní dřevěná, dveře původní dřevěné hladké v ocelových zárubních. Celkově se jedná o standardně vybavený byt. Lze však předpokládat horší technický stav a vyšší míru opotřebení. K bytu náleží lodžie přístupná z obývacího pokoje. Dispozice: V přízemí se nachází společné prostory kočárkárna, sklípky vlastníků bytů. V dalších podlažích se nacházejí byty, přičemž v čp. 5 je 21 bytových jednotek, v čp. 6 rovněž 21 bytových jednotek. Celkem je tedy v domě 42 bytových jednotek. Konstrukce a vybavení: Jedná se o typový panelový dům řady T 06 B, montovaný objekt z prefabrikovaných dílců výšky celého podlaží - svařovaný krabicový systém v modulové síti 3,60 m. Svislé konstrukce z ŽB prefabrikátů, stropní konstrukce a základy rovněž z ŽB dílců. Schody ŽB montované s povrchovou úpravou z broušeného teraca. Střecha plochá s krytinou ze svařovaných živičných pásů. Klempířské konstrukce kompletní, z FeZn plechu. V domě je osobní výtah. Okna plastová s izolačním dvojsklem, někde ještě původní dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké, plné a prosklené, v ocelových zárubních. Na podlahách standardní podlahové krytiny, jako PVC a textilní povlaky, keramická dlažba, parketové vlysy a laminátové plovoucí podlahy. Hygienické vybavení v typovém provedení s instalačním jádrem (částečně původní prefabrikovaná, částečně zděná), koupelny s vanou a umyvadlem, WC standardní.
- 4 - Vytápění a příprava TUV centrální. V kuchyních plynové a elektrické sporáky, digestoře a kuchyňské linky. Dům není dodatečně zateplen C/ O c e n ě n í je provedeno pro účely exekučního řízení na základě usnesení soudu, tzn. v úrovni ceny v místě a čase obvyklé ke dni prohlídky, tj. k 12.12.2012. K vlastnímu ocenění pokud se týká pojmu cena obvyklá (tržní), je její definice uvedena v 2 zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. Podle tohoto předpisu se pro účely tohoto zákona cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, ostatních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k němu. Pokud se týká metody ocenění jsou použity nejčastěji používané metody komerčního tržního ocenění nemovitého majetku, t.zn. metoda výnosová, nákladová a metoda porovnání tržních cen s tím, že výsledná cena je pak zjištěná váženým průměrem všech takto zjištěných údajů. Pokud se týká popisu jednotlivých metod ocenění, velikost a rozsah oceňované nemovitosti neumožňuje obšírný výklad k jednotlivým způsobům ocenění a omezuje se na stručný popis jejich obsahu. Výnosová metoda je založena na vztahu mezi tokem peněžních příjmů (cash flow) a cenou. Výnos z majetku se pak počítá ze stabilizovaného čistého příjmu, vyděleného odpovídající kapitalizační mírou. Uvedená metoda je základem výnosových metod oceňování v obecných oceňovacích předpisech. Metoda nákladová (metoda věcné hodnoty) je založena na principu pojetí náhrady, t.zn. na tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten zaplatit za majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Tímto způsobem se zjistí hodnota stavby, snížená o patřičné opotřebení. Základem pro tento způsob ocenění je ocenění fyzických jednotek množství (zde m3 obestavěného prostoru) průměrnou cenou. Výsledkem je pak určení reprodukční ceny a následně věcné hodnoty. Jedná se o metodu standardně užívanou v oceňovacích vyhláškách. Metoda porovnání tržních cen je založena na srovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Je pochopitelné, že míra přesnosti a výstižnosti při stanovení obvyklé ceny nemovitosti je závislá na množství a kvalitě podkladů a informací, které má znalec k dispozici. To se týká zejména cen z realizovaných cen převodů nemovitosti, kde jsou ceny velmi často deformovány podmínkami trhu (např. masivními prodeji obecního majetku za velmi nízké ceny viz např. koeficienty prodejnosti bytů). Pokud se týká ocenění pozemku, je pro jednoduchost použita pouze porovnávací metoda, další používané způsoby ocenění, tj. např. Naegeliho metoda polohových tříd či Sammelova metoda, nejsou pro daný případ adekvátní.
- 5 - V daném případě, kdy podíl z ceny pozemku tvoří zhruba 3% z ceny celé nemovitosti, není však cena pozemků relevantní, není vyčíslována samostatně a je obsažena v ceně celé nemovitosti. V daném případě, t.zn. při ocenění samostatného bytu, není v mé databázi k dispozici dostatečné množství objektivních a aktuálních údajů o cenách z již realizovaných prodejů v dané lokalitě a v posledním období, ovšem je k dispozici značné množství nabídek realitních kanceláří. Je proto možné stanovit cenu velmi přesně a pouze na základě těchto cenových informací (t.zn. metodou porovnání tržních cen, která je metodou nejvýstižnější a ve světě nejpoužívanější), bez nutnosti výpočtu kapitalizace fiktivního nájmu či stanovení reprodukční ceny. Při stanovení ceny dané nemovitosti jsou posuzovány všechny relevantní skutečnosti, t.zn. především známé a dostupné údaje o realizovaných prodejích bytů v dané lokalitě a okolí, a to v poslední době (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) a vlastnosti dané lokality pracovní možnosti, dostupnost veřejné dopravy, stáří, provedení a vybavení domu a bytu). V příloze posudku uvádím několik nabídek na prodej srovnatelných bytů, uvedených na internetu. Ceny nabízených bytů se liší podle polohy, stáří, velikosti a vybavení bytu, navíc pak ve většině případů obsahují již provizi RK, právní servis a další eventuální náklady. Kromě toho jsou vždy více subjektivním přáním majitele bytu ( či RK), než vyjádřením reálné kupní ceny. Je proto třeba je při posuzování redukovat o min. 10 15%. Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanou nemovitostí spojena. Při tom bylo zjištěno, že kromě úkonů a omezení vlastnického práva, která jsou zapsána v části C) listu vlastnictví (t.zn., zástavní právo, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) žádná práva a závady s oceňovanou nemovitostí spojena nejsou. Nejsou proto ani předmětem samostatného ocenění.
- 6 - D/ Z á v ě r Na základě provedené analýzy a po zhodnocení všech relevantních skutečností stanovuji informativní odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti (tzn. výchozí bod pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu), tj. bytu (bytové jednotky) č. 5/9 v bytovém domě čp. 5, 6 Rovná, postaveném na pozemku st.p. 118 k.ú. Rovná u Sokolova, vč. ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 795/22847 na společných částech budovy čp. 5, 6 Rovná a na pozemku st.p. 118 k.ú. Rovná u Sokolova o výměře 420 m2, zapsaného na LV č. 83 a 69 pro k.ú. Rovná u Sokolova, obec Rovná, okres Sokolov, Karlovarský kraj, vč. jeho příslušenství, práv a závad částkou slovy: devadesáttisíc00/100 korun českých 90.000,- Kč Skutečnost, zda oceňovaná nemovitost je zapsána v OBCHODNÍM MAJETKU, se nepodařilo pro nedosažitelnost povinného, zjistit. Přílohy: - kopie katastrálních map - kopie map širšího území - kopie satelitních snímků - kopie výpisu z katastru nemovitostí - kopie informace o stavbě - kopie usnesení EÚ Cheb - nabídky realitních kanceláří - fotodokumentace