ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5495-65/2014 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ na nemovité věci pozemek p.č.st.4893/13 zastavěný garáží bez č.p./č.e. v obci Kolín, katastrální území Kolín (kód:668150). Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Účel posudku: Oceňovací předpis: Stanovení ceny obecné pro prodej v dražbě - 003EX 1755/06-34 Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 27.dubna 2014 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran a přílohy. V Praze, dne 29.dubna 2014
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy stavbou je řadová garáž, má metoda nákladového ohodnocení malou vypovídací schopnost a cena zjištěná je určená porovnávacím způsobem podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/4000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném. Nemovitá věc není proto hodnocena výnosově. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou s oceňovanou porovnatelné alespoň v některých ze základních parametrů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k nabídkovým cenám porovnatelných nemovitostí. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází na Kouřimském předměstí na jižním okraji Kolína. Nemovitá věc se nachází ve stavebně stabilizované lokalitě - zástavba řadových garáží. Nemovitost je dostupná z veřejné, zpevněné komunikace. Nemovitá věc je tvořena: - garáží bez č.p./č.e. na pozemku p.č.st.4893/13 - stavebním pozemkem p.č.st.4893/13 vše v katastrálním území Kolín (kód:668150), v obci Kolín. Oceňovanou nemovitou věc tvoří zastavěný pozemek a stavba. Stavbou je řadová jednopodlažní (přízemní) garáž bez č.p./č.e. realizovaná na pozemku p.č.st.4893/13 v katastrálním území Kolín (kód:668150). Podle dostupných informací byla garáž realizována před cca 40ti lety. Objekt je stavebně dokončen. K datu ocenění je po požáru vnitřního vybavení a bez vrat (viz fotografie). Garáž je, s výjimkou rozvodu elektro (220V) bez vybavení. Všechny konstrukce jsou původní. Garáž je realizována tradiční metodou s užitím tradičních zdících materiálů a obvyklých stavebních detailů. Strop je tvořen žel.bet. žebírkovými panely. Kolín je okresním městem ve Středočeském kraji. Kolín je významným kulturně společenským centrem kraje. Dostupnost Kolína prostředky hromadné dopravy je velmi dobrá. Podle Malého lexikonu obcí žije k datu ocenění 31077 stálých obyvatel. V Kolíně jsou dostupné všechny základní i nadstavbové služby. Nemovitá věc byla znalci zpřístupněna. Rozhodné údaje pro ocenění znalec čerpal z místního šetření. 2. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Kolín (kód:668150), obec Praha, list vlastnictví č.4637 vyhotovený z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kolín dne 7.1.2014. Mapa geografického informačního systému, kopie katastrální mapy, vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kolín v měřítku 1:500 dne 10.4.2006. Výkresová dokumentace: - zjednodušená dokumentace, schéma - vypracoval znalec při místním šetření Místní šetření provedené znalcem dne 27.4.2014. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.4637 pro katastrální území Kolín (kód:668150), obec Kolín zapsáni 1. Mgr. Helena Pokorná identifikátor 385427/715 Dělnická 786 280 02 Kolín II podíl 1/2-3 -
2. Jan Pokorný identifikátor 690430/0799 nám. 25.března 121/1 196 00 Praha 9 - Čakovice podíl 1/4 3. Mgr. Monika Svobodová identifikátor 645826/1326 Kotěrova 1586/4 160 00 Praha 6 - Dejvice podíl 1/4 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Ortomapa a mapy širších souvislostí - Fotografie - Příklady porovnatelných nemovitostí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) 2) Garáž s plochou střechou * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.st.4893/13 o výměře 20 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Kolín, garáž bez č.p./č.e. 1.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 1.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2-0.03 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.04 Negativní podílové spoluvlastnictví 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.07 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.07) x 1 = 0.930-5 -
1.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, garáže) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 0.80 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 2 0.00 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost 2 0.00 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 5. Parkovací možnosti 2 0.00 Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy z hlediska komerční využitelnosti 3 0.00 Bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.00 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.00) x 0.8 = 0.800 1.5 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 2.130,- Index cenového porovnání x 0.7440 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.930 x 0.800 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.584,72 Cena za celou výměru 20.00 m 2 = Kč 31.694,40 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Cena celkem Kč 31.694,- 2. Garáž s plochou střechou Oceněno podle 37 vyhlášky. 2.1 Popis Přízemní, nepodsklepený objekt s plochou střechou. Objekt je realizován tradiční metodou s užitím tradičních zdících materiálů a obvyklých stavebních detailů. Objekt je po požáru vnitřního vybavení (uskladněných věcí). Při místním šetření ale nebyly zjištěny závažné poruchy na statice objektu. Objekt je napojen na rozvod elektro a k datu ocenění objektu chybí vrata. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.3 Obestavěný prostor obest. prostor 6.1*3.25*2.6 = 51.55 m 3-6 -
2.4 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 8. Dveře chybí 0.02700 100% -0.027*1.852 9. Okna chybí 0.01400 100% -0.014*1.852 12. Elektroinstalace podstandard 0.06000 100% -0.06-0.13593 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.13593) = 0.9266 2.5 Nedokončená stavba Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Stupeň Cen.podíl části nedokon. n 10. Vrata 0.07339 100% 100% 0.073 12. Elektroinstalace 0.02979 100% 100% 0.030 Koeficient nedokončené stavby = 1 - n = 1-0.103 = 0.8968. 2.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) 0.103 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby 1-0.01 Řadová 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 2-0.02 Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství venkovní úpravy 2-0.01 Bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené 1-0.10 Významně snižující cenu objekt po požáru uskladněného vnitřního vybavení 6. Stavebně- technický stav 3 0.6800 Předpoklad provedení menších stavebních úprav (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0 pro stáří 40 let) Celkem * -0.14 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + -0.14) x 0.68 = 0.585-7 -
2.7 Výpočet ceny objektu ( 37 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.896,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.585 It: index trhu x 0.930 Ip: index polohy x 0.800 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 824,76 Cena za celý obestavěný prostor 51.55 m 3 = Kč 42.516,38 Koeficient nedokončené stavby ( 25 vyhlášky) x 0.8968 Garáž s plochou střechou Cena celkem Kč 38.129,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Kč 31.694,- 2) Garáž s plochou střechou Kč 38.129,- Zjištěná výsledná cena Kč 69.823,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 69.820,- - 8 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je nemovitá věc pozemek p.č.st.4893/13 s garáží bez č.p./č.e. v katastrálním území Kolín (kód:688150), obec Kolín. Nemovitá věc je přístupná z veřejné komunikace. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Stavebně stabilizovaná lokalita Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rozkolísaný trh s věcmi nemovitými v lokalitě - Převis nabídky typově shodných věcí nemovitých v lokalitě - Garáž po požáru, bez vrat - Podílové spoluvlastnictví Pro tento konkrétní případ, kdy nemovitou věcí je garáž, je cena zjištěná určená porovnávacím způsobem podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/4000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení údajů pro porovnávací metodu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném. Nemovitá věc není proto hodnocena výnosově. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ): - Viz příloha Příklady porovnatelných nemovitých věcí Za předpokladu, že tyto inzerované nemovité věci nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné (administrativní). Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k nabídkovým cenám porovnatelných nemovitých věcí. 1) Cena zjištěná (administrativní) Kč 69.820,- - 9 -
Úkolem znalcem je stanovit obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu na nemovité věci ve výši 1/4. Se znalostí komplikací s prodejem ideálního spoluvlastnického podílu, dále po konzultaci s realitními makléři lze konstatovat, že obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 se pohybuje zpravidla od 20% do 25% v závislosti na atraktivitě nemovité věci. Pro tento konkrétní případ znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovité věci činí přibližně 25% z celkové ceny nemovité věci. Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ na nemovité věci pozemek p.č.st.4893/13 zastavěný garáží bez č.p./č.e. v obci Kolín, katastrální území Kolín (kód:668150) je: 17 500,- Kč Slovy: sedmnáct tisíc pět set Kč Uvedená obvyklá cena nemovitosti předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je nízké - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde je nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - objekt je po požáru vnitřního vybavení (uskladněné předměty) - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky Nemovitá věc celek: 69820,- Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ - 17455,- Kč 2. Na nemovité věci neváznou žádná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou 3. Na nemovité věci neváznou žádné závady, které by prodejem z dražby nezanikly. 4. Nemovitá věc, ani žádná její část, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb., o státní památkové péči. 5. Cena obecná, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná Nemovitá věc spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4: 17500,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 29.dubna 2014... vypracoval - 10 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5495-65/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 11 -