Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3 105/134/2014 6 NEMOVITOST: Rodinný dům č. p. 66 Adresa nemovitosti: Julia Fučíka 66 / 17, 691 41 Břeclav - Poštorná Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Poštorná, kód k.ú. 726346, LV 687 Ostatní stavby: Pozemky: 681 Vlastník stavby: Leopold Levák, Julia Fučíka 66/17, 69141 Břeclav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Anna Leváková, Julia Fučíka 66/17, 69141 Břeclav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Leopold Levák, Julia Fučíka 66/17, 69141 Břeclav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Anna Leváková, Julia Fučíka 66/17, 69141 Břeclav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorksý úřad Praha 6; č. j.:180 Ex 8336/13, obj. ze dne 14.10.2014 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praka 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j.:180 Ex 8336/13, obj. ze dne 14.10.2014 Datum místního šetření: 7.11.2014 Datum zpracování : 12.11.2014 Počet stran: 16 stran Počet příloh: 7 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1930 dílčí rekonstrukce v r. 1980 Rekonstrukce: dílčí, okna, ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 24 925 Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální plynové waw Energetický průkaz stavby: Není RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 1+1 41 / 0 0 84 186 49 100,00 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Břeclav, k. ú. Poštorná. Město Břeclav s počtem obyvatel 24 925 je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. V městě je veškerá občanská vybavenost. Jsou zde mateřské školy, základní školy, střední školy, pošty, městská policie, státní policie, nemocnice a zdravotnická zařízení, banky, pojišťovny. Město je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční do Přerova, Brna, Bratislavy. V těsné blízkosti města Břeclavi vede dálnice D1. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Pan Leopold Levák a paní Anna Leváková byli řádně a včas obesláni. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnili. Popis vnitřní dispozice rodinného domu a vnitřního vybavení byl proveden na základě vyjádření sousedů. Předmětem ocenění je řadový rohový rodinný dům v Břeclavi, k. ú. Poštorná. Rodinný dům č. p. 66 je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm. Základové pásy jsou z prostého betonu, bez izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou dřevěné z rovným podhledem. Krov je dřevěný sedlový, střešní krytina je pálená tašková. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění lokální na zemní plyn - topidla - 2 -
waw. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Záchod je splachovací. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější omítky jsou hladká vápenné. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s příslušenstvím. V bytě se nachází kuchyň, obytná místnost a koupelna s WC. V současné době je rodinný dům neobydlený a neobyvatelný. Je odpojena vodovodní přípojka, plynová přípojka a elektro NN. Je nefunkční vnitřní rozvod vody, elektro NN a zemního plynu. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1930 Dílčí rekonstrukce v r. 1980 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 687 Kraj: CZ064 Jihomoravský Okres: CZ0644 Břeclav Obec: 584291 Břeclav Katastrální území: 726346 Poštorná Ulice: Julia Fučíka č.o.: 17 Vlastníci FO RČ: Leopold Levák Julia Fučíka 66/17, 69141 Břeclav FO RČ: Anna Leváková Julia Fučíka 66/17, 69141 Břeclav Podíl 1 / 2 Stavby je součástí část obce Poštorná Rodinný dům č.p. 66 na pozemku p.č. 681 Pozemky 681 Pozemková parcela Parcela KN 84 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1 / 2 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.N.P. 49,49 m 2 41,00 m 2-3 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.N.P. 49,49*2,70 = 133,62 m 3 krov 8,46*5,20*2,40/2 = 52,79 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 186,41 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm s rovným podhledem dřevěný vázaný, neumožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky chybí běžné keramické obklady chybí hladké plné dveře dřevěná, zdvojená prkenný povrch keramická dlažba lokální plynové světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn plastové potrubí sporák na tuhá paliva umyvadlo, vana, WC splachovací rozvod antén Zastavěná plocha [m 2 ] 49 Obestavěný prostor [m 3 ] 186,41 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 782 936 Stáří roků 84 Další životnost roků 26 Opotřebení % 76,36 Věcná hodnota (VH) Kč 185 055 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 681 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 84 m 2 z LV č. 687 pro obec Břeclav, k. ú. Poštorná. Vlastníkem pozemku jsou v ideálním spolupodílovém vlastnictví: 1. Leopold Levák, Julia Fučíka 66/17, Poštorná, 691 41 Břeclav 1/2 2. Anna Leváková, Julia Fučíka 66/17, Poštorná, 691 41 Břeclav 1/2 U pozemku souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Na pozemku parc. č. 681 je postavena stavba rodinného domu č. p. 66. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. 681 z LV č. 687 nachází v zóně 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně. - 4 -
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Břeclav 1 267 1 267 000 1 000,00 0,80 800,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Valtice 1 900 1 900 000 1 000,00 0,80 800,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Břeclav 2 694 2 990 000 1 109,87 0,80 887,90 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Břeclav - Charvátská Nová Ves 2 124 1 950 000 918,08 0,80 734,46 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Břeclav - Charvátská Nová Ves 1 030 1 030 000 1 000,00 0,80 800,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Břeclav 1 523 1 446 850 950,00 0,80 760,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena 797,06 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 681 84 797 1 / 1 66 948 Celková výměra pozemků: 84 Hodnota pozemků celkem: 66 948 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 66 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Břeclavi a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 3. čtvrtletí 2014. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.N.P. 1.N.P. 41,00 m 2 1,00 41,00m 2 1.N.P. - celkem 41,00 m 2 41,00 m 2-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Břeclav - Poštorná 150,00 722 4+1 999 000 6 660 0,85 5 661 Jedná se o řadový krajní rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Ladná 89,00 0 3+1 550 000 6 180 0,85 5 253 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na zemní plyn - waw. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Rakvice 150,00 355 4+1 999 000 6 660 0,85 5 661 Jedná se o vnitřní řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Velké Bílovice 136,00 505 3+1 660 000 4 853 0,85 4 125 Jedná se o vnitřní řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Kostice 175,00 925 3+1 960 000 5 486 0,85 4 663 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Ladná 262,00 745 3+1 1 170 000 4 466 0,85 3 796 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 66 v Břeclavi, k. ú. Poštorná - 6 -
s příslušenstvím a pozemkem parc. 681 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 3 796 Kč/m 2 do 5 661 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 66 s příslušenstvím a pozemkem stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 4 900 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice - Klidná lokalita se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu Slabé stránky nemovitosti - Malá velikost a minimální vybavení rodinného domu - Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem je v podílovém vlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 4 900 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 66 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 4 900 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 41,00 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 41,00 m 2 x 4 900 Kč/m 2 = 200 900 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 66 s příslu-šenstvím a pozemkem z LV č. 687 v Břeclavi, k. ú. Poštorná stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 200 900 Kč, po zaokrouhlení slovy: dvěstětisíc Kč 200 000 Kč Obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu výši 1/2 činí 200 000 Kč x 1/2 = Anny Levákové ve slovy: jednostotisíc Kč 100 000 Kč - 7 -
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 687 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti rodinného domu č. p. 66 a pozemku parc. č. 681 z LV č. 687 v Břeclavi, k. ú. Poštorná, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 100 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 687 nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č. 687 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti rodinného domu č. p. 66 a pozemku parc. č. 681 z LV č. 687 v Břeclavi, k. ú. Poštorná, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění slovy: jednostotisíc Kč 100 000 Kč - 8 -
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 687 ze dne 14.10.2014 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína 12.11.2014 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3105/134/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3105/134/2014. - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy - 14 -
Fotodokumentace nemovitosti Pohled jihovýchodní Pohled západní Pohled do dvora - 15 -
Mapa oblasti - 16 -