- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2628-585/2015 o odhadu ceny obvyklé (spoluvlastnického podílu ve výši 1/2) na pozemku parc.č. 146/37, vše v k.ú. Trávník u Osic, obci Osice, okresu Hradec Králové (LV 350) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL. M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00106/15 Podle stavu ke dni 23.11.2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 25.11.2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek Kraj: Královehradecký Okres: Hradec Králové Obec: Osice Katastrální území: Trávník u Osic 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 350 pro k.ú. Trávník u Osic ze dne 12.11.2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00106/15-128 o ustanovení znalce ze dne 12.11.2015. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 350 zapsán: Horký Eduard, Zlíč 79, 55203 Česká Skalice podíl 1/6 Horký Jiří, Nerudova 684, 55203 Česká Skalice podíl 1/2 Horký Josef, Švermova 823, 55203 Česká Skalice podíl 1/6 Švarcová Jaroslava Mgr., K Chaloupkám 81, 50321 Stěžery podíl 1/6 Omezení vlastnického práva na LV č. 350: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/2 Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu blíže viz LV v příloze
- 3-5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek se nachází v Královehradeckém kraji, obci Osice, k.ú. Trávník u Osic, cca 1,5 km severně vzdušnou čarou od zastavěného území obce, u železniční tratě. Přístup k pozemkům je z pozemku parc.č 146/38, ve vlastnictví České republiky. Na pozemku se nenachází žádné stavby, trvalé porosty ani venkovní úpravy. Jedná se o zemědělský pozemek. Popis pozemků: Parc.č. 146/37 orná půda o výměře 14 190 m 2 6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 350
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. V současné době se v okrese Hradec Králové a okolí běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka je v převisu nad poptávkou. V okolí nemovitosti se nabízí zemědělské pozemky v rozmezí cca 22 26,- Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonitě, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci pozemek 1 lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 objektivizační koeficient, názor znalce výsledná cena za m 2 Přelouč-Lohenice, okr. Pardubice 882 350 0,85 35 294 21 1,00 21,25 pozemek 2 Bělušice, okr. Kolín 519 662 0,85 19 987 22 1,00 22,10 pozemek 3 Týniště nad Orlicí 380 000 0,85 16 956 19 1,00 19,05 pozemek 4 Heřmanův Městec 408 650 0,85 16 346 21 1,00 21,25 průměrná indexovaná hodnota 20,91 Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním 14 190 20,91 296 746 Srovnávací hodnota celkem 296 746,- Kč
- 5 - Ocenění spoluvlastnického podílu: Cena obvyklá nemovitosti: Spoluvlastnický podíl 1/2: 296 746,- Kč 148 373,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (zaokrouhleno): 148 380,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 148 380,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši 1/2) pozemku parc.č. 146/37, vše v k.ú. Trávník u Osic, obci Osice, okresu Hradec Králové (LV 350)je stanovena ke dni 23.11.2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, bonitu, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 148 380,- Kč.
- 6 - C. Rekapitulace Cena obvyklá, nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši 1/2) na pozemku parc.č. 146/37, vše v k.ú. Trávník u Osic, obci Osice, okresu Hradec Králové (LV 350) činí 148 380,- Kč Slovy: jedno-sto-čtyřicet-osm-tisíc-tři-sta-osmdesát-korun-českých V Ostravě, 25.11.2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2628-585/2015 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: 1) Mapa širších vztahů 2) Srovnávané nemovité věci 3) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 350
Příloha č.1: Mapa širších vztahů - 8 -
- 9 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Prodej pole 35 294 m², Přelouč Lohenice, okr. Pardubice 882 350,- Kč (25,- Kč za m²) Zemědělské pozemky - orná půda 34179m2, travnatý porost 823m2; 292m2 - lesní pozemek. Pozemky jsou ve třech katastrech i celcích nedaleko od sebe. Všechny jsou rovinaté, obdělávané na základě nájemní smlouvy s výpovědní lhůtou 1rok. BPEJ: 35600-1,8ha; 32110-1,7ha atd. V blízkosti jsou Mělické rybníky, město Přelouč 3km. Nemovitá věc č. 2 Prodej pole 19 987 m², Bělušice, okr. Kolín 519 662,- Kč (26,- Kč za m²) Orná půda v katastru obce Bělušice na Kolínsku. Jedná se o jeden celek s bonitou 17 Kč/m2. Pozemky jsou pronajaté na dobu určitou do 31.12. 2021. Nemovitá věc č. 3 Prodej zemědělský pozemek 16 956 m² Týniště nad Orlicí, okr. Rychnov nad Kněžnou 380 000,- Kč (22 Kč za m²) Pozemek o rozloze 16 956 m2 poblíž Týniště nad Orlicí, necelých 20 km od Hradce Králové. Parcela je na jedné straně ohraničena dubovým lesíkem v mírném svahu, na opačném konci řekou Orlicí. K pozemku vede lesní komunikace, lokalita je tichá, v okolí je několik rekreačních chatek. Nemovitá věc č. 4 Prodej pole 16 346 m², Heřmanův Městec, okr. Chrudim 408 650,- Kč (25 Kč za m²) Pole - trvalý travní porost o celkové výměře 16 346 m2 nedaleko za obcí Heřmanův Městec.