ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 281-52.17 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č.1692/15 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Jirkov, k.ú. Jirkov Adresa nemovité věci: Pionýrů 1692, 431 11 Jirkov Vlastník stavby: bytové družstvo Chomutov Stavební, Husova 2079/10, 430 03 Chomutov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: bytové družstvo Chomutov Stavební, Husova 2079/10, 430 03 Chomutov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Aukční centrum Bussmark Adresa objednavatele: Štúrova 1701/55, 14000 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslava Luňáčková Nedašovská 354/9, 15521 Praha 5 - Zličín IČ: 86999826 telefon: 777738918 e-mail: odhadylunackova@gmail.com Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 570 000 Kč Stav ke dni : 1.9.2017 Datum místního šetření: Za přítomnosti: objednatele Počet stran: 13 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 19.9.2017 Ing. Jaroslava Luňáčková
NÁLEZ Přehled podkladů -Výpis z katastru nemovitostí LV 3012, k.ú. Jirkov, obec Jirkov, okres Chomutov. -Kopie katastrální mapy k.ú. Jirkov, vyhotovená z internetového serveru Nahlížení do katastru. - Informace a údaje sdělené objednatelem - Skutečnosti zjištěné na místě Místopis Nemovitost se nachází v panelovém řadovém bytovém domě. Dům je situován v ulici Pionýrů v obci Jirkov, v okrese Chomutov, v Ústeckém kraji. Město Jirkov (německy Görkau) leží na severozápadě Čech v Ústeckém kraji, v okrese Chomutov. Patří do chomutovské aglomerace, ve městě samotném žije asi 20 tisíc obyvatel. Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Bytový dům č.p.1692: Bytový dům je situován v k.ú. Jirkov v obci Jirkov. Jedná se o panelový řadový dům z roku osmdesátých let minulého století. Má jedno podzemní a osm nadzemních podlaží. Bytový dům je po kompletní rekonstrukci, má nové stoupačky, vodu v plastu, nové vstupní dveře, nový výtah. Střecha je po rekonstrukci a objekt je zateplen. Vytápění je ústřední dálkové. Stavebně technický stav domu je velmi dobrý a odpovídá stáří a provedené rekonstrukci a modernizaci a prováděné pravidelné údržbě. Bytová jednotka č.1692/15 Bytová jednotka o dispozici 3+1 je situována v 5NP. Byt je v původním stavu s umakartovým jádrem. Původní kuchyňská linka s plynovým sporákem. Celková výměra bytu je 64,58m 2. K bytu patří komora a sklep. K bytu náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 25/1000 na společných částech domu č.p.1692 a č.p.1693 a na pozemku parc.č.4951 a parc.č.4952. Pozemky: Dle listu vlastnictví č.3012 je součástí ocenění spoluvlastnický podíl o velikosti 25/1000 na pozemcích: - parc.č.4951 - zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 217m 2. - parc.č.4952 - zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 217m 2. 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Bytová jednotka č.1692/15 2. Hodnota pozemků 2.1. Pozemky 3. Výnosová hodnota 3.1. Bytová jednotka č.1692/15 4. Porovnávací hodnota 4.1. Bytová jednotka č.1692/15 OBSAH - 2 -
1. Věcná hodnota staveb 1.1. Bytová jednotka č.1692/15 OCENĚNÍ Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy byt 3+1: 64,58 * 1,00 = 64,58 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 64,58 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní S 5,60 100 1,00 5,60 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00-3 -
Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K4: 1,0000 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,00 35 175 20,00 1,2000 2. Svislé konstrukce S 18,80 100,00 1,00 18,80 18,80 35 140 25,00 4,7000 3. Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,20 35 140 25,00 2,0500 4. Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,30 35 110 31,82 1,6865 5. Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,40 2 60 3,33 0,0799 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,70 2 55 3,64 0,0255 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 6,90 35 65 53,85 3,7157 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 2 50 4,00 0,1240 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,10 35 50 70,00 1,4700 10. Schody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,00 35 140 25,00 0,7500 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,20 35 65 53,85 1,7232 13. Okna S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,40 2 65 3,08 0,1663 14. Povrchy podlah S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 35 50 70,00 2,1700 15. Vytápění S 4,70 100,00 1,00 4,70 4,70 35 50 70,00 3,2900 16. Elektroinstalace S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,20 2 50 4,00 0,2080 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 2 50 4,00 0,0160 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,30 2 50 4,00 0,1320 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,20 2 50 4,00 0,1280 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 2 50 4,00 0,0160 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,10 2 50 4,00 0,0840 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,80 35 50 70,00 1,2600 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100,00 1,00 3,80 3,80 35 50 70,00 2,6600 24. Výtahy S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,30 2 50 4,00 0,0520 25. Ostatní S 5,60 100,00 1,00 5,60 5,60 2 55 3,64 0,2038 Opotřebení: 27,9 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 9 630,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1400 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 21 370,70 Plná cena: 64,58 m 2 * 21 370,70 Kč/m 2 = 1 380 119,81 Kč Koeficient opotřebení: (1-27,9 % /100) * 0,721 Bytová jednotka č.1692/15 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 995 066,38 Kč - 4 -
Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 25 / 1 000 Bytová jednotka č.1692/15 - zjištěná cena = 995 066,38Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. Pozemky Porovnávací metoda Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2713, k.ú. Velká Víska, obec Hořovice, okres Beroun vyhotoveného internetového serveru nahlížení do katastru je součástí oceňované bytové jednotky č. 1239/223 podíl na pozemku - - parc.č. 942/26 výměra 434 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - parc.č. 942/27 výměra 438 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - parc.č. 942/28 výměra 451 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Přehled srovnatelných pozemků: Název: Prodej pole 1 851 m2 Lokalita: Jirkov, okres Chomutov Popis: Pozemek s možností výstavby v klidné lokalitě města Jirkova. Nachází se mezi Novým Březencem a Olejomlýnským parkem nedaleko restaurace Bremen. Od centra je vzdálený několik minut chůze. Pozemek má výměru 1.851 m2 a je vedený v katastru nemovitostí jako ovocný sad. K výstavbě domu je nutné zažádat o vynětí zastavěné plochy ze zemědělského půdního fondu. Elektřina se dá napojit od sousedního domu, stejně připojení vody je přes cestu, která vede před pozemkem. Kanalizace zde není, bude nutné vybudovat ČOV. Lokalita poskytuje klid, bohatou zeleň, pozemek je dobře přístupný a nedaleko se nachází město Jirkov s kompletní občanskou vybaveností. Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,95 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] KC [ Kč/m 2 ] 1 690 000 1 851 913,02 0,95 867,37 Název: Prodej komerčního pozemku 6 519 m2 Lokalita: Chomutovská, Jirkov Popis: Pozemek o velikosti 6.519m2 v centru města. Jedná se o pozemek s možností širšího - 5 -
využiti. Pozemek z jedné strany hraničí s areálem pily Jirkov a z druhé strany s novostavbami rodinných domu. Z inženýrských sítí je pozemek napojen na elektřinu 230V, 400V a kanalizací. Vodovodní přípojka je v těsné blízkosti pozemku. V těsné blízkosti se nachází autobusové nádraží a centrum města Jirkov, včetně veškeré občanské vybaveností: ZŠ, MŠ, MHD, banka, restaurace. Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,95 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] KC [ Kč/m 2 ] 2 690 000 6 519 412,64 0,95 392,01 Název: Prodej stavebního pozemku 900 m2 Lokalita: Pod Vodárnou, Jirkov Popis: Pozemek k výstavbě rodinného domu ve vyhledávané lokalitě Vinařice na severozápadní části Jirkova. Pozemek (v plánku označen č. 3) s výměrou 900 m2 je v připraveném GP situován jako parcela s výjezdem na budoucí komunikaci. V územním plánu obce je tato lokalita s celkovou výměrou 15.800 m2 vyznačena jako plocha určená pro výstavbu RD. Nově byla podle pozemku rozděleném geometrickým plánem na 16 parcel vybudovaná kanalizace splašková i dešťová a u spodní hranice je trafostanice pro napojení nových parcel podobně jako přípojný bod plynu a obecního vodovodu. Na novou obslužnou komunikaci navazující na hlavní silnici je vydáno rozhodnutí o umístění stavby podobně jako na vedení sítí. Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,95 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] KC [ Kč/m 2 ] 441 000 900 490,00 0,95 465,50 Zjištěná průměrná jednotková cena 574,96 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 4951 217 580,00 125 860 nádvoří zastavěná plocha a nádvoří 4952 217 580,00 125 860-6 -
Obvyklá cena před korekcí ceny 251 720 spoluvlastnický podíl na pozemku * 25,00 / 1 000,00 = 6 293,00 Celková výměra pozemků 434 Hodnota pozemků celkem 6 293 3. Výnosová hodnota 3.1. Bytová jednotka č.1692/15 Obvyklé nájemné v této lokalitě se pohybuje okolo 110 Kč/m2/měsíc. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Obytné prostory Bytová jednotka č.1692/15 65 1 301 7 000 84 000 4,50 Celkový výnos za rok: 84 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 65 Reprodukční cena RC Kč 1 380 120 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro 1 301 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 84 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 70 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 58 800 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,15 % * RC Kč/rok 2 070 Opravy a údržba 0,10 % * RC Kč/rok 1 380 Správa nemovitosti 0,20 % * RC Kč/rok 2 760 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 6 210 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 52 590 Míra kapitalizace % 4,50 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení Kč 1 168 667 do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Kč 600 000 Výnosová hodnota Cv Kč 568 667-7 -
4. Porovnávací hodnota 4.1. Bytová jednotka č.1692/15 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 56,01 m 2 Plocha pozemku: 361,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: Prodej bytu 3+kk 57 m2 Partyzánská, Chomutov Byt o velikosti 3+kk, v osob. vlastnictví, nacházející se ve zvýšeném přízemí cihlové zástavby, poblíž centra (vedle zubní kliniky a soudu), ul. Partyzánská, Chomutov. Byt prošel celkovou rekonstrukcí - plast. okna, elektroinstalace, zděné jádro, obklady, dlažba, rozvody vody a odpadu, renovace původních, dřevěných parket, kuch. linka. Na chodbě v bytě komora, vhodná např. jako úložný prostor. Součástí bytu jsou sklepní a půdní prostory. Samotný dům po kompletní revitalizaci, dohromady pouze osm byt. jednotek, což zaručuje klid a soukromí. Dům je zateplen, nová fasáda a střešní krytina. Parkovat lze v uzavřeném dvoře, který náleží k domu, jinak také před domem. V blízkosti veškerá obč. vybavenost. Jedná se o zajímavou lokalitu. Se zajištěním financování pomůžeme. Užitná plocha: 57,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní vlastnictví 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 750 000 57,00 13 158 0,69 9 025 Název: Prodej bytu 3+kk 58 m2 Lokalita: Tomáše ze Štítného, Chomutov Popis: Byt dispozičně řešený jako 3+kk v osobním vlastnictví, který se nachází v přízemí revitalizovaného cihlového domu. Byt je v původním, udržovaném stavu vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ. Skládá se z předsíně, koupelny s vanou a WC, dvou samostatných pokojů a obývacího pokoje spojeného s kuchyňským koutem. Nachází se v klidné, velmi žádané lokalitě nedaleko Podkrušnohorského zooparku, aquaparku a Kamencového jezera. Veškerá občanská vybavenost je v blízkém okolí. Za domem je travnatý pozemek, který lze užívat a který náleží ke Společenství vlastníků jednotek. Užitná plocha: 58,00 m 2-8 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní vlastnictví 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 869 000 58,00 14 983 0,77 11 561 Minimální jednotková porovnávací cena 9 025 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 10 293 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 11 561 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci 10 293 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 56,01 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ 576 511 Kč 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Bytová jednotka č.1692/15 995 066,40 Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. Pozemky 6 300,- Kč 3. Výnosová hodnota 3.1. Bytová jednotka č.1692/15 568 666,70 Kč 4. Porovnávací hodnota 4.1. Bytová jednotka č.1692/15 576 511,- Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku 576 511 Kč 568 667 Kč 1 001 359 Kč 6 293 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u - 9 -
nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. Pro objektivizaci obvyklé ceny bytové jednotky je vedle porovnávacího způsobu ocenění provedeno ocenění výnosovou hodnotou. Výnosová metoda je zjištěním výnosové hodnoty nemovitosti. Výnosová hodnota je součtem přepokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitosti odúročených na současnou hodnotu. Pro stanovení výnosové hodnoty jsou využívány obvyklé ceny nájmů pro pronajímatelné prostory nemovitosti v daném místě a čase. Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - bytové jednotky č. 1692/15 s podílem na společných částech domů čp. 1692 a 1693 a pozemků parc.č.4951 a parc.č.4952, vše k.ú. Jirkov, obec Jirkov, okres Chomutov ve výši odpovídající porovnávací a výnosové hodnotě 570 000,- Kč Slovy: pětsetsedmdesáttisíc Kč V Praze, 19.9.2017 Ing. Jaroslava Luňáčková Nedašovská 354/9 155 21 Praha 5 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 281-52.17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 281-52.17. - 10 -
Pozemek p.č. 4951 v k.ú. č. 660761 Mapa oblasti - 11 -
Pozemek p.č. 4951 v k.ú. č. 660761 Pozemek p.č. 4951 v k.ú. č. 660761-12 -
- 13 -