ZNALECKÝ POSUDEK č. 729-34/2016 o ceně obvyklé bytové jednotky číslo 763/5 zapsané na listu vlastnictví číslo 3671 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Aš a obec Aš, včetně podílu ve výši 825/10000 na společných částech budovy č.p. 763 a na pozemku p.č.st.983/1 ( budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 3646 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Aš a obec Aš ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 25.8.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 4 strany přílohy. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření. V Praze 25.8.2016 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 242/16-40 ze dne 24.6.2016 vypracovat ocenění nemovitosti, a to o ceně obvyklé bytové jednotky číslo 763/5 zapsané na listu vlastnictví číslo 3671 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Aš a obec Aš, včetně podílu ve výši 825/10000 na společných částech budovy č.p. 763 a na pozemku p.č.st.983/1 ( budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 3646 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Aš a obec Aš ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č.783/5 Adresa předmětu ocenění: Smetanova 763/8 352 01 Aš Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Aš Katastrální území: Aš Počet obyvatel: 13 204 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 060,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 691,00 Kč/m 2 3. Prohlídka posuzované bytové jednotky Prohlídka posuzované bytové jednotky byla provedena dne 18.8.2016 za přítomnosti vlastníka pana Hůrky a nájemce pana Welsera. 2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 3671 pro obec Aš, katastrální území Aš. 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Aš vyhotovená u ČÚZK obsahující posuzovaný pozemek p.č.st. 983/1. 4 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne 18.8.2016 v bytě a u objektu obsahujícím posuzovanou bytovou jednotku a o širších vztazích. 5 ) Údaje zjišťované o srovnatelných nemovitostech na realitních serverech I-Dnes,Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Portaldražeb.cz,Exdražby.cz a OKdražby.cz. 6 ) Část Prohlášení vlastníka k budově č.p. 763 obsahující identifikační údaje o bytové jednotce č. 763/5 postoupená nájemcem. 7) Nájemní smlouva k posuzované bytové jednotce předložená vlastníkem a nájemcem při místním šetření. 8 ) Údaje zjišťované o vybraných srovnatelných nemovitostech v obci Aš. 3
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 3671 pro obec Aš, kat. území Aš je jako výhradní vlastník posuzované bytové jednotky č.763/5 uveden: 2 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí povinné v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady byly znalcem zjištěny v rozsahu nájemní smlouvy k posuzované bytové jednotce ( viz příloha posudku č.1 ) předložené vlastníkem a nájemcem při místním šetření - tato závada bude v posudku vyčíslena zvlášť. Jiné závady nebyly ani zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sděleny. Práva - nebyla znalcem zjištěna, ani zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sdělena. 6. Dokumentace a skutečnost a ) Dle údajů evidovaných v KN je posuzovanou nemovitostí bytová jednotka 763/5 vymezená v objektu č.p.763 - obec Aš, katastrální území Aš - evidenční údaje v KN odpovídají skutečnosti. b) Výměry jednotlivých místností u bytové jednotky č.763/5 a rozsah příslušenství byly převzaty z části Prohlášení vlastníka budovy č.p.763 týkající se dotčeného bytu č.763/5 postoupeného nájemcem -viz. příloha posudku č.2. 4
7. Celkový popis nemovité věci Posuzovaná b.j. číslo 763/5 ( dispozičně 1+1 ) se nachází v 3.NP bytového objektu č.p.763, který je součástí původní bytové zástavby obce Aš, ulice Smetanova z první poloviny minulého století. Území je stavebně dokončeno a objekt je napojen na veškeré inž. sítě v rozsahu voda, elektřina,kanalizace,plyn. Vzdálenost do centra obce je cca 500 m. Objekt má opravenou fasádu a byla provedena výměna oken ve společných prostorech a oprava vstupních dveří. 5
Vlastní bytová jednotka má společnou koupelnu s WC, kdy se současně v této místnosti nachází plynový kotel pro vytápění bytu a ohřev TUV. Kuchyňská linka je osazena plynovým sporákem, krytiny podlah jsou v obytných místnostech z PVC, okna jsou vyměněna za plastová. K datu prohlídky nebyl byt trvale užíván, je zde odpojena elektřina a plyn. Bytová jednotka má příslušenství v rozsahu: Sklepní kóje o výměře 6,5 m2 Půdní prostor o výměře 13,00 m2 8. Stanovení způsobů ocenění Stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V návaznosti na shora na shora uvedené byly zvoleny níže uvedené pomocné způsoby ocenění: 6
8.1.) bytová jednotka č.763/5 a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že oceňovací předpis ( oceňovací vyhláška ) je od 12.2.2016 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích cenovou odlišnost posuzované nemovitosti vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním období zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti. c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které byly v posledních letech zobchodovány, nebo jsou v současné nabídce. Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je přisouzena váha 3 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti od nemovitosti typové je omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti posuzované nemovitosti od srovnávací přesně postihnout ). 8.2.Ocenění závady Závada zjištěná znalcem v rozsahu nájemní smlouvy k posuzované bytové jednotce ( viz příloha posudku č.1 ) předložené vlastníkem a nájemcem při místním šetření bude hodnotově vyčíslena jako předpokládaný rozdíl mezi výnosem z nájmu v obvyklé výši v daném místě a čase a výnosem dle nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou k posuzovanému bytu. 7
B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,05 okolí - v okolí lokální výskyt konfliktních skupin obyvatel 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 8
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1,050 i = 2 bytová jednotka č. 763/5 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - standardní pozemek v intravilánu obce zastavěný objektem bydlení II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené 9
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 691,- 1,050 725,55 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St.983/1 175,00 725,55 126 971,25 Stavební pozemek - celkem 175,00 126 971,25 Pozemek - zjištěná cena = 126 971,25 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemek = 126 971,25Kč 126 971,25 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 126 971,25 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 000 Základní cena ZC (příloha č. 27): 8 282,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy chodba: 3,20 * 1,00 = 3,20 m 2 WC + koupelna: 2,20 * 1,00 = 2,20 m 2 kuchyně: 12,7 * 1,00 = 12,70 m 2 pokoj: 16,20 * 1,00 = 16,20 m 2 půda: 13,00 * 0,10 = 1,30 m 2 sklep: 6,5 * 0,10 = 0,65 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 36,25 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 10
4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 16 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (16 + 15)= 0,845 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,845 = 0,783 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 8 282,- Kč/m 2 * 0,783 = 6 484,81 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 36,25 m 2 * 6 484,81 Kč/m 2 * 1,000 * 1,050= 246 828,08 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 246 828,08 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 126 971,25 Kč Spoluvlastnický podíl: 825 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 126 971,25 Kč * 825 / 10 000 = 10 475,13 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 10 475,13 Kč Bytová jednotka č. 763/5 - zjištěná cena = 257 303,21 Kč Výsledná cena dle cenového předpisu po zaokrouhlení dle 50: 257 300,- Kč 11
B2 ) Ocenění pomocí přímého porovnání - bytová jednotka č.763/5 1 ) Rozhodné skutečnosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza cen dostupných srovnatelných nemovitostí obdobných k posuzované nemovitosti, tzn. bytů o výměře do 50m2 umístěných ve zděných objektech v lokalitě obce Aš. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří. a ) vybrané srovnatelné nemovitosti a1 ) srovnatelná nemovitost č.1 nabídka bytu - Aš, ulice Kamenná byt 2+1, 48 m2,cihlová konstrukce, nabídková cena 450 000,-Kč, ( v nabídce k 25.8.2016 ) 12
a2 ) srovnatelná nemovitost č.2 nabídka bytu - Aš, ulice Kamenná byt 2+1, 50 m2,cihlová konstrukce, nabídková cena 450 000,-Kč, ( v nabídce k 25.8.2016 ) 13
A3 ) srovnatelná nemovitost č.3 nabídka bytu - Aš, ulice Nádražní byt 1+1, 37 m2,cihlová konstrukce, nabídková cena 330 000,-Kč, ( v nabídce k 25.8.2016 ) 14
b ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy objektu a umístění bytu v objektu K2 koeficient velikost bytu ( užitných ploch ) K3 koeficient architektonického vzhledu stavby K4 koeficient technického stavu K5 koeficient úpravy dle velikosti a druhu příslušenství (terasa,balkon,lodžie) K6 koeficient zohledńující pakrovací možnosti (garáž) K7 koeficient validity informací ( nabídka=x0,85,skutečný prodej =1 ) I index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5*k6*k7 lokalita cena Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 K8 l srovnatelná cena Aš, Kamenná 450 000 0,97 0,87 1,2 0,95 1 1 0,85 0,82 300 914 Aš, Kamenná 450 000 1,05 0,85 1 1,15 1 1 0,85 0,87 342 502 Aš,Nádražní 330 000 1,2 1,1 1,05 0,95 1 1 0,85 1,12 413 357 summa 1 056 772 průměr 352 257 c) vážený průměr pomocných hodnot váha cena dle oceňovací vyhlášky 257300 Kč 1 přímé porovnání 352 257 Kč 3 vážený průměr cen 328 518 Kč B3 ) stanovení ceny obvyklé a) - bytová jednotka č.763/5 V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí na 330 000,- Kč. 15
B4 ) Závady Závady, které prodejem nemovitostí povinné v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady byly znalcem zjištěny v rozsahu nájemní smlouvy k posuzované bytové jednotce ( viz příloha posudku č.1 ) předložené vlastníkem a nájemcem při místním šetření - tato závada je hodnotově vyčíslena jako rozdíl mezi výnosem z nájmu v obvyklé výši v daném místě a čase a výnosem dle nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou k posuzovanému bytu. a) Stanovení obvyklé výše nájemného. V dané lokalitě Aš jsou v současné době v nabídce malometrážní byty do 50 m2 v ceně nájemného včetně služeb v rozsahu 5000,- Kč/měsíc až 5300,- Kč/měsíc s tím, že v této ceně jsou kalkulované služby ve výši 1 000,-Kč/ měsíc. Současně se jedná o nabídkové ceny, kdy skutečné reálné nájemné se uzavírá ve výši o cca 20% nižší. Nabídka nájmů u malometrážního bytu (do 40m2) k 25.8.2016 16
Kalkulace obvyklého měsíčního nájemného za malometrážní byt do 40 m2. nabídková cena včetně služeb reálné nájemné (-20%) cena služeb cena bez služeb 5000 Kč 1000 Kč 4000 Kč 3200 Kč 5300 Kč 1000 Kč 4300 Kč 3440 Kč průměrné nájemné za malometrážní byt 3 320 Kč b ) hodnotové vyčíslení závady jako rozdíl mezi výnosem z nájmu v obvyklé výši v daném místě a čase a výnosem dle nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou k posuzovanému bytu. obvyklé nájemné za srovnatelný byt 3 320 Kč nájemné na posuzovaný byt dle smlouvy 2 000 Kč měsíční rozdíl mezi nájemným obvyklým a nájemným dle smlouvy 1 320 Kč předpokládané období pro nájemné dle smlouvy od 1.11.2016 (vydražení nemovitého majetku) do 31.1.2018 (ukončení nájmu dle smlouvy na dobu určitou) - tj. celkem 15 měsíců 15 celkem rozdíl výše obvyklého nájemného a nájemného dle smlouvy za období od vydražení nemovitosti do ukončení nájmu -15 měsíců 19 800 Kč c ) Vyčíslení hodnoty závady : V návaznosti na shora uvedené skutečnosti činí hodnota závady na posuzovaném nemovitém majetku 19 800,-Kč. 17
C. REKAPITULACE o ceně bytové jednotky číslo 763/5 zapsané na listu vlastnictví číslo 3671 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Aš a obec Aš, včetně podílu ve výši 825/10000 na společných částech budovy č.p. 763 a na pozemku p.č.st.983/1 ( budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 3646 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Aš a obec Aš ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Cena obvyklá bez práv a závad = 330 000.-Kč. Slovy: Třistatřicet tisíc. C2 ) Cena závad. Závada v rozsahu nájemní smlouvy k posuzované bytové jednotce ( viz příloha posudku č.1 ) předložené vlastníkem a nájemcem při místním šetření - tato závada je hodnotově vyčíslena jako rozdíl mezi předpokládaným výnosem z nájmu v obvyklé výši v daném místě a čase a výnosem dle nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou k posuzovanému bytu = 19 800,-Kč. Slovy: Devatenácttisícosmset Kč. C3 ) Cena obvyklá včetně práv a závad = 310 200.-Kč Slovy: Třistadesettisícdvěstě Kč. Bytová jednotka má příslušenství v rozsahu: Sklepní kóje o výměře 6,5 m2 Půdní prostor o výměře 13,00 m2 V Praze 25.8.2016 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 729-34/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/2016. E. Přílohy: 1 ) Nájemní smlouva k posuzovanému nemovitému majetku 2 ) Část prohlášení vlastníka k posuzované bytové jednotce 18
19
20
21
22