ZNALECKÝ POSUDEK. č /2017. o ceně obvyklé nemovité věci a jejího příslušenství, a to:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 o ceně obvyklé nemovité věci a jejího příslušenství, a to: Objednavatel znaleckého posudku:exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní 14, Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Počet stran: 16 včetně titulního listu. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Č.j. 55 EX 255/16-45 uvedeného zadání : ze dne vypracovat ocenění nemovitosti dle níže Soudní exekutor ustanovuje za účelem určení ceny obvyklé nemovitosti a jejího příslušenství a vypracování znaleckého posudku k bytu č. 65/6 nacházející se v budově č.p. 64, 65, stojící na pozemcích p.č. St. 71 a p.č. St. 72, vše v katastrálním území Zhoř u Stříbra (dům a pozemky jsou zapsány na listu vlastnictví č. 130 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov, byt je zapsán na listu vlastnictví č. 146 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov) a to včetně podílu ve výši 943/6996 na společných částech domu a pozemků, soudního znalce v oboru ceny a odhady nemovitostí Ing. Josefa Pevného. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č.65/6 Adresa předmětu ocenění: Zhoř Zhoř LV: 146 Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Zhoř Katastrální území: Zhoř u Stříbra Počet obyvatel: 148 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 783,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 101,00 Kč/m 2 2

3 3. Prohlídka Prohlídka nemovité věci byla provedena z volně přístupných pozemků, a společných prostor domu. Povinný p. Tollar se na místní šetření nedostavil a neposkytnul údaje požadované ve Výzvě k místnímu šetření č.j. MO 14/2017 ze dne V návaznosti na ustanovení 336 odst. 4 o.s.ř. je zřejmé, že znalec v takovémto případě ocení nemovitost podle dostupných písemných dokladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které získá sám, viz. např. stanovisko odvolacího Městského soudu v Praze, č.j. 14 Co 405/2014 ze dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 255/16-45 ze dne požadující vypracovat ocenění v ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č.146 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Tachov, katastrální území Zhoř u Stříbra, obec Zhoř. 2 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený u ČÚZK bezúplatně Ex.úřadem Karlovy Vary - LV č.146 a č. 130, katastrální území Zhoř u Stříbra, obec Zhoř. 3 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Zhoř u Stříbra, obec Zhoř obsahující polohové identifikační údaje o posuzované nemovité věci 4) Údaje zjištěné při místním šetření dne u posuzované nemovité věci. 5) Údaje zjišťované o nabídkách srovnatelných nemovitostech na realitních serverech Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz a Portálu dražeb. 6) Části Prohlášení vlastníka budovy č.p.64,65 postoupené Ex. úřadem KV obsahující identifikační údaje o posuzované nemovité věci 5. Práva a závady Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. 6. Dokumentace a skutečnost a ) Dle údajů evidovaných v KN je posuzovanou nemovitostí bytová jednotka 65/6 vymezená v objektu č.p.64,65 umístěném na pozemku p.č. St.71, St.72 - obec Zhoř, katastrální území Zhoř u Stříbra - evidenční údaje v KN odpovídají skutečnosti. b) Výměry jednotlivých místností u bytové jednotky č.65/5 a rozsah příslušenství byly převzaty z části Prohlášení vlastníka budovy č.p.64,65 postoupené Ex. úřadem KV -viz. níže: 3

4 4

5 5

6 7. Celkový popis nemovité věci Posuzovaná b.j. číslo 65/6 ( dispozičně 3+1 ) se nachází v 1.NP bytového objektu č.p.65, který je součástí panelové bytové zástavby obce Zhoř - kolaudace Objekt obsahující posuzovanou bytovou jednotku je v původním stavu a je zde prováděna pouze nezbytná údržba. Do vlastní bytové jednotky nebyl vlastníkem umožněn přístup, znalec předpokládá nutnost rozsáhlejších stavebních úprav pro uvedení na současný standard bydlení. Bytová jednotka nemá dle údajů z prohlášení vlastníka příslušenství. 6

7 8. Stanovení způsobů ocenění Stanovení ceny obvyklé dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 443/2016 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu tj. indexem trhu s nemovitostmi, indexem polohy nemovitosti a indexem konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na výměru posuzovaného bytu a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu. Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v nabídce - ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 2 ( jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí, k dispozici jsou však jenom nabídkové ceny ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1. 7

8 B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,06 nabídka - byt v malé obci bez vybavenosti v neudržovaném domě 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,609 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,940 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,02 8

9 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - standardní pozemkem v intravilánu obce zastavěný bytovým domem II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,621 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, byt č.65/6 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,609 Index polohy pozemku I P = 1,020 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - standardní pozemek v intravilánu obce zastavěný bytovým domem II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 9

10 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,609 * 1,000 * 1,020 = 0,621 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0,621 62,72 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St ,00 62, ,96 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St ,00 62, ,96 Stavební pozemky - celkem 386, ,92 Pozemky - zjištěná cena = ,92 Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. pozemky = ,92Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = ,92 Kč 1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 57 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 16,30 * 1,00 = 16,30 m 2 pokoj: 16,56 * 1,00 = 16,56 m 2 pokoj: 20,15 * 1,00 = 20,15 m 2 kuchyň: 11,27 * 1,00 = 11,27 m 2 předsíň: 7,56 * 1,00 = 7,56 m 2 koupelna: 2,75 * 1,00 = 2,75 m 2 WC:,85 * 1,00 = 0,85 m 2 lodžie: 4,8 * 0,20 = 0,96 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 76,40 m 2 10

11 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu: Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 57 let: s = 1-0,005 * 57 = 0,715 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,715 = 0,437 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,609 Index polohy pozemku I P = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,437 = 5 481,73 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 76,40 m 2 * 5 481,73 Kč/m 2 * 0,609 * 1,020= ,78 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,78 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,92 Kč Spoluvlastnický podíl: 943 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,92 Kč * 943 / = 3 263,29 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,29 Kč = ,07 Kč Byt č.65/6 - zjištěná cena 1. byt č.65/ ,10 Kč 1.1. pozemky 3 263,28 Kč 1.2. Oceňovaný byt ,78 Kč = ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč 11

12 B2 ) Ocenění pomocí přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti Pro stanovení ceny dle přímého porovnání byla provedena analýza cen dostupných srovnatelných nemovitostí obdobných k posuzované nemovitosti, tzn. bytů obdobné velikosti umístěných v bytových v okolí do 15 km od posuzované nemovitosti. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří. a ) vybrané srovnatelné nemovitosti a1 ) srovnatelná nemovitost č.1 nabídka bytu - Bělá nad Radbuzou, Za Pivovarem byt 4+1, 83 m2, nabídková cena ,-Kč. 12

13 a2 ) srovnatelná nemovitost č.2 nabídka bytu - Třemešné, okr.tachov byt 3+1, 78m2,nabídková cena ,-Kč 13

14 a3 ) srovnatelná nemovitost č.3 nabídka bytu - Hostouň, Příkopy byt 4+1, 87 m2,nabídková cena ,-Kč 14

15 2 ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí a ) Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy objektu a umístění bytu v objektu K2 koeficient velikost bytu ( užitných ploch ) K3 architektonického vzhledu a širších vztahů s okolím K4 koeficient technického stavu K5 koeficient validity informací ( nabídka=x0,85,skutečný prodej=x1,0) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5 lokalita cena Kč vel.bytu (m2) K1 K2 K3 K4 K5 l cena po srovnání Bělá nad Radbuzou, Za Pivovarem ,8 0,9 0,85 0,75 0,85 0, Třemešné, okr.tachov ,8 1 0,9 0,75 0,85 0, Hostouň, Příkopy ,85 0,85 1 0,9 0,85 0, b ) vyhodnocení pomocných hodnot váha cena dle oceňovací vyhlášky Kč 1 přímé porovnání Kč 2 vážený průměr cen Kč B.3. ) Stanovení ceny obvyklé V návaznosti na shora uvedené pomocné hodnoty posuzovaného majetku stanovuji jeho celkovou cenu obvyklou k na ,- Kč. 15

16 C. REKAPITULACE cena obvyklá nemovité věci a jejího příslušenství, a to: činí ,-Kč. Slovy: DvěstědevadesátjedentisícKč. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem sděleny. Práva - nebyla zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo vlastníkem sdělena. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 21/