- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 4674-510/2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: bytové jednotky č. 616/9, umístěné v domě č.p. 616 na pozemku parc.č. 793/149 a spoluvlastnického podílu ve výši 76/755 na společných částech domu č.p. 616 na pozemku parc.č. 793/149 a na pozemku parc.č. 793/149, katastrální území Výškovice u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 2421) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00145/18 Podle stavu ke dni 7. 9. 2018 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 10. 9. 2018
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 616/9 Adresa nemovité věci: Šeříkova 616/29, 700 30 Ostrava Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Výškovice u Ostravy 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 7. 9. 2018 za účasti znalce a povinné (Věra Kučerová). 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2421 pro k.ú. Výškovice u Ostravy ze dne 22.8.2018. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00145/18-055 o ustanovení znalce ze dne 23. 8. 2018. Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 2421 zapsán: Kučera Petr, Šeříková 616/29, Výškovice, 70030 Ostrava Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Kučera Petr blíže viz LV ve veřejném rejstříku 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Ostrava, části Výškovice, při ul. Šeříkova, poblíž Základní školy Šeříkova, cca 400 m jižně od zastávky MHD bus Staré Výškovice. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve městě Ostrava je k dispozici veškerá občanská vybavenost, byt je umístěn cca 11 km od centra města. Přístup k nemovité věci je z pozemku parc.č. 793/249 (ve vlastnictví Statutárního města Ostrava).
- 3 - Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 616/9, umístěnou v domě č.p. 616 na pozemku parc.č. 793/149 a spoluvlastnickým podílem ve výši 76/755 na společných částech domu č.p. 616 na pozemku parc.č. 793/149 a na pozemku parc.č. 793/149, katastrální území Výškovice u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 2421). Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění ve vyhledávané lokalitě k bydlení, s dobrou dostupností občanské vybavenosti - dům po revitalizaci Negativa oceňované nemovité věci: - byt je umístěn ve 4.NP bez výtahu - předpoklad dalších investic na opravy a údržbu bytové jednotky 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Bytová jednotka č. 616/9 Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou, má jedno podzemní podlaží a 4 NP bez výtahu. V 1. PP se nachází 2 nebytové prostory - garáže a sklepní prostory. V 1.NP 4. NP se nachází celkem 11 bytových jednotek. Dům se nachází v dobrém technickém stavu po revitalizaci (nová okna, zateplení). Dům je v užívání od roku 1979. Společné prostory tvoří kolárna a kočárkárna. Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v panelovém bytovém domě č.p. 616 ve 4.NP ze 4.NP bez výtahu. Celková plocha bytu je 76,06 m 2 bez příslušenství (balkon 3,24 m 2 a sklepní kóje 1,00 m 2 ). Byt se skládá z pokoje (19,11 m 2 ), pokoje (19,52 m 2 ), pokoje (13,74 m 2 ), kuchyně (10,45 m 2 ), chodby (6,96 m 2 ), koupelny (2,56 m 2 ), WC (1,00 m 2 ) a komory (2,75 m 2 ). K bytu patří balkon a sklepní kóje (v 1.PP). Podlahy v obytných místnostech tvoří krytiny PVC, v ostatní místnostech jsou také krytiny PVC. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka (stáří 3 roky) a plynový sporák. Vybavení sanity tvoří vana, umyvadlo a WC. Okna jsou plastová. Dálkové vytápění bytu. Jádro je umakartové. K vlastnictví bytové jednotky č. 616/9 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 76/755 na společných částech domu č.p. 616 na pozemku parc.č. 793/149 a na pozemku parc.č. 793/149.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytové jednotky V současné době se v Ostravě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 300 až 2 000 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce, rovněž tak zohlednil v tomto koeficientu rozdílnost dat realizovaných převodů, kdy pomalu dochází k růstu cen. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková/ realizovaná korekce ceny na pramen, korekce nabídky a poptávky, faktor času výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 K1 K2 K3 K4 výsledná cena za m2 byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4 byt č.5 Šeříkova Lumírova Šeříkova č. 708/5 Břustkova 592/18 Výškovická 555/1 1 990 000 1 400 000 1 475 000 1 540 000 1 300 000 0,85 74 22 858 0,70 1,00 1,00 1,00 16 001 0,85 68 17 500 0,80 1,00 1,00 0,95 13 300 1,00 70 21 071 0,90 1,00 1,05 1,00 19 913 1,05 76 21 276 0,90 1,00 1,00 0,95 18 191 1,10 75,9 18 841 1,00 1,05 1,00 1,00 19 783 průměrná indexovaná hodnota 17 437 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 76,06 17 437 1 326 289 K1 - Koeficient úpravy na celkový stav bytu (byty č. 1,2, 3 a 4 jsou v lepším stavu) K2 - Koeficient úpravy na celkový stav domu (dům u bytu č. 5 je v horším technickém stavu) K3 - Koeficient úpravy na lokalitu (byty se nachází ve srovnatelných lokalitách) K4 - objektivizační koeficient (balkon, lodžie, podlaží, apod.) -byty č. 2 a 4 jsou ve vyšším patře s výtahem Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 1 326 289, - Kč 1 326 000, - Kč
- 6 - C. Rekapitulace 1) Cenu obvyklou nemovité věci: bytové jednotky č. 616/9, umístěné v domě č.p. 616 na pozemku parc.č. 793/149 a spoluvlastnického podílu ve výši 76/755 na společných částech domu č.p. 616 na pozemku parc.č. 793/149 a na pozemku parc.č. 793/149, katastrální území Výškovice u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 2421), odhaduji ve výši Slovy: jeden-milion-tři-sta-dvacet-šest-tisíc-korun-českých 1 326 000,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 10. 9. 2018 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4674-510/2018 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci
- 8 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 9 -
- 10 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1, 74 m², ul. Šeříkova, Ostrava-Výškovice Cena: 1 990 000 Kč Byt 3+1 s lodžií a komorou, OSVL, 1. np./ 4. np., na ul. Šeříková, Ostrava Výškovice. V kuchyni je nová kuchyňská linka na míru včetně vestavěných spotřebičů. Koupelna je zvětšená. V koupelně jsou nové obklady, dlažba, dekory, listely, umyvadlo se skříňkou, baterie, zrcadlo a vana. WC je zvlášť a s bidetovou sprchou. Nivelace podlah před položením plovoucí podlahy. Na podlahách jsou zátěžové plovoucí podlahy. Nové interiérové a vstupní dveře včetně obložek, vypínače a zásuvky. Nové omítky. Revize elektřiny. Nová elektroinstalace včetně elektro rozvaděče. Nové rozvody vody a odpadů v plastu. Dům je po celkové revitalizaci (plastová okna, zateplení, fasáda, nový vstup do domu a schránky). K bytu náleží sklepní koje. Zdroj: sreality.cz, září 2018 Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1, 68 m², ul. Lumírova, Ostrava-Výškovice Cena: 1 400 000 Kč Byt v osobním vlastnictví, 3+1 s balkonem, v 9 podlaží /13. V kuchyni nové rozvody el. v mědi, nová rohová kuchyňská linka s indukční deskou, vestavnou troubou a digestoří. V lince připraveno místo na pračku nebo myčku. V celém bytě nové zástrčky a vypínače v barvě stříbřitého kovu. Ve čtvercové předsíni veliká vestavná skříň se zrcadlovými dveřmi. V předsíni také výklenek umožňující vybudování komory. Koupelna a WC, oddělené. Podlaha v kuchyni a předsíni pokryta kvalitním vinylem. V obýváku nový koberec. Okna bytu dispozičně na východ a na jih. Balkon u čtvercové kuchyně. Plastová okna se žaluziemi. V bytovém panelovém domě jsou dva nové výtahy, ve společných prostorách je nově rozvedena elektřina v mědi. Zdroj: sreality.cz, září 2018 Nemovitá věc č. 3 Byt 3+1, 70 m², ul. Šeříkova č. 708/2, O. Výškovice Realizovaná cena: 1 475 000 Kč Byt 3+1 s lodžií. Byt je ve velmi zachovalém a udržovaném stavu. Má obložené bytové jádro keramickým obkladem, dřevěná kuchyňská linka, plovoucí podlaha. Byt má prostorné pokoje. Dům má plastová okna, voda a stoupačky jsou v plastu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 5/2018
- 11 - Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1, 76 m2, ul. Břustkova č. 592/19, O. Výškovice Realizovaná cena: 1 540 000,- Kč Byt 3+1 s lodžií a komorou, v osobním vlastnictví, v klidné části Výškovic. Byt má neprůchozí pokoje, je v 5. patře/7 p. V kuchyni je rohová kuchyňská linka s vestavnými spotřebiči, koupelna a WC je zděné s novou sanitou a keramickými obklady. V kuchyni a chodbě je plovoucí podlaha, v pokojích koberce. Novější interiérové dveře, omítky, elektřina částečně v mědi, plastová okna. Lodžie je orientovaná na jih. Dům je po celkové revitalizaci v r. 2007, na konci slepé ulice. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 4/2017 Nemovitá věc č. 5 Byt 3+1, 75,90 m2, ul. Výškovická č. 555/1, O. Výškovice Realizovaná cena: 1 300 000,- Kč Byt 3+1 s příslušenstvím, situovaný v 1NP/8NP v domě s výtahem. Byt má 3 pokoje, kuchyň, koupelnu, WC a předsíň. K bytu patří sklepní kóje v 1.PP a zasklená lodžie v ložnici. V obytných místnostech tvoří podlahy krytiny PVC a textilní krytiny, v ostatních prostorách dlažba. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a plynový sporák. Vybavení sanity tvoří vana, umyvadlo a WC. Okna v bytě jsou plastová. Jádro je zděné. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 11/2016