ZNALECKÝ POSUDEK číslo 9/2011 EURODRAŽBY.CZ a.s. 6 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) NEMOVITOST: Rodinný dům 2+1, 3+kk Adresa nemovitosti: Školní 737, Újezd u Brna Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Újezd u Brna, k.ú. Újezd u Brna, kód ČSÚ: 773 905, LV: 909 Ostatní stavby: Příslušenství RD Pozemky: 562, 563 Vlastník stavby: Hana Krejčí, Školní 737, 66453 Újezd u Brna, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Hana Krejčí, Školní 737, 66453 Újezd u Brna, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:085/2011-n, 28.2.2011 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail: info@eurodrazby.cz ZHOTOVITEL : Ing. František Hás Adresa zhotovitele: Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137 IČ: 64600459 telefon: +420604529836 e-mail: frhas@email.cz DIČ: CZ5604112250 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu), OBVYKLÁ CENA Současný stav 2 400 000 Kč Datum místního šetření: 14.3.2011 Datum zpracování : 16.3.2011 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 3 Měrovicích nad Hanou, dne 16.3.2011 Otisk razítka Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1960 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2009 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 2+1, 3+kk 163 / 0 0 1 354 1 010 213 100,00 KUPNÍ CENA 0 Kč Není známa. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 2 400 000 Kč Věcná hodnota 3 798 524 Kč Obvyklá cena 2 400 000 Kč - z toho hodnota pozemku 1 286 000 Kč - 2 -
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita vzdálena ca 17km jihovýchodně od středu krajského města Brna s kterým má autobusové spojení IDS i spojení po železnici - snadný příjezd na dálniční síť do 10-ti minut - rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj.vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn a elektřinu - rodinný dům je o 2b.j. (2+1 a 3+kk) a má dostatečné zázemí spočívající ve stodole, dílně, dvorku a zahradě Zápory nemovitosti: - dispoziční řešení rodinného domu nese stopy přizpůsobení se původní zástavbě před modernizací z r.2009, např.vjezd na oceňované pozemky pouze vraty v RD, byt po pravém soumezí stavebního pozemku je v jedné liniii, bez možnosti se rozšířit do plochy a místnosti jsou tak řazeny za sebou - stavba RD není zateplena a nevyhovuje tak již dnešním tepelně technickým požadavkům pro obytné budovy Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na její současnou věcnou hodnotu a zejména na porovnávací hodnotu ve výši 2 400 000,-Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 909 ze dne 21.2.2011. Snímek katastrální mapy ze dne 16.3.2011. Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ze dne 28.2.2011, č.j.085/2011-n od EURODRAŽBY, CZ a.s. Charakteristika obce Městečko Újezd u Brna se nachází v okrese Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šlapanice. Obec Újezd u Brna se rozkládá asi sedmnáct kilometrů jihovýchodně od centra Brna a osm kilometrů jižně od města Šlapanice. Úředně žije v katastru tohoto malého města zhruba 3070 obyvatel. Protéká zde řeka Litava. Děti školou povinné mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Újezd u Brna májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a dva stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městečko Újezd u Brna leží v průměrné výšce 195 metrů nad mořem. Celková katastrání plocha obce je 1307 ha, z toho orná půda zabírá sedmdesátpět procent. V obci Újezd u Brna je velmi rozšířené pěstování vína. Město Újezd u Brna je napojeno na krajské silnice 2. a 3.třídy, dálnice D1 a D2 jsou vzdáleny cca 11km. Obec je napojena na IDSJK autobusovou linkou se zastávkami v dostupné vzdálenosti. Železniční stanice se nachází přímo v městě Újezd u Brna. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v městě Újezd u Brna na okraji obce v klidné boční ulici Školní. Ulice Školní je snadno dostupná z ulice Nádražní, což je jedna z hlavních dopravních tepen města a součást krajské silnice jež prochází obcí s napojením na komunikace směr Brno a dálnice D2. - 3 -
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Exekuce. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru č.2606 v celkové výši 440 000,-Kč s příslušenstvím pro ACM Money Česká republika, a.s.. V-3717/2009-703 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 30.3.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 1.4.2009. Evidence v KN Právní zánik stavby Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Listina: Oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné ze dne 18.8.2010. Z-20039/2010-703 Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví 13D 1264/1999 Okresního soudu Brno-venkov ze dne 14.3.2002. Právní moc ke dni 17.4.2002. Pro: Krejčí Hana, Školní 737, 664 53 újezd u Brna. Z-4411/2002-734 Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Řadový vnitřní rodinný dům o jedné bytové jednotce 2+1 a jedné bytové jednotce 3+kk, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou, střecha je sedlová, pultová a plochá. Druh stavby - účel využití Jedná se o budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP 46.21.11, typ A s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle 2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Dispoziční řešení 1.NP: dílna 14m 2, sklad 8,2m 2, pokoj 9,7m 2, chodba 2,3m 2, zádveří 3,0m 2, pokoj s kuchyňským koutem 28,9m 2, chodba 4,9m 2, koupelna s WC 5,4m 2, pokoj 16,0m 2, průjezd 21,7m 2, WC 1,1m 2, chodba 3,5m 2, spíž 1,5m 2, koupelna 3,1m 2, pokoj 12,6m 2, kuchyně 11,4m2, pokoj 16,1m 2. Celková podlahová plocha rodinného domu činí 163,4m 2. Popis tech. stavu stavby Rodinný dům byl postaven v roce 1960 a v roce 2009 byla provedena dílčí modernizace domu v rozsahu - výměna rozvodů vody, kanalizace, vnitřních obkladů, hygienických zařizovacích předmětů a vybavení jedné kuchyně. Celkový technický stav objektu je vzhledem k prováděné průběžné údržbě a dílčím modernizacím dobrý, nejsou patrny žádné známky nadměrného opotřebení či poškození. Vybavení domu vzhledem k modernizaci koupelen a části kuchyní stále splňuje požadavky moderního bydlení. Příslušenství stavby K rodinnému domu patří zahrada s hospodářskou budovou, dvůr se zpevněnou plochou, přípojky od IS v rozsahu vodovod, zemní plyn, kanalizace a elektrika. - 4 -
Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy hurdiskové 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností PVC 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou mírně svažité a tvoří jednotný funkční celek. IS nacházející se v obci v rozsahu vodovod, kanalizace, elektrika, zemní plyn jsou na oceňované pozemky přístupné. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Nabídková cena v lokalitě se pohybuje v rozmezí 1000,-Kčm -2 až 1300,-Kčm -2. Po odečtení marže realitních kanceláří je reálná obvyklá jednotková cena 950Kčm -2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 562 377 950 358 150 zahrada 563 977 950 928 150 Celková výměra pozemků 1 354 Hodnota pozemků celkem 1 286 300 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 213,00 m 2 163,00 m 2-5 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor (213)*(4,74) = 1 009,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 009,62 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 213 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 009,62 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 876 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 923 000 Stáří roků 51 Další životnost roků 49 Opotřebení % 51,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 412 000 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Újezd u Brna 120,00 347 2 500 000 20 833 0,770 16 042 Dům je řadový, cihlový, s průjezdem do dvora a pěknou zahrádkou s možností vjezdu. RD 3+1 je přízemní s obytným podkrovím, probíhá zde celková rekonstrukce: nové omítky, rozvody vody a elektřiny, izolace, plastová okna, zateplení fasády ve dvorní části. Dispozice domu: přízemí: vtupní chodba, z které se vstupuje do obývacího pokoje propojeného s kuchyní a jídelním koutem(35m2), z toho je poté vstup do koupelny, francouzským oknem na dvůr a také po schodišti do podkroví: zde se nachází dva pokoje a šatna. Dům je určený k dokončení, např. obklady v koupelně, podlahová krytina, dveře a zárubně. Rodinný dům 3+1 se nachází v obcí Újezd u Brna, která je vzdálena 13 km od Brna, v obci je veškerá občanská vybavenost: škola, školka, lékař, pošta, restaurace, obchodní centrum, je zde i výborné dopravní spojení do Brna: vlaková stanice, autobusová stanice. Újezd u Brna 100,00 815 2 399 000 23 990 0,740 17 753 Přízemní rodinný dům v obci Újezd u Brna. Dům je vhodný k okamžitému nastěhování, z prostorné chodby 14 m2 se vstupuje do obývacího pokoje 18m2 a ložnice. Chodba dále pokračuje do kuchyně 20m2, z kuchyně vstup do koupelny s WC 16m2, dětského pokoje 18m2. Za domem jsou hospodářská stavení sloužící jako spižírna, dílny, úložné prostory. Na dvorku je posezení - dvůj je úpravný. Za domem velká udržovaná zahrada o velikosti 640m2. Obec Újezd u Brna je dobře situovaná cca 9 km od Brna, dostupnost MHD i vlak, veškerá infrastruktura v obci. Újezd u Brna 180,00 720 2 450 000 13 611 0,773 10 518 Jedná se o prvorepublikovou vilu z roku 1908 v obci Újezd u Brna, která se nachází 18 km od centra Brna. Dům je dvoupatrový s možností půdní nástavby. K domu náleží zahrada, průjezd, který může sloužit jako garáž a dům je podsklepený. Dispozice domu: v přízemí jsou tři pokoje, kuchyň, spíž, příprava na koupelnu, WC a veranda, ze které je vstup na dvůr, k hospodářským budovám a dílně. V patře je jeden pokoj, situovaný na jih o rozměru cca 25m2. Dům je řadový, v roce 1965 proběhla rekonstrukce střechy, která je sedlová z pálených tašek. Podlahy jsou dřevěné. V domě jsou dva komíny, jeden na plyn, druhý z karmy, který se může využít na krb. Budova by se dala využít i pro komerční účely, vzhledem ke své velikosti a k umístění při hlavní silnici. Plocha zahrady je 311 m2 a zastavěná plocha 409 m2. V obci je dobrá dopravní dostupnost, IDS, vlak, bus. Občanská vybavenost škola, školka, hospoda, potraviny, elektro. Průměrná cena 14 771 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 163,00 m 2 Porovnávací hodnota 2 400 000,- Kč - 6 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 909 ze dne 21.2.2011. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 16.3.2011. 1 Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ze dne 28.2.2011, č.j.085/2011-n od 1 EURODRAŽBY, CZ a.s. Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 771-09/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.771-09/2011. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Ing.František Hás, v.r. - 7 -
Fotodokumentace ze dne 14.3.2011. Kuchyň v bytě 2+1 Kopelna v bytě 2+1 Koupelna v bytě 3+kk Kuchyň s obývacím pokojem v bytě 3+kk Zahrada se stodolou - 8 -