ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5574/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Zábřeh nad Odrou Adresa nemovité věci: ul. Zimmlerova, 700 30 Ostrava Vlastník pozemku: Silvia Kubalová, ul. Krakovská 1112/28, 700 30 Ostrava-Hrabůvka, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Soudní komisařka JUDr. Radmila Buroňová Na Hradbách 2632/18, 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Petr Veverka Vratimovská 142, 739 32 Vratimov-Hor. Datyně telefon: 777 071 525 e-mail: petr.veverka@post.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely dědického řízení, 99 D 2141/2011 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 116 000 Kč Datum místního šetření: 5.11.2016 Stav ke dni : 23.11.2016 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 3 Ve Vratimově, dne 23.11.2016 Ing. Petr Veverka
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitosti, a to pozemku p.č. St.325/2 - zastavěná plocha a nádvoří v obci Ostrava, katastrální území Zábřeh nad Odrou, okres Ostrava-město. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v - 2 -
nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. Přehled podkladů 1) výpis z katastru nemovitostí KN v Ostravě, výpis z LV č. 3235 pro k.ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava 2) skutečnosti zjištěné na místě 3) snímek z katastrální mapy 4) územní plán města Ostravy 5) internetové nabídky realitních kanceláří s obdobnými pozemky SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Nemovitost se nachází v obci Ostrava, k.ú. Zábřeh nad Odrou, v místě zastavěném bytovými domy a rodinnými domy. Pozemek je situován za chodníkem v ul. Zimmlerova, ze které je rovněž přístupný. Na pozemku je postaven prodejní stánek. Přístup je ze zpevněné komunikace. Betonový povrch pozemku u stánku, je rozpraskán a je v horším tech. stavu. Tato úprava povrchu neovlivňuje cenu obvyklou. Silné stránky Pozemek je využíván ke komerčnímu využití, stojí na něm funkční prodejní stánek. Slabé stránky Stavba prodejního stánku není evidována v katastru nemovitostí. Znalci nebyly předloženy doklady o vlastnictví prodejního stánku, stojícího na oceňovaném pozemku. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 3 -
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Komentář: K pozemku má dle údajů uvedených v části C listu vlastnictví předkupní právo DD - finanční společnost, a.s., v likvidaci, IČO: 25380877,se sídlem Ostrava-Moravská Ostrava, Čs. legií 1268/16. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Pozemek p.č. St.325/2 Obsah tržního ocenění majetku Hodnota pozemků 1. Pozemek p.č. St.325/2 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemek Pozemek p.č. St.325/2 - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití zbořeniště, je dle schváleného Územního plánu města Ostravy situován v zóně Bydlení v bytových domech. Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m 2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Město Ostrava vydalo Obecně závaznou vyhlášku, kterou se vydává Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy, která nabyla účinnosti 1.1.2016. Dle této cenové mapy je stanovena cena pozemku v Ostravě - Zábřehu, v Zimmlerova ve výši 550,--Kč/m 2. daném místě ul. Ocenění Ostatní stavební pozemek - 4 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří St. 325/2 235,00 550,00 129 250,- Ostatní stavební pozemek - celkem 235,00 129 250,- Pozemek - zjištěná cena = 129 250,- Kč Tržní ocenění majetku Hodnota pozemků 1. Pozemek p.č. St.325/2 Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Stanovení ceny obvyklé porovnávací metodou Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu s pozemky, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen nabídkových a realizovaných prodejů srovnatelných pozemků v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Relevantní data o skutečně obchodovaných nemovitostech v dané lokalitě nejsou k dispozici v dostatečném počtu. Stanovení ceny obvyklé na základě srovnávací metody je obvykle velmi obtížné, neboť zde působí rozličné cenotvorné vlivy, které nelze relevantně vyhodnotit v závislosti na srovnávanou nemovitost, nehledě k tomu, že u srovnávaných pozemků nejsou vždy k dispozici všechna potřebná data. Při stanovení ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že se nejedná o stanovení ceny v tísní. Podrobný popis oceňovaného pozemku je uveden níže. Pozemek je situován v městské zástavbě bytových domů a rodinných domů. Příjezd je po zpevněné komunikací. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Poloha je hodnocena jako výhodná s dobrou dostupností. Na oceňovaném pozemku je postaven prodejní stánek. Město Ostrava vydalo Obecně závaznou vyhlášku, kterou se vydává Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy, která nabyla účinnosti 1.1.2016. Dle této cenové mapy je stanovena cena pozemku v Ostravě - Zábřehu, v Zimmlerova ve výši 550,--Kč/m 2. daném místě ul. Vzhledem, k tomu, že v Cenové mapě města Ostravy jsou uvedeny aktuální prodejní ceny pozemků, vycházím při stanovení ceny obvyklé z Cenové mapy města Ostravy. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 325/2 235 550,00 129 250,00 Celkem 235 129 250,00 Úprava ceny: = 129 250,- Kč - 5 -
Popis úprava mezivýsledek snížení ceny v důsledku omezení vlastnictví předkupním právem 0,90 = 116 325,00 Výsledná cena = 116 325,- Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Pozemek 129 250,- Kč Výsledná cena - celkem: slovy: Jednostodvacetdevěttisícdvěstěpadesát Kč 129 250,- Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku Hodnota pozemků 1. Pozemek p.č. St.325/2 116 325,- Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu 129 250 Kč slovy: Jednostodvacetdevěttisícdvěstěpadesát Kč Hodnota pozemku 116 325 Kč Obvyklá cena 116 000 Kč slovy: Jednostošestnácttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Oceňovaný pozemek se nachází v obci Ostrava, k.ú. Zábřeh nad Odrou, v místě zastavěném bytovými domy a přes ulici rodinnými domy. Pozemek je situován za chodníkem v ul. Zimmlerova, ze které je rovněž přístupný. Pozemek p.č. St.325/2 - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití zbořeniště, je dle schváleného Územního plánu města Ostravy situován v zóně Bydlení v bytových domech. Po provedené analýze cen pozemků v dané lokalitě a na základě dlouhodobé znalosti realitního trhu v regionu Ostravska, s přihlédnutím k cenám na trhu pozemku v roce 2016 se zřetelem na výše - 6 -
uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy odhaduji cenu obvyklou (tržní hodnotu) pozemku dle ceny stanovené Cenovou mapou stavebních pozemků města Ostravy pro rok 2016, která vychází z realizovaných prodejních cen v dané lokalitě výše uvedenou částkou. Ve Vratimově 23.11.2016 Ing. Petr Veverka Vratimovská 142 739 32 Vratimov-Hor. Datyně telefon: 777 071 525 e-mail: petr.veverka@post.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988 pod č.j.spr. 2121/88 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5574/2016 znaleckého deníku. - 7 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z KN, LV č. 3235 pro k.ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava 2 Snímek z katastrální mapy 2 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace pozemku 1-8 -
Výpis z KN, LV č. 3235 pro k.ú. Zábřeh nad Odrou strana 1-9 -
Výpis z KN, LV č. 3235 pro k.ú. Zábřeh nad Odrou strana 2-10 -
Kopie katastrální mapy Pozemek p.č. St. 325/2 v k.ú. č. 714305-11 -
Kopie katastrální mapy Pozemek p.č. St. 325/2 v k.ú. č. 714305 - ortofoto - 12 -
Mapa oblasti Pozemek p.č. 325/2 v k.ú. č. 714305 Pozemek p.č. 325/2 v k.ú. č. 714305 Fotodokumentace pozemku - 13 -
Pohled z ul. Zimmlerova Pozemek u prodejního stánku Pohled od bytové zástavby - 14 -