ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /19

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /19 NEMOVITÁ VĚC: Předmětem je zjištění obvyklé ceny 1/3 pozemku p.č. 1009/2 v k.ú. Rožmitál pod Třemešínšm, Orná půda p.č. 1009/2 - lokalitě "V soudných" Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Rožmitál pod Třemšínem, k.ú. Rožmitál pod Třemšínem Adresa nemovité Rožmitál pod Třemešínem, Rožmitál pod věci: Třemešínem Vlastnické údaje: Exekutorský úřad Karviná - Fryštát, Mgr. Simona Kiselová, Na Bělidle 801/4, Karviná, podíl 1 / 1 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Karviná - Fryštát, Mgr. Simona Kiselová Na Bělidle 801/4, Karviná ZHOTOVITEL : Zdeněk Sobotík, dipl.tech Adresa zhotovitele: Rousovická 13/616, Praha 8 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení EX 01820/ s nabytím právní moci dne (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Stav ke dni : Datum místního šetření: Počet stran: 8 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne Zdeněk Sobotík, dipl.tech

2 NÁLEZ Znalecký úkol Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad této tržní hodnoty jem použil níže uvedenou porovnávací metodu. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé na realitních servrech a z takto získaných informací je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku

3 Přehled podkladů 1) Výpis z KN LV čís.939 pro KÚ Středočeský kraj - pracoviště Příbram ze dne a Nahlížení do KN ze dne ! 2) Snímek z pozemkové mapy ze dne ) Exekutorský úřad Karviná - Usnesení o ustanovení znalce ze dne ) Informace zjištěné na místě samém při prohlídce nemovitosti dnem SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný pozemek p.č. 1009/2 se nachází v lánu zemědělských pozemků mírně svažitých k jihozápadu. Konkrétní pozemek p-č. 1009/2 se nachází kousek nedaleko obce obce Rožmitál pod Třemšínem s tím, že místně je tato lokalita známá jako U Dolejší hutě nebo v Soudných. Je ovšem nutno podotknout, že výše citovaný pozemek je spoluvlastnictví třech subjektů. EXEKUCE je ovšem uvalena pouze na jeden ze subjektů a tedy je oceněna pouze 1/3.!! RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Exekuce Komentář: EXEKUCE vedená pod č. 171 EX 01820/ s nabytím právní moci dne OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Pozemek p.č. 1009/2 - orná půda k.ú. Rožmitál pod Třemšínem - LV č. 939 Obsah tržního ocenění majetku - 3 -

4 1. Hodnota pozemků 1.1. Pozemky dle nabídek realit. servrů v dané lokalitě OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Název předmětu ocenění: Orná půda p.č. 1009/2 - lokalitě "V soudných" Adresa předmětu ocenění: Rožmitál pod Třemešínem Rožmitál pod Třemešínem LV: 939 Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Rožmitál pod Třemšínem Katastrální území: Rožmitál pod Třemšínem Počet obyvatel: Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemek p.č. 1009/2 - orná půda k.ú. Rožmitál pod Třemšínem - LV č. 939 Ocenění dle cenového předpisu :. 457/2017 Sb. Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40,00% Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1009/ ,35 40,00 7,49 584,22 orná půda 1009/ ,73 40,00 6, ,90 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: m ,12 Pozemek p.č. 1009/2 - orná půda k.ú. Rožmitál pod Třemšínem - = ,12 LV č výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3-4 -

5 Pozemek p.č. 1009/2 - orná půda k.ú. Rožmitál pod Třemšínem - LV č zjištěná cena celkem = ,04 Kč dle cenového předpisu 457/17 Sb. Tržní ocenění majetku 1. Hodnota pozemků 1.1. Pozemky dle nabídek realit. servrů v dané lokalitě TRŽNĚ Porovnávací metoda 1) Přehled srovnatelných pozemků: Název: Prodej pole m2 Lokalita: Příbram - část obce Kozičín, okres Příbram Popis: K prodeji majitel nabízí pozemky v k.ú. Kozičín, zapsané na listu vlastnictví č. 271, o celkové výměře 7.922m2, z toho v LPIS 7.743m2. Nájemní smlouva je na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 1 rok. K pozemkům vede přístupová cesta. Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,90 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 2) Název: Lokalita: Popis: ,25 0,90 22,73 Prodej pole m2 Suchodol, okres Příbram Nabízíme k prodeji pozemek v obci Suchodol, okr. Příbram o výměře m2 v OV. Jedná se o ornou půdu a pozemek se nachází v blízkosti letiště. Více info telefonicky. Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,90 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00-5 -

6 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 3) Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] ,00 0,90 27,00 Název: Dražba pole m2 Lokalita: Sádek - část obce Sádek, okres Příbram Popis: Pozemky o výměře m2, kat. úz. a obec Sádek, okres Příbram Koeficienty: redukce pramene ceny - 1,00 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] ,00 1,00 16,00 Zjištěná průměrná jednotková cena 21,91 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výše citovaná zjištěná porovnatelná průměrná cena dle nabídek realitních servrů je v dané lokalitě 21,91 Kč/m 2. Nesmíme ovšem opomenout, že tato cena je již cenou 1/3 celku. Nesmíme rovněž opomenout při realizované koupě se vždy bude jednat o koupi 1/3 výše citovaného pozemku p.č. 1009/2 v k.ú. Rožmitál pod Třemešínem. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] orná půda 1009/ ,91 1 / Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Výsledná porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Pozemek p.č. 1009/2 - orná půda k.ú. Rožmitál pod Třemšínem - LV č. 939 Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Třinácttisícpětsettřicet Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu Kč slovy: Třinácttisícpětsettřicet Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Hodnota pozemků 1.1. Pozemky dle nabídek realit. servrů v dané lokalitě ,- Kč Hodnota pozemku Kč Obvyklá cena - 7 -

8 V Praze Kč slovy: Čtyřicetčtyřitisícsedmset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Zdeněk Sobotík, dipl.tech Rousovická 13/ Praha 8 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Praze 2, PSČ , Spálená 2, ze dne , pod čj /83 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /19 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /19. 1) CEDUK : Centrum pro vzdělávání Pověření k vydávání dokladu o kvalifikaci s celostátní platností udělenou MŠMT ČR dne pod čís. akreditace /93-34/302 OSVĚDČENÍ oceňování majetku pro bankovní účely Ze dne : a ) Živnostenský list Obvodní úřad v Praze 8, Č.j. 9137/ Předmět podnikání : Činnost organizačních a ekonomických poradců Ze dne ) Bankovní institut Vysoká škola, Letenské nám. 4/157, Praha 7 Absolvent studia celoživotního vzdělávání v oboru : Oceňování nemovitostí pro bankovní účely Ze dne ) Výpis z živnostenského odboru Mč Praha 8 Koncesní listina předmět podnikání : Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne

9 3) Výpis z živnostenského rejstříku Úřad městské části Praha 8, odbor živnostenský, č.j. ŽO/4361/2008/Dvo/10 předmět podnikání : Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne ) BESTÄTIGUNG Europäisches Institut für postgraduale Bildung an der Technische Universität Dresden EIPOS a EIPOS Prag, Masarykův ústav vyšších studií, ČVUT předmět : Gebäude- und Grundstückbewertung ze dne Vyúčtování je provedeno podle Vyhl. 526/90 Sb. "Cena dohodou". ZP /19 EXEKUCE Č.j. 171 EX 01820/ Pozemek p.č. 1009/2 Rožmitál pod Třem. - Odměna za : - Opatření a studium podkladů zaslané exekutorem vyhledávání pomocí internetu : 2 hod. při sazbě 250,- Kč/hod.. 250,- Kč - Zpracování posudku : 8 hod. při sazbě 250,- Kč/hod. 2000,- Kč - Vyhotovení čistopisu a kompletace : 1 hod. při sazbě 250,- Kč/hod 250,- Kč - Adjustace posudku a expedice : 0,5 hod. při sazbě 140,- Kč/hod 70,- Kč - Toner a tiskárna :.200,- Kč.. 200,- Kč - Poštovné : Doporučeně... 60,- Kč.. 60,- Kč Odměna : dohodou ,- Kč V Praze