ZNALECKÝ POSUDEK č. 2147/187/2015 domu Veselá č.p. 63, bydlení na st.p.č. 182/2 na LV 258 k.ú. Veselá u Semil Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. IČ 28741552, Jan Prošek Mírové náměstí 2/5 40001 Ústí nad Labem pro prodej v dražbě Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Mazáček Holín 126 50601 Jičín telefon: 731108350 e-mail: info@mazacek-reality.cz Počet stran: 11 včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Jičíně 24.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pro prodej nemovitosti v dražbě dle zák. č.26/2000 Sb. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Veselá 63 512 52 Veselá Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Veselá Katastrální území: Veselá u Semil Počet obyvatel: 217 dům Veselá č.p. 63, bydlení na st.p.č. 182/2 na LV 258 k.ú. Veselá u Semil 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.11.2015 za přítomnosti Jaroslavy Plecháčové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis listu vlastnictví 258 k.ú. Veselá u Semil, vydaném dálkovým přístupem dne 13.10.2015. - snímek katastrální mapy dotčeného území - informace sdělené objednatelem - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis LV 258, k.ú.veselá u Semil Vlastník: Jaroslava Plecháčová Veselá 63 512 52 Veselá 6. Dokumentace a skutečnost dokumentace z doby výstavba nebyla doložena 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o rodinný dům ( polovina dvojdomku), postavený tehdejším JZD v r. 1973 pro zaměstnance družstva. Stojí na západním okraji obce Veselá u Semil. Je zcela podsklepený, má dvě obytná nadzemní podlaží a půdu pod sedlovou střechou. Základy jsou betonové, zdivo zděné patrně z plynosilikátových tvárnic, stropy jsou keramické, krov dřevěný vázaný, krytina z eternitových šablon. Schodiště je dřevěné, podlahy betonové s dlažbami nebo PVC, v obýváku jsou lakované parkety. Omítky jsou štukové, fasáda ze stříkaného břizolitu. - 2 -
Okna jsou dřevěná zdvojená ve špatném stavu, dveře částečně vyměněné v ocel. zárubních. Dům je napojen na elektro kabelovou přípojkou. Voda je čerpána z vlastní studny, kanalizace je svedena do společného septiku na pozemku souseda s přepadem do obecní smíšené kanalizace. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV je v el. bojleru. V 1.PP technické, podlaží se nachází garáž, kotelna, uhelna, sklep, chodba. V 1.NP se nachází vstupní zádveří, chodba se schodištěm, kuchyň, obývák, spíž, koupelna, WC. Ve 2.NP se nacházejí 3 ložnice, koupelna a WC. Půda není obytná, krov je v dobrém stavu, umožňuje půdní vestavbu. Přístup k domu je přímo ze silnice, směřující z Veselé do Rovenska. Posudkem je oceněna pouze stavba domu bez pozemků!!! Pro stanovení obvyklé ceny je nejdříve spočítána cena nemovitosti dle cenového předpisu, poté je v závěru provedeno porovnání s nabídkou podobných nemovitostí k prodeji a stanovena cena obvyklá. 8. Obsah znaleckého posudku a) cena zjištěná dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 63 b) cena obvyklá stanovená porovnávací metodou - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvence I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - k dražbě se oceňuje I -0,20 pouze zastavená stavba bez pozemků 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,730 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,929 Koeficient pp = I T * I P = 0,678 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 63 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 42 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 194,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] 1.PP: 9,0*8,40 = 75,60 m 2 1.NP: 9,0*8,40+1,50*3,80 = 81,30 m 2 2.NP: 9,0*8,40 = 75,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 75,60 m 2 2,40 m 1.NP: 81,30 m 2 3,00 m 2.NP: 75,60 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP: (9,0*8,40)*(2,40) = 181,44 m 3 1.NP: (9,0*8,40+1,50*3,80)*(3,00) = 243,90 m 3 2.NP: (9,0*8,40)*(3,00) = 226,80 m 3 zastřešení: 9,0*8,40*3,30*0,50 = 124,74 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 776,88 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 81,30 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 232,50 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,86-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 - bez pozemku 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 42 let: s = 1-0,005 * 42 = 0,790 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,790 = 0,672 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,730 Index polohy pozemku I P = 0,929 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 194,- Kč/m 3 * 0,672 = 1 474,37 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 776,88 m 3 * 1 474,37 Kč/m 3 * 0,730 * 0,929= 776 781,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 776 781,73 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 63 776 781,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 776 781,70 Kč Celkem 776 781,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 776 781,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 776 780,- Kč slovy: Sedmsetsedmdesátšesttisícsedmsetosmdesát Kč - 7 -
b) cena obvyklá stanovená porovnávací metodou Cena obvyklá, Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 12. 11. 2014. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. b) ocenění porovnávací metodou dle tržní metodiky dům Veselá č.p. 63, bydlení na st.p.č. 182/2 na LV 258 k.ú. Veselá u Semil ( bez pozemku!!) Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být prodána. V daném případě není možno pro porovnání najít rodinné domy, prodávané bez pozemků!! Proto je provedeno porovnání domů i s pozemky a v závěru je tato skutečnost zohledněna odečtením průměrné hodnoty zastavěných a přilehlých pozemků, což může být u podobných RD v této lokalitě v rozmezí 100 200 tis.kč. - 8 -
Porovnávané nemovitosti tab. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita - K1 užitná plocha v m2 - K2 stav - K3 konstrukce - K4 další vlastnosti, velikost pozemku - K5 Oceňovaný objekt RD ve Veselí u Semil byt 4+1, UP 140 odpovídající stáří zděná RD se 1 bytem, přípojka el., studna, septik, bez pozemků!!! 1 RD v Benešově u Semil UP 200 m2 dobrý stav zděná vetší dům s přípojkami, pozemek 1450 m2 2 RD v Chuchelně u Semil dvougenerační, UP 200 m2 odp. stáří zděná větší dům, přípojky el., voda, plyn, pozemek 546 m2 3 RD v Lomnici nad Pop. dvougenerační 7+1, UP 228 m2 dobrý zděná přípojka el, vody, pozemek 802 m2 č Cena požadovaná Koef. red. na pramen Cena po red. na pramen K1 K2 K3 K4 K5 K6 K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 1 1 367 000 0,9 1230300 1,1 1,1 1 1 1,3 1 1,573 782 136 2 1 390 000 0,9 1251000 1,05 1,1 1 1 1,2 1 1,386 902 597 3 1 487 000 0,9 1338300 1,1 1,1 1 1 1,2 1 1,452 921 694 Celkem průměr 868 809 Minimum 1 154 887 Maximum 1 500 918 Směrodatná výběrová odchylka - s 75 666 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 793 143 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 944 475 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci objektu K5 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší - 9 -
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody je 868 809,-Kč. Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 850 000,-- Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu.: 776 780,- Kč 850 000,- Kč Srovnávací hodnota : Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovuji obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: Slovy: 850 000,-- Kč osmsetpadesáttisíc Jičíně 24.11.2015 Ing. Zdeněk Mazáček Holín 126 50601 Jičín telefon: 731108350 e-mail: info@mazacek-reality.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.2001, č.j. Spr. 616/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. V souladu s 127a) zákona č.99/1963 Sb. o.s.ř. si jsem vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2147/187/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 187/2015. - 10 -
E. Přílohy - Výpis LV 258 k.ú. Veselá u Semil - Snímek katastrální mapy - Porovnávané nemovitosti - Fotodokumentace - 11 -