ZNALECKÝ POSUDEK č. 3923-46/2014 O ceně nemovitostí, tj. pozemku p.č.953 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 338m 2 včetně součástí pozemku tj. stavby rodinného domu čp.680 stojícím na pozemku p.č.953, a pozemku p.č.954 zahrada o výměře 420m 2, vše v obci a k.ú.dobruška, část obce Dobruška Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb.., podle stavu ke dni 29.4.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 5.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj. pozemku p.č.953 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 338m 2 včetně součástí pozemku tj. stavby rodinného domu čp.680 stojícím na pozemku p.č.953, a pozemku p.č.954 zahrada o výměře 420m 2, vše v obci a k.ú.dobruška, část obce Dobruška. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky p.č.953,954 včetně rodinného domu čp.680 Adresa předmětu ocenění: Opočenská 680 518 01 Dobruška Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: Dobruška Katastrální území: Dobruška Počet obyvatel: 6 989 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.4.2014 za přítomnosti p.jakicy. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.634 pro k.ú.dobruška - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY,CZ a.s. čj. 360/2014-A z 18.4.2014 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Jiří Jakica, Opočenská 680, 51801 Dobruška, vlastnictví: výhradní Jiří Jakica, Opočenská 680, 51801 Dobruška, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou tyto nemovitosti - tj. pozemek p.č.953 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 338m 2 včetně součástí pozemku tj. stavby rodinného domu čp.680 stojícím na pozemku p.č.953, a pozemek p.č.954 zahrada o výměře 420m 2, vše v obci a k.ú.dobruška, část obce Dobruška. Ve skutečnosti se jedná o rodinný dům čp.680, jež se nachází v sídelní části města Dobruška, je přístupný z přilehlé komunikace - ulice Opočenská, a na druhé straně pozemků se nachází místní vodoteč tj. Zlatý Potok. Vlastní rodinný dům čp.680 je zděná přízemní, částečně podsklepená stavba s jedním pokojem v podkroví pod polovalbovou střechou. Domek je založen a základových pasech jen s částečnou izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné cihelné o tl. stěn 45cm, stropy jsou dřevěné s rákosovou omítkou, sedlová střecha je kryta taškovou pálenou krytinou, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, částečně popraskané, fasádní omítka je vápenocementový nástřik, částečně opadaná, vnější obklad kamenný soklu, vnitřní obklady v domku nejsou, schodiště do sklepa je betonové, do podkroví je s teracovou úpravou stupňů, dveře jsou lakované dřevěné, dřevěné rámové zárubně, okna jsou 2ks nová plastová s izolačními dvojskly, zbývající jsou dřevěná špaletová, podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné prkenné, podlahy v ostatních místnostech jsou betonové, vytápění je lokální na tuhá paliva - 1 kamna clubky, 1* uhelný sporák. V domku je jen světelná elektroinstalace, bleskosvod je nainstalován. Voda v domku není rozvedena, odkanalizování není provedeno - v domku je jen suchý záchod (s kbelíkem), u domku je žumpa o objemu cca 2m3.. Kuchyně vybavena jen sporák na tuhá paliva. Domek je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením,voda, kanalizace a ani zemní plyn v domku nejsou. V místě je však možnost napojení (tj. v přilehlé komunikaci vedou) rozvody plynu (domeček je v oplocení), voda je však cca 150 metrů daleko od domku. Kanalizace v této části města není. Voda pro domek je získávána z vlastní kopané studny o hl. cca 6m, k datu ocenění bez čerpadla. V domku se dispozičně nachází: 1.PP: sklep 2,38m 2, sklep 6,0m 2, tj. celkem 8,38m 2 1.NP: veranda 2,76m 2, WC 0,80m 2, chodba 5,55m 2, spíž 2,26m 2, kuchyně 17,44m 2, pokoj 19,62m 2, tj. celkem 48,43m 2, dále sklad 5,51m 2, a dílna 9,48m 2 Podkroví : pokoj 19,75m 2-2 -
Tj. celkem je v domku 76,56m 2 užitné plochy. Zastavěná plocha domku činí 10,94*8,24+3,87*1,57-3,0*2,70= 88,12m 2. Jedná se o domek z roku 1936, v zásadě v původním stavu, tj. výrazně podstandardně vybavený, bez jakékoliv údržby. K domku je provedena směrem k Zlatému potoku přístavba dřevěný sklad o zastavěné ploše 2,0*2,87 m2 stavba bez základů, jednostranně obité konstrukce, a ještě další dřevěná bouda o zast.ploše 3,0*2,07m, též jednostranně obité konstrukce, částečně z vlnitého plechu. Úroveň podlahy přízemí je cca 0,5m nad úrovní okolního přilehlého terénu. K datu ocenění se jedná o objekt využívaný vlastníkem k trvalému bydlení. Na zahradě u domku jsou trvalé porosty jedná se o 2 ks jabloní, 4ks vlašských ořešáků a 1ks broskvoně. Oplocení pozemku je z poplastovaného pletiva výšky 1,5m. Část pozemku p.č.954 se nachází v záplavovém území Zlatého potoka. V KN je zapsáno věcné břemeno užívání pozemku ů p.č.953 a 954 ve prospěch Jarmily Jakicové, Na Poříčí 590, 51801 Dobruška. Dle doložené smlouvy se týká toto věcné břemeno i užívání rodinného domu čp.680 na pozemku p.č.953 (součást pozemku) Město Dobruška se nachází na území okresu Rychnov nad Kněžnou a náleží pod Královéhradecký kraj. Dobruška je také obcí s rozšířenou působností. Obec Dobruška se rozkládá asi osmnáct kilometrů severozápadně od Rychnova nad Kněžnou. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Osídlení tohoto menšího města dosahuje zhruba počtu 6970 obyvatel. Dobruška se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Běstviny, Dobruška, Domašín, Chábory, Křovice, Mělčany, Pulice a Spáleniště. Obec je vzdálená přibližně 13 km od polských hranic. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat dvě základní školy vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Dobruška má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Město Dobruška leží v průměrné výšce 287 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1312. Celková katastrální plocha obce je 3449 ha, z toho orná půda zabírá padesáttři procent. Pětina katastru obce je osázena lesním porostem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny: K datu ocenění se k prodeji nabízí např. tyto obdobné objekty: 1) Za 695 tis.kč se nabízí v ulici Křivické - k prodeji rodinný dům 1+1 v Dobrušce. Dům prošel celkovou rekonstrukcí interiéru, veškerých rozvodů a podlah. Vytápění je akumulačními nebo krbovými kamny a přímotopy. Dispozice: obývací pokoj, kuchyně, chodba, koupelna, sklad paliva a půda. Půda a sklad přímo vybízejí k vestavbě dalších pokojů. Dále k domu patří dvorek a kůlna. Výhodou domu je klidná část a přitom nedaleké centrum. Pozemek 216m2. Tj. na rozdíl od oceňovaného domku domek menší, malý pozemek, ale v domku soc.zařízení, lepší stav. - 3 -
2)Za 1,725 mil.kč se nabízí k prodeji rodinný dům 4+1, zastavěná plocha 130 m2, celkový pozemek 579 m2, Dobruška. Dům se nachází v klidné lokalitě v blízkosti náměstí. Objekt je částečně podsklepen. Dispozice domu: chodba, kuchyň, jídelna, 3 obytné místnosti, koupelna s vanou a sprchovým koutem, wc. Objekt je napojen na veřejný vodovod, přípojka plynu na pozemku, před vchodem do domu. Vytápění kotlem na tuhá paliva. Půda je vhodná k vestavbě. Za domem se nachází velká zahrada. Tj. na rozdíl od oceňovaného RD se jedná o domek s ústředním topením, vybavený soc.zařízením. 3)Za 1,56 mil.kč se nabízí RD ul. Na Poříčí, Dobruška - V okrajové části města s kompletní infrastrukturou. Dispozice domu přízemí - 2+1 s příslušenstvím, patro - 1+1 s příslušenstvím a terasou. Plocha pozemku 702 m2. Vedlejší stavby. Dům v dobrém technickém stavu, veškeré sítě k dispozici. Zast. plocha domu 80 m2. Dům volný. Tj,na rozdíl od oceňovaného domku domek ve výrazně lepším stavu, lépe vybavený, ale ½ dvojdomku. Oceňovaný rodinný domek je sice užívaný, avšak je výrazně podstandardně vybaven (chybí soc.zařízení, vybavení kuchyně je jen uhelný sporák, do domku není přivedena voda, domek není odkanalizován, jen světelná elektroinstalace). Tj. jedná se o domek určený spíše ke komplexní rekonstrukci. S ohledem i na jeho umístění u Zlatého potoka (část pozemku téměř až k rodinnému domku je v záplavovém území této vodoteče) je jeho obchodovatelnost i na volném trhu tedy velmi obtížná, cca v úrovni 200-250 tis.kč. Nutno však vzít v potaz i věcné břemeno užívání ve prospěch Jarmily Jakicové s rodinnými domy s věcnými břemeny práva užívání celé nemovitosti se běžně neobchoduje, jsou předmětem pouze spekulativních převodů v rámci nedobrovolných dražeb, a s ohledem na podstandardní vybavení domku čp.680 lze předpokládat, že obchodovatelnost s existujícím věcným břemenem bude v úrovni cca 50-80 tis.kč Pro potřebu nedobrovolné dražby určuji obvyklou cenu v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí 50 000,-Kč Slovy: padesáttisíc Kč - 4 -
V případě výmazu věcného břemene před uskutečněním veřejné dražby pak : Obvyklá cena činí 200 000,-Kč Slovy: dvěstětisíc Kč V Lázních Bohdaneč 5.5.2014 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3923-46/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 923-46/14. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace LV č.634 pro k.ú.dobruška Snímek kat.mapy z cuzk.cz - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -