Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3313/179/2013 6 NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 88 na pozemku p.č. st. 109 vč. příslušenství a pozemky p.č. st. 109 a p.č. 85, vše v k.ú. Častolovice obce Častolovice. Adresa nemovitosti: Častolovice 88 Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Častolovice, k.ú. Častolovice, kód k.ú. 618624, LV 403 Pozemky: st. 109, 85 Vlastník stavby: SJM Milan Vilímek, Husova 88, 51750 Častolovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Hana Vilímková, Husova 88, 51750 Častolovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Milan Vilímek, Husova 88, 51750 Častolovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Hana Vilímková, Husova 88, 51750 Častolovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽY.CZ, a.s.; č. obj.:244/2013-d, 24.5.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 350 000 Kč Datum místního šetření: 11.6.2013 Datum zpracování : 24.6.2013 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 9 Borohrádku, dne 24.6.2013 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. 1950 rekonstrukce v r. 1975 Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 1 675 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 3+1 76 / 0 0 532 369 77 100,00 / 532 0 0 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 342 228 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 570 357 Kč 0 Kč Obvyklá cena 350 000 Kč - z toho hodnota pozemku 319 200 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci s průměrnou občanskou vybaveností, s kompletními inženýrskými sítěmi a se snadnou dosažitelností větších sídel. Oceňovaný dům je v podstandardním provedení, údržba je zanedbaná. Pozemek ve funkčním celku s domem je svažitý a celkově má pozemek menší výměru. Negativně budou cenu ovlivňovat právní závady váznoucí na oceňovaných nemovitostech. Nabídka nemovitostí k bydlení v dané lokalitě převyšuje poptávku. Tyto skutečnosti byly v porovnávací metodě zohledněny. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 403, k.ú. Častolovice obce Častolovice, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 6.5.2013. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Charakteristika obce Častolovice jsou obec s průměrnou občanskou vybaveností (OÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1. i 2. stupeň, lékař, lékárna, obchody, restaurace, sportoviště). V místě jsou veškeré inženýrské sítě. Poloha nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části obce, v zástavbě rodinných domů podél Husovy ulice, v poměrně příkrém svahu. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce ANO Ostatní finanční omezení Komentář: Zástavní práva smluvní, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské, exekuční příkazy k prodeji, rozhodnutí o úpadku viz zápisy v oddíle C LV č. 403. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o nepodsklepený rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je částečně využito - jedna místnost. Základové pasy jsou bez izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo tl. 45 cm. Stropy rovné, krytina střechy z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka chybí, vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní obklady provedeny v menším rozsahu. Schody dřevěné žebříkové, dveře hladké plné, okna dřevěná špaletová. Podlahy obytných místností betonové s textilií a s PVC. podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení Dispoziční řešení 1. NP - kuchyň, 2 pokoje, chodba, koupelna s WC podkroví - 1 pokoj, půda Popis tech. stavu stavby Podle dostupných informací pochází původní objekt asi z roku 1930. Kolem roku 1950 byla provedena přestavba do současné podoby a v 70- tých letech byla provedena částečná modernizace - sociální zázemí. Dům je v průměrném stavebně-technickém stavu, údržba je zanedbaná. Příslušenství stavby žádné Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovaný pozemek je svažitý a je napojený na kompletní inženýrské sítě. Je přístupný z veřejné zpevněné komunikace. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ceny stavebních pozemků se v obci pohybují od 600,- do 800,- Kč/m 2. Vzhledem k velikosti a konfiguraci pozemku předpokládám cenu při spodní hranici uvedeného rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 109 162 600 97 200 zahrada 85 370 600 222 000 Celková výměra pozemků 532 Hodnota pozemků celkem 319 200 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 76,90 m 2 58,00 m 2 podkroví 76,90 m 2 18,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 58,00 m 2 1,00 58,00m 2 1.NP - celkem 58,00 m 2 58,00 m 2 podkroví pokoj 18,00 m 2 1,00 18,00m 2 podkroví - celkem 18,00 m 2 18,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP 13,10x5,87x(0,10+2,30+0,30) = 207,62 m 3 zastřešení 13,10x5,87x(0,50+3,20 2) = 161,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 369,10 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 154 Obestavěný prostor [m 3 ] 369,10 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 215 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 925 000 Stáří roků 28 Další životnost roků 72 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 251 000 Budoucí stav - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Častolovice 182,00 942 1 850 000 10 165 0,48 4 879 Rodinný dům 5+1. Dispozice: 1. PP částečně sklep. 1. NP zádveří, chodba, obývací pokoj, ložnice, kuchyňský kout, jídelna, prádelna, komora, koupelna (vana), WC. 2. NP 3x místnost, komora a půdička, topení: lokální elektr. + krb. kamna. Po částečné rekonstrukci - střecha, střešní plastová okna, komín. IS: elektro., vlastní studna, obecní vodovod, kanalizace, plyn. U domu terasovitá zahrada a 2 prostorné garáže. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; Častolovice 159,00 1 033 1 460 000 9 182 0,44 4 040 Rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami. Dům se nachází na okraji zástavby rodinných domů. Je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a obytným podkroví. V přízemí vstupní veranda a chodba, kuchyňský kout s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC, v podkroví nově zbudovaná bytová jednotka 3+kk včetně koupelny a WC, vše z roku 2008. K domu dále náleží garáž s dílnou, zahrada za domem, zemní sklípek a studna s užitkovou vodou. Dům napojen na veřejný vodovod, odpad sveden do jímky, vytápění ústřední na plyn. Byt v podkroví ve výborném technickém stavu okamžitě k užívání, byt v přízemí k částečné rekonstrukci. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší rovinatý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; Borohrádek 100,00 502 890 000 8 900 0,67 5 963 Rodinný dům 3+1. Dispozice: přízemí - chodba se schodištěm, koupelna a WC, kuchyň, dva samostatné pokoje, v patře se nachází jeden pokoj a půda. Na pozemku je k dispozici kůlna a parkoviště. Inženýrské sítě - kanalizace, elektřina, plyn a vlastní studna. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - horší údržba; Vliv pozemku - rovinatý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; Kostelec nad Orlicí 89,00 163 580 000 6 517 0,48 3 128 Rodinný dům bez zahrady v Kostelci nad Orlicí. Dům má dispozici 2+1, prostornou chodbu, velkou koupelnu s toaletou a velkou garáž přístupnou z chodby. Dům je částečně podsklepen. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností; Vliv pozemku - bez pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; Variační koeficient před úpravami: 15,42 % Variační koeficient po úpravách: 23,23 % Průměrná cena 4 503 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 76,00 m 2 Porovnávací hodnota 342 228 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 24.6.2013. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 403 ze dne 6.5.2013. 7 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -