ZNALECKÝ POSUDEK č. 2040/140/13 O ceně obvyklé domu č.p. 120 na st.parc.č. 61, st.parc.č. 61, poz. parc.č. 2282/1, 2282/2, 2284, 2288/1, 2289/1, 2290, 2297, 2301, 2304/2, 2315/3, venkovních úprav, trvalého porostu vše na LV č. 110 pro k.ú. Bulovka, obec Bulovka, okres Liberec. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 15.8.2013 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 25.8.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 23.7.2013 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Bulovka 120 464 01 Bulovka Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Bulovka Katastrální území: Bulovka Počet obyvatel: 882 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.8.2013 za přítomnosti paní Dagmar Juklové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.110 pro k.ú. Bulovka Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 15.8.2013 Sdělení paní Dagmar Juklové a pana Miloše Jukla Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 551026/0679, pan Miloš Jukl, Bulovka 120, 464 01 Bulovka, vlastnictví: SJM 575101/1167, paní Dagmar Juklová, Bulovka 120, 464 01 Bulovka, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 551026/0679, pan Miloš Jukl, Bulovka 120, 464 01 Bulovka, vlastnictví: SJM 575101/1167, paní Dagmar Juklová, Bulovka 120, 464 01 Bulovka, - 2 -
vlastnictví: SJM Výpis z katastru nemovitostí LV č.110 pro k.ú. Bulovka 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu byly čerpány z údajů sdělených manželů Juklových. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází na polosamotě v k.ú. Bulovka na jižním okraji obce v nadmořské výšce 322 m. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Hospodářská část 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Přízemní nepodsklepený rodinný dům byl postaven asi na začátku minulého století. Základy jsou kamenné s dodatečně provedenou izolací. Svislé konstrukce jsou smíšené z cihel a kamene po odstranění původní roubené. Střecha je sedlová s polovalbou na severní straně. Krytina je z betonových tašek Bramac. Stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Fasádní omítky jsou vápenné, na východní straně jsou po opravách na několika místech pouze hrubé. Schody do podkroví jsou ocelové s dřevěnými stupni. Podlahy v I.NP jsou betonové s lepenými povlaky a s dlažbou. V domě jsou dvě koupelny s vanou. Objekt je vytápěn kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody je kombinovaný bojlerem a kotlem. Dům je napojen na veřejný vodovod, má přípojku elektřiny, splaškové vody jsou svedeny do jímky na vlastním pozemku. Přípojka zemního plynu není. Přístup je po veřejné komunikaci poz.parc.č. 2688 (ostatní plocha - silnice) ve vlastnictví Libereckého kraje. Dispozice: I.NP předsíň - 9,60 m 2 kuchyně - 10,60 m 2 koupelna + WC - 10,00 m 2 kotelna - 7,20 m 2 pokoj - 22,60 m 2 pokoj - 11,90 m 2 podkroví kuchyňský kout - 10,29 m 2 koupelna + WC - 3,08 m 2 obývací pokoj - 13,63 m 2 ložnice - 13,55 m 2 ložnice - 13,55 m 2 celkem: 126,00 m 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží - 4 -
Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 12,53*8,15 = 102,12 zastřešení 12,53*8,15 = 102,12 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 102,12 m 2 2,80 m zastřešení 102,12 m 2 3,95 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (12,53*8,15)*(2,80) = 285,93 m 3 zastřešení (12,53*8,15)*(3,95*1/2)-(3,80*1,90*2,50*1/4) = 197,17 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 285,93 m 3 zastřešení Z 197,17 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 483,10 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky P 2,80 100 0,46 1,29 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30-5 -
11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,49 Koeficient vybavení K 4 : 0,9349 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9349 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5660 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 6 849,50 Plná cena: 483,10 m 3 * 6 849,50 Kč/m 3 = 3 308 993,45 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 113 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 153 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 113 / 153 = 73,856 % - 2 443 890,20 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 865 103,25 Kč 1.1.2. Hospodářská část Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 6,00*8,15 = 48,90-6 -
6,00*8,15 = 48,90 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin I.NP 48,90 m2 2,80 m 136,92 48,90 m2 4,20 m 205,38 Součet 97,80 342,30 Průměrná výška podlaží: PVP = 342,30 / 97,80 = 3,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 97,80 / 2 = 48,90 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (6,00*8,15)*(2,80) = 136,92 m 3 (6,00*8,15)*(4,20*1/2) = 102,69 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 136,92 m 3 Z 102,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 239,61 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13,20 100 1,00 13,20 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy P 13,80 100 0,46 6,35 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů P 4,20 100 0,46 1,93 8. Úprava vnějších povrchů P 2,90 100 0,46 1,33 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,40 100 1,00 2,40 12. Vrata S 3,00 100 1,00 3,00 13. Okna S 3,40 100 1,00 3,40 14. Povrchy podlah P 2,90 100 0,46 1,33 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00-7 -
16. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,20 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 79,74 Koeficient vybavení K 4 : 0,7974 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 231,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0550 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7974 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0950 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5790 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 635,38 Plná cena: 239,61 m 3 * 1 635,38 Kč/m 3 = 391 853,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 113 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 153 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 113 / 153 = 73,856 % - 289 407,25 Kč Hospodářská část - zjištěná cena = 102 446,15 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,5790 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,0950-8 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,0950 0,5790-7,00 39,48 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,0950 0,5790-7,00 15,79 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 61 221,00 39,48 8 725,08 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 2288/1 1 544,00 20,00 30 880,- Stavební pozemky - celkem 39 605,08 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] trvalý travní 2282/1 72 944 661,00 2,44 2,44 1 612,84 porost 75 011 1 581,00 3,52 3,52 5 565,12 trvalý travní 2282/2 75 011 2 136,00 3,52 3,52 7 518,72 porost orná půda 2284 72 212 4 381,00 3,73 3,73 16 341,13 orná půda 2289/1 72 212 4 299,00 3,73 3,73 16 035,27 trvalý travní 2290 75 011 1 406,00 3,52 3,52 4 949,12 porost trvalý travní 2297 75 011 1 093,00 3,52 3,52 3 847,36 porost trvalý travní 2301 75 011 1 277,00 3,52 3,52 4 495,04 porost trvalý travní 2304/2 74 710 126,00 4,14 4,14 521,64 porost trvalý travní porost 2315/3 72 944 1 131,00 2,44 2,44 2 759,64 75 011 5 501,00 3,52 3,52 19 363,52 Mezisoučet 23 592,00 83 009,40 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 83 009,40 Pozemky - zjištěná cena = 122 614,48 Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 865 103,30 Kč 1.1.2. Hospodářská část 102 446,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 967 549,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 122 614,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 122 614,50 Kč Celkem 1 090 164,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 090 164,- Kč - 10 -
Porovnávací hodnota 838 152 Kč - 11 -
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Dobrý stavebně technický stav domu 3. Velký pozemek 4. Přístup po zpevněné komunikaci 5. Garážování v objektu Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Omezené pracovní příležitosti v místě - třeba za nimi dojíždět 2. Z inženýrských sítí pouze přípojka elektřiny a vody 3. Pouze základní občanská vybavenost Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu vhodnou k trvalému bydlení. Cena zjištěná nákladovým způsobem nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v daném místě. Tuto situaci nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti (jako celku) se přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 838.152,- Kč zaokr.... 840.000,- Kč Obvyklá cena: 840.000,- Kč slovy: Osmsetčtyřicettisíc Kč V Ohavči 25.8.2013 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18. - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2040/140/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2040/13. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 110 ze dne 11.6.2013 3 Snímek katastrální mapy ze dne 25.8.2013 1 Fotodokumentace nemovitosti 6 Mapa oblasti 1-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
pokoj na severovýchodní straně domu pokoj severozápadní strana - 19 -
kuchyně východní strana koupelna a WC východní strana - 20 -
technická místnost s kotlem na tuhá paliva a s bojlerem schodiště do podkroví - 21 -
kuchyně s koupelnou v pozadí vlevo koupelna v podkroví - 22 -
pokoj v podkroví pokoj v podkroví - 23 -
- 24 -