1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3.714-114 / 16 o obvyklé ceně podílů 1/4 nemovitých věcí souboru A) pozemků ZPF parc.č.373/15, parc.č.374/29 dle LV 272 pro k.ú.týneček, obec Olomouc, souboru B) ZPF pozemků parc.č.929/14, parc.č.929/15, parc.č.929/16, parc.č.992/39, parc.č.992/40, souboru C) - pozemků parc.č.960/1, parc.č.1585/5, to vše dle LV 1195, obec Dolany, kat. území Dolany u Ol., vždy se všemi součástmi a příslušenstvím vše dle Usnesení č.j.097 EX 130/09. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Cejl 99, Brno Účel posudku: Určení obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.097 EX 130/09, vydal soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel. 728512084 Datum místního šetření: 29.11.2016 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 29.11.2016 Použitý oceňovací předpis: Vyhl.č.441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., vyhl.č. 345/2015 Sb. a vyhl.č.53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák. č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno:Znalecký standard č.vii - Oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne 2.12.2016 Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních.
2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku. 1.1.1. Usnesení soudního exekutora č.j.097 EX 130/09, o ustanovení znalce 1.1.2. Výpis z katastru nemovitostí: LV 272, obec Olomouc, kat.území Týneček A: Vlastník: Fišer Vojtěch, Olomouc podíl 1/4 B: Nemovitosti: A) parc.č.373/15 804 m2 trv. trav. porost parc.č.374/29 2.895 m2 trv. trav. porost celkem Vp - 3.699 m2 B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz.lv 1.1.3. Výpis z KN, LV 1195 pro k.ú.dolany u OL., obec Dolany A: Vlastník: Fišer Vojtěch, Olomouc podíl 1/4 B: Nemovitosti: B) parc.č.929/14 2.154 m2 orná půda parc.č.929/15 1.926 m2 orná půda parc.č.929/16 1.585 m2 orná půda parc.č.992/39 17.063 m2 orná půda parc.č.992/40 45 m2 ost. plocha celkem Vp = 22.773 m2 C) parc.č.960/1 6.317 m2 orná půda parc.č.1585/5 253 m2 ost. plocha celkem Vp = 6.570 m2 1.1.4. Kopie katastrální mapy 1.1.5. Výsledky místního šetření dne 29.11.2016 bez účasti povinného 1.1.6. Vyhl.č.441/2013 Sb., zákon č.151/1997 Sb., vyhl.č.345/2015 Sb. 1.1.7. Informace RK, webové stánky o tržních cenách v dané lokalitě 1.1.8. Územní plán obce Dolany 1.1.9. Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, OSŘ 1.1.10. Literatura: doc. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně: Znalecký standard č.vii - oceňování nemovitostí 1.2. Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění jsou 3 soubory nemovitostí soubor A) 2 ks ZPF pozemků v k.ú.týneček, v obci OLomouc, v místní části Na černé, při trati ČD Olomouc- Šternberk, soubor B) 5 ks pozemků zemědělských ZPF v extravilánu obce
3 Dolany, v k.ú.dolany u Olomouce, v místních částech Kopaniny a Patočiny, soubor C) pozemky parc.č.960/1, parc.č.1585/5 v intravilánu obce Dolany, nedaleko bývalého areálu JZD, v lokalitě Za humny, dle účinného ÚP obce Dolany je severní část pozemků Z 29 RZ - určena pro rekreaci, zahrádkové osady, jižní část pozemků Z 13 BV určena pro bydlení venkovské, příjezd po nezpevněné komunikaci, v místě k dispozici pouze elektr. síť NN, poloha pozemků všech souborů viz.přílohy katastr. map. Všechny pozemky bez příslušenství a bez trvalých porostů. 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ). 2.2. Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.
4 2.3. Metody tržního ocenění pozemků 2.3.1. Ocenění dle Cenové mapy stavebních pozemků Je-li v obci schválena Cenová mapa stavebních pozemků, použije se pro jejich ocenění ceny z této Cenové mapy. Je třeba si uvědomit, že v Cenových mapách byla cena zjištěna z kupních smluv, přitom byla cena pozemku zjištěna pro pozemky celkem - není tedy možno tuto cenu beze všeho aplikovat. 2.3.2. Metoda administrativní ceny Metoda vychází ze stanovení cen pozemků dle platných oceňovacích předpisů, tyto zohledňují počty obyvatel v obcích, místní poměry a infrastrukturu inženýrských sítí jakož i poptávku, s ohledem na pomocnou fci admin. ceny v některých krocích odborný odhad znalce. 2.3.3. Metoda porovnávací Ocenění založeno na porovnání se současným stavem cen srovnatelných pozemků či realizovanými prodeji v daném místě a čase. 2.4. Administrativní cena pozemků - / 6, 9 / 2.4.1. Popis Přehled oceňovaných pozemků viz.výše: 2.4.2. Výpočet základní ceny upravené - ZCU Pozemky zemědělské - soubory A), B) - ocením dle přílohy č.4 podle BPEJ ( ZC ), úprava ZC se dále provede dle přílohy č.5. BPEJA 36 501, ZCA = 5,15 Kč/m2, kú = 3,00, ZCUA = ZCA x kú = 15,45 Kč/m2 BPEJB 34 501, ZCB = 11,59 Kč/m, kú = 1,30, ZCUB = 15,06 Kč/m2 Pozemky soubor C) - ocením dle 9 jako jiný pozemek, určený ÚP k zastavění: ZCC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 zákl. cena staveb. pozemku dle 3 ZCv = 2.480 Kč/m2 zákl. cena vyjmenované obce okresu dle tab.č.1 příl.č.2 O1 = 0,80 koef. velikosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 ( a = 2.669 obyv. ) O2 = 0,60 koef. hospod.-správního významu obce dle tab.č.2 příl.č.2
5 O3 = 1,03 O4 = 1,00 O5 = 0,90 O6 = 0,95 koef. polohy obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. techn. infrastruktury dle tab.č.2 příl.č.2 koef. dopravní obslužnosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. občan.vybavenosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 ZCC = 1.048,32 Kč/m2 2.4.3. Určení It, Io, Ip, ZCUC ZCUC = ZCC x IT x Io x IP x Kup zákl. cena upravená stav. pozemku dle 4 5 IT = P6 x ( 1 + Pi ) = 1,00 x ( 1-0,20 ) = 0,800 index trhu dle 4 odst.1 i = 1 1.poptávka rovna nabídky P1 = 0 2.vlastnické vztahy nezastav.pozemky P2 = 0 3.změny v okolí bez vlivu P3 = 0 4.vliv právních vztahů podíl P4 = -0,10 5.ostatní neuvedené exekuce P5 = -0,10 P i = -0,20 6.povodňové riziko ne P5 = 1,00 6 IO = 1 + Pi = 1 0,10 = 0,900 index omezujících vlivů dle 4 odst.1 i = 1 1.svažitost do 15%, SV P1 = 0 2.stížené základ. podmínky ne P2 = -0,05 3.ochranná pásma ne P3 = 0 4.omezení úžívání pozemku ne P4 = 0 5.geometrický tvar pozemku jížní cíp úzký P5 = -0,05 6.ostatní neuvedené ne P6 = 0 Pi = -0,10 11 IP = P1 x (1+ Pi ) = 0,85 x ( 1-0,35 ) = 0,552 index polohy dle 4 odst.1 i = 2 1.druh stavby rekreace P1 = 0,85 2.převažující zástavba bez zástavby P2 = 0 3.poloha v obci okraj P3 = 0 4.inž. sítě některé P4 = -0,10 5.obč. vybavenost v okolí podst. P5 = 0 6.dopravní dostupnost kom. nezpevněná P6 = -0,10
6 7.hromadná doprava do 1.000 m P7 = 0 8.komerční využitelnost pozemku ne P8 = 0 9.obyvatelstvo bezproblémové P9 = 0 10.nezaměstnanost průměr P10 = 0 11.vlivy ostatní negativní okolí, JZD P11 = -0,15 Pi = -0,35 Kup = 0,30 koef. jiného pozemku dle 9 odst.4) ZCUC = 1.048,32 x 0,800 x 0,900 x 0,552 x 0,30 = 125,10 Kč/m2 2.4.3. Administrativní ceny pozemků výměra /m2/ ZCU /Kč/m2/ podíl cena /Kč/ A) 3.699 15,45 1/4 14.287 B) 22.773 15,06 1/4 85.780 C) 6.570 125,10 1/4 205.487 Administrativní cena podílu 1/4 soubor A zaokr. Administrativní cena podílu 1/4 soubor B zaokr. Administrativní cena podílu 1/4 soubor C zaokr. 14.290,- Kč 85.780,- Kč 205.490,- Kč 2.5. Cena porovnávací - Cp Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí dle metodiky VUT ÚSI - varianta jednotkových cen. C Srovnávací soubor SO1: PO Dolany pozemek celkem 7.922 m2, dle ÚP pro objekt rod. rekreace, při siln. komunikaci směr Véska, inž. sítě pouze E, část pozemku les, nabídková cena jednotková v CÚ 1116 je 146,- Kč/m2, www.sreality.cz, ID: VSpo5949 Srovnávací soubor SO2: PO Hlušovice pozemek celkem 31.885 m2, čtvercový, pro developerský projekt, nutné zasíťování a vybudování komunikací, v obci všechny inž. sítě, studie zastavitelnosti pro RD zpracována v souladu s ÚP, nabídková jednotková cena v CÚ 1116 je á 370,- Kč/m2, www.sreality.cz, ID: 63236 Legenda:
7 JCSp - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v Kč/m2 Kr - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu jednotkovou JCS - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena v Kč/m2 K1 - koef. úpravy na polohu objektu K2 - koef. úpravy na velikost pozemku K3 - koef. úpravy na stav ÚP K4 - koef. úpravy na dosažitelnost inž. sítí a příjezd K5 - koef. úpravy na event. další vlastnosti podíl. spoluvl. K6 - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce např.exekuční řízení KC - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 JCp = JCOprům JCp - cena porovnávací jednotková v Kč/m2 JCO - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu JCO = JCS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. JCOprům - cena oceňovaného objektu jednotková průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: SO JCSp Kr JCS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC JCO 1. 146 0,85 124 0,95 0,97 0,95 0,95 1,20 1,15 1,147 108 2. 370 0,80 296 1,10 0,95 1,20 1,20 1,20 1,15 2,076 142 JCpC = JCOprům zaokr. 125,- Kč/m2 Podle vlastního šetření trhu o obvyklé prodejní ceně ( CO ) obdobných ZPF pozemků A),B) - v dané lokalitě a čase dle šetření na www.sreality.cz, www.exdrazby.cz, viz.archív znalce, stanovuji cenu jednotkovou porovnávací: JCpA = 15,- Kč/m2, JCpB = 15,- Kč/m2 soubor výměra / m2 / JCp / Kč/m2 / podíl cena / Kč / A) 3.699 15 1/4 13.871 B) 22.773 15 1/4 85.398 C) 6.570 125 1/4 205.312 Cena porovnávací 1/4 - soubor A) zaokr. 13.870,- Kč Cena porovnávací 1/4 - soubor B) zaokr. 85.400,- Kč Cena porovnávací 1/4 soubor C) zaokr. 205.310,- Kč
8 2.6. Stanovení obvyklé ceny brutto pozemku V 2 zák.č.151/1997 Sb. je pro určení obvyklé ceny přímo předepsána porovnávací metoda a porovnávací hodnota je tedy ztotožněna s obvyklou cenou. Soubor A Soubor B Soubor C) Administrativní cena 1/4 14.290,- 85.780,- 205.490,- Porovnávací hodnota 1/4 13.870,- 85.400,- 205.310,- Obvyklá cena podílu 1/4 brutto 13.870,- 85.400,- 205.310,- 2.7. Hodnota závad spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny na oceňovaných nemovitostech žádné závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi - 0,- Kč 2.6. Hodnota věcných břemen Ke dni ocenění neváznou na předmětných nemovitostech věcná břemena. Hodnota věcných břemen celkem - 0,- Kč 2.8. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny žádné výhody-práva spojená s oc. nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi + 0,- Kč
9 2.9. Výsledná obvyklá cena nemovitostí soubor A) soubor B) soubor C) obvyklá cena brutto -1/4 13.870,- 85.400,- 205.310,- závady - 0,- - 0,- - 0,- věcná břemena - 0,- - 0,- - 0,- práva výhody + 0,- + 0,- + 0,- Obvyklá cena podílu 1/4 nemovitostí soubor A) Obvyklá cena podílu 1/4 nemovitostí soubor B) Obvyklá cena podílu 1/4 nemovitostí soubor C) 13.870,- Kč 85.400,- Kč 205.310,- Kč slovy:třinácttisícosmsetsedmdesátkč slovy:osmdesátpěttisícčtyřistakč slovy:dvěstěpěttisíctřistadesetkč Přílohy: 1. Usnesení č.j.097 EX 130/09-1xA4 2. Výpisy z KN, LV pro k.ú.týneček, Dolany 2xA4 3. Kopie katastrální mapy - 4A4 4. Ortofoto, foto 4xA4 5. Situace širších vztahů 2xA4 V Olomouci dne 2.12.2016 ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995 č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.3.714-114/16 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č.3.714-114/16. V Olomouci dne 2.12.2016 ing. Ladislav Čech
10