ZNALECKÝ POSUDEK. č / 14

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 14 o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitostí rozestavěného RD na pozemku parc.č.2346/95, to vše dle LV 8089 obec Pelhřimov, kat.ú.pelhřimov, okres Pelhřimov, se všemi součástmi a příslušenstvím se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými vše dle Usnesení č.j.164 EX 1419/13. Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jan Svoboda, Exekutorský úřad Olomouc, Dvořákova 32, Olomouc Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.164 EX 1419/13, vydal soudní exekutor Mgr.Jan Svoboda, Exekutorský úřad Olomouc Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č.441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.

2 2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora Mgr.Jana Svobody č.j.164 EX 1419/13, o ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí LV 8089, obec Pelhřimov, okres Pelhřimov, kat.území Pelhřimov A: Vlastník: Plechatý Michal, Horní Cerekev podíl 1/2 B: Nemovitosti: rozest. RD na parc.č.2346/95 LV 7916 C: Omezení vlastnického práva: viz.lv Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření dne bez účasti povinného Vyhl.č.441/2013 Sb., zák.č.151/1997 Sb., NOZ č.89/2012 Sb Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, O.S.Ř Info SÚ Pelhřimov, info sousedé Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí 1.2. Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění je rozestavěný RD na pozemku jiného vlastníka parc.č.2346/95, vše postaveno v okrajové části k.ú.pelhřimov, obce Pelhřimov, na ul.březová v nové satelitní zástavbě. RD rozestavěný tvoří s níže popsaným příslušenstvím jednotný funkční celek, příslušenství zajišťuje plnohodnotné užívání domu a proto je posuzuji jako jeden soubor. Objekt napojen síť NN, veř.vodovod, kanalizaci, plynovod, příjezd po zpevněné komunikaci. 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ).

3 Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.411/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Metody tržního ocenění V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro určení obvyklé ceny nemovitostí, v 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze definována obvyklá cena, znalec používá dále doporučenou metodiku ÚSI VUT Brno Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích

4 4 výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.441/2013 Sb. S ohledem na pomocný charakter administrativní ceny používám v některých krocích ocenění odborným odhadem Pozemky stavební - určení IT, IP - / 4 / Určení IT, IP Pro další ocenění rozest. RD je nutné určení koef. IT, IP: 4 IT = P5 x ( 1 + Pi ) = 1,00 x ( 1-0,03 ) = 0,970 index trhu dle 4 odst.1 i = 1 1.poptávka vyšší nabídky P1 = 0,10 2.vlastnické vztahy stavba není součástí pozemku P2 = -0,03 3.změny v okolí bez vlivu P3 = 0 4.vliv právních vztahů ex, podíl P4 = -0,10 P i = -0,03 5.povodňové riziko zanedbatelné P5 = 1,00 11 IP = P1 x (1+ Pi ) = 1,00 x ( 1 + 0,20 ) = 1,200 i = 2 index polohy dle 4 odst.1

5 5 1.druh stavby RD nad 2 tis.obyvatel P1 = 1,00 2.převažující zástavba rezidenční P2 = 0,10 3.poloha pozemku v obci okrajové P3 = 0 4.inž. sítě všechny sítě P4 = 0,10 5.občan. vybavenost dostupná P5 = 0 6.dopravní dostupnost kom. zpevněná, parkov. P6 = 0 7.hromadná doprava zastávka do 200 m P7 = 0 8.poloha pozemku komerční ne P8 = 0 9.obyvatelstvo bezkonfliktní P9 = 0 10.nezaměstnanost průměr P10 = 0 11.vlivy ostatní ne P11 = 0 Pi = 0, Rodinný dům rozestavěný - / 34, 35 / Popis S ohledem na skutečnost, že znalec nemohl provést vnitřní prohlídku domu, jsou dále uváděné vybavení a provedení odhadované. Znalec provedl venkovní obhlídku, další info poskytli sousedé. Jedná se dle skutečného stavu o rozestavěný samostatný RD jednobytový cca 4+1 s příslušenstvím a dvojgaráží, nepodsklepený, jednopodlažní 1.NP s půdou pod valbovou střechou. Základy - základové pasy. Zdivo tl. 40 cm. Stropy s rovným podhledem. Střecha valbová střecha. Krytina pálené tašky. Klempířské kce žlaby, oplechování, svody. Vnitřní omítky vápenné. Fasádní omítky chybí. Vnější obklady chybí. Vnitřní obklady keramické. Schody ne. Dveře obložkové. Okna plastová. Podlahy obyt.míst. - dlažby, plovoucí. Podlahy ostatních místností dlažby. Vytápění ÚT plyn. El.instalace světelná i motorová. Bleskosvod ano. Rozvod vody studená i teplá. Zdroj teplé vody kombikotel. Instalace plynu zemní plyn. Kanalizace odkanalizování kuchyně, soc.zařízení. Vybavení kuchyně plyn.sporák. Vnitřní vybavení vana, umývadlo, WC. Záchod splachovací. Ostatní digestoř. Stavba RD není součástí pozemku parc.č.2346/95 dle NOZ. Přístup do RD přes pozemek jiného vlastníka parc.č.2346/45, k datu ocenění je dle vyjádření SÚ Pelhřimov RD zkolaudován a je přiděleno č.p Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.NP = 12,5x13,0 4,5x3,2 + 7,0x7,0 + 6,5x4,4 = 225,70 m2

6 6 Výška podlaží: V1.NP = 2,80 m, Vn = 0,30 m, Vh = 3,7 m Obestavěný prostor spodní stavby Ops OPs = 0 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = 225,7 x 2,80 = 631,96 m3 Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPt = 225,7 x ( 0,3 + 3,4/2 ) - 2x12,0x3,4/2 x 3,5/3 = 403,80 m3 Obestavěný prostor doplňkový - OPd OPd = 0 m3 Obestavěný prostor celkem - OP OP = OPs +OPv + OPt + OPd = 1.035,76 m Zjištění charakteru objektu Celý dům určen na bydlení - více než 1/2 podl. plochy na byty. Dům má 1 byt - max. dle vyhl. je 3 byty. Dům je nepodsklepen, má 1 nadzemní podlaží - vyhovuje jako RD. Dům svým staveb. uspořádáním odpovídá požadavkům na rod. bydlení. Výše citovaná porovnání dokazují že posuzovaný objekt splňuje podm. pro rod. dům dle vyhl.č.268/2006 Sb., o tech. požadavcích na stavbu.rd je dokončený, obestavěný prostor do m3 RD ocením tedy porovnávacím způsobem dle 34, 35. ( malou nedokončenost zohledním v ocenění dále ) Výpočet základní ceny upravené -ZCU ZCU = ZC x IV ZC = 1.688,- Kč/m3 - dle přílohy č.24, Tab.č.1 pro kraj Vysočina, Pelhřimov 12 IV = ( 1 + Vi ) x V13 = ( 1 + 0,05 ) x 1,05 x 0,99 = 1,091 i = 1 index vybavení dle příl.č.24, tab.č.2 1.druh stavby samostatný V1 = 0 2.obvodové stěny zděné V2 = 0 3.obvodové stěny pod tl.45 cm V3 = -0,02 4.podlažnost 1 V4 = 0 5.přípojky E, V, K, P V5 = 0,08

7 7 6.vytápění ÚT plyn V6 = 0 7.příslušenství RD standardní V7 = 0 8.ostatní vybavení RD stand. V8 = 0 9.venkovní úpravy standardní V9 = 0 10.vedlejší stavby ne V10 = 0 11.pozemky ve f. celku ne V11 = -0,01 12.kriterium další ne V12 = 0 Vi = 0,05 13.stavebně-techn.stav - stavba v nadstandardním stavu, V13 = 1,05 stáří 2 roky s = 1 0,005 x 2 = 0,99, ale min. s = 0,6 ZCU = x 1,091 = 1.842,40 Kč/m Výpočet ceny stavby RD - CS CS = OP x ZCU x IT x IP IT = 0,970 IP = 1,200 index trhu dle 4 odst.1 viz. pozemky index polohy dle 4 odst.1 viz.pozemky obest. prostor OP /m3/ ZCU /Kč/m3/ IT IP CS /Kč/ 1.035, ,40 0,970 1, Cena rod. domu rozestavěného ,- Kč ( cena RD zahrnuje i cenu příslušenství a vedlejších staveb do 25 m2 vodovodní přípojka, kanal. příp., plyn. příp., zp. plochy ) 2.4. Rekapitulace administrativních cen rodinný dům rozestavěný cena nemovitostí celkem ,- Kč ,- Kč Administrativní cena podílu 1/2 zaokr ,- Kč 2.5. Cena porovnávací - Cp Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí dle metodiky VUT ÚSI. Srovnávací objekt SO1:

8 8 RD Pelhřimov, ul.modřínová 4+kk, 2+kk, 3+kk, samostatná novostavba 2011, 1.PP, 1.NP, 2.NP -podkroví, ZP = 185 m2, UP = 288 m2, PO = m2, A = 0 %, E, V, K, P, garáž, nadstandard koupelna, kuchyně, spotřebiče, krb, plast. okna, dlažby, plovoučky, sprch. kout, masáž. vana, nabídková cena v CÚ 0214 je tis. Kč, Srovnávací objekt SO2: RD Pelhřimov, ul.na výsluní samostatný 5+1, 1.PP, 1.NP, 2.NP-podkroví, ZP = 99 m2, UP = 190 m2, PO = 933 m2, A = 45 %, E, V, K, P, garáž, ÚT na TP, nabídková cena v CÚ 0214 je tis.kč - rezervace, Legenda: CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cp = COprům Cp CO COprům - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v tis.kč - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena tis.kč - koef. úpravy na polohu objektu - koef. úpravy na velikost objektu - koef. úpravy na inž. sítě, příjezd - koef. úpravy na celkový stav - opotřebení - koef. úpravy na event. další vlastnosti další stavby, pozemky atd. - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce - exekuce - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 - cena porovnávací v tis. Kč - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. - cena oceňovaného objektu průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: SO CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO , ,00 1,40 1,00 1,00 1,20 1,15 1, , ,95 1,00 1,00 0,60 1,15 1,15 0, Cp = COprům ,- Kč

9 9 Porovnávací hodnota podílu 1/2 zaokr ,- Kč 2.6. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Jako rozhodující hodnota je posuzována porovnávací hodnota, která jediná splňuje definici obvyklé ceny dle 2 zákona č.151/1997 Sb. způsob ocenění cena / Kč / administrativní cena - 1/ ,- porovnávací hodnota - 1/ ,- Obvyklá cena brutto - 1/ , Hodnota závad spojených s nemovitostmi K datu ocenění neváznou na nemovitostech žádné závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi - 0,- Kč 2.8. Hodnota věcných břemen Ke dni ocenění nevázne na oceňovaných nemovitostech věcné břemeno. Obvyklá cena práv odpovídajících věcným břemenům - CVB - 0,- Kč 2.9. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi + 0,- Kč

10 Výsledná obvyklá cena nemovitostí v Kč Obvyklá cena brutto - 1/ ,- Hodnota závad - 0,- Hodnota věcných břemen - 0,- Hodnota výhod práv + 0,- Výsledná obvyklá cena podílu 1/2 nemovitostí ,- Kč slovy:jedenmiliončtyřistačtyřicettisíckč Obvyklá cena podílu 1/2 nemovitostí rozestav. RD na pozemku jiného vlastníka parc.č.2346/95, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 8089 pro k.ú.pelhřimov, činí zaokr ,- Kč Přílohy: 1.Usnesení č.j.164 EX 1419/13, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 8089 k.ú.pelhřimov 1xA4 3. Kopie katastrální mapy 1xA4 4. Fotodokumentace 3xA4 5. Situace širších vztahů 2xA4 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č /14 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č /14.

11 11 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech

12 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 11 listů, se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zajišťovací prvek: bez zajišťovacího prvku Ověřující osoba: Jarmila Stojanová Vystavil: Mgr. Jan Svoboda V Olomouci dne