ZNALECKÝ POSUDEK. č / 15. Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr.David Chaloupka, Exekutorský úřad Kroměříž, Jánská 25, Kroměříž

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 15 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemků st.parc.č.370, parc.č.573/4, RCH č.e.27 na st.parc.č.370 dle LV 134 pro k.ú.kašava, obec Kašava, okres Zlín, to vše se všemi součástmi a příslušenstvím - se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými vše dle Usnesení č.j.122 EX 132/14. Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr.David Chaloupka, Exekutorský úřad Kroměříž, Jánská 25, Kroměříž Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.122 EX 132/14, vydal soudní exekutor Mgr.David Chaloupka, Exekutorský úřad Kroměříž Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č.441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard VUT ÚSI Brno č.vii Oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.

2 2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora Mgr.Davida Chaloupky č.j.122 EX 132/14, o ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí: LV 134, obec Kašava, okres Zlín, kat.ú.kašava A: Vlastník: RNDr.Petr Švehlák, Na Výsluní 251, Zlín B: Nemovitosti: st.parc.č m2 - zast. pl., RCH rekr. chata č.e.27 parc.č.573/4 447 m2 trv. trav. porost B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření dne bez účasti povinného Vyhl. č.441/2013 Sb., vyhl.č.199/2014 Sb.zák č.151/1997 Sb.,zák.č.89/2012 Sb Informace RK a vlastní databáze o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti Info OÚ Kašava, info sousedé, SP č.sú 560/00/Pá/Vá, částečná PD Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně: Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí 1.2. Popis oceňovaného areálu Znalec nemohl provést vnitřní prohlídku objektu, byla provedena venkovní obhlídka, další info od sousedů, dle SP, dle PD, dle info SÚ Fryšták, všechny tyto info znalci umožnily provést ocenění s dostatečnou přesností a znalec považuje závěry ZP za závazné, dále uváděné provedení a vybavení je předpokládáno. Předmětem ocenění jsou pozemky st.parc.č.370, parc.č.573/4, rekreační chata č.e.27 jako součást st.parc.č.370, v severozápadní okrajové části obce Kašava, nedaleko křížení siln. komunikace II/489 Lukov-Kašava se siln. komunikací směr Vlčková. Jedná se o samostatně stojící stavbu s příslušenstvím, které společně zajišťuje plnohodnotné užívání pozemků a objektu RCH. Stavbu možno napojit na elektr.síť NN, studnu, jímku, příjezd není zajištěn. 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady

3 3 s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ) Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Metody tržního ocenění Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích

4 4 výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl. č.441/2013 Sb. S ohledem na pomocnou fci administrativní ceny v některých krocích použit odborný odhad Pozemky stavební - / 3, 4, 5 / Popis st.parc.č m2 zast. plocha parc.č.573/4-447 m2 trv. trav. porost celkem Vp = 504 m Určení ZC ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 zákl. cena staveb. pozemku dle 3 ZCv = Kč/m2 zákl. cena vyjmenované obce okresu dle tab.č.1 příl.č.2 O1 = 0,65 koef. velikosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 ( a = 912 obyv. ) O2 = 0,60 O3 = 0,80 O4 = 0,70 O5 = 0,90 koef. hospod.-správního významu obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. polohy obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. techn. infrastruktury dle tab.č.2 příl.č.2 koef. dopravní obslužnosti obce dle tab.č.2 příl.č.2

5 5 O6 = 0,85 koef. občan.vybavenosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 ZC = 250,61 Kč/m Určení It, Io, Ip, ZCU ZCU = ZC x IT x Io x IP základní cena upravená stav. pozemku dle 4 5 IT = P6 x ( 1 + Pi ) = 1,00 x ( 1-0,35 ) = 0,650 index trhu dle 4 odst.1 i = 1 1.poptávka výrazně nižší nabídky P1 = -0,10 2.vlastnické vztahy stavba součástí pozemku P2 = 0 3.změny v okolí bez vlivu P3 = 0 4.vliv právních vztahů ne P4 = 0 5.ostatní neuvedené ex. řízení P5 = -0, 25 P i = -0,35 5.povodňové riziko ne P6 = 1,00 6 IO = 1 + Pi = 1 0,10 = 0,900 index omezujících vlivů dle 4 odst.1 i = 1 1.svažitost do 15%, SV P1 = -0,05 2.stížené základ. podmínky snížená únosnost P2 = -0,05 3.ochraná pásma ne P3 = 0 4.omezení úžívání pozemku ne P4 = 0 5.geometrický tvar pozemku bez vlivu na využití P5 = 0 6.ostatní neuvedené ne P6 = 0 Pi = -0,10 11 IP = P1 x (1+ Pi ) = 0,85 x ( 1-0,20 ) = 0,680 index polohy dle 4 odst.1 i = 2 1.druh stavby RCH pro rekreaci P1 = 0,85 2.převažující zástavba bez zástavby P2 = 0 3.poloha pozemku v obci území okrajové P3 = 0 4.inž. sítě některé P4 = -0,05 5.občan. vybavenost hůře dostupná P5 = 0 6.dopravní dostupnost bez příjezdu P6 = -0,10 7.hromadná doprava zastávka do m P7 = 0 8.poloha pozemku komerční ne P8 = 0

6 6 9.obyvatelstvo nekonfliktní P9 = 0 10.nezaměstnanost průměr P10 = 0 11.vlivy ostatní negativní P11 = -0,05 Pi = -0,20 ZCU = 250,61 x 0,650 x 0,900 x 0,680 = 99,69 Kč/m2 R = ,8xVp / Vp = neuplatní se redukční. koef. dle 5 odst.6 R redukční koef. ceny pozemků ve funkč. celku při výměře Vp nad 1000 m Cena pozemků Vp výměra pozemků / m2 / ZCU / Kč/m2 / R cena / Kč / , Pozemky celkem ,- Kč RCH č.e.27 - / 34, 36 / Popis. Dle přiloženého SP jde o kompletní rekonstrukci původní chaty mysliveckého sdružení s přístavbou a nadstavbou podkroví. Jedná se o samostatně stojící objekt, který bude po kolaudaci užíván jako objekt individuální rekreace RCH, dle stavebního povolení SP je objekt nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím 1.NP dle PD zádvěří, obytná místnost s kuch. koutem, šatna, koupelna WC, ve 2.NP podkroví bude dle PD ložnice, sprcha, WC, komora, to vše pod sedlovou střechou, objekt k datu ocenění není dokončen, dle info SÚ není zkolaudován. Základy - betonové. Svislé kce kamenné, dřevěné oboustranně obíjené. Stropy s trámovým podhledem. Střecha - sedlová střecha. Krytina živičná bez finální úpravy, poškozeno. Klempířské kce chybí. Vnitřní povrchy dřevěné obložení. Fasádní povrchy dřevěný obklad. Schody dřevěné.dveře hladké plné. Okna dřevěná zdvojená. Podlahy obyt.místností prkenné. Vytápění lokální na TP. El.instalace 220 V. Rozvod vody teplá i studená. Zdroj teplé vody el. bojler. Instalace PB ne. Kanalizace odkanalizování kuchyně, WC, koupelny. Vnitřní vybavení chybí. Okenice ano. Záchod standardní. Ostatní ne Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.NP = 8,10 x 9,41-4,27 x 1,7 = 68,96 m2 Výška podlaží: V1.NP = 2,80 m, Vn = 1,0 m, Vh = 4,20 m

7 7 Obestavěný prostor spodní stavby - OPs OPs = 0 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = 68,96 x 2,50 = 193,09 m3 Obestavěný prostor zastřešení OPt OPt = 68,96 x ( 1,0 + 3,2/2 ) = 179,29 m3 Obestavěný prostor doplňkový - OPd OPd = 0,00 m3 Obestavěný prostor celkem - OP OP = OPs +OPv + OPt + OPd = 372,38 m Zjištění charakteru objektu Ocenění provedeno dle skutečného stavu - jedná se o stavbu pro individuální rekreaci ( rekreační chata ), je to jednoduchá stavba, která svým staveb. uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinou rekreaci. Výše citovaná porovnání dokazují že posuzovaný objekt splňuje podm. pro objekt pro rodinnou rekreaci dle vyhl.č.268/2008 Sb., o technických požadavcích na stavbu Výpočet základní ceny upravené -ZCU ZCU = ZC x IV ZC = 2.287,- Kč/m3 - dle přílohy č.25, Tab.č.1 pro kraj Zlínský, do 2 tis.ob. 12 IV = ( 1 + Vi ) x V13 = ( 1 + 0,08 ) x 0,70 x 1,00 = 0,756 i = 1 index vybavení dle příl.č.25, tab.č.2 1.druh stavby RCH V1 = 0 2.obvodové stěny oboustranně obíjené V2 = -0,03 3.střešní kce podkroví nad 1/2 ZP V3 = 0,03 4.přípojky E, stu, jímka V4 = 0 5.vybavení WC, koupelna V5 = 0,05 6.vytápění lokální na TP V6 = 0 7.příslušenství RD ne V7 = 0 8.pozemky ve f. celku nad 400 m2 V8 = 0,03 9.kriterium další ne V12 = 0 Vi = 0,08

8 8 13.stavebně-techn.stav - stavba v nedokončeném stavu, V13 = 0,70 s = 1 0,005 x y = 1 0,005 x 0 = 1,00, ale min. s = 0,6 ZCU = x 0,756 = 1.728,97 Kč/m Výpočet ceny stavby - CS CS = OP x ZCU x IT x IP IT = 0,650 IP = 0,680 index trhu dle 4 odst.1 viz. pozemky index polohy dle 4 odst.1 viz.pozemky obest. prostor OP /m3/ ZCU /Kč/m3/ I T I P CS /Kč/ 372, ,97 0,650 0, Cena RCH č.e.27 celkem ,- Kč ( cena RCH zahrnuje i cenu příslušenství a vedlejších staveb do 25 m2 elektr. přípojka, vodov. přípojka, studna, jímka, veranda ) Trvalé porosty S ohledem na pomocnou fci admin. ceny určím cenu odborným odhadem. Trvalé porosty celkem 2.000,- Kč 2.4. Rekapitulace administrativních cen pozemky ,- Kč RCH č.e ,- Kč trvalé porosty 2.000,- Kč cena nemovitostí celkem ,- Kč Administrativní cena nemovitostí zaokr ,- Kč 2.5. Hodnota porovnávací - Cp Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí.

9 9 Srovnávací objekt SO1: RCH Kašava chata samostatná, zděná, 1.NP, 2.NP.podkroví, ZP = 48 m2, PP = 70 m2, PO = 318 m2, terasa, veranda, E, studna, lokální topení, el. přímotopy, A = 35%, příjezdová komunikace, cena včetně vybavení kuchyně i pokojů, nabídková cena je 490 tis. Kč v CÚ 0115, Srovnávací objekt SO 2: RCH Napajedla č.e.24, lokalita Pod Dubovou směr Žlutava samostatná, zděná, 1.PP, 1.NP, 2.NP podkroví, ZP = 36 m2, PP = 60 m2, PO = 593 m2, E, studna, žumpa, lokální topení, A = 660 %, nezpevněný příjezd, zanedbaná, neudržovaná, nedokončené stavb. úpravy, příklep ,- Kč v ex. dražbě dne , Legenda: CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cp = COprům Cp CO COprům - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v tis.kč - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena v tis.kč - koef. úpravy na polohu objektu - koef. úpravy na velikost objektu - koef. úpravy na inž. sítě, příjezd - koef. úpravy na celkový stav - opotřebení - koef. úpravy na event. další vlastnosti další stavby, pozemky atd. - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce exekuční řízení - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 - cena porovnávací v tis. Kč - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. - cena oceňovaného objektu průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: SO. CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO , ,05 0,85 1,20 0,95 1,00 1,20 1, ,5 1,00 150,5 1,00 0,61 1,20 0,70 1,00 1,00 0,

10 1 COprům ,- Kč Porovnávací hodnota ,- Kč 2.6. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Porovnávací hodnota je přímo předepsána v 2 definice obvyklé ceny. způsob ocenění cena / Kč / administrativní cena ,- porovnávací hodnota ,- Obvyklá cena brutto , Hodnota závad spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění neváznou na nemovitostech žádné závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi - 0,- Kč 2.8. Hodnota věcných břemen Ke dni ocenění neváznou na předmětných nemovitostech žádná věcná břemena. Hodnota věcných břemen - 0,- Kč 2.9. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody spojené s nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi + 0,- Kč

11 Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí Obvyklá cena brutto ,- Hodnota závad - 0,- Hodnota věcných břemen - 0,- Hodnota výhod práv + 0,- Výsledná obvyklá cena ,- Kč slovy:dvěstědevadesátpěttisíckč Obvyklá cena nemovitých věcí pozemků st.parc.č.370, parc.č.573/4, RCH č.e.27 na st.parc.č.370, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 134 pro k.ú.kašava, se všemi závadami, věcnými břemeny a právy s nemovitostmi spojenými, činí zaokr ,- Kč Přílohy: 1.Usnesení č.j.122 EX 132/14, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 134-1xA4 3. Katastrální mapa 1xA4 4. SP, PD - 5xA4 5. Fotodokumentace 4xA4 6. Situace širších vztahů 2xA4 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č /15 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č /15.

12 1 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech