ZNALECKÝ POSUDEK. č / 14

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 14 o obvyklé ceně nemovitostí - souboru A) budovy techn. vybavenosti bez č.p./č.e. na pozemku jiného vlastníka st.parc.č.181 souboru B) pozemku ZE PK parc.č.110/1, to vše dle LV 452 pro k.ú.žárovice, obec Plumlov, okres Prostějov, vždy se všemi součástmi a příslušenstvím, právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými vše dle Usnesení č.j.97 EX 299/13. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.97 EX 299/13, vydal soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl. č.441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard č.vii VUT ÚSI Brno Oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne Tento znalecký posudek obsahuje 17 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.

2 2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr.Karla Urbana č.j.97 EX 299/13, o ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí: LV 452, obec Plumlov, okres Prostějov, kat.ú.žárovice A: Vlastník: Chytráček Václav, č.e.86, Plumlov podíl 1/2 Hošková Blažena, Svatoplukova 68, Prostějov podíl 1/2 B: Nemovitosti: A) budova techn. vybavenosti bez č.p./č.e. na st.parc.č.181 B) ZE PK parc.č.110/1 461 m2 B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření dne bez účasti povinného Vyhl.č.441/2013 Sb., zák.č.151/1997 Sb, zák.č.89/2012 Sb. NOZ Informace RK o tržních cenách v dané lokalitě www Zákon č.120/2001 Sb., exekuční řád, O.S.Ř Info OÚ Plumlov, info sousedé, info Mgr.Franke Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.vii 1.2. Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění je soubor A) budova techn. vybavenosti bez č.p./č.e. na pozemku jiného vlastníka st.parc.č.181 stavba vodárny v bývalém areálu JZD, soubor B pozemek ZE PK parc.č.110/1, to vše v intravilánu k.ú.žárovice, obce Plumlov, vždy se všemi součástmi a příslušenstvím, poloha viz. kat. mapa. 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ).

3 Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.411/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Metody tržního ocenění Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) - Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň

4 4 z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy. Pro výpočty je užívána metoda standardní jednotkové tržní ceny objektu ( SJTC ) nebo přímé porovnání nemovitosti jako celku Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.441/2013 Sb., v některých krocích odborný odhad Pozemek zemědělský soubor B) - / 6 / Popis Přehled pozemků dle výpisu z KN: ZE PK parc.č.110/1 461 m Výpočet základní ceny upravené - ZCU Pozemky zemědělské ZPF se ocení dle 6 ZC dle BPEJ dle příl.č.4, úprava ZC kú dle příl.č.5, dle BPEJ ZC = 13,29 Kč/m2, kú = 0,75, ZCU = ZC x kú = 13,29 x 0,75 = 9,96 Kč/m Výpočet ceny výměra pozemku /m2/ ZCU /Kč/m2/ cena /Kč/ 461 9, Cena pozemku celkem soubor B) 4.595,- Kč

5 Trvalé porosty Na pozemku ZE PK parc.č.110/1 je 32 listnatých stromů stáří cca 30 roků, s ohledem na rozsah, stav a pomocnou fci administr. ceny ocením odborným odhadem. Trvalé porosty soubor B) celkem ,- Kč 2.7. Budova techn. vybavenosti bez č.p./č.e. - soubor A) Budova techn. vybavenosti bez č.p./č.e. na st.parc.č.181 / jiného vlastníka / má zastavěnou plochu 3,0 x 3,0 m = 9 m2, jde o stavbu zděnou, jednopodlažní, s plochou střechou, s napojením na el. síť NN, součástí stavby jsou schody venkovní s opěrnými zídkami, příslušenstvím stavby je studna kopaná o průměru 2,0 m před vodárnou, čerpadlo, vodovod. přípojka a Darling příslušenství stavby tvoří s hlavní stavbou jednotný fukční celek, s ohledem na horší techn. stav a pomocnou fci administr. ceny ocením odborným odhadem. Budova techn. vybavenosti bez č.p. - soubor A) 2.8. Rekapitulace administrativních cen A) budova techn. vybavenosti bez č.p. administrativní cena nemovitostí celkem Administrativní cena nemovitostí zaokr. - A) B) pozemek 4.595,- Kč trvalé porosty ,- Kč Administrativní cena celkem ,- Kč Administrativní cena nemovitostí zaokr. - B) ,- Kč 2.9. Porovnávací hodnota - Cp Určení porovnávací hodnoty je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí. A) Srovnávací objekt SO1: Vodárna Pacov vodárenská věž při žst.pacov v ochranném pásmu ČD, ZP = 44 m2, UP = 35 m2, PO = 101 m2 - st.p.č.436/2, p.č.2590/7, možnost napojení na E, příjezd

6 6 po zp. komunikaci zajištěn služebností, včetně technolog. vybavení, A = 65%, nabídková cena v CÚ 0214 je 133 tis.kč, Srovnávací objekt SO2: Vodárna Grešlovo Mýto vodárenská věž při žst.grešlovo Mýto, ZP = 30 m2, UP = 43 m2, PO = 181 m2, možnost napojení na E, příjezd po zpev. komunikaci zajištěn služebností, včetně technolog. vybavenosti, A = 75 %, nabídková cena v CÚ 0214 je 80 tis.kč, B) Porovnávací hodnotu pozemku ZE PK parc.č.110/1 určím dle cen v místě a čase obvyklých dle aktuálních nabídek RK, dle www. stanovením jednotkové porovnávací hodnoty JCp = 32,- Kč/m2 i s ohledem na trvalé porosty. CpB = JCp x PO = 32 x 461 = ,- Kč = ,- Kč Legenda: CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cp CO COprům - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v tis.kč - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena tis.kč - koef. úpravy na polohu objektu - koef. úpravy na velikost objektu - koef. úpravy na inž. sítě, příjezd atd. - koef. úpravy na celkový stav - opotřebení - koef. úpravy na event. další vlastnosti další stavby, pozemky atd. - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce exekuční řízení atd. - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 Cp = COprům - cena porovnávací v tis. Kč - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. - cena oceňovaného objektu průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: SO CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO , ,00 2,00 1,00 1,00 1,10 1,10 2, , ,00 2,00 1,00 0,90 1,10 1,10 2, CpA = ,- Kč

7 7 Porovnávací hodnota soubor A) zaokr. Porovnávací hodnota soubor B) zaokr ,- Kč Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Porovnávací hodnota, která splňuje definici obvyklé ceny dle 2 zák.č.151/1997 Sb., je posuzována jako zásadní hodnota při zjištění obvyklé ceny. způsob ocenění soubor A) soubor B) administrativní cena , ,- porovnávací hodnota , ,- Obvyklá cena nemovitostí brutto , , Hodnota závad spojených s nemovitostmi Ke dni zpracování ZP nebyly zjištěny žádné závady spojené s nemovitostmi.. Hodnota závad spojených s nemovitostmi celkem - 0,- Kč Hodnota věcných břemen Ke dni ocenění nevázne na předmětných nemovitostech věcné břemeno. Obvyklá cena práv odpovídajících věcným břemenům - 0,- Kč Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny žádné výhody - práva spojená s oceň. nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi celkem + 0,- Kč Poznámka znalce: ( dle požadavku objednatele ) Obvyklá cena podílu 1/2 nemovitostí A) x 0,5 x 0,9 = ,- Kč B) x 0,5 x 0,9 = 6.750,- Kč

8 Výsledná obvyklá cena nemovitostí soubor A) soubor B) Obvyklá cena nemovitostí brutto ,- Kč Hodnota závad - 0,- Kč - 0,- Kč Hodnota věcných břemen - 0,- Kč - 0,- Kč Hodnota výhod práv + 0,- Kč + 0,- Kč Výsledná obvyklá cena nemovitostí soubor A) Výsledná obvyklá cena nemovitostí soubor B) ,- Kč A) Výsledná obvyklá cena nemovitostí budovy techn. vybavenosti bez č.p./č.e. na pozemku jiného vlastníka st.parc.č.181, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 452 pro k.ú.žárovice, činí zaokr. B) Výsledná obvyklá cena nemovitostí pozemku ZE PK parc.č.110/1, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 452 pro k.ú.žárovice, činí zaokr ,- Kč slovy:čtyřicettisíckč slovy:patnácttisíckč Přílohy: 1. Usnesení č.j.97 EX 299/13, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 452, info 2xA4 3. Katastrální mapa 2xA4 5. Fotodokumentace 2xA4 6. Situace širších vztahů - 2xA4 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č /14 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č /14. V Olomouci dne ing. Ladislav Čech