ZNALECKÝ POSUDEK. č / 16

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 16 o obvyklé ceně podílu 1/4 nemovitých věcí pozemků parc.č.964, parc.č.969 dle LV 31 pro k.ú.soběsuky u Plumlova, obec Plumlov, se všemi součástmi a příslušenstvím, právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými vše dle Usnesení č.j.97 EX 8778/13. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno Účel posudku: Určení obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.97 EX 8778/13, vydal soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl. č.441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., vyhl.č.345/2015 Sb. a vyhl.č.53/2016 Sb., k provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard č.vii VUT ÚSI Brno Oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne Tento znalecký posudek obsahuje 14 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních.

2 2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr.Karla Urbana č.j.97 EX 8778/13, o ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí: LV 31, obec Plumlov, kat.území Soběsuky u Plumlova A: Vlastník: Martin Titz, Kojetín podíl 1/4 B: Nemovitosti: parc.č m2 zahrada parc.č m2 zahrada celkem: m2 C: Omezení vlastnického práva: viz. LV Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření dne bez účasti povinného Vyhl.č.441/2013 Sb., vyhl.č.345/2015 Sb.zák.č.151/1997 Sb., zák.č.89/2012 Sb Informace RK o tržních cenách v dané lokalitě www Zákon č.120/2001 Sb., exekuční řád, O.S.Ř Info MÚ Plumlov, ÚP obce Plumlov, info sousedé Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.vii 1.2. Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění jsou celkem 2 ks pozemků zahrady, nacházející se v okrajové extravilánové části k.ú.soběsuky u Plumlova, vlevo při silniční komunikaci II/377 směr Žárovice, nedaleko areálu Zemědělského družstva, dle ÚP pozemky vedeny jako Is - plochy individuelní rekreace, zahrady. Pozemky jsou nezastavitelné, s trvalými porosty, s příslušenstvím, napojení na el. síť NN, příjezd po zpevněné komunikaci, pozemky pod jedním oplocením tvoří jednotný funkční celek, poloha viz.kat.mapa. 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ).

3 Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Metody tržního ocenění Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) - Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň

4 4 z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.441/2013 Sb., s ohledem na pomocnou fci administr. ceny v některých krocích odborný odhad Pozemky ZPF - / 6 / Popis pozemky celkem dle LV: m Výpočet základní ceny upravené - ZCU Jde o zemědělské ZPF pozemky, které ocením dle 6 ZC dle průměrné ceny ZPF pro k.ú.soběsuky u Plumlova dle vyhl.č.289/2014 Sb, úprava ZC koef. kú dle příl.č.5, ZC = 12,93 Kč/m2, kú = 1,40, ZCU = ZC x kú = 12,93 x 1,40 = 18,10 Kč/m Výpočet ceny výměra pozemku /m2/ ZCU /Kč/m2/ celkem cena /Kč/ , Pozemky celkem , Příslušenství - / 10, 11, 18, 23, 27 / Příslušenství, zajišťující plnohodnotné užívání pozemků ploty, plot. vrátka, plot.vrata, mobilní maringotka ocením nákladovou metodou.

5 Venkovní úpravy popis, ocenění Nákladové ceny venkovních úprav CS - určím dle příl.č.17, dle nákladů: O - oplocení, MJ = 240 m2, pol.č.13.1 pletivo, ZC = 240,- Kč/m2 PV plotová vrátka, MJ = 1ks, pol.č ocelová, ZC = 1.600,- Kč/ks P - plot. vrata, MJ = 1ks, pol.č.14.6 ocelová plechová vrata, ZC = 3.700,- Kč/ks M maringotka, MJ = 1ks, náklady dle 23 N = ,- Kč IT, IP odborný odhad CS = MJ x ZC x k5 x ki x ( 1 o/100 ) x IT x I P druh MJ ZC k5 ki ( 1 o/100 ) IT IP kz /Kč/ O ,00 2,292 0,40 1,000 1, PV ,00 2,292 0,40 1,000 1, P ,00 2,292 0,40 1,000 1, M ,00 1,0 0,40 1,000 1,00 0, Venkovní úpravy příslušenství celkem ,- Kč 2.7. Trvalé porosty Trvalé porosty ovocné dřeviny, jehličnaté stromy - s ohledem na pomocnou fci, ocením odborným odhadem. Trvalé porosty celkem ,- Kč 2.8. Rekapitulace administrativních cen pozemky ,- příslušenství ,- trvalé porosty ,- cena celkem ,- Administrativní cena podílu 1/4 zaokr , Porovnávací hodnota - Cp Porovnávací metoda je založena na váženém porovnání obdobných srovnávacích nemovitostí s oceňovanou nemovitostí. Známé ceny nabídkové či realizované

6 6 srovnávacích souborů CSp se upravují koeficienty Kr, K1 až K6, vyjadřujícími redukci ceny na zdroj / Kr / a rozdílné provedení vybraných základních parametrů nemovitostí srovnávacích oproti oceňované / K1 až K6 /. Přitom je provedení oceňované nemovitosti uvažováno vždy K1 K6 rovno 1,00 etalon a provedení srovnávacích nemovitostí při lepším provedení než u oceňované nemovitosti je hodnota K1 K6 vyšší než 1,00, při horším provedení než u oceňované nemovitosti je hodnota K1 K6 menší než 1,00 / základní hledisko je zde vždy cena /. Výsledkem jsou hledané ceny oceňované nemovitosti COi, určené z cen srovnávacích nemovitostí CSp, při teoreticky ideálním výpočtu by tyto dílčí ceny byly totožné, v praxi se výsledná cena porovnávací určí jako aritmetický průměr dílčích cen. Z níže popsaného empirického vzorce pro určení obvyklé ceny CO = CSp x Kr / K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 plynou proměnné Kr, K1 až K6, pro maximální přesnost výpočtu je tedy vhodný výběr takových srovnávacích nemovitostí, u kterých je co nejvíce koef. Kr, K1 až K6 rovno 1,00. ( např. při výpočtu se skutečnou dosaženou prodejní cenou srovnávací je Kr = 1,00, při stejné poloze srovnávacího objektu je K1 = 1,00, při stejné výměře pozemku srovnávacího objektu je K2 = 1,00, při totožné dosažitelnosti inž. sítí, příjezdu, ÚP, je K3 = 1,00, při stejné zastavitelnosti pozemku je K4 = 1,00, při stejné hodnotě příslušenství / stavby / pozemku je K5 = 1,00, při ocenění pro exekuční řízení u výpočtu ze srovnávacího souboru z exekuční dražby je vliv exekuce K6 = 1,00 atd. ) - viz.vut ÚSI Brno Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí. K výběru srovnávacích souborů: Drápal, Bureš a kol. Občanský soudní řád II, Komentář 1.vydání Praha: C.H.Beck, 2009:...Pokud se obdobné srovnávací nemovitosti v daném místě neobchodují, musí znalecký posudek vycházet z cen srovnatelných nemovitostí obchodovaných v příslušném kraji, které se nacházejí přibližně ve stejné vzdálenosti od města nebo ve srovnatelném městě, popř. jsou stejně dostupné, při srovnatelných okolnostech v daném místě, které mají vliv na cenu nemovitostí, a to s přihlédnutím k okolnostem, které mají vliv na cenu tohoto konkrétního objektu... Srovnávací objekt SO1: PO Skřípov zahrada 640 m2, pro indiv. rekreaci, chata 6 m2 dřevěná, pergola, studna, možnost napojení na E, P, asfalt. komunikace, nabídková cena v CÚ 1016 JCSp á 172,- Kč/m2, ID: 65N45619 Srovnávací objekt SO2: PO Prostějovičky zahrada m2, chata 1.NP, 2.NP podkroví, ZP = 20 m2, PP = 35 m2, E, lokální vytápění, A = 50%, příjezdová komunikace, nabídková cena v CÚ 1016 JCSp á 216,-Kč/m2, ID:

7 7 Srovnávací objekt SO3: PO Soběsuky u Pl. jedná se o identický podíl 1/4 parc.č.964, 969, který byl vydražen v exek.dražbě č.139 EX 22688/14 u soud.ex. JUDr.J. Jíchy viz.č.v-7949/2016 s právními účinky vkladu dne za příklep á 80,-Kč/m2, info EX.úřad Přerov Legenda: JCSp - cena srovnávacího objektu požadovaná jednotková v tis.kč/m2 Kr - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu JCS - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena tis.kč/m2 K1 - koef. úpravy na polohu K2 - koef. úpravy na velikost pozemku / vliv na jednotkovou cenu / K3 - koef. úpravy na inž. sítě, příjezd, ÚP K4 - koef. úpravy na zastavitelnost, tvar pozemku K5 - koef. úpravy na hodnotu příslušenství stavby, atd. K6 - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce vliv exek. řízení KC - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 Cp = COprům Cp - cena porovnávací v tis. Kč CO - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. COprům - cena oceňovaného objektu průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku SO JCSp Kr JCS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC JCO , ,00 1,05 1,05 1,00 1,00 1,10 1, , ,00 1,03 1,00 1,00 1,20 1,10 1, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,60 1, JCp = JCOprům zaokr. 130,- Kč/m2 Cp/4 = PO/4 x JCOprům = 1.690/4 x 130 = zaokr ,- Porovnávací hodnota podílu 1/4 zaokr ,- Kč Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Porovnávací hodnota, která jediná splňuje definici obvyklé ceny dle 2zák.č.151/1997

8 8 Sb. a je zde i předepsána, je zásadní hodnota při určení obvyklé ceny. způsob ocenění cena / Kč / administrativní cena 1/ ,- porovnávací hodnota 1/ ,- Obvyklá cena podílu 1/4 brutto , Hodnota závad spojených s nemovitostmi Ke dni zpracování ZP nebyly zjištěny žádné závady spojené s nemovitostmi.. Hodnota závad spojených s nemovitostmi celkem - 0,- Kč Hodnota věcných břemen Ke dni ocenění nevázne na oceňovaných nemovitostech věcné břemeno. Obvyklá cena práv odpovídajících věcným břemenům celkem - 0,- Kč Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi Hodnota výhod práv + 0,- Kč

9 Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí Obvyklá cena brutto 1/ ,- Hodnota závad - 0,- Hodnota věcných břemen - 0,- Hodnota výhod práv + 0,- Obvyklá cena podílu 1/ ,- Obvyklá cena podílu 1/4 nemovitých věcí pozemků parc.č.964, parc.č.969 dle LV 31 pro k.ú.soběsuky u Plumlova, se všemi součástmi a příslušenstvím, činí zaokr ,- Kč slovy:padesátpěttisíckč Přílohy: 1. Usnesení č.j.97 EX 8778/13, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 31 1xA4 3. Katastrální mapa 1xA4 4. Fotodokumentace - 1xA4 5. Situace širších vztahů - 1xA4 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č /16 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č /16. V Olomouci dne ing. Ladislav Čech