ZNALECKÝ POSUDEK. č / 11

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 11 o obvyklé ceně nemovitostí stavby garáže bez č.p./č.e. na pozemku jiného vlastníka st.parc.č.2194, obec Ostrava, kat. území M.Hory, okres Ostrava-město, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými vše dle Usnesení č.j.045 EX 6048/07. Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Radan Kuča, Exekutorský úřad Olomouc, Dvořákova 32, Olomouc Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.045 EX 6048/07, vydal soudní exekutor Mgr.Radan Kuča, Exekutorský úřad Olomouc Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl. č.3/2008 Sb., ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb. a vyhl.č.364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard VUT ÚSI Brno č.vii Oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne Tento znalecký posudek obsahuje 15 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.

2 2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora Mgr.Radana Kuči č.j.045 EX 6048/07, o ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí: LV 1714, obec Ostrava, okres Ostrava-město, kat.ú.m.hory A: Vlastník: SJM Kovařík Jiří a Veldschmídtová Blanka, Slezská Rudoltice B: Nemovitosti: garáž bez č.p./č.e. na st.parc.č.2194, LV 3404 B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření dne bez účasti povinného Vyhl.č.3/2008 Sb., vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb.,zák.č.151/1997 Sb. vyhl.č.364/2010 Sb Informace o tržních cenách v dané lokalitě Zákon č.120/2001 Sb., exekuční řád Info MÚ Ostrava, info sousedé Literatura: doc. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, Znalecký standard VUT ÚSI Brno č.vii oceňování nemovitostí 1.2. Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění je nepodsklepená, jednopodlažní, zděná garáž, řadová vnitřní, bez č.p./č.e.stojící na pozemku st.parc.č.2194 jiného vlastníka, se všemi součástmi a příslušenstvím. Předmětná garáž je součástí areálu řadových garáží v okrajové části k.ú.mariánské Hory na ul.švermova u koksovny Šverma, některé garáže obydleny. Garáž napojena na elekt.síť NN, příjezd po nezpevněné komunikaci. 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ).

3 Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Metody tržního ocenění V současné době neexistuje žádný právně-závazný předpis pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pouze 2 zákona č.151/1997 Sb. uvádí definici obvyklé ceny. Znalec dále používá doporučenou metodiku zjištění obvyklé ceny nemovitostí dle Znaleckého standardu č.vii VUT ÚSI Brno Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) - Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích

4 4 výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy. Pro výpočty je užívána metoda standardní jednotkové tržní ceny objektu ( SJTC ) nebo přímé porovnání nemovitosti jako celku Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl. č.3/2008 Sb., ve znění pozd. předpisů. S ohledem na pomocný charakter administrativní ceny některé hodnoty výpočtu určeny odborným odhadem Garáž bez č.p./č.e. - / 24 / Popis Oceňovaná garáž je zděné konstrukce, založení na betonových pasech, garáž je nepodsklepena.tloušťka obvodových zdí je 15 cm, jedná se o konstrukci s plochou střechou bez možnosti zřízení podkroví, stropy s rovným podhledem, krytina střechy je z živičných pásů.povrch stěn upraven omítkami, garáž je vybavena kovovými dvoukřídlovými vraty, konstrukce garáže je bez dveří a bez oken, pouze s větracími mřížky, podlaha garáže betonová, oplechování z pozink. plechu, bez instalací. Jedná se o stavbu garáže dokončenou, řadovou, jednopodlažní, o zastavěné ploše menší než 100 m2, která netvoří příslušenství jiné hlavní stavby ocení se tedy porovnávací metodou.

5 Výpočet ZCU, OP zast. plocha : 4,50 x 6,10 = 27,45 m2, konstr.výška - 2,40 m, obestavěný prostor OP = 27,45 x 2,40 = 65,88 m3 CU = IPC x IT x IP x IV IPC = 2.127,- Kč/m3 - dle přílohy č.18, Tab.č.1 pro obec Moravskosl. kraje nad 50 tis. 3 IT = 1 + Ti = 1 0,60 = 0,400 index trhu dle příl.č.18a, Tab.č.1 i = 1 1.poptávka nižší nabídky T1 = -0,30 2.stavba na cizím pozemku T2 = -0,10 3.vliv právních vztahů ex T3 = -0,20 5 Ti = -0,60 IP = 1 + Pi = 1 0,40 = 0,600 index polohy dle příl.č.18a, Tab.č.2 i = 1 1.zastav.území obce P1 = 0 2.MHD do 300 m P2 = 0 3.obyvatelstvo konfliktní P3 = -0,30 4.změny v okolí ne P4 = 0 5. vlivy neuvedené ghetto P5 = -0,10 Pi = -0,40 5 IV = ( 1 + Vi ) x V6 = ( 1-0,01 ) x 0,60 x 0,8 = 0,475 i = 1 index vybavení dle příl.č.18, Tab.č.2 1.druh stavby řadová G V1 = -0,01 2.obvodové stěny tl cm V2 = 0 3.vybavení ne V3 = 0 4.příslušenství bez vlivu V4 = 0 5.kriterium další ne V5 = 0 Vi = -0,01 6.stavebně-techn.stav stavba ve špatném stavu V6 = 0,60 typ A stáří do 50 roků s = 0,8 neudržováno CU = x 0,400 x 0,600 x 0,475 = 242,47 Kč/m Cena stavby obestavěný prostor / m3 / ZCU / Kč/m3 / cena / Kč / 65,88 242, Cena garáže celkem ,- Kč ( Cena zahrnuje i cenu podílu příslušenství stavby )

6 Rekapitulace administrativních cen garáž bez č.p./č.e ,- Kč celkem ,- Kč Administrativní cena nemovitostí zaokr ,- Kč 2.5. Hodnota porovnávací Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných srovnávacích nemovitostí. Srovnávací objekt SO1: Garáž Ostrava -Hrušov, ul.keramická, cihelná garáž řadová, vnitřní, bez elektřiny, ZP = 32 m2, nabídková cena v CÚ 0711 je 15 tis. Kč Srovnávací objekt SO2: Garáž Ostrava-Mar.Hory, ul.švermova, cihelná řadová vnitřní garáž, s elektřinou, ZP = 22 m2, nabídková cena v CÚ 0711 je 35 tis.kč Legenda: CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cp = COprům Cp CO COprům - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v mil.kč - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena mil.kč - koef. úpravy na polohu objektu - koef. úpravy na velikost objektu - koef. úpravy z titulu vlastního či cizího pozemku - koef. úpravy na celkový stav - koef. úpravy na event. další vlastnosti - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 - cena porovnávací v mil. Kč - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. - cena oceňovaného objektu průměrná

7 7 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: č.o. CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO ,90 13,5 1,00 1,05 1,00 0,80 1,00 1,10 0,924 14, ,70 24,5 1,00 0,95 1,00 1,40 1,00 1,10 1,463 16,7 Porovnávací hodnota zaokr. - Cp Cp prům.= 15,65 tis. Kč ,- Kč 2.6. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Jako rozhodující je uvažována porovnávací metoda, která odpovídá definici obvyklé ceny dle 2 zákona č.151/1997 Sb. způsob ocenění cena v Kč administrativní cena celkem ,- porovnávací hodnota celkem ,- Obvyklá cena nemovitostí brutto celkem ,- Kč 2.7. Hodnota závad spojených s nemovitostmi Ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku nejsou známy závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi celkem - 0,- Kč 2.8. Hodnota věcných břemen Ke dni ocenění neváznou na předmětných nemovitostech věcná břemena. Hodnota věcných břemen celkem - 0,- Kč 2.9. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi celkem + 0,- Kč

8 Výsledná obvyklá cena nemovitostí Obvyklá cena nemovitostí brutto ,- Kč Hodnota závad spojených s nemovitostmi - 0,- Kč Hodnota věcných břemen celkem - 0,- Kč Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi + 0,- Kč Výsledná obvyklá cena nemovitostí ,- Kč Výsledná obvyklá cena nemovitostí - garáže bez č.p./č.e. na st.parc.č.2194, k.ú.m.hory, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 1714, činí celkem ,- Kč slovy:patnácttisíckč Přílohy: 1. Usnesení č.j.045 EX 6048/07, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 1714, k.ú.m.hory - 1xA4 3. Kopie katastrální 1xA4 4. Fotodokumentace 1xA4 5. Situace širších vztahů - 3xA4 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č / 11 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č / 11. V Olomouci dne ing. Ladislav Čech

9 9