Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1892 / 78-01 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1438/2, LV č. 5222, s podílem na společných částech domu a pozemku 3169/474445 na pozemcích: pozemek parc.č. 3113/2, parc.č. 3119/5, parc.č. 3119/6, parc.č. 3119/7, LV č. 2529 další pozemky: pozemek parc.č. 3113/1, parc.č. 3119/1, parc.č. 3116/4, LV č. 2529 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel 1241664 město Kat. území Libeň Ulice Nám.Na Balabence č.p. 1438, 1431, 1432, 1433 Část obce dle LV Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro Vladyka Miroslav Ing. - 190 00 Praha 9 Libeň, Nám. Na Balabence 1438/2 dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 26.7.2013 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 17.7.2013 0604 149 00 Praha 11 email: coudek@centrum.cz tel: 602 335251 272915014 Prohlídka dne 17.7.2013 Počet stran textu 8 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 31.69 m 2 40 500 Kč/m 2 1 283 400 Kč Obvyklá cena - současný stav 1 280 000 Kč Jeden milion dvěstěosmdesát tisíc Kč - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Dle náhledu nejsou na domě viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Při ocenění se dále vychází z dokumentace poskytnuté archivem Katastrálního úřadu. Podlahová plocha a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka a smlouvy o převodu. Jedná se o malý byt 1+1 s příslušenstvím v domě zděné technologie, v souvisle zastavěné části města, východně od centra kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost centra - zděná technologie bytu - okna orientovaná do zeleně - všechny inženýrské sítě záporné faktory: - poloha v domě - malá kuchyň Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vzhledem ke skutečnosti, že osoba, která má předmět dražby v držení, neumožnila prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden dle 13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. dle výpisu z KN LV č.5222 na nemovitosti vázne : -zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 500 000,- Kč s příslušenstvím, Z-90295/2012-101 NE nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost nezjištěno ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena NE jednotka je užívána v souladu s právním stavem nezjištěno ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: ANO Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu smlouva o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva uzavřená dne 26.7.2000, V4-24307/00-2 -
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2529. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5222 z 1.7.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Libeň. Podklady poskytnuté Katastrálním úřadem :. Smlouva o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva z 26.7.2000. Výpis z prohlášení vlastníka budovy V9/1679/2000 z 2000. Datum předání kompletních podkladů 17.7.2013 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5222 z 1.7.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Libeň. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Libeň je katastrální území a městská čtvrť v Praze, východně od širšího centra, tvořící jižní část pražské městské části Praha 8 a zasahující i do městských částí Praha 7 a Praha 9. Jedná se o známou lokalitu s veškerou přístupnou občanskou a technickou vybaveností, dobře dostupnou prostředky MHD, představovanými metrem B, tramvajemi i autobusy. Předmětná nemovitost je situovaná v lokalitě spadající do Prahy 9. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba smíšená zástavba Nemovitost tvoří tří koncové a jeden vnitřní vchod bytového domu čp.1431, 1432, 1433, 1438, postavenými na pozemcích p.č.3113/2, 3119/5, 3119/6, 3119/7, na Náměstí Na Balabence. Pozemky p.č.3113/1, 3119/1, 3119/4 tvoří zelené a zpevněné plochy podél východní fasády orientované k zelené ploše náměstí. Jedná se o stabilizovanou lokalitu zástavby bytových domů z poloviny 20.století, s většími zelenými mezibloky. Na západě je blok domů od rušné ulice Čuprova a Spojovací oddělený úzkým zeleným pásem a protihlukovou stěnou. Na východě sousedí se zelenou plochou Náměstí na Balabence. Bytová jednotka je orientovaná na východ do zelené plochy. Dobrá je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou tramvají ke stanici metra Palmovka a Českomoravská, které jsou pěšky též dobře dostupné. Zastávka tramvaje je cca 100m, v ulici Sokolovská a Českomoravská. Základní občanská a technická vybavenost je v sousedství, pěšky dobře dostupná. Parkování je možné pouze na podélných a příčných stáních v ulici, bez větších parkovacích ploch. Dům se nenachází v zátopovém pásmu. Sekce č. 1438 je přístupná hlavním východním vchodem, dále vedlejším vchodem z ulice podél západní fasády. Půdorys sekce je nepravidelný, zaoblený. Informace o nemovitosti - dle podkladové dokumentace Sekce č.1438 je nepravidelného obloukového půdorysu, zděné konstrukce. Střecha je valbová, krytina pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Sekce č.1431, 1432, 1433 mají obdélníkový půdorys, střechu plochou. Dům má jedno podzemní podlaží, sedm nadzemních podlaží. V 1.PP jsou dle podkladové dokumentace sklepní a společné prostory. Dům má výtah. Je napojený na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1438/2 s příslušenstvím o velikosti 1+1. Nachází se v 1.NP sekce č.1438. Jedná se o bytovou jednotku s okny nalevo od vchodu, zamřížovanými. Je orientovaný do zeleného mezibloku. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.1431, 1432, 1433, 1438, pozemcích p.č.3113/1, 3113/2, 3119/1, 3119/4, 3119/5, 3119/6, 3119/7 a trvalých porostech ve výši 3169/474445. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Dispozice bytu není známa. Pravděpodobně ze společné chodby se vchází do malé předsíně. Z ní se vchází do pokoje, koupelny, WC. Z pokoje je přístupná malá kuchyň. Jádro je zděné. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 3903/2 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti dle podkladové dokumentace Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ano Orientace oken severovýchod Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně nezjištěno nezjištěno Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne - 3 -
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Nezjištěno Technický stav dle podkladové dokumentace Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 53 Dle náhledu byla pravděpodobně opravena střešní krytina a krov. Ostatní nezjištěno. Opotřebení domu odhad 50%. Technický stav jednotky Opotřebení odhadem % Technický stav jednotky nezjištěn. Popis provedení budovy / jednotky dle podkladové dokumentace Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní pravděpodobně bez izolací vlhkosti svislé nosné zděné stropy nezjištěno konstrukce krov valbový a plochá střecha střešní krytina těžké izolační pásy, pálená tašková obvodové stěny z cihelné zdivo vnější úpr. povrchů omítka ze stříkaného břizolitu vnitřní úpr. stěn nezjištěno schodiště běžné okna nezjištěno dveře nezjištěno podlahy obytných nezjištěno podlahy nebytových nezjištěno místn. místn. vytápění pravděp.ústřední elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu pravděp.je proveden zdroj teplé vody pravděp.centrální 1.NP bytu - výčet místností dle podkladové dokumentace plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 5.25 m 2 1.0 5.25 m 2 pokoj 18.35 m 2 1.0 18.35 m 2 předsíň 4.65 m 2 1.0 4.65 m 2 koupelna 2.00 m 2 1.0 2.00 m 2 WC 0.99 m 2 1.0 0.99 m 2 spíž 0.45 m 2 1.0 0.45 m 2 Součet ploch za podlaží 31.69 m 2 31.69 m 2-4 -
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 15.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ano Podlahová plocha 35.0 m 2 Cena za nemovitost 1 700 000 Kč 48 600 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 1 445 000 Kč 41 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+1, OV Lokalita : totožný blok domů Technický stav : průměrný stav Vyšší podlaží Uvedená cena včetně provize - 5 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 23.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 37.0 m 2 Cena za nemovitost 1 760 000 Kč 47 600 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 1 496 000 Kč 40 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+1, OV Lokalita : totožný blok domů Technický stav : průměrný stav Vyšší podlaží Uvedená cena včetně provize 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 23.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 42.0 m 2 Cena za nemovitost 2 349 000 Kč 55 900 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 1 997 000 Kč 47 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk, OV Lokalita : ul.u školičky, zděný bytový dům v sousedství Technický stav : po rekonstrukci v r.2008 Vyšší podlaží Uvedená cena včetně provize - 6 -
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 23.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ano Podlahová plocha 35.0 m 2 Cena za nemovitost 1 800 000 Kč 51 400 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 1 530 000 Kč 43 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+kk, OV Lokalita : ul.u svobodárny, zděný bytový dům v sousedství Technický stav : průměrný udržovaný Vyšší podlaží horší lokalita Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 40 400-47 500 Kč/m 2 1 445 000-1 997 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 40 500 Kč/m 2-7 -
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu průměrně rozvinutý trh obdobných bytů v OV. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,40-1,90 mil.kč tj.47 000-55 000 Kč/m2, podle lokality, umístění v domě, technického stavu a velikosti. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 40 000-47 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k minimálním informacím, směrována do spodní poloviny rozpětí. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1892-01 znaleckého deníku. podpis - 8 -
Fotodokumentace pohled na blok domů z křižovatky Sokolovská Českomoravská pohled ze zelené plochy nám.na Balabence západní fasáda domu s příjezdovou komunikací pohled na sekce č.1431, 1432, 1433 pohled na sekci č.1438 s bytovou jednotkou v 1.NP pohled na sekci č.1438-9 -
Fotodokumentace okna bytové jednotky v 1.PP nalevo do vchodu hlavní vchod, byt nalevo od vstupu - 10 -
- 11 - Fotodokumentace - mapy