- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3061-373/2016 o odhadu ceny obvyklé družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu Oblastní stavební bytové družstvo Kopřivnice, IČO: 00090883, spojený zejména s bytem č. 1287/3 na ul. Polní, umístěný v domě č.p. 1285, 1286, 1287, na pozemcích parc.č. 3363/15, 3363/16, 3363/17, katastrální území Kopřivnice, obec Kopřivnice, okres Nový Jičín Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Zjištění ceny obvyklé družstevního podílu pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00387/14 Podle stavu ke dni 15. 6. 2016 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 1. 7. 2016
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit družstevní podíl (členská práva a povinnosti) v družstvu, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název: Adresa: Okres: Obec: Katastrální území: družstevní podíl (členské práva a povinnosti) Polní č.p. 1287, 742 21 Kopřivnice Nový Jičín Kopřivnice Kopřivnice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 15. 6. 2016 za účasti znalce a dlužníka, pana Pastorčáka 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5947 pro k.ú. Kopřivnice ze dne 18. 5. 2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00387/14-183 o ustanovení znalce ze dne 13.5.2016. Doplňující údaje poskytnuté Oblastním stavebním bytovým družstvem Kopřivnice. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník domu je v KN na LV č. 5947 zapsán: Oblastní stavební bytové družstvo Kopřivnice, Kpt. Jaroše 896/2, 74221 Kopřivnice Byt je užíván nájemcem paní Vierou Pastorčákovou. 6. Celkový popis Posuzovaný byt č. 1287/3 se nachází v okrajové části města Kopřivnice, při ul. Polní, cca 500 m západně od zastávky bus Kolonie. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve městě Kopřivnice je k dispozici veškerá občanská vybavenost, vzdálenost do centra města je cca 1,5 km. Pozitiva oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 1287/3 - umístění v klidné lokalitě k bydlení, s dobrou dostupností centra města a občanské vybavenosti
- 3 - Negativa oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 1287/3 - původní stav bytu, byt bude vyžadovat další investice na opravy a údržbu 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji družstevních podílů v družstvech, spojených s obdobnými byty. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných bytů v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Byt č.1287/3 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v bytovém domě č.p. 1285, 1286, 1287 na adrese Polní, v 1. NP z 6.NP. Byt se skládá z kuchyně (12,17 m 2 ), 3 pokojů (22,56 m 2, 16,51 m 2, 14,24 m 2 ), předsíně (10,49 m 2 ), koupelny (2,54 m 2 ), WC (0,96 m 2 ), lodžie (4,23 m 2 ) a sklepní kóje v 1.PP. V bytě se hradí měsíční platby ve výši 6 149,- Kč (částka zahrnuje pojištění, daň z nemovitostí, správu domu, správa OSBD, dlouhodobé zálohy, ve výši 3 832,-; a služby (el.energie společných prostor, studená voda, TUV a topení ve výši 2 317,- Kč). Podlahová plocha bytu je 83,7 m 2 (bez sklepní kóje). Dům, ve kterém se byt nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou, po částečné revitalizaci (zateplení, nová plastová okna). V domě je výtah. Dům je v užívání od roku 1984. Společné prostory tvoří kolárna a kočárkárna. Vybavení jednotky: Podlahy v obytných místnostech tvoří krytiny PVC, v ostatních prostorách také krytiny PVC. Vybavení kuchyně tvoří původní kuchyňská linka a plynový sporák. Sociální zařízení tvoří vana, umyvadlo a WC. Bytové jádro je umakartové. Vytápění bytu je ústřední dálkové. Byt se nachází v původním, udržovaném stavu, s předpokladem dalších investic na opravy a údržbu. K vlastnictví bytu č. 1287/3 patří spoluvlastnický podíl o velikost 795/35994 na společných částech budovy.
- 5 - Byt je možno převést do osobního vlastnictví. Anuita je splacena. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytu V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s družstevními podíly spojenými s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí se nabízí obdobné byty ve vlastnictví družstev v rozmezí cca 750 tis. až 1 200 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytu apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient (příslušenství - balkon, lodžie, výtah, podlaží, apod.) výsledná cena za m2 byt č.1 Obránců Míru 899 000 0,85 72 10 613 1,00 1,00 1,00 0,95 10 083 byt č.2 Družební 890 000 0,85 59 12 822 0,85 1,00 1,00 0,95 10 354 byt č.3 Družební 860 000 0,85 74 9 878 0,90 1,00 1,00 0,95 8 446 byt č.4 Lidická 1 200 000 0,85 64 15 938 0,80 1,00 1,00 0,95 12 113 byt č.5 Pod Morávií 750 000 0,85 71 8 979 0,97 1,00 1,00 1,00 8 710 průměrná indexovaná hodnota 9 941 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 83,7 9 941 832 051 Cena bytu zjištěna srovnáním (orientační): Cena bytu zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 832 051,- Kč 832 050,- Kč Po provedené celkové analýze bytu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu s byty a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, stav a velikost bytu, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou družstevního podílu (členských práv a povinností) v Oblastním stavebním bytovém družstvu Kopřivnice, IČO: 00090883, spojeného zejména s užíváním bytu č. 1287/3 na adrese Polní, zjištěnou srovnávací metodou ve výši 832 050,- Kč.
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu Oblastní stavební bytové družstvo Kopřivnice, IČO: 00090883, spojeného zejména s bytem č. 1287/3 na ul. Polní, umístěným v domě č.p. 1285, 1286, 1287, na pozemcích parc.č. 3363/15, 3363/16, 3363/17, katastrální území Kopřivnice, obec Kopřivnice, okres Nový Jičín, je stanovena ke dni 15.6.2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaného družstevního podílu (členských práv a povinností) k datu ocenění ve výši 832 050,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu Oblastní stavební bytové družstvo Kopřivnice, IČO: 00090883, spojený zejména s bytem č. 1287/3 na ul. Polní, umístěný v domě č.p. 1285, 1286, 1287, na pozemcích parc.č. 3363/15, 3363/16, 3363/17, katastrální území Kopřivnice, obec Kopřivnice, okres Nový Jičín činí Slovy: osm-set-třicet-dva-tisíce-padesát-korun-českých 832 050,- Kč 2) Znalci nejsou známy, ani nebyly doloženy žádné nájemní práva, podnájemní či jiná práva ani věcná břemena Ocenění právních vad: 0,- Kč Slovy: nula Kč 3)Výsledná cena obvyklá družstevního podílu včetně příslušenství a součástí Slovy: osm-set-třicet-dva-tisíce-padesát-korun-českých 832 050,- Kč V Ostravě, 1. 7. 2016 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3061-373/2016 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané byty
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 1287 Bytový dům č.p. 1287 Kuchyň Pokoj Pokoj Pokoj Koupelna WC
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané byty Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Obránců Míru, Kopřivnice Cena: 899 000,- Kč Užitná plocha: 72 m 2 Družstevní byt 3+1 se zasklenou lodžií, který se nachází nedaleko centra obce. Byt o celkové ploše 74 m2 je velmi dobře dispozičně řešen, okna jsou situována na severovýchod a jihozápad. Samotný dům prošel revitalizací, je zateplen, plastová okna, nový výtah. V bytě je prostorná chodba, koupelna a WC-jádro s možností rozšíření. V bytě jsou vyměněna topná tělesa, která jsou nyní z kvalitního hliníku. Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 ul. Družební, Kopřivnice Cena: 890 000,- Kč Užitná plocha: 59 m 2 Byt 3+1 s balkónem, který se nachází v III. NP osmipodlažního panelového domu. Byt prošel kompletní rekonstrukcí v roce 2007. Jsou zde nové rozvody vody a odpady v plastu, elektřina je částečně v mědi. V kuchyni byla zhotovená nová kuchyňská linka na míru s plynovou varnou deskou, horkovzdušnou troubou a vestavěnou pračkou. Jádro je zděné, v koupelně je nová vana a nové keramické obklady a dlažba. WC je samostatné. Byly položeny nové podlahové krytiny, a to v obývacím pokoji a ložnici podlaha dřevěná, v pokoji plovoucí laminátová, v ostatních prostorách je dlažba. Dveře do všech místností, kromě obývacího pokoje (shrnovací dveře) jsou vyrobeny z masívu. Z masívu jsou rovněž obklady stropu v obývacím pokoji, dětském pokoji a stropu a stěn v ložnici. V celém bytě byly zhotoveny nové omítky. Z obývacího pokoje je vstup francouzským oknem na balkón. Chodba je obložena přírodním kamenem, jsou zde úložné prostory - skříň a komody, které jsou součásti prodeje. Vytápění bytu je centrální. Patří k němu sklep a podíl na společných prostorách domu. Dům je rovněž po kompletní revitalizaci, zateplen s novou střechou, výtahem, vchodovými dveřmi a schránkami. Dům má dva vchody. Hlavní chodba je velmi prostorná a mezipatra jsou prosvětlená velkými okny..nemovitá věc č. 3 Byt 3+1, ul. Družební, Kopřivnice Cena: 860 000,- Kč Užitná plocha: 74 m 2 Družstevní byt 3+1 v Kopřivnici, na ul. Družební. Byt se nachází ve IV. patře ze VII. pater panelového domu. Byt je po částečných rekonstrukcích, jako je zánovní kuchyňská linka, plovoucí podlaha v obývacím pokoji, zánovní lina v chodbě, kuchyni. Umakartové jádro je opatřeno nástřikem. V bytě jsou na stěnách hrubé dekorativní omítky, v obývacím pokoji dekorativní kamínková struktura. Na chodbě jsou vestavěné skříně a skříňky pod stropem sloužící jako úložný prostor. Součástí bytu je prostorná zasklená lodžie. Dům je již po revitalizaci, jako je fasáda, zateplení, plastová okna, zvonky, výtah, střecha.
- 12 -.Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1 ul. Lidická, Kopřivnice Cena: 1 200 000,- Kč Užitná plocha: 64 m 2 Nadstandardně upravený byt 3+1 v Kopřivnici na ul. Lidická. Byt je po celkové rekonstrukci, jako jsou nové rozvody vody, elektřiny, nové odpady. Nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, sporák se sklokeramickou deskou, elektrickou troubou, myčka, lednice. Vyzděné bytové jádro, koupelna s obklady a dlažbou, nová rohová vana, sanitární zařízení, k dispozici i pračka. Rovněž toaleta je v obkladu a dlažbě. Klasické dveře koupelny, toalety a chodby zde nahrazují \"pojezdové dveře\". V bytě jsou v místnostech nové dveře. Nové omítky, plovoucí podlahy, bodové osvětlení. Chodba, pokoj a kuchyň jsou propojeny a vzniká zde otevřený prostor. Je možno ponechat sedací soupravu, skříň a televizní set. Byt působí velice útulným a prostorným dojmem. Splňuje požadavky náročného klienta. Dům je již po revitalizaci, zateplení, fasáda, střecha, zvonky. Výtah se bude nově instalovat. V domě hospodaří samostatné bytové družstvo..nemovitá věc č. 5 Byt 3+1 ul. Pod Morávií, Kopřivnice Cena: 750 000,- Kč Užitná plocha: 71 m 2 Byt v dispozici 3+1 v Kopřivnici na ulici Pod Moravií. Byt nabízí tři obytné místnosti, kuchyň (průchozí), prostornou koupelnu se sedací vanou, samostatné WC, předsíň s vestavnými skříněmi a zasklenou lodžii. Byt je v původním stavu, pouze v kuchyni byla zhotovena nová kuchyňská linka do tvaru písmene L. Dům, ve kterém se byt nachází, je po kompletní revitalizaci (nová plastová okna, zateplení domu, rozvody vody a odpadu v plastu, nová střecha a dva nové výtahy - velký a malý). K bytu náleží sklepní kóje. Byt je umístěn ve 12. patře.