ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 70/4510/2018 o ceně obvyklé nemovitosti zapsané na LV č. 2250 (stavební parcela č. 472-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 42 m 2, jejíž součástí je stavba: bez čp/če, garáž) pro obec Broumov a katastrální území Velká Ves u Broumova, kraj Královéhradecký a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 29/07 - cena obvyklá (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění zákona Oceněno ke dni: 5.října 2018 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 5 stran textu a 2 strany přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 20.listopadu 2018
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Předmětem posudku je nemovitost zapsaná na LV č. 2250 (stavební parcela č. 472- zastavěná plocha a nádvoří o výměře 42 m 2, jejíž součástí je stavba: bez čp/če, garáž) pro obec Broumov a katastrální území Velká Ves u Broumova, kraj Královéhradecký a příslušenství. Stavební parcela č. 472 se nachází uvnitř areálu společnosti P-transport s.r.o., v ulici Dvořákova. Součástí stavební parcely jsou dvě plechové garáže, každá o velikosti 6,35 m x 3,15 m. Garáže jsou pravděpodobně pevně spojené s betonovou deskou, která se na stavebním pozemku nachází. Kdy byly garáže postaveny se nepodařilo zjistit. Tento typ garáží byl stavěn v 70-tých letech minulého století. Garáže byly napojeny na el. energii. Přístup a příjezd je přes pozemkovou parcelu č. 779/2-ostatní plocha, jiná plocha. Tato parcela je ve vlastnictví P-transport s.r.o. Povinný se místního setření nezúčastnil, ani se neomluvil, případně navrhl jiný termín. Do areálu mne pustil dispečer společnosti na základě telefonického rozhovoru s panem Radimem Prokopcem - vlastníkem společnosti P-transport s.r.o. Od pana Radima Prokopce jsem se dozvěděl, že povinný o termínu místního šetření ví (stavoval se u něho cca 14 dní před mnou nařízeným termínem místního šetření), ale že nebude přítomen. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 29/07-159 ze dne 28.8.2018 - Výpis z KN, LV č. 2250 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 28.8.2018 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 28.8.2018 - kopie katastrální mapy - Komentář k oceňování práv odpovídajícím věcným břemenům podle 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vydaný MF ČR dne 8.3.2011 - Komentář k určování obvyklé ceny vydané MF ČR dne 25.9.2014 - údaje sdělené na MěÚ v Broumově - údaje sdělené vlastníkem sousedních nemovitostí - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 5.10.2018 - prohlídka a zaměření dne 5.10.2018 - povinný se místního šetření nezúčastnil - odborná literatura 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 2250 pro katastrální území Velká Ves u Broumova, obec Broumov zapsáni: SJM Josef Cejzlar, nar. 12.5.1945 a Věra Cejzlarová, nar. 21.8.1949-2 -
1.4 Předmět zjištění ceny obvyklé Nemovitost zapsaná na LV č. 2250 (stavební parcela č. 472-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 42 m 2, jejíž součástí je stavba: bez čp/če, garáž) pro obec Broumov a katastrální území Velká Ves u Broumova, kraj Královéhradecký a příslušenství 2. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 2250 (stavební parcela č. 472-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 42 m 2, jejíž součástí je stavba: bez čp/če, garáž) pro obec Broumov a katastrální území Velká Ves u Broumova, kraj Královéhradecký, není zapsáno žádné věcné břemeno. V části C listu vlastnictví jsou zapsána Zástavní právo smluvní - 6x a Nařízení exekuce. Nejedná se o věcná břemena. Věcné břemeno 0,-Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) Pro zjištění výše obvyklé ceny nemovitostí jsou všeobecně užívány tři skupiny metod porovnávací, nákladová a výnosová. Porovnávací metoda je obvykle tou nejlepší a nejvhodnější, protože mapuje trh v místě a čase. Pro použití této metody je ale nutné, aby se se srovnatelnými nemovitostmi obchodovalo a údaje o realizovaných obchodech musejí být informace dostupné. Ze všech metod bývá porovnávací metoda nejpřesnější. Nákladová metoda hledá vztah mezi investovanými náklady a jejich uplatnění na trhu. Výnosová metoda hledá vztah mezi výnosem z majetku a jeho cenou. Zde rozlišujeme vztah nákladové nájemné a ekonomické nájemné. Používá se hlavně při stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej. DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: - 3 -
Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) je stavební parcela č. 472, jejíž součástí je stavba: bez čp/če, garáž a příslušenství (přípojka elektro). Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu) POROVNÁVACÍ METODA: A) Realizované prodeje garáží ve městě Broumov a okolí: Nepodařilo se zjistit realizované prodeje garáží. B) Nabídky garáží ve městě Broumov a okolí (realitní server sreality): Na realitním serveru sreality.cz, ceskereality.cz a bezrealitky,cz nejsou v nabídkách žádné garáže (popř. podobné nemovitosti). Insolvenční řízení: Stanovil jsem obvyklou cenu podílu o velikosti ½ na nemovitosti zapsané na LV č. 3535 (stavba bez čp/če - garáž, na stavební parcele č. 631-LV č. 10001) pro obec Trutnov a katastrální území Horní Staré Město, kraj Královéhradecký a příslušenství, ve výši 36.000,- Kč. Garáž jako celek byla oceněna na částku 80.000,-Kč. Posudek z června 2018. Insolvence, prodej mimo dražbu. Dosud KS Hradec Králové nerozhodl o prodeji mimo dražbu. C) Ocenění pozemku dle oceňovací vyhlášky: Cena pozemku je ve výši 308,-Kč/m 2, tj. celkem cena zjištěná 12.396,-Kč. D) Cena plechových garáží jako věc movitá: Dle zkušeností je možno použít plechové garáže jako sklady. Dle zjištění je cena plechových garáží jako movité věci cca 10 až 12 tis. Kč. Cena obvyklá nemovitosti jako celku porovnávací metodou je ve výši cca 24.000,-Kč. - 4 -
V porovnávací metodě uvažuji, že se jedná o nemovitosti volné, tj. nezatížené věcnými břemeny a nájmy. VÝNOSOVÁ METODA: objekt je v dobrém technickém stavu, mohl by být pronajímán. Nájemné obvyklé je ve výši cca 500,-Kč/měsíc, tj. celkem 6.000,-Kč/rok. Návratnost investice počítám 4 až 5 roků, tj. cena v rozmezí 24 až 30 tis. Kč. ZÁVĚR: Stanovuji cenu obvyklou nemovitosti zapsané na LV č. 2250 (stavební parcela č. 472- zastavěná plocha a nádvoří o výměře 42 m 2, jejíž součástí je stavba: bez čp/če, garáž) pro obec Broumov a katastrální území Velká Ves u Broumova, kraj Královéhradecký a příslušenství (přípojka elektro), tak jak je popsáno v posudku, ve výši: Slovy: Dvacetčtyřitisíce Kč 24.000,- Kč Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při dražbě (jedná se o stanovení vyvolávací ceny pro dražbu). Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 20.listopadu 2018... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 70/4510/2018. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 5 -
Fotodokumentace st. par. 472, k.ú. Velká Ves u Broumova Celkový pohled Pohled na vrata garáží (příjezd po cizím pozemku asfaltový povrch) Pohled z asfaltové plochy příjezdu ke garážím - 6 -