ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5868 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 386 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Zásada, k.ú. Zásada Adresa nemovitosti: Zásada 386, 468 25 Vlastník stavby: Martina Hopjáková, Zásada 386, 46825, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Martina Hopjáková, Zásada 386, 46825, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: Exekuční řízení 085 EX 5736/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 400 000 Kč Datum místního šetření: 11.4.2014 Stav ke dni : 11.4.2014 Počet stran: Počet příloh: 11 Počet vyhotovení:3 V Praze, dne 14.4.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavba (budova) č.p. 386, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 607 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc. č. 699/1 ( trvalý travní porost ) v kat. území Zásada, obec Zásada, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV 866. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 30.7.2012 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinné Hopjáková Martina, č.p. 386, 468 25 Zásada. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 11.4.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Zásada se nachází v okrese Jablonec nad Nisou, kraj Liberecký, zhruba 6,5 km severně od Železného Brodu a 8 km vjv. od Jablonce nad Nisou. Ke dni 15. 5. 2009 zde žilo 897 obyvatel. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavba (budova) č.p. 386, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 607 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc. č. 699/1 ( trvalý travní porost ) v kat. území Zásada, obec Zásada, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV 866. Vlastní nemovitost je situována v okrajové části obce, ve volně roztroušené zástavbě domů obdobného rozsahu a charakteru. Nemovitá věc je postavena na pozemku mírně svažitého charakteru, přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Budova je napojena na veřejné inženýrsko-energetické a kanalizaci. Souhrnný stavebně technický stav rodinného domu je podprůměrný. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Věcná břemena nezjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: st pozemek Zásada Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 455 509 250 350,00 0,90 315,00 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Zásada KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 568 705 600 450,00 0,90 405,00 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Zásada KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 3 790 928 550 245,00 0,90 220,50 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 313,50 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 607 106 314 33 284 nádvoří trvalý travní porost 699/1 398 314 124 972 Celková výměra pozemků 504 Hodnota pozemků celkem 158 256-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: 106,00 m 2 Plocha pozemku: 504,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Nepodsklepená nemovitost č.p. 386 ( rok výstavby 2008 v době ohledání nebyla stavba kompletně dokončena ) s jedním nadzemním patrem a podkrovní částí, postavena na pozemku mírně svažitého charakteru s přístupem z místní zpevněné komunikace v okrajové části obce. Dům č.p. 386 - svislé konstrukce jsou zděné, střecha je dřevěná sedlová osazena plechovou krytinou, klempířské prvky nejsou, vnitřní omítky jsou hladké vápenné, dřevěné schody, okna jsou plastová, fasádní omítka není. Dispozice domu: první nadzemní patro je rozděleno na chodbu, pokoj, tři wc, komoru, kuchyň ( přízemní patro bylo dříve užíváno jako výčep ), v podkrovní části jsou dva obytné pokoje ( na podlahách jsou položeny pouze OSB desky ), koupelna s WC. Inženýrské sítě: elektro, kanalizace, voda je odebírána ze studny na pozemku jiného majitele. Příslušenství tvoří: venkovní úpravy, trvalé porosty. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je podprůměrný. Popisy porovnatelných nemovitostí rodinný dům Josefův Důl Dům 5+kk s garáží v obci Josefův Důl, část Dolní Maxov s výhledem na Jizerské hory okr. Jablonec nad Nisou, Dispozice: 1.NP: Kuchyň, obyvací místnost,pokoj, chodba, koupelna +WC, schodiště, úložný prostor na garáží, 2.NP: 3 x pokoj, koupelna + WC, chodba, SUTERÉN: velká garáž, el. 220/380V, voda z vodovodu u hranic pozemku, plyn u hranic pozemku, vrtaná studna, zařízení, zast. plocha dům 141 m, celkem pozemek 1416m 2. rodinný dům Smržovka Novostavba RD Smržovka v Jizerských horách, Střední Smržovka, zástavba rodinných domů, mimo hlavní komunikaci, 150 m lyž.vlek, dobrý celoroční příjezd, 6+1, dílna, sauna, 2 balkóny, garáž, zádveří, zahradní sezení s grilem, dům ze 40 cm porothermu + 10 cm polystyrén + dřevěný obklad celého domu, kolaudace v r.2001, pronajaté parkovací místo, pozemek 218 m2 včetně zast.plochy, 2x koupelna (1x sprch.kout, 1x vana), 2x spl.wc, obecní voda, plastový septik, kanalizace, ÚT plynové + krb.kamna, el.220/380 V. rodinný dům Skuhrov Novostavba RD 4+kk s velkým pozemkem. Dům sestává z chodby, ložnice, dětského pokoje, pracovny, prostorného obývacího pokoje s jídelním a kuchyňským koutem, koupelny a WC. K - 6 -
domu patří terasa a garážové stání. Vytápění - krbem s rozvodem a elektrické centrální, centrální vysavač. rodinný dům Tanvald Novostavba RD 4+1 v Horním Tanvaldu z roku 2009 s velkým pozemkem 1379 m2, užitná plocha domu je 180 m2. Velký obývací pokoj s krbem v přízemí domu navazuje na kuchyň s vestavěnými spotřebiči a jídelnou spolu se vstupem na venkovní terasu. V přízemí domu je dále koupelna se sprchovým koutem a pračkou a samostatné WC. V patře domu tři ložnice a prostorná koupelna s rohovou vanou a WC a dále samostatná šatna. Hezká udržovaná zahrada s jižní orientací a krásným výhledem do okolí s venkovním posezením na terase nebo u venkovního grilu, zahradní domek na nářadí a parkovací stání pro 3 vozy. Pozemek je oplocen s vlastním zdrojem vody ze studny, odpady řešeny přes ČOV, vytápění elektrickým kotlem a TUV bojlerem v kombinaci s podlahovým vytápěním. rodinný dům Odolenovice Novostavba RD nacházející se v obci Odolenovice, poblíž zámku Sychrov. Z jižně orientovaného pozemku je krásný výhled do údolí a dispozice 5+kk s volným vstupem do zahrady nabízí jak mladé rodině, tak i staršímu páru klidné bydlení uprostřed přírody, pouhých 15 min. autem do centra Liberce. Na zahradě je malý domek využívaný jako úložný prostor. Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Josefův Důl Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 1 999 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 416 m 2 1 999 000 Kč 1 999 000 Kč/ks Název: rodinný dům Smržovka Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90-7 -
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 2 389 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 218 m 2 2 950 000 Kč 2 950 000 Kč/ks Název: rodinný dům Skuhrov Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/ks 2 623 671 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 9 055 m 2 3 599 000 Kč 3 599 000 Kč/ks Název: rodinný dům Tanvald Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 3 026 970 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 379 m 2 3 737 000 Kč 3 737 000 Kč/ks Název: rodinný dům Odolenovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90-8 -
K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/ks 2 041 200 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 817 m 2 2 800 000 Kč 2 800 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 999 000 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 416 068 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 026 970 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 2 416 068 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 2 416 068 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Hodnota pozemku Současný stav 2 416 068 Kč 158 256 Kč Obvyklá cena 2 400 000 Kč slovy: Dvamilionyčtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 82 porovnávacích nemovitých věcí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovité věci byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou předmětných nemovitých věcí v objektivní zaokrouhlené výši 2.400.000,- Kč. - 9 -
V Praze 14.4.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5868 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 6 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-11 -