Znalecký posudek o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na - stavbě (budova) č.p. 292, způsob využití: byt. dům s příslušenstvím na pozemku - parc. č. 694/4 v kat. území Dubí - Bystřice, obec Dubí, okres Teplice, zapsáno na LV 1998. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 19000 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 1706/09 Podle stavu ke dni 9.5.2011 posudek vypracoval: Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 18.5.2011 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na - stavbě (budova) č.p. 292, způsob využití: byt. dům s příslušenstvím na pozemku - parc. č. 694/4 v kat. území Dubí - Bystřice, obec Dubí, okres Teplice, zapsáno na LV 1998. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 na byt. domě č.p. 292 Tovární 292/64 417 01 Dubí Region: Ústecký Okres: Teplice Katastrální území: Dubí-Bystřice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.5.2011 za přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka o objednávka znaleckého posudku. ustanovení znaleckého ústavu a Exekuční příkaz, který vydal dne 24.7.2009 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Jiří Větrovec, Tovární 292/64, 41702, Dubí - Bystřice. Nabídky realitních kanceláří. Snímek katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 9.5.2011. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 3
Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: SJM Heissler Ladislav a Heisslerová Jiřina, Tovární 292/64, Bystřice podíl 1/6 417 02 Dubí u Teplic 2 Kazda Jan, Tovární 292/64, Bystřice, 417 02 Dubí u Teplic 2 podíl 1/6 SJM Palán Petr a Palánová Marie, Tovární 292/64, Bystřice, 417 02 Dubí u Teplic 2 podíl 1/6 SJM Ryvola Leoš a Ryvolová Jana, Tovární 292/64, Bystřice, 417 02 podíl 1/6 Dubí u Teplic 2 SJM Větrovec Jiří a Větrovcová Jarmila, Tovární 292/64, Bystřice podíl 1/6 417 02 Dubí u Teplic 2 SJM Wenzel Arnošt a Wenzelová Hana Mgr., Tovární 292/64, Bystřice podíl 1/6 417 02 Dubí u Teplic 2 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 na - stavbě (budova) č.p. 292, způsob využití: byt. dům s příslušenstvím na pozemku - parc. č. 694/4 v kat. území Dubí - Bystřice, obec Dubí, okres Teplice, zapsáno na LV 1998. Předmětná bytová jednotka se nachází v řadovém bytovém domě. Vícebytový dům s 3.NP a jedním podzemním postavený na pozemku rovinatého charakteru, oceňovaný byt je součástí 2.NP. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Souhrnný stavebně technický stav jednotky je dobrý. 8. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Byt 3+1 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek - podíl 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 4
1) Byt 3+1 Byt o velikosti 3+1 je ve 2.NP zděného bytového domu s 1 PP a 3 NP. Dispozičně se byt sestává ze vstupní chodby, wc, koupelny, kuchyně a tří pokojů. V obytných pokojích jsou koberce, okna jsou dřevěná, dveře dřevěné plné. Bytový dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Byt je v dobrém technickém stavu. Vytápění pomocí plyn. kotle k bytu patří 2x sklep. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek - podíl B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Byt 3+1 Zastavěné plochy a výšky podlaží: chodba: 2,5*0,7+5,5*1 = 7,25 m 2 WC: 0,87*1,2 = 1,04 m 2 koupelna: 2,3*1,6 = 3,68 m 2 kuchyň: 2,4*3 = 7,20 m 2 pokoj: 4,2*2,38 = 10,00 m 2 pokoj: 4,45*4,7 = 20,92 m 2 pokoj: 3*4 = 12,00 m 2 balkon: 2,2*0,9 = 1,98 m 2 sklep: 2*1 = 2,00 m 2 sklep: 2*1 = 2,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška chodba: 7,25 m 2 2,60 m WC: 1,04 m 2 2,60 m koupelna: 3,68 m 2 2,60 m kuchyň: 7,20 m 2 2,60 m pokoj: 10,00 m 2 2,60 m pokoj: 20,92 m 2 2,60 m pokoj: 12,00 m 2 2,60 m balkon: 1,98 m 2 1,00 m sklep: 2,00 m 2 2,60 m sklep: 2,00 m 2 2,60 m Jednotkové množství: 5
Jednotka: chodba: (2,5*0,7+5,5*1)*(2,60) = 18,85 WC: (0,87*1,2)*(2,60) = 2,71 koupelna: (2,3*1,6)*(2,60) = 9,57 kuchyň: (2,4*3)*(2,60) = 18,72 pokoj: (4,2*2,38)*(2,60) = 25,99 pokoj: (4,45*4,7)*(2,60) = 54,38 pokoj: (3*4)*(2,60) = 31,20 balkon: (2,2*0,9)*(1,00) = 1,98 sklep: (2*1)*(2,60) = 5,20 sklep: (2*1)*(2,60) = 5,20 Jednotkové množství celkem: = 173,80 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu Katalogová Upravená Váha íslo cena [Kč] cena [Kč] 1. 24 bytových jednotek - Praha 4 175,48 4 175,48 1,000 2. 36 byt.jednotek Třebíč 4 709,83 4 709,83 1,000 3. 32 byt.jednotek Libušín 4 883,89 4 883,89 1,000 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: 4 175,48 Kč/ 4 589,73 Kč/ 4 883,89 Kč/ Ocenění: Základní cena: 4 589,73 Kč/ 173,80 * 4 589,73 Kč/ = 797 695,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 60 = 56,667 % - 452 029,87 Kč Byt 3+1 - výsledná cena = 345 665,21 Kč Byt 3+1 - cena po zaokrouhlení = 345 670,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byt 3+1 = 345 670,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 345 670,- Kč 6
Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Věcná hodnota dle THU Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem 0,- Kč Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek - podíl - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 694/4 189,00 218,38 41 273,82 Součet 41 273,82 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0080 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 90 239,10 90 239,10 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 6 Pozemek - podíl - zjištěná cena = 15 039,85 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek - podíl = 15 040,- Kč Cena pozemků činí celkem 15 040,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: byt 3+1 Adresa Tovární 292/64, 41702 Dubí - Bystřice Popis: Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných 7 Poloha domech Stáří objektu 34 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 64 m 2 řadový krajový
Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství 2 x sklep Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 64,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 3+1, Dubí Adresa Zahradní, 417 01 Dubí Popis: Byt 3+1 + lodžie, o celkové výměře 83 m 2. Byt se vstupní chodbou a třemi pokoji. V pokojích jsou koberce a v celém bytě nové radiátory. Dům je v okrajové části Dubí. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 83 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 728 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: / 1,00 Přepočtená standardní cena: 728 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 83,00 m 2 8 771,08 Kč/m 2 8 771,08 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: byt 3+1, Dubí Adresa Koněvova, 417 01 Dubí Popis: Byt 3+1 s balkonem ve 2.patře panelového domu v ul. Koněvova v Dubí. V bytě je zánovní kuchyňská linka a její součástí je na míru vyrobená sklokeramická deska a horkovzdušná trouba. Kuchyň má vestavěnou myčku a digestoř. Koupelna s obklady je po rekonstrukci, má rohovou vanu. V celém bytě kromě ložnice jsou položeny plovoucí podlahy. K 8
bytu patří velký balkon. V celém bytě jsou nové mnichovské omítky. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 69 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena 690 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: / 1,00 Přepočtená standardní cena: 690 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 69,00 m 2 10 000,- Kč/m 2 10 000,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: byt 3+1, Dubí Adresa K. Světlé, 417 01 Dubí Popis: Byt 3+1 s lodžií se nachází v klidné lokalitě města Dubí. Byt je situován ve 2 NP a jeho CP je 70 m2. Byt je v zachovalém stavu. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 70 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena 695 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: / 1,00 Přepočtená standardní cena: 695 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 70,00 m 2 9 928,57 Kč/m 2 9 928,57 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 9
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. byt 3+1, Dubí 0,00 8 771,08 0,00 0,00 0,00 2. byt 3+1, Dubí 0,00 10 000,00 0,00 0,00 0,00 3. byt 3+1, Dubí 0,00 9 928,57 0,00 0,00 0,00 SJC průměr 9 567,00 JCO = SJC * I O 9 567,00 Výměry oceňované stavby 64,00 CO: 612288 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 612 288,- Kč Byt 3+1 - výsledná cena = 612 288,- Kč C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota celkem: 345 670,- Kč 345 670,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: 612 290,- Kč Obvyklá cena: 600 000,- Kč slovy: šestsettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. 10
Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na - stavbě (budova) č.p. 292, způsob využití: byt. dům s příslušenstvím na pozemku - parc. č. 694/4 v kat. území Dubí - Bystřice, obec Dubí, okres Teplice, zapsáno na LV 1998 v objektivní zaokrouhlené výši 600.000,- Kč. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 11