- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 4588-424/2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: bytové jednotky č. 997/8, umístěné v domě č.p. 997 na pozemku parc.č. 1512 a spoluvlastnického podílu ve výši 2543/102025 na společných částech domu č.p. 997 na pozemku parc.č. 1512 a na pozemku parc.č. 1512 (LV č. 10592), vše v katastrálním území Holešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Ing. Petr Kučera Exekutorský úřad Kladno náměstí Starosty Pavla 5 272 02 Kladno Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 150 EX 1221/16 Podle stavu ke dni 26. 4. 2018 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 25. 7. 2018
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovité věci včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 997/8 Adresa nemovité věci: Strojnická č.p. 997, 170 00 Praha-Holešovice Okres: Hlavní město Praha Obec: Praha Katastrální území: Holešovice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 26. 4. 2018 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný se k prohlídce nedostavil a neumožnil tak znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 10592 ze dne 25. 7. 2018 pro k.ú. Holešovice. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Ing. Petra Kučery, sp.zn. 150 EX 1221/16-53 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 10592 zapsán: Pochman Ivan, Strojnická 997/15, Holešovice, 17000 Praha 7 Omezení vlastnického práva na LV 10592: Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podán návrh na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zástav.práva Zahájení exekuce - Pochman Ivan blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Bytová jednotka č. 997/8 Oceňovaná nemovitá věc se nachází v Hlavním městě Praha, části Holešovice, při ul. Strojnická, poblíž Mateřské školy Praha 7, Janovského a železniční tratě. Zastávka MHD tram Výstaviště Holešovice je ve vzdálenosti cca 200 m. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. V Hlavním městě Praha je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Vzdálenost do centra města je cca 4 km. Parkovací možnosti jsou omezené na parkovišti u domu a okolních komunikacích. Nemovitá věc je tvořena: bytovou jednotkou 997/8, umístěnou v domě č.p. 997 na pozemku parc.č. 1512 a spoluvlastnickým podílem ve výši 2543/102025 na společných částech domu č.p. 997 na pozemku parc.č. 1512 a na pozemku parc.č. 1512 (LV č. 10592), vše v katastrálním území Holešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v lokalitě s dobrou dostupností veškeré občanské vybavenosti a centra města Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - omezené parkovací možnosti v okolí - umístění poblíž železniční tratě 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je řadový vnitřní, zděné konstrukce, podsklepený, se sedmi nadzemními podlažími s výtahem. V 1.PP se nachází dvě nebytové jednotky, schodiště a sklepy. V domě je celkem 19 bytů. Společnými částmi domu jsou sklepní prostory. - Bytová jednotka č. 997/8 Dle prohlášení vlastníka se jedná o bytovou jednotku ve 3.NP. Podlahová plocha činí 25,43 m2. Byt je o velikosti 1+ kk a sestává z: pokoje 9,14 m2, WC 1,06 m2, koupelny 4,34 m2, předsíně 6,00 m2 a komory 4,89 m2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní vybavení bytové jednotky. Okna dřevěná dvojitá.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v městské části Holešovice běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí se nabízí anebo zobchodovaly obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 800 tis. až 3 100 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové, bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny často navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se pohybují mezi 4-7%. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce, rovněž tak zohlednil v tomto koeficientu rozdílnost dat realizovaných převodů, kdy pomalu dochází k růstu cen. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková/ realizovaná korekce ceny na pramen, korekce nabídky a poptávky, faktor času výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 K1 K2 K3 K4 výsledná cena za m2 byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4 byt č.5 Haškova, Holešovice Stupkova, Holešovice Heřmanova, Holešovice Strojnická, Holešovice Janovského, Holešovice 2 500 000 2 790 000 3 000 000 1 800 000 3 070 000 0,85 20 106 250 0,80 1,00 0,95 1,00 80 750 0,85 31 76 500 0,90 0,95 0,95 1,00 62 137 0,85 21 121 429 0,80 1,00 0,95 0,95 87 671 1,10 26 76 154 1,00 0,95 1,00 1,00 72 346 1,00 37 82 973 0,80 1,00 1,00 1,00 66 378 průměrná indexovaná hodnota 73 857 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 25,43 73 857 1 878 174 K1 - Koeficient úpravy na celkový stav bytu (byty č. 1,2,3 a 5 jsou v lepším stavu - po rekonstrukci) K2 - Koeficient úpravy na celkový stav domu (domy u bytů č. 2 a 4 jsou v lepším technickém stavu - po revitalizaci) K3 - Koeficient úpravy na lokalitu (byty č. 1,2, a 3 se nachází v lepší lokalitě) K4 - objektivizační koeficient (balkon, lodžie, podlaží, apod.) - byt č. 3 má terasu Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 1 878 174,- Kč 1 880 000,- Kč
- 6 - C. Rekapitulace 1) Cenu obvyklou nemovité věci: bytové jednotky č. 997/8, umístěné v domě č.p. 997 na pozemku parc.č. 1512 a spoluvlastnického podílu ve výši 2543/102025 na společných částech domu č.p. 997 na pozemku parc.č. 1512 a na pozemku parc.č. 1512 (LV č. 10592), vše v katastrálním území Holešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, odhaduji ve výši Slovy: jeden-milion-osm-set-osmdesát-tisíc-korun-českých 1 880 000,- Kč 2) Nemovitá věc (ani žádná její část) není kulturní památkou ve smyslu ust. 13 zák. č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. 3) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby 4) Nemovité věci jsou v dražbě prodejné za částku: Slovy: jeden-milion-osm-set-osmdesát-tisíc-korun-českých 1 880 000,- Kč V Ostravě, 25. 7. 2018 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4588-424/2018 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci - bytové jednotky
Příloha č. 1: Fotodokumentace - 8 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 9 -
- 10 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 1+kk, ul. Haškova, Praha 7 - Holešovice Cena: 2 500 000,- Kč Užitná plocha: 20 m 2 Zrekonstruovaný byt 1+kk v ul. Haškova, Praha 7. Tato bytová jednotka byla kompletně rekonstruována. Je vybavena kuchyňskou linkou s myčkou a pračkou, vestavěnou skříní se sklápěcí postelí, gaučem, konferenčním stolkem aj. K dispozici je sklepní kóje. Zdroj: sreality.cz, červenec 2018 Nemovitá věc č. 2 Byt 1+kk, ul. Stupkova, Praha 7 - Holešovice Cena: 2 790 000,- Kč Užitná plocha: 31 m 2 Byt 1+kk v osobním vlastnictví, který se nachází v přízemí. Byt prošel celkovou rekonstrukcí, nové podlahy, zánovní kuchyňská linka, renovace koupelny. Byt je dispozičně rozdělen na vstupní předsíň, ze které je vstup do koupelny + WC. Dále pak vstup do prostorného kuchyňského koutu, kde je zabudovaná myčka, dřez, velká lednice s mrazákem a zbývá i dostatek pracovní plochy. Proběhla také rekonstrukce vytápění, byl zde instalován nový elektrokotel a nové radiátory. Ohřev vody je řešen bojlerem. Pokoj je prostorný, opatřený velkým třídílným oknem, orientovaným do ulice. Menší okna z předsíně a koupelny jsou orientovaná do vnitrobloku. Dům je také po kompletní rekonstrukci, nová fasáda, nové výtahy, sanace sklepů, stoupačky, střecha. K bytu náleží prostorný sklep drátěná kóje. Zdroj: sreality.cz, červenec 2018.Nemovitá věc č. 3 Byt 1+kk, ul. Heřmanova, Praha 7 - Holešovice Cena: 3 000 000,- Kč Užitná plocha: 21 m 2 Apartmán 1+kk v šestém, nejvyšším patře cihlové budovy s výtahem na klidné ulici Heřmanova, Praha 7 Holešovice. Byt s podlahovou plochou 15 m2 nabízí terasu 9 m2 s výhledem ze střechy domu. Zdroj: sreality.cz, červenec 2018
- 11 -.Nemovitá věc č. 4 Byt 1+kk, ul. Strojnická č.p. 433, Praha 7 - Holešovice Realizovaná cena: 1 800 000,- Kč Užitná plocha: 26 m 2 Byt v s dispozici 1+kk, která se nachází v 5.NP cihlového. Dům po rekonstrukci - nový výtah, nová střecha, stoupačky, elektro, společné prostory, nová plastová okna. Dispozici tohoto bytu tvoří obývací pokoj, kuchyňský kout, který je zvlášť, koupelna s WC a chodba. Navíc je před bytem společný prostor pod uzamčením, který je pro 3 sousední jednotky. Byt je v původním stavu, připraven k případné rekonstrukci. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 6/2016.Nemovitá věc č. 5 Byt 1+1, ul. Janovského č.p. 708, Praha 7 -Holešovice Cena: 5 849 000,- Kč Užitná plocha: 72 m 2 Zrekonstruovaný, jednopokojový byt v osobním vlastnictví, v cihlovém historickém domě. Byt prošel rekonstrukcí. Sestává z prostorné předsíně, obývacího pokoje, kuchyně, koupelny s WC a sklepa. V pokoji a hale se nachází vestavěné postele a dále vestavěné skříně. Stropy místností jsou 3,3 m vysoké. Kuchyně je vybavena novou dřevěnou kuchyňskou linkou a osazena horkovzdušnou troubou, indukční varnou deskou, chladničkou, myčkou, pračkou a odsavačem. Na podlaze pokoje jsou položeny lakované smrkové fošny, v ostatních místnostech je nová dlažba a vinyl. Byt má částečně nová dřevěná okna a dále nové zděné jádro se sprchovým koutem a WC. Vytápění bytu je zajištěno plynovými vafkami (obývací pokoj) a přímotopy (kuchyň a koupelna), teplá voda elektrickým bojlerem. Byt se nachází v 2. podlaží čtyřpodlažní budovy. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 3/2017