ZNALECKÝ POSUDEK č. 5396 490 / 2018 dle Usnesení č.j. 129 EX 3562/17-35 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, 537 01 Chrudim IČ: 75066874 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EX 3562/17-35 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne 03.10.2018. Posudek obsahuje: 37 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 20.11.2018
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...4 3 Den ocenění...4 4 Podklady...4 B POSUDEK...5 1 Aplikovaná metoda ocenění...5 2 Ocenění...6 C D E REKAPITULACE...21 ZNALECKÁ DOLOŽKA...23 PŘÍLOHY...23 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 129 EX 3562/17-35. Jedná se o ocenění: a) spoluvlastnického podílu ve výši 1/48 na nemovitých věcech: b) spoluvlastnického podílu ve výši 1/48 na nemovitých věcech: 3
2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 09.11.2018 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzal - viz vratka dopisu v příloze posudku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 20.11.2018, což je den ocenění. 4 PODKLADY výpisy z Katastru nemovitostí, LV č. 98 a LV č. 9, k.ú. Meziříčí u Malont, získané prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 03.10.2018 snímek katastrální mapy usnesení č.j. 129 EX 3562/17-35 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2018 odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2018 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 4
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 5
2 OCENĚNÍ Popis: Pozemky parc.č. St. 119, St. 121, St. 122 a St. 123 se nacházejí v zastavěném území obce. Na těchto pozemcích jsou postaveny rodinné domy a zemědělská stavba. Všechny tyto stavby (včetně jejich součástí a příslušenství) jsou ve vlastnictví jiných vlastníků. Na zmíněné pozemky navazují pozemky parc.č. 579/1, 579/2, 579/3, 579/4, 582/14 a 582/13. Všechny pozemky spolu přímo sousedí a tvoří jeden celek. Jsou mírně svažitého terénu. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Do Českého Krumlova je vzdálenost 32 km. Přístup k pozemkům je možný z místní komunikace. Pozemky parc.č. 544, 545/14, 545/25, 545/26, 1523/3 a 1541/30 se nacházejí mimo zastavěnou část obce, jsou mírně svažité, porostlé trvalým travním porostem a jsou součástí větších půdních celků. Tyto pozemky jsou spolu s okolními přilehlými pozemky využívány jako pastviny; jsou oplocené jednoduchým dřevěným plotem a elektrickým ohradníkem. Srovnávací parametry: Název Užitná plocha [m 2 ] Zastavěné pozemky 2 623 Zemědělské pozemky 99 378 Závady právní povahy: Dle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 98 a LV č. 9 existuje soubor omezení vlastnického práva (exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 6
Srovnávací nemovité věci ke stavebním pozemkům (SN): 1) Stavební pozemek, Rychnov u Nových Hradů, okres České Budějovice Stavební pozemek v Rychnově u Nových Hradů, okres České Budějovice. Dle platného územního plánu parcela z větší části zasahuje do zastavitelného území obce (bydlení v rodinných domech). Plocha pozemku: 2 330 m 2 Cena nabídková: 100,- Kč/m 2 Realitní kancelář fondrealit.cz, s.r.o. ulice Rybná 669/4 11000 Praha Tel.: 606 638 700 www.fondrealit.cz 2) Stavební pozemek, Dolní Dvořiště, okres Český Krumlov Stavební pozemky v obci Tichá. Pozemek je vhodný pro stavby pro bydlení nebo rodinnou rekreaci. Plocha pozemku: 4 073 m 2 Cena nabídková: 172,- Kč/m 2 Realitní kancelář fondrealit.cz, s.r.o. ulice Rybná 669/4, 11000 Praha Tel.: 606 638 700 www.fondrealit.cz 7
3) Stavební pozemek, Slavče, okres České Budějovice Stavební pozemky v obci Slavče.Dle platného územního plánu jsou pozemky určeny pro výstavbu rodinných domů. Plocha pozemku: 3 762 m 2 Cena nabídková: 199,- Kč/m 2 Realitní kancelář fondrealit.cz, s.r.o. ulice Rybná 669/4 11000 Praha Tel.: 606 638 700 www.fondrealit.cz 4) Stavební pozemek, Kaplice, okres Český Krumlov Stavební pozemky v obci Dobechov. Tyto pozemky se dle aktuálně platného územního plánu nachází v ploše smíšené obytné - území malých sídel. Plocha pozemku: 2 665 m 2 Cena nabídková: 200,- Kč/m 2 Realitní kancelář fondrealit.cz, s.r.o. ulice Rybná 669/4 11000 Praha Tel.: 606 638 700 www.fondrealit.cz 8
5) Stavební pozemek, Benešov nad Černou, okres Český Krumlov Stavební pozemky v obci Valtéřov. Tento pozemek je určený pro stavby pro bydlení. Plocha pozemku: 4 329 m 2 Cena nabídková: 208,- Kč/m 2 Realitní kancelář fondrealit.cz, s.r.o. ulice Rybná 669/4 11000 Praha Tel.: 606 638 700 www.fondrealit.cz 6) Stavební pozemek, Malonty, okres Český Krumlov Stavební pozemek v obci Malonty, ležící cca 10 km od města Kaplice. Pozemky na základě platné územně plánovací dokumentace obce Malonty jsou v zastavěném území a jsou určeny jako plochy obytné pro rodinné domy včetně zahrad a bytových domů. Přístup k pozemkům zajištěn z asfaltové cesty, připojení na veřejné sítě je v těsné blízkosti (ČOV, obecní voda cca 30 m). Plocha pozemku: 3 713 m 2 Cena nabídková: 229,- Kč/m 2 Realitní společnost České spořitelny / BOARS, s.r.o. ulice Husova tř. 640/33 37005 České Budějovice Tel.: 778 079 897 www.boars.rscs.cz 9
7) Stavební pozemek, Hubenov, okres Český Krumlov Stavební pozemek v obci Žďár u Kaplice. Pozemek je územním plánem určen k výstavbě rodinného domu. Plocha pozemku: 6 943 m 2 Cena nabídková: 243,- Kč/m 2 Realitní kancelář RE/MAX Dynamic Kanovnická 75/4 37001 České Budějovice 1 Tel.: +420 720 200 183 www.remaxbudejovice.cz 8) Stavební pozemek, Hartunkov, okres Český Krumlov Stavební pozemek u rybníka na konci obce Hartunkov (Benešov nad Černou). Plocha pozemku: 5 462 m 2 Cena nabídková: 280,- Kč/m 2 Realitní kancelář Ardo Reality s.r.o. část obce Frymburk 245 38279 Frymburk Tel.: +420 603 347 557 www.ardoreality.cz 10
9) Stavební pozemek, Malonty, okres Český Krumlov Stavební pozemek v obci Radčice u Malont. Pozemek je určen dle platného ÚP obce k výstavbě rodinného domu. Na pozemku je elektrická rozvodná skříň, napojení na vodovod v obci není. Odpad nutno řešit jímkou. Pozemek je přístupný z cesty s věcným břemenem chůze a jízdy. Plocha pozemku: 1 350 m 2 Cena nabídková: 355,- Kč/m 2 Realitní kancelář KONTAKT SERVIS CZ Pražská tř. 563/99 37004 České Budějovice 3 Tel.: 797 978 088 www.kontaktservis.cz 11
Srovnávací nemovité věci k zemědělským pozemkům (SN): 1) Zemědělský pozemek, Všeměry, okres Český Krumlov Soubor pozemků vedených jako trvalý travní porost a orná půda. Pozemky jsou z větší části obhospodařovány a jsou zapsány v LPIS - možnost dotace. Plocha pozemku: 69 722 m 2 Cena nabídková: 20,- Kč/m 2 Realitní kancelář fondrealit.cz, s.r.o. ulice Rybná 669/4 11000 Praha Tel.: 606 638 700 www.fondrealit.cz 2) Zemědělský pozemek, Hněvanov, okres Český Krumlov Zemědělské pozemky u obce Hněvanov. Soubor pozemků veden jako trvalý travní porost. Plocha pozemku: 26 994 m 2 Cena nabídková: 21,- Kč/m 2 Realitní kancelář ZOO REALITY ulice Rybná 716/24, 11000 Praha Tel.: +420 607 466 999 www.zooreality.cz 12
3) Zemědělský pozemek, Kaplice, okres Český Krumlov Zemědělský pozemek v obci Dobechov. Pozemek je v současné době obhospodařován a je na něj uzavřena pachtovní smlouva. Plocha pozemku: 24 392 m 2 Cena nabídková: 22,- Kč/m 2 Realitní kancelář fondrealit.cz, s.r.o. ulice Rybná 669/4 11000 Praha Tel.: 606 638 700 www.fondrealit.cz 4) Zemědělský pozemek, Trhové Sviny, okres České Budějovice Zemědělské pozemky tvořící samostatné funkční celky. Plocha pozemku: 3 555 m 2 Cena nabídková: 26,- Kč/m 2 Realitní kancelář KONTAKT SERVIS CZ Pražská tř. 563/99 37004 České Budějovice 3 Tel.: 797 978 088 www.kontaktservis.cz 13
5) Zemědělský pozemek, Velešín, okres Český Krumlov Zemědělský pozemek je obhospodařován a je z větší části zapsán v LPIS. Dle katastru nemovitostí je pozemek veden jako orná půda. Plocha pozemku: 1 825 m 2 Cena nabídková: 27,- Kč/m 2 Realitní kancelář fondrealit.cz, s.r.o. ulice Rybná 669/4 11000 Praha Tel.: 606 638 700 www.fondrealit.cz 6) Zemědělský pozemek, Římov Zemědělská půda v katastrálním území Římov. Plocha pozemku: 5 011 m 2 Cena nabídková: 27,- Kč/m 2 Realitní kancelář FARAON reality, s.r.o. ulice Polská 1211/26 12000 Praha Tel.: 295 562 991 www.faraon.cz 14
7) Zemědělský pozemek, Trhové Sviny, okres České Budějovice Zemědělské pozemky tvoří několik samostatných funkčních celků. Na pozemky není uzavřena pachtovní smlouva. K pozemkům je umožněn přístup ze zpevněné komunikace či z polní cesty. Plocha pozemku: 22 332 m 2 Cena nabídková: 28,- Kč/m 2 Realitní kancelář KONTAKT SERVIS CZ Pražská tř. 563/99 37004 České Budějovice 3 Tel.: 797 978 088 www.kontaktservis.cz 8) Zemědělský pozemek, Trhové Sviny, okres České Budějovice Zemědělské pozemky v k.ú. Trhové Sviny, okr. České Budějovice. Plocha pozemku: 37 777 m 2 Cena nabídková: 29,- Kč/m 2 Realitní kancelář louky-pole.cz s.r.o. tř. 28. října 1592/5 37001 České Budějovice 3 Tel.: +420 773 802 872 www.louky-pole.cz 15
9) Zemědělský pozemek, Bedřichov, okres České Budějovice Zemědělské pozemky v obci Bedřichov. Pozemky jsou obhospodařovány zemědělskou společností. Dle katastru nemovitostí jsou pozemky vedeny jako trvalý travní porost Plocha pozemku: 62 696 m 2 Cena nabídková: 30,- Kč/m 2 Realitní kancelář fondrealit.cz, s.r.o. ulice Rybná 669/4 11000 Praha Tel.: 606 638 700 www.fondrealit.cz 10) Zemědělský pozemek, Božejov, okres České Budějovice Zemědělský pozemek v obci Božejov. Dle katastru nemovitostí je pozemek veden jako orná půda. Přístup na polnost je zajištěna z místní komunikace. Plocha pozemku: 15 738 m 2 Cena nabídková: 32,- Kč/m 2 Realitní kancelář fondrealit.cz, s.r.o. ulice Rybná 669/4 11000 Praha Tel.: 606 638 700 www.fondrealit.cz 16
Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 17
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: a) Zastavěné pozemky (pozemky parc.č. St. 119, St. 121, St. 122, St. 123 a pozemky ve funkčním celku parc.č. 579/1, 579/2, 579/3, 579/4, 582/14 a 582/13): Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 2 330 100,00 0,90 1,00 1,00 1,10 1,00 99,00 SN 2 4 073 172,00 0,90 1,00 0,95 1,10 1,00 161,77 SN 3 3 762 199,00 0,90 1,05 0,95 1,00 1,00 178,65 SN 4 2 665 200,00 0,90 1,00 1,00 1,10 1,00 198,00 SN 5 4 329 208,00 0,90 1,00 0,95 1,10 1,00 195,62 SN 6 3 713 229,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 206,10 SN 7 6 943 243,00 0,90 1,05 0,90 1,10 1,00 227,34 SN 8 5 462 280,00 0,90 1,00 0,90 1,10 1,00 249,48 SN 9 1 350 355,00 0,90 1,00 1,05 1,10 1,00 369,02 n: počet srovnávacích nemovitostí 9 Obvyklá cena: 209,44 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 73,00 Minimální hodnota 99,00 AP - SO 136,44 Aritmetický průměr [AP] 209,44 AP + SO 282,44 Maximální hodnota 369,02 Výměra: 2 623 m 2 549 367,94 Spoluvlastnický podíl: 1 / 48 11 445,17 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 6 867,10 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 6900 18
b) Zemědělské pozemky (pozemky parc.č. 544, 545/14, 545/25, 545/26, 1523/3 a 1541/30): Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 69 722 20,00 0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 18,90 SN 2 26 994 21,00 0,90 1,00 1,10 1,00 1,00 20,79 SN 3 24 392 22,00 0,90 1,00 1,10 1,00 1,00 21,78 SN 4 3 555 26,00 0,90 1,00 1,30 1,00 1,00 30,42 SN 5 1 825 27,00 0,90 1,00 1,30 1,00 1,00 31,59 SN 6 5 011 27,00 0,90 1,00 1,30 1,00 1,00 31,59 SN 7 22 332 28,00 0,90 1,00 1,10 1,00 1,00 27,72 SN 8 37 777 29,00 0,90 1,00 1,10 1,00 1,00 28,71 SN 9 62 696 30,00 0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 28,35 SN 10 15 738 32,00 0,90 1,00 1,10 1,00 1,00 31,68 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 27,15 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 5,00 Minimální hodnota 18,90 AP - SO 22,15 Aritmetický průměr [AP] 27,15 AP + SO 32,15 Maximální hodnota 31,68 Výměra: 99 378 m 2 2 698 410,83 Spoluvlastnický podíl: 1 / 48 56 216,89 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 33 730,14 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 33700 c) Souhrn a) + b) = 6 900,- Kč + 33 700,- Kč = 40 600, Kč Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc 19
přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15-20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20-40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 20
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu a) spoluvlastnického podílu ve výši 1/48 na nemovitých věcech: a 21
b) spoluvlastnického podílu ve výši 1/48 na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění ve výši: 40 600, Kč slovy: Čtyřicettisícšestset korun českých 22
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5396 490 / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 20.11.2018 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 23
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace