ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX 25838/14-68

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 25838/14-68 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 25838/14-68 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 20 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C REKAPITULACE...13 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...14 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 25838/ Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Příslušenství: není. Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. 112: okrasné keře a okrasné stromy. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne za přítomnosti uživatelů rodinného domu č.p. 22, stojícím na pozemku parc.č. St Povinná si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzala - viz vratka dopisu v příloze posudku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 554, k.ú. Hříměždice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX 25838/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů 3

4 - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Oceňované pozemky se nacházejí na okraji obce - části Háje. Pozemky na sebe přímo navazují a tvoří pás obdélníkového půdorysu. Na pozemku parc.č. St. 395 je postaven rodinný dům č.p. 22 jiného vlastníka (LV č není předmětem ocenění). Na pozemky je možný přístup z místní komunikace, pouze přes vjezdovou bránu. Dále je na pozemcích oplocení a zpevněné plochy. Tyto prvky považujeme za příslušenství rodinného domu, takže je nezahrnujeme do ocenění. Do ocenění také nezahrnujeme inženýrské sítě: dle sdělení přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. Předmětem ocenění jsou tedy pouze pozemky a porosty na nich rostoucí. Pozemek parc.č. 112, který tvoří podstatnou část oceňovaných parcel, je z počátku mírně svažitý (kolem rodinného domu) a za domem přechází do svažitého pruhu pozemku. Tato část je zatravněná, ovšem silně podmáčená. Centrum obce Hříměždice je ve vzdálenosti 1,5 km, do Příbrami je vzdálenost 23 km. Z uliční části jsou pozemky opoceny kamennou zdí, ostatní plocha pozemků elektrickým ohradníkem. Obec Hříměždice nemá zpracovaný územní plán. Srovnávací parametry: Název Užitná plocha [m 2 ] Pozemky celkem Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 554 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 5

6 Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Stavební pozemek, Obory, okres Příbram Stavební pozemek v obci Obory. Je rovinatý, kanalizace a elektřina na hranici pozemku. Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: 307,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Power náměstí Komenského Dobříš Tel.: ) Stavební pozemek, Svatý Jan, okres Příbram Stavební pozemek v nové zástavbové oblasti. Určený pro výstavbu RD, přístupová asfaltová cesta, elektřina přivedena na hranici pozemku. Parcela neoplocená. Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: 381,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/ Praha - Nové Město Tel.:

7 3) Stavební pozemek, Čelina, okres Příbram - dražba Stavební pozemek na okraji zastavěného území místní části Čelina. Přístup k pozemku je asfaltovými obecními komunikacemi. Na pozemek nejsou přivedeny žádné sítě. Plocha pozemku: m 2 Cena dle znaleckého posudku: 400,- Kč/m 2 Zdroj: Dražbyprost, s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem-centrum Tel.: ) Stavební pozemek, Drevníky, okres Příbram Stavební pozemek nedaleko Slapské přehrady. Plocha pozemku: 900 m 2 Cena nabídková: 433,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář Kp reality Tomáš Kavan Václavské náměstí 823/ Praha - Nové Město Tel.:

8 5) Stavební pozemek, Dublovice, okres Příbram Stavební pozemek v obci Dublovice. Elektřina a kanalizace se nachází téměř na hranici pozemku. Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: 433,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Invest Velehradská 88/ Praha - Vinohrady Tel.: ) Stavební pozemek, Zvírotice, okres Příbram Pozemek v obci Zvírotice. Podle schválené územně plánovací dokumentace se pozemek nachází v území obytném - venkovském s funkčním využitím pro výstavbu rodinných domů. Plocha pozemku: 535 m 2 Cena nabídková: 550,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX AB Normal Pekárenská 1128/ České Budějovice 3 Tel.:

9 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č / ) Stavební pozemek, Drevníky, okres Příbram Stavební pozemek v obci Drevníky (okres Příbram). Je mírně svažitý, studna, elektřina. Plocha pozemku: 890 m2 Cena nabídková: 550,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář Kateřina Hocková Elektrárenská 983/ Praha - Michle Tel.: ) Stavební pozemek, Drevníky, okres Příbram Pozemku pro výstavbu rodinného domu v obci Drevníky. Tento pozemek je umístěn nad obcí v rovinném terénu. Plocha pozemku: m2 Cena nabídková: 581,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Nemo třída Osvobození Příbram VII Tel.:

10 9) Stavební pozemek, Zvírotice, okres Příbram Stavební parcela v katastru obce Zvírotice. Pozemek je zanesen v územním plánu. Příjezdová komunikace je obecní asfaltová. K pozemku je přivedena elektřina 230/400V. Plocha pozemku: 550 m 2 Cena nabídková: 727,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář GOLDEN CASTLE s.r.o. náměstí T. G. Masaryka Příbram I Tel.: ) Stavební pozemek, Obory, okres Příbram Zasíťovaný stavební pozemek v obci Obory. Na pozemek je přivedená kanalizační přípojka a elektřina. Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: 780,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/ Praha - Nové Město Tel.:

11 Lokalizace srovnávacích pozemků: 11

12 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní (svažitost, terénní úpravy, cizí stavba) Upravená cena [Kč/m 2 ] SN ,00 0,90 1,00 0,50 1,00 0,50 69,08 SN ,00 0,90 1,05 0,50 1,00 0,50 90,01 SN ,00 1,00 1,05 0,50 1,00 0,50 105,00 SN ,00 0,90 1,00 0,50 1,00 0,50 97,43 SN ,00 0,90 1,05 0,50 1,00 0,50 102,30 SN ,00 0,90 1,00 0,50 1,00 0,50 123,75 SN ,00 0,90 1,00 0,50 1,00 0,50 123,75 SN ,00 0,90 1,00 0,50 1,00 0,50 130,73 SN ,00 0,90 1,00 0,50 1,00 0,50 163,58 SN ,00 0,90 1,00 0,50 1,00 0,50 175,50 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 118,11 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 33,00 Minimální hodnota 69,08 AP - SO 85,11 Aritmetický průměr [AP] 118,11 AP + SO 151,11 Maximální hodnota 175,50 Výměra: m ,75 Obvyklá cena po zaokrouhlení:

13 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění ve výši: ,- Kč slovy: Osmsetsedmtisíc korun českých 13

14 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy + ortofotomapa 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 14

15 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

16 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

17

18

19

20

21 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 20 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.