Znalecký posudek číslo 228/7/2018 o ceně nemovitostí - spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k parc. č. 238/30 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/10 k parc. č. 238/10, vše v katastrálním území Valy nad Labem, obci Valy. Objednatel : Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor se sídlem 9. května 215 533 72 Moravany Účel posudku : Stanovit ceny nemovitostí podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich cenu obvyklou na základě usnesení č. j.: 195 EX 350/13-110 Oceněno ke dni : 6. 4. 2018 Posudek vypracovala : Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Staré Jesenčany Tento posudek obsahuje 11 stran textu a 13 stran příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení písemně a 1 elektronicky do datové schránky. Datum vypracování : 10. 4. 2018 1
OBSAH: A. NÁLEZ B. POSUDEK 1. Ocenění cena zjištěná 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace ze dne 6. 4. 2018 Příloha 2 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 119 a 120 Příloha 3 - Kopie katastrální mapy Příloha 4 - Kopie mapy s umístěním oceňované nemovitosti Příloha 5 - Dodejky k oznámení termínu ohledání nemovitých věcí 2
A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: - o ceně nemovitostí : spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k parc. č. 238/30 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/10 k parc. č. 238/10, vše v katastrálním území Valy nad Labem, obci Valy, k datu místního šetření, tj. k 6. 4. 2018, jako podklad v exekučním řízení. Usnesení - Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem Mgr. Tomášem Voborníkem, Exekutorský úřad Pardubice ze dne 16. 3. 2018 ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve spoluvlastnictví povinné Michaely Skálové, bytem Zámečnická 471, 541 01 Trutnov. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou nemovité věci, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 119 a č. 120, k. ú. Valy nad Labem, obec Valy: Spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 k parc. č. 238/30, orná půda s výměrou 282 m2 Spoluvlastnický podíl ve výši 1/10 k parc. č. 238/10, ostatní plocha ostatní komunikace s výměrou 756 m2 PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Výpisy z KN ke dni 16. 3. 2018, LV č. 119 a 120 pro k. ú. Valy nad Labem - Šetření na internetu ( nahlizenidokn.cuzk.cz, mapy.cz ) - Informace o parcelách a cenové údaje ČÚZK Nahlížení do katastru nemovitostí - Místní šetření ze dne 6. 4. 2018 - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Usnesení o přibrání znalce č. j. 195 EX 350/13-110 - Zákon č. 151/1997 Sb. a jeho prováděcí vyhláška - Informace a sdělení získaná z místních RK, realitních novin, a internetového serveru 3
PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne 6. 4. 2018, oznámení termínu bylo zasláno písemně poštovní zásilkou do vlastních rukou osobám dle výroku IV. Usnesení 195 EX 1536/16-25. PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní: Parc. č. 238/30 povinná Michaela Skálová, Zámečnická 471, 541 01 Trutnov ( vlastní 1/8 ), Česká republika ( vlastní 2/8 ), Jaroslava Jiroutová, Sezemická 1376, 530 03 Pardubice ( vlastní 2/8 ), Martina Riegerová, K Sídlišti 287, 549 54 Police nad Metují ( vlastní 1/8 ), MUDr. Sylva Skálová, Dědkova 200/12, 503 01 Hradec Králové ( vlastní 2/8 ). Parc. č. 238/10 - povinná Michaela Skálová, Zámečnická 471, 541 01 Trutnov ( vlastní 1/10 ), Česká republika ( vlastní 4/10 ), Klára Hudíková, Svépomoci 1183, 156 00 Praha ( vlastní 1/5 ), Jaroslava Jiroutová, Sezemická 1376, 530 03 Pardubice ( vlastní 1/10 ), Martina Riegerová, K Sídlišti 287, 549 54 Police nad Metují ( vlastní 1/10 ), MUDr. Sylva Skálová, Dědkova 200/12, 503 01 Hradec Králové (vlastní 1/10). 4
Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění:- zástavní práva exekutorská, - nařízení exekuce, - zahájení exekuce, - exekuční příkazy k prodeji viz. LV č. 119 a 120 k datu 16. 3. 2018 - v příloze ZP Věcná práva Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem. Nájemní vztahy Nebyla doložena žádná nájemní smlouva. CELKOVÝ POPIS Obec Valy nad Labem je větší obcí situovanou cca 8 km západně od Pardubic a 3 km východně od města Přelouč, které je obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem. V obci je částečná občanská vybavenost - OÚ, mateřská škola, restaurace, hřiště, některé obchody a služby, úplnou občanskou vybavenost poskytuje město Pardubice. Dopravní dostupnost lokality je zajištěna železniční i autobusovou dopravou, obcí prochází silniční komunikace 1. tř. č. 2 Pardubice - Přelouč. V blízkosti obce se nacházejí rybníky s možností koupání a rekreace. Oceňované nemovitosti jsou situovány na jižním okraji zastavěné části obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, jižně volná krajina. Přístup k oceňovaným nemovitostem je zajištěn z místní komunikace. Oceňovaný pozemek parc. č. 238/30, orná půda s výměrou 282 m2 tvoří zelený pás v šíři cca 2,5 m mezi místní komunikací a polem. Dle územního plánu je umístěn na hranici ploch dopravní infrastruktury a plochy určené k bydlení. Bude oceněn jako pozemek stavební. 5
Oceňovaný pozemek parc. č. 238/10, vedený jako ostatní plocha ostatní komunikace s výměrou 756 m2 tvoří pás na konci pole v šíři cca 2,5 5,0 m při hranici malého vodního toku. Dle územního plánu je umístěn mimo zastavěné i zastavitelné části obce, v ploše zemědělské a je užíván k zemědělské výrobě. Bude oceněn jako pozemek zemědělský. Územní plán 6
B. POSUDEK Cena obvyklá v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu Dle šetření na realitním trhu lze vysledovat nízkou poptávku po zemědělských pozemcích, zemědělské pozemky se prodávají za účelem provozování zemědělského hospodaření jen výjimečně. Dle realizovaných prodejů zemědělské půdy ve srovnatelné lokalitě ceny odpovídaly cenám dle BPEJ ( bonitované půdně ekologické jednotky ) s přihlédnutím k poloze parcel. Poptávka po stavebních pozemcích je stálá. Metody ocenění Obvyklou cenu lze odhadnout jen tam, kde se obchoduje se srovnatelnými nemovitostmi. S předmětem ocenění se v daném místě běžně neobchoduje, popř. výjimečně. Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných prodejů podle definice ceny obvyklé, určí se cena zjištěná = dle oceňovacího předpisu a odhadne se tržní hodnota. 1. Cena zjištěná - ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. 2. Tržní hodnota odhad realizované ceny na trhu, kterou lze považovat za hodnotu, která je v souladu s dobrými mravy. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená zástavní práva a exekuce nebyly ve výsledné hodnotě zohledněny a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby. 7
1. Ocenění cena zjištěná Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. p. č. 238/10 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 100 % Celková úprava ceny: 100,00 % Název ostatní plocha - ostatní komunikace Výměra JC Úprava UC Cena Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] 238/10 756 8,60 100,00 17,20 13 003,20 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 756 m 2 13 003,20 P. č. 238/10 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 13 003,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 10 P. č. 238/10 - zjištěná cena = 1 300,32 Kč 2. p. č. 238/30 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,020 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Nevhodný tvar, nebo velikost I -0,03 - omezující jeho využití - podlouhlý pozemek š. cca 2,5m 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 8
6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,970 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 0,970 * 1,020 = 0,980 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění - bez přivedených inž. sítí 4 odst. 2 - bez sítí 548,- 0,980 0,800 429,63 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 - bez orná půda 238/30 282 429,63 121 155,66 sítí Stavební pozemek - celkem 282 121 155,66 Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 P. č. 238/30 - zjištěná cena = 15 144,50 Kč 9
3. Odhad tržní hodnoty nemovitosti Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení. Takto definovanou tržní hodnotu převzatou z aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů ( IVS ) lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu obvyklou, jak je definována v 2 zákona č. 151/97 Sb. Dle šetření v katastru nemovitostí byly v daném místě a blízkém okolí v roce 2017/18 prodávány zemědělské pozemky v intervalu 16,- až 21,- Kč/m 2 a pozemky pro výstavbu rezidenčních nemovitostí v intervalu 700,- až 1200,- Kč/m 2. Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, zohledněním situace na trhu v oblasti obdobných realit odhaduji tržní hodnotu pozemku: - parc. č. 238/10 na 19,- Kč/m 2, tj. 14 364,- Kč - parc. č. 238/30 na 700,- Kč/m 2, tj. 197 400,- Kč Předmětem ocenění jsou spoluvlastnické podíly k pozemkům. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému průměru podílu z celkové obvyklé ceny, neboť kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky. V databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a atypičnosti, nacházejí zřídka. Z průzkumu trhu lze vysledovat snížení aritmetického podílu u menšinového podílu o cca 5-10 % u komerční nemovitosti a 20 40 % u nekomerční nemovitosti. Spoluvlastnické podíly: - parc. č. 238/10 756 m2 * 19,- Kč/m 2 * 1/10 * 0,9 = 1 292,76 = 1 300,- Kč - parc. č. 238/30 282 m2 * 700,- Kč/m 2 * 1/8 * 0,6 = 14 805,00 = 15 000,- Kč Odhad obvyklé ceny předmětu ocenění 16 300,- Kč 10
C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: - o ceně nemovitostí : spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k parc. č. 238/30 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/10 k parc. č. 238/10, vše v katastrálním území Valy nad Labem, obci Valy, k datu místního šetření, tj. k 6. 4. 2018, jako podklad v exekučním řízení. Spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 k parc. č. 238/30 Spoluvlastnický podíl ve výši 1/10 k parc. č. 238/10 Tržní hodnota předmětu ocenění celkem 1 300,- Kč 15 000,- Kč 16 300,- Kč Hodnota práv 0,- Hodnota závad 0,- Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Pardubice Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 2. 12. 2008, Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 228/7/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 228/7/2018. 11
Parc. č.238/30 Parc. č. 238/10 12
13
14
15
16
17